唐**与安徽**限公司、蚌埠市**理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告唐**为与被告安徽**限公司（以下简称景**司）、蚌埠市**理有限公司（以下简称祖**司）其他合同（售后包租）纠纷一案，于2015年11月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王*适用简易程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人童**到庭参加诉讼，被告景**司、祖**司经本院传票传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告唐*定诉称：2011年初，被告景**司以售后包租的方式向社会公众预售蚌埠**中心的商铺，原告在受到售后包租这一重要承诺的影响下，2011年2月14日与景**司签订了补充协议，协议约定原告在签订购买蚌埠**中心商品房认购书后，景**司承诺包租五年，并承诺五年包租回报率可达约定房价的29%，2011年2月22日原告与景**司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的建筑面积、单价以及相关的权利义务关系。同日景**司为规避**设部明令禁止开发商采取u0026amp;amp;ldquo;售后包租u0026amp;amp;rdquo;营销方式，指派其全资子公司祖**司与原告唐*定又签订了两份《蚌埠**中心委托经营合同》，合同主要约定了委托经营回报率，支付方式及日期、相关的违约责任等。这几份合同签订后，原告唐*定按约履行了合同义务，截止2015年9月30日，两被告仅向原告支付了半年的经营回报款，尚欠原告2015年3月-2016年3月的委托经营回报款37348元至今未付，为此要求判令祖**司偿付该款，并按合同约定年度回报款的日0.5u0026amp;amp;permil;支付逾期付款违约金。景**司作为祖**司的全资母公司，应按《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，对祖**司所欠债务承担连带责任。

被告辩称

被告景**司、祖**司未作答辩。

原告唐**为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：

1、原告身份证，以证明其主体资格；

2、两份商品房买卖合同、购房发票、房产证以证明原告唐**是蚌埠**中心3层3065、3066号商铺的所有权人，出卖人是景文公司。

3、蚌埠**中心楼盘预售宣传单和景**司与其签订的补充协议，以证明景**司在出售蚌埠**中心楼盘时即发出售后包租要约，并和其订立了补充协议，进一步明确包租的回报率，这与《蚌埠**中心委托经营合同》中约定经营回报率是一致的，这说明景**司就是《蚌埠**中心委托经营合同》的相对人。

4、蚌埠**中心委托经营合同两份，以证明2015年3月20日至2016年3月19日，两被告承诺的经营回报率是按约定购房款的6%计算的，即37348，两被告如逾期支付，应按合同约定的年度回报款的日0.5u0026amp;amp;permil;支付逾期付款违约金，自2015年4月30日起计。

5、交房协议，以证明房地产租赁税应由祖**司负担。

6、工商信息查询单，以证明祖**司是一人有限公司，设立时间为2011年1月26日，股东为景**司，是景**司为实现其售后包租营销方式而设立的，景**司应按《中华人民共和国公司法》第六十三条规定对祖**司所欠债务承担连带责任。

本院认为

本案在审理过程中，本院依职权对祖**司注册登记情况进行了调查，证实了祖**司设立于2011年1月26日，最初股东为两人，注册资本人民币100万元，2013年9月该公司被景**司收购，成为一人有限公司。

对原告所举证据和本院调查的有关证据，因两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与辩证，本院对原告所举证据和本院查明的证据的真实性、合法性予以确认。

本院根据原告所举证据和本院调查的有关证据，可以确认如下事实：

2011年年初，房地**文公司为促销蚌埠**中心商铺，向社会公开承诺售后包租五年，并与原告唐**签订了补充协议，进一步明确了委托经营五年回报率及前两年经营回报可先期冲抵购房款等内容。2011年2月22日原告唐**与景**司签订了两套商品房买卖合同，该合同约定原告唐**购买蚌埠**中心3层3065号和3层3066号两套商品房，建筑面积均为36.32平方米，单价按每平方米7712.28元计（该价款系将承诺的包租前两年经营回报冲抵购房款后的摊薄价），建筑面积如有误差，据实结算房价款（后在实际交付房产中，原告唐**实得两套房产建筑面积均为36.08平方米），出卖方交付商品房期限为2012年9月20日等。同日原告唐**又与祖**司签订了两份委托经营合同，约定委托期限自2012年9月20日至2017年9月19日止，委托标的物为唐**购买的蚌埠**中心3层3065号和3层3066号两套商品房，两套房的建筑面积均为36.32平方米，每套房屋约定价款为311233元，经营回报款为前两年按约定的房屋价款每年的5%计（该两年经营回报款已预先冲抵了购房款），第三、第四年按约定的房屋价款6%计，第五年按约定的房屋价款7%计，经营回报款支付方式为每半年支付一次，第三年（自2014年9月至2015年9月）经营回报款即2014年9月支付一次，2015年4月支付一次，共计18674元／每套，第四年（2015年至2016年9月）经营回报款为2015年9月支付一次，2016年4月支付一次，第五年（2016年9月至2017年9月）经营回报款2016年9月支付一次，2017年4月支付一次，同时该合同还约定了双方的违约责任等，其中条款有若祖**司无正当理由逾期向原告支付回报，原告应按照逾期每日依本年度约定回报的0.5u0026amp;amp;permil;支付违约金等。两份合同签订后，原告依约支付了价款，并且签订了交房协议，但被告祖**司自2015年3月20日起便不再向原告支付经营回报。

另查明，祖**司自2013年9月变更登记后成为景**司出资的一人有限公司。

本院认为，售后包租，包含两层法律关系，一层是u0026amp;amp;ldquo;售u0026amp;amp;rdquo;即商品房买卖合同关系，另一层是u0026amp;amp;ldquo;包租u0026amp;amp;rdquo;即房屋租赁合同关系，也就是所谓的委托经营合同关系。对售后包租，一般由房地产开发商与购买者通过签订合同来予以约定，但由于国**设部在2001年即明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房后，房地产开发商往往采取委托他人或由自己的关联公司来代行包租义务，但这并不能免除房地产开发商应尽的义务。原告唐**与景**司签订的商品房买卖合同及原告唐**与祖**司签订的委托经营合同，系原告与景**司和祖**司各方当事人的真实意思表示，与法不悖，应认定有效，各方当事人均应恪守。祖**司未按约支付委托经营回报，已构成违约，应对此纠纷承担全部责任。景**司虽非原告唐**与祖**司签订的《委托经营合同合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料以及签订补充协议等承诺售后包租五年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同，这在签订委托经营合同后签订的商品房买卖合同就足以说明。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：u0026amp;amp;ldquo;商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任u0026amp;amp;rdquo;。被告景**司对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽包租行为不是以景**司名义进行的，而是由祖**司来具体实施的，现祖**司不按约履行给付委托经营回报款义务，应视为景**司不履行义务，且依《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，景**司应举证证明祖**司有独立于景**司之外的财产，但景**司既不出庭，也不答辩，应视为其不能证明祖**司有独立于自己公司的之外财产，故对祖**司所欠债务应承担连带偿付责任。原告主张按约定的房屋价款计算经营回报和违约金，有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蚌埠市**理有限公司、安徽**限公司在判决生效十日内共同给付原告唐宝定租金收益款人民币37348元（自2015年3月20日-2016年3月19日，计算方法为每套房屋约定价款311233元6%2计）。

二、在判决生效十日内，被告蚌埠市**理有限公司应按约定支付逾期给付租金收益款违约金（以约定每套房屋年度回报款8674元为基数，按日0.5u0026amp;amp;permil;计，自2015年4月30日起至付清之日止），被告安**限公司对该违约金的偿付承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费人民币805元，适应简易程序减半收取402.50元，由蚌埠市**理有限公司、安徽**限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日