原告芦根生、杨**、芦文婕与被告南京市建邺区人民政府不服房屋征收补偿决定一审行政判决书

审理经过

原告芦根生、杨**、芦文婕不服被告南京市建邺区人民政府（以下简称区政府）作出的宁建府征补字（2013）第215号房屋征收补偿决定（以下简称“215号决定”）一案，于2014年6月12日向本院提起行政诉讼。本院于2014年6月25日立案受理后，于2014年6月30日向被告区政府发送了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年9月23日和2014年10月28日公开开庭审理了本案。原告杨**及原告芦根生、杨**、芦文婕的共同委托代理人张**，被告区政府的委托代理人车仑、赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年12月23日，区政府作出“215号决定”。

区政府于2014年7月10日向本院提交了以下证据及法律依据：

证据1、宁发改投资字（2012）617号《关于建邺区鹭鸣苑危旧房改造地块项目的核准决定书》，证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定。

证据2、地字第320105201211291《建设用地规划许可证》。

证据3、《建设项目用地勘测定界成果报告》。

证据2-3证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目已经办理了相应的规划许可手续。

证据4、《征收项目确认书》（编号2012018）。

证据5、《征收补偿方案论证回复》。

证据6、《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）及《公告》。

证据4-6证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目已经按照规定进行了论证，证明项目符合公共利益需要，征收补偿方案在法定期限内进行了公示。

证据7、《建邺区社会稳定风险评估审批表》，证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目已经按照规定进行了社会稳定评估。

证据8、《征收补偿方案审核意见书》，证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目已经经南京市住房和建设委员会审核，可以按照征收补偿方案进行征收补偿工作。

证据9、《通知》（评估公司名录）。

证据10、《选定评估机构征求意见汇总表》。

证据11、《摇号选定评估机构申请书》。

证据12、《摇号选定评估机构通知》。

证据13、《公证书》（选定评估机构）。

证据9-13证明涉案地块所涉房屋进行评估的评估机构选定符合法律规定。

证据14、宁建府征字（2012）第1号《区政府房屋征收决定》，证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目按照法律规定作出了征收决定并已经将相关内容告知了被征收人。

证据15、《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿实施方案》及2012年11月27日《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿实施方案的公告》，证明征收补偿实施方案征询了被征收人的意见，并对征收补偿方案进行了修订。

证据16、产权调换情况说明、春江新城新河苑商铺情况，证明提供了产权调换房源。

证据17、《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收公告》，证明鹭鸣苑危旧房改造地块项目按照法律规定作出了征收决定并已经将相关内容告知了被征收人。

证据18、征收补偿费用专户存储资金账户证明，证明本案所涉项目专款专用的情况。

证据19、查产材料，证明本案涉案房屋鹭鸣苑12幢68-3号的基本情况。

证据20、《营业性房屋征收补偿金额分户评估表》、送达材料及见证人身份证明，证明涉案房屋经相关评估机构评估，补偿金额为2606619元，分户评估报告已经送达。

证据21、协商谈判过程记录，证明与被征收人进行过多次协商。

证据22、“215号决定”及送达回证，证明经与被征收人多次协商无法达成一致意见，故本政府作出了征收补偿决定并进行了送达。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》。

原告诉称

原告芦根生、杨**、芦文婕诉称，2012年11月27日，区政府作出宁建府征字（2012）第1号《区政府房屋征收决定》。原告属于征收范围内的被征收人，被征收房屋位于南京市建邺区鹭鸣苑小区XX幢68-3号。2013年12月13日，区政府作出了“215号决定”。原告认为，该征收决定违法，依法应予撤销，具体理由如下：

1、鹭鸣苑危旧房改造地块项目不属于公共利益，区政府无权作出征收决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，只有属于公共利益的项目才能作出征收国有土地上房屋的决定。本项目中区政府以旧城改建的名义实施“商品房开发项目”，而“商品房开发项目”不属于国有土地上房屋征收中旧城改建的范畴。区政府以旧城改建为名作出征收决定，严重违反法律规定。

2、区政府没有对征收补偿方案进行听证，程序严重违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。但是本项目没有召开听证会，程序严重违法。

3、区政府作出的“215号决定”对于私有住宅房屋实施“统一货币补偿”没有法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。根据此规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。区政府不征求被征收人意见，作出了对于私有住宅房屋实施“统一货币补偿”的决定是错误的。被征收人现明确提出，要求产权调换。

4、征收范围内部分建筑属于新建住宅，不应划入旧城改造范围。本案涉及的项目为“鹭鸣苑危旧房改造地块项目”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。本案中，征收范围内存在部分最近十多年才建造的房屋，有2000年建造的，有2003年建造的，其使用年限还有几十年。这些当时国家投入大量人力物力财力建造的房屋，根本不属于“危房集中、基础设施落后等地段”范围。区政府将这部分房屋纳入征收范围，拆除这些新建房屋，对国家资源和社会财富造成极大浪费，不符合征收改造政策。

5、按收益法进行评估补偿不合理，评估报告没有送达违法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。可见，对被征收房屋的补偿，应当以“类似房地产的市场价格”为参照，通过评估机构的评估确定。本案中，依然沿用旧拆迁条例办法进行货币补偿，同类地区商品房价格已经不低于8万元每平方米，评估机构竟然评出3万多元每平方米。同一幢楼，按当时的购房价，楼上住宅为1000元每平方米，楼下门面房3000元每平方米，此次征收，楼上住宅实际户均协议价约25000元每平方米，那么，楼下的门面房均价不应低于75000元每平方米。且楼上住宅每户补贴15平方米面积的征收款，楼下门面房没有获得面积补贴。显然不符合区政府征收办承诺的“坚持一把尺子量到底”。评估报告本人至今没有收到，区政府没有依法送达。

综上所述，区政府作出的“215号决定”违法，请求法院予以撤销，望准如所请。

芦根生、杨**、芦文婕在开庭时提交了以下证据：

证据1、房屋产权证明，证明原告资格、房屋建筑面积为66.96平方米、房屋用途是商业性门面用房。

证据2、致鹭鸣苑沿街营业用房产权人、经营户的一封信，证明区政府承诺依法拆迁，保护被拆迁人利益。

证据3、医院挂号凭证，证明杨**因身体不适于2014年7月3日下午16时在江苏省第二中医院就诊的事实。

证据4、病历，证明江苏省第二中医院在2014年7月3日为杨**诊断体温38.5摄氏度，属发热体征。

证据5、常规验血检查报告单，证明江苏省第二中医院在2014年7月3日为杨**进行了血常规检查的事实，显示有炎症。

证据6、医疗收费票据两张，证明杨**于2014年7月3日在江苏省第二中医院进行缴费的事实。

证据7、刘*的证人证言，证明杨**于2014年7月3日因身体不适，去江苏省第二中医院就诊，未能在动迁组商谈的事实。

证据8、孙**的证人证言，证明杨**于2014年7月3日因身体不适，去江苏省第二中医院就诊，未能在动迁组商谈的事实。

证据9、网页打印件，证明周边二手房2014年7月到8月市场房价平均在6万元每平方米左右（不含税），单层二手房市场房价平均在10万元每平米左右。

证据10、照片10张，证明区政府2013年1月将芦根生、杨**、芦文婕的门面房围堵起来，并停水停电，造成无法正常营业、生活。

被告辩称

被告区政府辩称，一、本案所涉房屋征收工作依法开展，程序合法。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第二十六条的规定，征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。因此，答辩人作为区政府，具有依法作出房屋征收决定、房屋征收补偿决定的法定职权。其次，本案所涉房屋征收项目鹭鸣苑危旧房改造地块项目，于2012年7月3日取得南京市发展和改革委员会下发的项目核准决定书，并取得南京市规划局核发的建设用地规划许可证，后又经南京市住房和城乡建设委员会征收项目确认书论证，确认该项目符合公共利益需要，可以启动征收程序。再次，在取得征收项目确认书后，区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，依法制定了该项目的征收补偿方案，经南京市住房和城乡建设委员会论证后，于2012年10月23日至11月22日公示征求意见30天。同时，还对该项目进行了社会风险评估。征求意见期满后，区政府又取得南京市住房和城乡建设委员会就本案所涉征收补偿实施方案等材料的确认。在此基础上，2012年12月27日区政府作出本案所涉宁建府征字（2012）第1号房屋征收决定，并将该决定与房屋征收补偿实施方案予以公告，依法告知了被征收人行政复议、行政诉讼权利等事项。另外，根据选定评估机构征求意见情况，经南京市公证处公证，以摇号方式确定了本案所涉征收项目的评估机构为江苏中证**咨询有限公司和江苏中**有限公司。经评估公司评估，在征收范围内对初步评估结果进行了公示，并向相关被征收人送达了分户评估报告。被征收人在受到分户评估报告后，在规定期限内并未提出书面复核评估申请。因此，本案所涉征收工作，均是严格按照有关国有土地上房屋征收法律规定开展的，符合有关法律规定。

二、对涉案房屋作出的征收补偿决定完全符合法律规定。本案所涉宁建府征字（2012）第1号房屋征收决定确定的征收范围是建邺区江东中路以东、集庆门大街以南、云锦路以西、幸福河以北，具体包括鹭鸣苑1幢至15幢、中油积善加油站等。涉案房屋位于建邺区鹭鸣苑小区XX幢68-3号，建筑面积为66.96平方米，用途为商业，在本次征收范围内，根据江苏中证**咨询有限公司的评估，被征收房屋货币补偿金额为人民币2606619元。同时，区政府提供了产权调换房源供被征收人选择产权调换。但在征收补偿签约期限内，经房屋征收部门与被征收人多次协商仍无法达成征收补偿协议。为此，区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，依法于2013年12月23日作出本案所涉征收补偿决定书并送达被征收人。该决定书依法告知了被征收人被征收房屋的基本情况、补偿金额、搬迁期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。因此，区政府作出的房屋征收补偿决定，依据充分，程序合法。

综上，本案事实清楚，相关行政行为依据充分，程序合法。请求法院依法查明事实，判决维持区政府作出的具体行政行为。

经庭审质证，芦根生、杨**、芦文婕对区政府提交证据的质证意见为：

对证据1的真实性无异议、其内容是对鹭鸣苑危旧房改造项目地块的核准，而不是公共利益的需要。

对证据2的真实性无异议，其内容是对建邺区鹭鸣苑危旧房改造项目地块的核准，而不是公共利益的需要。

对证据3的真实性不认可，项目负责人处有涂改痕迹。

对证据4的真实性无异议，区政府对鹭鸣苑危旧房改造项目地块进行了公证，但对其内容所称公益性不认可，本项目并非公益性质。

对证据5的真实性不认可，没有按照程序公示。

对证据6的真实性不认可，没有按照程序公示。

对证据7的真实性、合法性不认可，不予质证。

对证据8的真实性不认可，程序违法，没有按照程序公示。

对证据9-13的合法性不认可，程序违法，没有按照程序公示，也没有达到人数要求。

对证据14的真实性不认可，程序违法，不能证明区政府将相关内容告知了原告。

对证据15中的《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿实施方案》不予质证，庭审前原告收到的证据目录中没有该证据。对证据15中的2012年11月27日《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿实施方案的公告》不认可，程序违法，没有按照程序公示。

对证据16的真实性不认可，不能证明区政府向原告告知，程序违法，春江新城新河苑商铺的情况既没有盖章，也没有签字，真实性存疑。

对证据17的真实性不认可，程序违法，不能证明区政府将相关内容告知了原告。

对证据18不认可，没有原件。

对证据19的真实性不认可，与原告所持产权证不符，无房屋编号，面积也与产权证上记载的不相符。

对证据20不认可，芦根生、芦文婕没有收到区政府2012年12月14日送达的分户评估表，对见证人身份证明和送达回证的真实性不认可。

对证据21不认可，没有原件。其中谈话笔录将四次谈话记在一份记录上，且只有谈话人签字，没有被征收人签字；与区政府提交的证据20面积单价有矛盾之处；2014年7月3日杨**生病去医院就诊，不可能参与谈话；该证据显然是事后制作，不是原始客观的。

对证据22不认可，“215号决定”未按规定提供产权调换选择，违反法律规定，侵害被征收人合法利益。

区政府对芦根生、杨**、芦文婕提交证据的质证意见为：

对证据1认可。

对证据2不认可，没有加盖公章。

对证据3-6的真实性认可，但对关联性不认可，就诊时间在下午四点多。

对证据7-9不认可。

对证据10的真实性无法判断。

本院对区政府和芦根生、杨**、芦文婕提交的证据作如下认定：

区政府提交的证据中，证据22系被诉具体行政行为，其余证据均与本案作出裁判所需查明的事实无关，不予评判。

芦根生、杨**、芦文婕提交的证据中，证据1具备关联性、合法性、真实性，予以采信；其余证据均与本案作出裁判所需查明的事实无关，不予评判。

本院查明

经审理查明，芦根生、杨**、芦文婕是本市建邺区鹭鸣苑XX幢68-3号房屋的所有权人。2013年12月23日，区政府作出“215号决定”：“一、对被征收人芦根生、杨**、芦文婕名下的坐落于南京市建邺区鹭鸣苑小区XX幢68-3号的房屋实施征收，按照《鹭鸣苑危旧房改造地块项目房屋征收补偿实施方案》的规定给予货币补偿。二、按照江苏中证**咨询有限公司出具的房屋征收评估结果，被征收房屋货币补偿金额为人民币2606619元，装潢及定附补偿为人民币66960元，合计人民币2673579元，由征收人给付被征收人。三、由征收人给付被征收人停产停业损失的补偿和设备拆除、安装和搬运费，具体补偿金额按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》的相关规定执行。四、限被征收人自接到本决定之日起15日内完成搬迁，交付被征收房屋。”2014年3月14日，芦根生、杨**、芦文婕收到“215号决定”。2014年6月12日，芦根生、杨**、芦文婕提起本案行政诉讼。

本院认为

本院认为，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，区政府作出“215号决定”，征收芦根生、杨**、芦**名下的坐落于南京市建邺区鹭鸣苑小区XX幢68-3号的房屋，但区政府在作出补偿决定时，没有给被征收人芦根生、杨**、芦**选择补偿方式的机会，侵害了芦根生、杨**、芦**的补偿方式选择权，违反了行政法规的规定。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目之规定，判决如下：

裁判结果

撤销南京市建邺区人民政府作出的宁建府征补字（2013）第215号房屋征收补偿决定。

案件受理费50元，由南京市建邺区人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十日