孙**与六**建局、娄**、南京恒**有限公司房屋登记管理(房屋登记)其他行政行为一审行政判决书

审理经过

原告孙*凤诉被告六合区住建局认为房产管理他项权抵押登记行为违法一案，于2014年9月10日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于2014年9月12日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。原告孙*凤、被告六合区住建局的委托代理人马**和第三人恒**公司委托代理人魏*及第三人娄双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，位于南京市六合区某某路XXX号某某苑X幢XXX室系原告与第三人娄**在婚姻存续期间所购，应属于夫妻共同财产。2012年9月21日，被告六合区住建局仅凭第三人娄**和第三人恒**公司提供的抵押合同为上述房屋办理了他项权抵押登记，其行为明显违法。原告针对第三人擅自办理抵押登记行为，已向法院进行诉讼，且经区、市两级法院判决确认第三人娄**与第三人恒**公司之间签订的抵押合同属无效合同。被告六合区住建局办理涉案房屋抵押登记时主要依据本案第三人娄**和恒**公司签订的《南京市房地产抵押合同》，现该合同已被法院生效判决确认无效，那么被告六合区住建局进行抵押登记就失去了合法有效的依据，没有依据也就不能进行抵押登记。综上，为维护当事人的合法权益，特向法院提起行政诉讼，请求法院确认被告六合区住建局为涉案房屋办理他项权抵押登记行为违法并撤销宁房他证六字第2XXXX4号他项权证。

原告向法院提供的如下证据：

1、孙**与娄**结婚证复印件；

2、六合区某某路XXX号某某苑XX幢XXX室房产证复印件；

3、六20XXXXXXX18号南京市房地产抵押合同复印件1份；

4、宁房他证六字第2XXXX4号他项权证复印件1份；

5、（2013）六沿民初字第2280号民事判决书复印件1份；

6、（2014）宁*终字第2724号民事判决书1份。

原告提供上述证据以证明：1、涉案房屋系夫妻共同财产；2、被告办理他项权抵押登记的基础依据已被生效判决确认无效，宁房他证六字第2XXXX4号他项权证依法应当撤销。

被告辩称

被告六合区住建局辩称：一、当时的核准行为并无不当。2012年12月7日，第三人娄**、恒**公司共同向被告申请办理抵押登记，他们提交了房屋所有权证、国有土地使用权证、房地产抵押登记申请书、借款合同、抵押合同、抵押房地产价值协议书、委托担保合同、反担保合同、保证合同、授权委托书。被告前台工作人员查验了申请人的身份事项。被告登记中心审查后认为申请人的登记文件齐全，申请人与依法提交的材料记载的主体一致；登记内容与有关材料证明的事实一致；申请登记的事项与房屋登记记载的房屋权利不冲突；不存在不予登记的情形；当事人的资格有效。符合《房屋登记办法》第十二条、第四十三条的规定。故根据《房屋登记办法》第二十条的规定，决定核准他项权登记。被告予以核准他项权登记行为的法律、规章依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，**设部《房屋登记办法》第十二条、第四十三条、第二十条的规定。二、原告孙**的请求不符合物权法的规定。涉案房屋虽系夫妻共同财产，但登记资料表明，原告并没有就其享有的物权共同登记，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”**设部《房屋登记办法》第十一条规定，“共有的房屋应当由全体共有人共同申请登记。”因此，原告的共同财产被其夫娄**用于抵押登记，并不是登记机构的错，而是原告疏于登记，未认真保护自己利益所造成。抵押登记行为本身并不违法。三、因登记的基础文件被生效判决确认无效，涉案抵押登记可以最终判决结果确定是否撤销。原告提交的（2014）宁*终字第2724号民事判决已经判决涉案的抵押合同无效，被告予以抵押登记的基础文件无效。该基础文件的存废决定了涉案抵押登记行为的存废。根据**设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，可以撤销相应登记。但最终判决又指出“抵押合同无效并不必然影响物权的设立”。按照司法优越的原则，被告愿意依涉案的法院生效判决执行。综上所述，被告认为，当时的核准抵押登记行为系依据有关法律规章作出，其程序合法、适用法律正确。虽抵押登记的基础文件无效，但并非被告的过错造成。法院应对此依法确认。被告愿意根据法院最终查明的事实和判决，协助执行并作出相应登记行为。

被告六合区住建局于2014年9月22日向本院提供的如下证据：

1、南京市房地产抵押登记申请书；

2、南京市六合区房地产抵押登记审批表（一）；

3、南京市六合区房地产抵押登记审批表（二）；

4、南京市房地产抵押合同；

5、抵押房地产价值协议书；

6、委托担保合同；

7、反担保保证合同；

8、流动资金借款合同；

9、保证合同；

10、娄**身份证复印件；

11、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证。

被告提供上述证据以证明：2012年9月21日，被告六合区住建局在为本案第三人娄双喜、恒**公司办理他项权抵押登记时履行了相应的职责，符合法定程序、适用法律正确，核准他项权登记行为合法。

第三人恒**公司述称，恒**公司同意被告六合区住建局的行政答辩状上第一、二点意见，但认为第三人恒**公司是善意取得抵押权，应依法受到保护。在抵押过程中第三人恒**公司与第三人娄**一起到房产部门办理了抵押登记，这个过程是经过房产部门严格审查的，并且符合房产部门核准登记的一切要求，所以第三人恒**公司没有任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护第三人恒**公司的合法权益。

第三人恒**公司未提供证据。

第三人娄双喜述称，他是事后才知道自己将房产担保抵押给了第三人恒久远公司，原以为是抵押给了银行；而在办理抵押登记时，房产登记部门工作人员只是让我签字，并未提醒我注意相关事项，所以我认为房产登记部门的登记行为不合法，应当撤销。

第三人娄双喜未提供证据。

经庭审质证，原告对被告提供的所有证据的真实性不持异议；第三人恒**公司也未提出异议；而第三人娄**怀疑相关合同的落款时间不是其所签，认为其中存在欺诈，但未提供证据予以证明。被告对原告提供的所有证据的真实性不持异议，但认为不能证明被诉的具体行政行为违法；第三人娄**认可原告提供的证据的合法性和证明目的；第三人恒**公司认可原告提供的证据具有真实性，但认为自己是善意第三人，原告提供的证据不能与之对抗。

本院确认原、被告提供的证据具有真实性、合法性和关联性。

根据上述有效证据，本院对本案事实认定如下：

2012年9月12日，本案第三人娄**和恒**公司向被告六合区住建局提交《南京市房地产抵押登记申请书》，申请办理他项权抵押登记，并提交了房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、身份证复印件、委托授权书原件、房地产他项权登记申请书原件、借款合同（主债合同）原件、房地产抵押合同原件、价值约定协议书原件、反担保合同原件、保证合同原件等相关材料。被告六合区住建局审核申请人身份和上述相关材料后，认为申请人的申请符合**设部《房屋登记办法》的相关规定，于2012年9月21日予以核准登记（证书号为宁房他证六字第2XXXX4号）。2014年7月24日，南京**民法院在（2014）宁*终字第2724号判决书中：确认娄**与恒**公司涉案的《南京市房地产抵押合同》为无效合同，并认定恒**公司系善意取得涉案房屋的抵押权。2014年8月20日，原告孙**向本院提起行政诉讼，要求确认被告六合区住建局作出宁房他证六字第2XXXX4号他项权登记行为违法，并撤销宁房他证六字第2XXXX4号他项权证。

本院认为

本院认为，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条规定，被告六合区住建局作为辖区内的房产管理部门，依法具有办理房屋抵押登记的法定职权。被告六合区住建局依据娄**、恒**公司的申请，对其提交的房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、身份证复印件、委托授权书原件、房地产他项权登记申请书原件、借款合同（主债合同）原件、房地产抵押合同原件、价值约定协议书原件、反担保合同原件、保证合同原件等相关材料进行形式审查后，作出被诉的抵押登记并发放了房屋他项权证。被诉的房屋抵押权登记行为并不违反相关法律、法规的规定，程序亦无不当。原告认为涉案房屋的抵押合同已被确认无效，该房屋的抵押权登记应当撤销。南京**民法院（2014）宁*终字第2724号终审判决在确认抵押合同无效时，还认定恒**公司系善意取得涉案房屋的抵押权。抵押权是设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭才消灭。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”第三人恒**公司与娄**之间的抵押债权未消灭，故恒**公司取得的抵押权亦未消灭，涉案房屋抵押权依然成立，应依法受到保护。**设部《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。据此，善意取得是抵押权登记撤销的阻却事由。故原告认为涉案房屋的抵押合同已被确认无效，该房屋的抵押登记应当撤销的理由不能成立，其要求撤销涉案的房屋抵押登记，本院不予支持。原告可以依照物权法的规定向无处分权人请求赔偿损失。为此，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告孙**要求撤销被告南京市六合区住房和城乡建设局核准登记的宁房他证六字第2XXXX4号《他项权证》的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告孙**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十五日