中国华融资**江省分公司与浙江**限公司一案执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人中国华**有限公司浙江省分公司（即申请执行人，以下统一简称：华**公司）与被执行人浙江**限公司（以下统一简称:法**公司）申请实现担保物权一案中，异议申请人华**公司于2015年11月10日对本院确认案外人抚州**有限公司、李**、苍南**有限公司的租赁权有效，拟对被执行人法**公司名下的部分厂房进行带租拍卖提出书面异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

异议申请人华**公司称：异议申请人因与被执**业公司实现担保物权执行案件，于2015年10月20日收到法院（2015）温苍执民字第1632号《通知》，称：“案外人**有限公司、李**、苍南**有限公司向我院申报租赁权，经我院审查，三案外人分别于2013年12月29日、2013年5月16日、2013年7月8日承租被执行人厂房中的29106平方米、1850平方米、2450平方米，租期分别10年、11年、10年，一次性付清租金，是在被执行人的土地及厂房抵押给中国工商**苍南支行（以下简称工**支行）之前租赁，认为：租赁关系有效，本案带租拍卖”。异议申请人认为法院的上述决定违反基本事实，法律适用错误且程序违规，依法提出异议认为：法院认定租凭关系成立的事实不清、逻辑错误。工**支行早在2011年5月18日与法**公司签订了编号为2011年抵字0289号《最高额抵押合同》，约定法**公司以其所有的位于龙港镇南城路（城*工业园区）的房屋所有权（权属证号：苍房权证苍字第号，建筑面积26545.61平方米）及土地使用权（权属证号：苍国有（2011）第02-3157号，土地使用权面积91702.63平方米），担保主债权自2011年5月18日至2013年12月30日期间，在人民币21500万元的最高余额为异议申请人与法**公司、温州**限公司、温州**限公司签订的所有借款融资等合同项下的债权提供抵押担保（其中为法**公司提供14300万元金额担保，为温州**限公司提供4300万元担保，为温州**限公司提供2900万元金额担保），法**公司在该抵押合同特别声明“签订本合同前未出租”。双方并于2011年6月7日就上述抵押事宜办理他项权利登记（编号为：苍房他证苍字01029843号）。2013年10月11日法**公司厂房即本案抵押物发生重大火灾事故，因火灾造成抵押物建筑面积大幅度减少，相关涉案房产在2014年1月29日重新签订了编号为2014年苍南抵字0003号《最高额抵押合同》，约定法**公司以其所有的位于龙港镇南城路（城*工业园区）的房屋所有权（权属证号：苍房权证苍字第号，建筑面积26545.61平方米）及土地使用权（权属证号：苍国有（2011）第02-3157号，土地使用权面积91702.63平方米）提供抵押担保。法**公司在该抵押合同同样特别声明“签订本合同前未出租”。双方并于2014年1月29日就上述抵押事宜办理他项权利登记（编号为：苍房他证苍南县字第94054108号），而法院认定被申请人抚州**有限公司、李**、苍南**有限公司市分别于2013年12月29日、2013年5月16日、2013年7月8日承租被执行人厂房显然在涉案厂房抵押之后。法院认定的被申请人抚州**有限公司与法**公司所谓的在2013年12月28日承租厂房系在涉案厂房抵押前不但与事实不符，更不符合基本的逻辑。经查2013年10月11日、2013年10月12日的温州新闻，抵押物火灾在当时系温州地区的重大新闻事件，时任温**市委副书记、市长陈**也作出过指示。据新闻报道信息显示，火灾造成的整体经济损失10000万元以上。2013年10月11日发生重大火灾，到法院认定的被申请人抚州**有限公司与浙江**限公司于2013年12月28日的租赁关系成立，中间仅有两个月左右的时间，如此重大的火灾事故，两个月时间显然用于事故现场的勘察、鉴定、清理等火灾后续处理工作都已经显得非常紧张，又怎么可能将面积为2910平方米的厂房用于出租。另外，法院认定抵押物租赁关系成立的租赁面积为29106平方米、1850平方米、2450平方米，共计33406平方米，而抵押物在发生火灾之前房产证登记的建筑面积为26545.61平方米，多出的6860.39平方米从何而来；更何况2013年10月11日发生重大火灾，抵押物房产登记的建筑面积已经减少到11722.74平方米，法院认定的租赁关系成立的出租面积与权证所载的面积相差21683.26平方米。因此，法院认定租赁关系成立并且在抵押之前，不但与基本事实不符，更不符合基本逻辑、客观规律。二、适用法律错误且程序违规。根据浙江省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定：认定租赁权应当同时具备租赁合同真实、签订于涉案房屋抵押前且抵押前已合法占有涉案房屋至今等三个必要条件。而被申请人提供的合同不但无登记备案手续、租赁合同公证、缴纳租金税等证据佐证，也无任何人向抵押权人声明过该厂房已租赁，且被申请人抚州**有限公司的实际经营及注册地址均为江西省抚州市，其更是已经在向法院提交的报告中明确并未实际占有涉案厂房。另根据高院解答第五条规定：发布拍卖预告后，有其他案外人主张租赁权的，执行实施人员应告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《民诉法》第227条的规定进行处理。法院在作出认定之前，仅通过工**支行向异议申请人转交的被申请人抚州**有限公司提交的《关于要求对承租的浙江**限公司厂房（仓库）的承租权予以保护的报告》原件一份、《厂房（仓库）租赁合同》复印件一份、租金结算书复印件一份、收款收据复印件二份、收付款业务回单复印件七份，而未向异议申请人送达过其他证据材料、法律文书，甚至在（2015）温苍执民字第1632号《通知》中亦未载明被申请人抚州**有限公司、李**、苍南**有限公司的主体信息、租金金额、法律依据等信息。因此，异议申请人认为：法院在上述三个条件均未满足的情况下即认定租赁关系有效明显为适用法律错误，且直接要求申请人提出执行异议违反法定程序。三、被申请人主张的租赁关系不得对抗异议申请人之抵押权。抵押登记具有公示公信效力。《中华人民共和国物权法》第190条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最**法院《关于适用u003c中华人民共和国担保法u003e若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案厂房抵押登记于2011年5月8日，该厂房租赁时间为2013年12月28日、2013年5月16日、2013年7月8日，因此该租赁权不得对抗抵押权。四、被申请人涉嫌恶意串通虚构租赁关系，应予追究责任。被申请人抚州**有限公司提交的《厂房（仓库）租赁合同》约定的年租金价格畸低于市场价格，且租赁期10年的合同一次性缴纳显然不符合交易习惯，另外，其所谓的一次性支付租金36964620元实际通过7笔大小不一的转账凭证构成的，其明显不合常理、交易习惯，并且在合同落款处的签订时间明显由2014年改为2013年。异议申请人有足够理由怀疑被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，企图对抗法院执行。根据高院解答第九条规定：对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《民事诉讼法》规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。因此异议申请人恳请法院在查明案件事实情况下，依法追究有关责任人的相关责任。综上所述，异议申请人认为：法院拟对涉案厂房带租拍卖并认定租金已一次性付清的决定是严重错误的，该决定损害了异议申请人的合法权益，是对国家金融债权安全性、完整性、合法性的重大侵害，极大的增加了国有资产重大流失的风险，申请人特提出异议，请求法院裁定将涉案房屋上的租赁权涤除后尽快依法拍卖。

异议申请人中国华融资**江省分公司提供的证据和依据有：

最高额抵押借款合同复印件二份，用以证明被执行人法**公司以其所有的坐落于苍南县龙港镇南城路（城*工业园区）的土地及厂房在工行苍南支行办理抵押登记的事实。

被执**业公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。

经书面审查，本院认为，异议申请人提供的证据，符合有效证据的三性特征，对其证明效力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。

本院查明

本院查明，坐落于苍南县龙港镇南城路（城*工业园区）的土地及厂房登记在被执行人法**公司个人名下。2011年5月18日，法**公司与工**支行签订最高额抵押合同，约定以登记在法**公司名下的上述土地及厂房以最高额21500万元为限为法**公司等的借款提供抵押担保，抵押期限自2011年5月18日至2013年12月30日止。此后，双方又于2014年1月29日再签订一份最高抵押合同，同样为上述借款提供抵押担保，并于同日重新办理抵押登记。在办理第一次抵押登记期间，被执行人法**公司分别于2013年12月28日、2013年5月16日和2013年7月8与案外人**有限公司、李**、苍南**有限公司签订租赁协议，将其所有的厂房中的29106平方米、1850平方米和2450平方米分别出租给三案外人，租期分别为10年、11年和10年，并一次性付清租金。在执行申请执行人华**公司与被执行人法**公司申请实现担保物权一案的过程中，本院经审查认定案外人**有限公司、李**、苍南**有限公司与法**公司之间的租赁合同有效，并向申请执行人华**公司发送通知，告知其本院拟对涉案房产带租拍卖。2015年11月10日，异议申请人华**公司向本院提出执行异议，要求本院裁定租赁关系不得对抗申请执行人，并将坐落于苍南县龙港镇南城路（城*工业园区）的土地及厂房上的租赁权涤除后予以依法拍卖。

本院认为

本院认为，工行苍南**贝实业公司之间的第二次抵押关系于2014年1月29日才进行依法登记，而案外人**有限公司、李**、苍南**有限公司与法**公司之间的租赁关系分别于2013年12月28日、2013年5月16日和2013年7月8成立，也即租赁关系均发生在抵押登记之前，故本院据此拟对涉案土地及厂房进行带租拍卖并无不当。异议申请人主张要求本院涤除相应租赁权，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议申请人中国华**有限公司浙江省分公司的异议。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日