汪*与安徽**限公司、蚌埠市**理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告汪*为与被告安徽**限公司（以下简称景**司）、蚌埠市**理有限公司（以下简称祖玛公司）其他合同（售后包租）纠纷一案，于2015年11月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王*适用简易程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人童**到庭参加诉讼，被告景**司、蚌**玛公司经本院传票传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告汪*诉称：2011年初，被告景**司通过销售广告和宣传资料等以售后包租的方式向社会公众预售蚌埠**中心的商铺，原告在受到售后包租这一重要承诺的影响下，于2011年6月19日与景**司签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的建筑面积、单价以及相关的权利义务关系。同日景**司为规避**设部明令禁止开发商采取u0026amp;amp;ldquo;售后包租u0026amp;amp;rdquo;营销方式，指派其全资子公司祖**司与原告汪*签订了《蚌埠**中心委托经营合同》，合同主要约定了委托经营回报率，支付方式及日期、相关的违约责任等。两份合同签订后，原告汪*按约履行了合同义务，截止2015年9月30日，两被告仅向原告支付了半年的经营回报款，尚欠原告2015年3月-2016年3月的委托经营回报款10372.32元至今未付，为此要求判令祖**司偿付该款，并按合同约定年度回报款的日0.5u0026amp;amp;permil;支付逾期付款违约金，景**司作为祖**司的全资母公司，应按《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，对祖**司所欠债务承担连带责任。

被告辩称

被告景**司、祖**司未作答辩。

原告汪*为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：

1、原告身份证，以证明其主体资格；

2、商品房买卖合同、购房发票、房产证以证明原告汪*是蚌埠**中心3层3039号商铺的所有权人，出卖人是景文公司。

3、蚌埠**中心楼盘预售宣传单和景**司与唐**、回**、曹**、修立红四名业主签订的补充协议，以证明景**司在出售蚌埠**中心楼盘时即发出售后包租要约，并和个别业主订立补充协议，进一步明确包租的回报率，与《蚌埠**中心委托经营合同》中约定经营回报率是一致的，说明景**司就是《蚌埠**中心委托经营合同》的相对人。

4、蚌埠**中心委托经营合同，以证明2015年3月20日至2016年3月19日，两被告承诺的经营回报率是按实交购房款的6%计算的，即10372.32元，两被告逾期支付，应以合同约定的年度回报款为基数按日0.5u0026amp;amp;permil;支付逾期付款违约金，自2015年4月30日起计。

5、交房协议，以证明房地产租赁税应由祖**司负担。

6、工商信息查询单，以证明祖**司是一人有限公司，设立时间为2011年1月26日，股东为景**司，是景**司为实现其售后包租营销方式而设立的，景**司应按《中华人民共和国公司法》第六十三条规定对祖**司所欠债务承担连带责任。

本院认为

本案在审理过程中，本院依职权对祖**司注册登记情况进行了调查，证实了祖**司设立于2011年1月26日，最初股东为两人，注册资本人民币100万元，2013年9月该公司被景**司收购，成为一人有限公司。

对原告所举证据和本院调查的有关证据，因两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与辩证，本院对原告所举证据和本院查明的证据的真实性、合法性予以确认。

本院根据原告所举证据和本院调查的有关证据，可以确认如下事实：

2011年年初，房地**文公司为促销蚌埠**中心商铺，通过销售广告和宣传资料等向社会公开承诺售后包租五年，并与唐**等四名业主签订了补充协议，进一步明确了包租五年回报率及前两年经营回报可先期冲抵购房款等内容。2011年6月19日原告汪*因受景**司u0026amp;amp;ldquo;售后包租u0026amp;amp;rdquo;承诺的影响，与景**司签订了商品房买卖合同，该合同约定原告汪*购买蚌埠**中心3层3039号商品房，建筑面积21.76平方米，单价按每平方米7255.60元计（该价款系将承诺的包租前两年经营回报冲抵购房款后的摊薄价），建筑面积如有误差，据实结算房价款（后在实际交付房产中，原告汪*实得房产建筑面积为21.65平方米，实交房款为人民币157083.74元），出卖方交付商品房期限为2012年9月20日等。同日原告汪*又与祖**司签订了委托经营合同，约定委托期限自2012年9月20日至2017年9月19日止，委托标的物为汪*购买的蚌埠**中心3层3039号商品房，建筑面积为21.76平方米，房屋约定价款157882元，经营回报款为前两年按约定的房屋价款每年的5%计（该两年经营回报款已预先冲抵了购房款），第三、第四年按约定的房屋价款6%计，第五年按约定的房屋价款7%计，经营回报款支付方式为每半年支付一次，第三年（自2014年9月至2015年9月）经营回报款即2014年9月支付一次，2015年4月支付一次，共计9473元，第四年（2015年至2016年9月）经营回报款为2015年9月支付一次，2016年4月支付一次，第五年（2016年9月至2017年9月）经营回报款2016年9月支付一次，2017年4月支付一次，同时该合同还约定了双方的违约责任等，其中条款有若祖**司无正当理由逾期向原告支付回报，原告应按照逾期每日依本年度约定回报的0.5u0026amp;amp;permil;支付违约金等。两份合同签订后，原告依约支付了价款，并且签订了交房协议，但被告祖**司自2015年3月20日起便不再向原告支付经营回报。

另查明，祖**司自2013年9月变更登记后成为景**司出资的一人有限公司。

本院认为，售后包租，包含两层法律关系，一层是u0026amp;amp;ldquo;售u0026amp;amp;rdquo;即商品房买卖合同关系，另一层是u0026amp;amp;ldquo;包租u0026amp;amp;rdquo;即房屋租赁合同关系，也就是所谓的委托经营合同关系。对售后包租，一般由房地产开发商与购买者通过签订合同来予以约定，但由于国**设部在2001年即明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房后，房地产开发商往往采取委托他人或由自己的关联公司来代行包租义务，但这并不能免除房地产开发商应尽的义务。原告汪*与景**司签订的商品房买卖合同及原告汪*与祖**司签订的委托经营合同，系原告与景**司、祖**司各方当事人的真实意思表示，与法不悖，应认定有效，各方当事人均应恪守。祖**司未按约支付委托经营回报，已构成违约，应对此纠纷承担全部责任。景**司虽非原告汪*与祖**司签订的《委托经营合同合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料等承诺售后包租五年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同，这在签订委托经营合同的同时签订的商品房买卖合同就足以说明。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：u0026amp;amp;ldquo;商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任u0026amp;amp;rdquo;。被告景**司对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽包租行为不是以景**司名义进行的，而是由祖**司来具体实施的，现祖**司不按约履行给付委托经营回报款义务，应视为景**司不履行义务，且依《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，景**司应举证证明祖**司有独立于景**司之外的财产，但景**司既不出庭，也不答辩，应视为其不能证明祖**司有独立于自己公司的之外财产，故对祖**司所欠债务应承担连带偿付责任。原告主张应按其实际购买房产支付的价款计算经营回报，无合同依据，且计算错误，本院不予支持，应以委托经营合同中约定的房价计算经营回报。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蚌埠市**理有限公司、安徽**限公司在判决生效后十日内共同给付原告汪*租金收益款人民币9473元（自2015年3月20日-2016年3月19日，以约定的房价6%计）。

二、在判决生效后十日内，被告蚌埠市**理有限公司应按约定支付逾期给付租金收益款违约金（以约定年度回报款9473元为基数，按日0.5u0026amp;amp;permil;计，自2015年4月30日起至付清之日止），被告安**限公司对该违约金的偿付承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费人民币184元，适应简易程序减半收取92元，财产保全申请费258元，合计人民币350元，由蚌埠市**理有限公司、安徽**限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日