朱**、孔**等与苏州市规划局行政许可一审行政判决书

审理经过

原告朱**、孔**、费**、王**诉被告苏州市规划局规划行政许可一案，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭进行审理，于同年6月11日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。因港中旅成得（苏州**限公司（以下简称港中旅成得公司）与本案有利害关系，本院于2014年6月26日依法通知其作为本案第三人参加诉讼。2014年12月26日、2015年6月9日本院公开开庭进行了审理。第一次开庭原告朱**、孔**及其原告委托代理人孟**、邬**，被告委托代理人王**、葛*，第三人委托代理人沈*明、第三人原委托代理人王**到庭参加诉讼。第二次开庭原告朱**、孔**及其原告委托代理人孟**，被告委托代理人王**，第三人委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告苏州市规划局于2013年11月15日向第三人港中旅成得公司颁发建字第320505201300232号建设工程规划许可证，认定位于苏州市塔园路西、邓尉路北的苏地2013-G-13号地块建设工程符合城乡规划要求，准予建设。

被告向**递交了作出被诉行政行为的证据：1、苏地2013-G-13号地块土地出让合同，证明该地块于2013年4月由成得投资有限公司通过拍卖取得出让土地使用权；2、规划方案批前公示及现场照片（2013.7.16-2013.7.25）；3、规划方案批前公示及现场照片（2013.8.21-2013.8.30）；4、规划方案批前公示及现场照片（2013.8.29-2013.9.7）；5、规划方案调整批前公示及现场照片（2013.9.30-2013.10.9）；证据2-5证明规划部门在核发建设工程规划许可证前按照法律规定对该地块的建设设计方案进行了四次公示，在听取利害关系人的意见后进行多次方案优化调整的过程；6、苏虎规听通字（2013）第1号行政许可听证通知书；7、苏**（2013）第3号行政许可听证笔录，证据6-7证明规划部门在核发建设工程规划许可证之前按照法律规定举行了听证会，就该地块的建设设计方案以听证形式听取利害关系人的意见，证明规划部门核发程序合法；8、苏地2013-G-13号地块行政许可听证会听证代表所提问题的答复，证明规划部门应利害关系人要求结合听证会的居民反馈意见就相关问题已经作出了答复；9、苏新环项（2013）298号关于对港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块商住项目环境影响报告书的审批意见；10、苏高新发改项（2013）320号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块一期项目核准的通知；11、苏高新发改项（2013）327号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块二期项目核准的通知；12、苏高新发改项（2013）355号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块三期项目核准的通知，证据9-12证明港中旅成得公司申请颁发建设工程规划许可证前已经取得了建设项目批准、核准、备案文件的相关材料，是港中旅成得公司申请颁发以及规划局核发建设工程规划许可证的前置条件；13、苏新国用（2013）第010746号国有土地使用证及宗地图，证明该地块的建设使用权归港中旅成得公司所有；14、2013年10月9日关于临时售楼处的建设工程规划许可证申请表和2013年11月14日关于苏地2013-G-13号地块住宅和商业部分的建设工程规划许可证申请表，证明港中旅成得公司具备了申请建设工程规划许可证的相关条件后向规划部门提出申请；15、项目设计方案审查批复（编号2013-146，F2013-162，2013-174），证明该项目经过规划部门审查后作出同意方案的决定。售楼处和整个项目各有一份规划许可证，售楼处是临时规划许可证；16、建字第320505201300232号建设工程规划许可证，证明规划部门审查材料后并经过法定程序依法向港中旅成得公司核发了建设工程规划许可证，规划许可证批准的内容符合狮山片控制性详细规划和规划条件；17、（2014）苏*行复（决）字8号行政复议决定书，证明原告朱**认为被告核发建设工程规划许可证违法而提起行政复议，经江苏省住建厅复议后维持了建字第320505201300232号建设工程规划许可证；18、苏州市人民政府苏**（2008）37号市政府关于苏州高新区枫桥片和狮山片控制性详细规划的批复，证明2008年6月5日苏州高新区狮山片控制性详细规划（以下简称狮山片控规）经苏州市人民政府批准，具有法定效力，狮山片控规也是核发建设工程规划许可证的前置条件；19、《苏州高新区狮山片控制性详细规划》总图；20、《苏州高新区狮山片控制性详细规划》分图则；21、《苏州高新区狮山片控制性详细规划》部分文本，证据19-21证明狮山片控规规定了苏地2013-G-13号地块的用地性质为居住商业混合用地（Rb），地块的住宅建筑比例宜控制在70%以上，狮山片控规的说明和文本也是狮山片控规的组成部分，建字第320505201300232号建设工程规划许可证的指标符合狮山片控规的要求；22、邓**、塔园路西地块规划设计要点，证明根据狮山片控规的设计条件，用地性质以及日照都提出了明确要求，颁发的建字第320505201300232号建设工程规划许可证指标符合狮山片控规及设计条件要求；23、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年8月），证明居住商业混合用地（Rb）和商住混合用地（Cr）的定义及兼容性，涉案地块不存在变更用地性质的事实；24、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）；25、日照分析报告书（苏新规日照（2013）第0046号、0063号），证据24-25证明涉案地块满足日照标准，因此涉案地块建筑方案并未影响原告的采光权利；26、地字第3205052013C0058号建设用地规划许可证及附图，证明规划部门核发建字第320505201300232号建设工程规划许可证的前置条件；27、总平面图；28、建筑施工图（全套施工图首页）；29、设计方案平面图，证据27-29证明港中旅成得公司申请颁发建设工程规划许可证按规定需要提交的材料之一；30、苏州市**有限公司对外工作联系单（2013年7月8日），证明规划选址是征得过轨交公司同意的；31、江苏省住房和城乡建设厅苏*函规（2014）837号关于苏州市规划局日照标准问题请示的回复，证明苏州市的日照分析实施细则第5.1条关于日照时间分段的规定没有违背《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）附录四第6条的规定。

被告提供的法律法规等依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条；《江苏省城乡规划条例》第三十九条；《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006版）第三条第二项表3.1；《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.1条。

原告诉称

原告朱**、孔**、费**、王**诉称：被告于2013年11月15日就苏地2013-G-13号地块，颁发了建字第320505201300232号建设工程规划许可证，违反了江苏省规划条例、规划法的相关规定，违反了《苏州高新区狮山片控制性详细规划》强制性规定，擅自将居住混合用地变更为商业混合用地，侵害了原告的采光等权利，原告在诉讼前进行了复议，江苏省住建厅（2014）苏建行复（决）字8号复议决定维持了被告的行为。现诉请法院撤销被告颁发的建字第320505201300232号建设工程规划许可证。

为证明其观点，原告提供了以下证据：1、狮山片控规示意图3份，证明2013-G-13地块用地性质为Rb居住商业混合用地，狮山片控规要求该地块建造商住楼，要求沿邓**界面宜体现连续性、韵律感，建筑风格、色彩应呼应周边环境，于现代简洁中体现地方特色，住宅建筑比例宜控制在70%以上；2、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年8月），证明Rb为居住商业混合用地，是在居住小区用地内的商住用地；3、苏地2013邓**、塔园路西地块规划设计要点，证明沿邓**形成连续性、完整性的城市界面是该块土地的设计要求，用地性质为商业、住宅与控规是相违背的，绿地率≥20%，与环评的绿化率70%不一致；4、照片2张（邓**东街景图、2013-G-13号地块鸟瞰图），证明若按上述规划施工，不能做到“沿邓**形成连续、完整的城市界面”的要求，邓**、塔园路以东道路两侧用地性质均是Rb，而且按照狮山片控规要求建造了相应的商住楼，鸟瞰图证明从图上可以看出第三人建造的楼房为16栋；5、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，证明根据该办法第三条的规定，土地的划拨、出让应符合控规的规定，根据第二十条的规定，控规的修订应严格按照法定程序办理；6、总规划设计图、测量数据，证明港中旅楼盘与格*花园楼盘楼与楼之间的距离，其中部分楼东西楼距小于15米的限制要求，港中旅北侧规划路是在没有任何手续情况下，通过规划局的行政许可行为予以了确认，严重不合法；7、日照分析报告，证明港1幢建筑高度59.3米，港2幢建筑高度58.85米，港4幢建筑高度50.3米，港5幢建筑高度50.3米；8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）表3.2.3城市、县住宅建筑日照间距系数表，苏州大寒日，2小时，系数为1.3，港1幢、港2幢、港4幢、港5幢的建筑高度实际数字远小于法定数字，同时证明高层与高层、小高层之间的东西楼距应大于15米；9、环保审批，证明要求公用绿地占地面积44620.7平方米，绿化率70%，但实际上绿地率仅达到22%；10、《高层民用建造设计防火规范》（2005年版），根据该规范2.0.8规定，商住楼为底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑，证明本案行政规划许可证所批准的单独的商业区与住宅区的规划是与控规的要求相违背的；11、苏州市规划局高新区（虎丘区）规划设计条件表，证明根据规划局的要求，其他要求四中4）规定方案需征得轨道部门同意后方可实施，但本案被告提供的证据材料里并没有轨道部门同意实施的材料；12、2014年9月28日江苏省测绘地理信息局的回复，证明苏州高**有限公司所持有证书不包含日照测量子业务，进行日照分析的行为不属于《测绘法》调整的范围。

被告辩称

被告苏州市规划局辩称：苏地2013-G-13号地块位于苏州市高新区塔园路西、邓尉路北，该地块于2013年4月由成得投资有限公司通过拍卖取得出让土地使用权。2013年5月，成得投资有限公司来我局就建设方案的相关事宜进行沟通。我局于2013年7月16日至10月9日分别对方案进行了四次公示，并结合居民反馈意见对方案进行了多次调整。2013年11月7日，我局就港中旅成得公司该地块行政许可事项举行公开听证。听证会上，听证代表主要针对用地性质、日照、北侧规划道路发表了意见。2013年11月14日，港中旅成得公司向我局提交办理该地块建设工程规划许可证的申请，并提交了建设项目批准、核准、备案文件等相关材料，经过公示、听证等法定程序，在满足法律、法规前提下，我局于2013年11月15日向其核发了建字第320505201300232号建设工程规划许可证。

关于用地性质合法性的问题，根据《江苏省城乡规划条例》第三十九条的规定，控制性详细规划与规划条件是核发建设工程规划许可证的依据。根据2008年苏州市人民政府批准的《苏州高新区狮山片控制性详细规划》，邓**、塔园路西地块规划为居住商业混合用地（Rb），地块住宅建筑比例宜控制在70%以上。狮山片控规中对地块兼容性的控制规定也明确了居住商业混合用地（Rb）可设置商业设施。根据《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年8月），居住商业混合用地（Rb）和商住混合用地（Cr）对地块的用地性质规定均为居住和商业混合使用，区别在于前者是居住区内的混合用地，属于R类（即以住宅为主），后者是居住区以外的混合用地属于C类（即以商业、公共设施为主）。该导则的用地兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）表2.2.3的规定。根据该规定Rb可兼容设置商业设施，Cr可兼容设置居住建筑。涉案地块住宅计容建筑面积占70%以上，符合以住宅为主兼容商业的规定。因此不存在变更用地性质的事实。

关于日照的问题，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.1条规定：高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定（即不低于大寒日2小时的日照标准）。苏州高**有限公司出具的日照分析报告书指出涉案地块满足日照标准，因此涉案地块建筑方案并未影响原告的采光权利。《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.2条规定：高层建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高层住宅建筑之间的日照间距也可按3.2.3条计算确定”。该条强调的是“可按”，并非“应按”，因此涉案地块按照3.2.6.1条规定进行日照分析计算符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）要求。

综上，我局作出的建字第320505201300232号建设工程规划许可证符合法定权限、程序，适用法律、法规正确，请求法院予以维持。

第三人港中旅成得公司述称：第三人不存在原告诉称的“擅自将居住商业混合用地变更为商住混合用地”的事实，被告提供的《日照分析报告书》等证据足以证明被告颁发建字第320505201300232号建设工程规划许可证符合《江苏省城市规划管理技术规定》，不存在侵犯原告采光权的事实，原告要求法院撤销上述建设工程规划许可证没有事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

第三人港中旅成得公司提供了以下证据：1、成得投资有限公司公司注册证书；2、江苏省结算资金一般缴款书；3、国有土地使用权挂牌竞价成交确认书；4、资金来源说明；5、土地出让金票据；6、国有土地使用证，证据1-6证明第三人通过招投标程序，依法取得系争土地使用权；7、建设用地规划许可证，苏州市规划局高新区（虎丘区）规划设计条件表，证明第三人依法取得系争土地建设用地规划许可证；8、外商投资房地产业备案表样式；9、港中旅成得（苏州**限公司章程等；10、同意设立港中旅成得（苏州**限公司的批复；11、外商投资公司准予设立登记通知书；12、外商投资企业批准证书；13、港中旅成得（苏州**限公司营业执照，证据8-13证明第三人依法领取营业执照；14、房地产开发企业暂定资质证书，证明第三人依法取得房地产开发资质；15、港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块商住建设项目环境影响修编说明，16、苏州市高新区环保局苏新环项（2015）236号关于对港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块商住建设项目环境影响修编说明的意见，证据15-16证明港中旅成得公司原报送给环评单位的部分数据存在错误，现经环评公司现场踏勘、分析，对相关数据进行了修正，并报环保部门出具了审批意见；17、港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块商住建设项目环境影响报告书（报批稿），证明原环保审批意见中关于项目建设面积及绿化率等内容为引用环境影响报告书中关于工程项目的描述，并非环保部门的审批意见；18、《苏州市轨道交通保护区内建设项目审查及监管控制程序一览表》；19、苏州市**有限公司对外工作联系单（2014年2月21日），证据18-19证明根据轨交公司工程项目审查监管流程，第三人港中旅成得公司在申领规划许可证前已经取得了轨交公司的同意，符合相关规定；20、关于“苏地2013-G-13号地块项目日照分析时格*花园使用竣工数据”的说明，证明日照分析采用格*花园竣工数据符合规定；21、苏地2013-G-13号地块日照分析报告采用的经纬度说明，证明经度对日照分析并无影响。

审理中，因原告对苏新环项（2013）298号关于对港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块商住项目环境影响报告书的审批意见提出异议，认为规划许可内容与环保审批意见不一致，应第三人港中旅成得公司申请，本院向环保部门进行了调查，环保部门认为，审批意见书中关于工程项目建筑面积、绿化率等内容系苏地2013-G-13号地块商住项目中所载建设规模和建设内容的体现，并非环保部门的批准意见。环保部门是根据该环境影响报告书对该工程的环评结论而作出的许可审批意见。

经庭审质证，原告对被告提供的证据2-7、10-12、18无异议；对证据1的关联性，真实性，合法性均有异议，认为该地块是成得投资有限公司经过挂牌竞拍得到的土地，成得投资有限公司与第三人港中旅成得公司是两家单位，不能混同，出让合同的补充协议是港中旅成得公司签署的，因此以该出让合同作为证据证实被告行政行为合法是有瑕疵的，补充协议不能成为第三人取得该土地使用权的法律依据或者合同依据；对证据8有异议，关于地块用地性质的答复，被告根据2012年的编制导则土地性质发生变化随之本案的土地性质也发生变化的观点不成立；对证据9的证明目的有异议，认为环保局批文明确要求绿化率要求达到70%以上，第六条规定防止噪声，粉尘扰民，施工前需向社会公示，但是第三人并没有公示；对证据13合法性有异议，认为该块土地是成得投资有限公司依法取得，在未经法定程序变更所有人的情况下将该土地的使用权置于第三人名下，是不合法的；对证据14申请表的关联性有异议，认为申请内容不详；对证据15批复的合法性有异议，认为审查批复有三份，而申请只有两份，因此对于没有申请的批复的合法性存在异议，对其他两份批复对于该地块用地性质发生改变这种行政行为，认为是不合法的；对证据16有异议，认为三份审查批复里均没有提到地上商业部分，但是规划许可证以及设计施工总图里均有地上商业部分，对于地上商业部分的合法性存在异议，规划许可证建筑规模一栏里载明“13栋地下一层，局部二层，地上二至十八层”，但是从设计方案图中反映总共设计的是16栋，规划许可证与实际报备的施工方案严重不符；对证据17有异议，认为作出该复议决定的证据不确凿，该行政行为的程序不合法，对于该地块的用地性质，住宅控制在70%以上，商业设施控制在不超过20%仅仅是Rb的要求之一而不是核心要求，核心要求应做到建造商住楼，不是现在单独的住宅和商业设施分开；对证据19-21的证明目的有异议，认为从狮山片控规的规定可以看出，该地块用地性质是Rb，在控规的文字说明里提到，沿邓尉路界面宜体现连续性、韵律感，但现在被告的行政许可行为破坏了该界面的连续性、韵律感，而且违反该控规的规定，对该地块的用地性质进行了违法性的改变；对证据22有异议，认为该设计要点对于该地块Rb用地性质作了非法改变，该地块根据控规的规定，应该是居住商业混合用地，另外对于“其他四沿邓蔚路形成连续、完整的城市界面”的设计要求，由于人为地改变用地性质，导致该设计条件无法达到；对证据23证明目的有异议，认为并不能证明被告的行政行为没有改变用地性质；对证据24的证明目的有异议，根据该份证据表3.2.3的规定，要求苏州市的高层与多层的楼房间距达到1.3的系数要求，但被告的设计规划远远没达到该规划的要求；对证据25合法性，关联性均有异议，第一，该报告依据的法律依据不合法。该报告依据《江苏省城市规划管理技术规定---苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》（2012年版）作出，该规定“5.1日照分析应充分考虑周边建筑的叠加影响。日照累计时间段不应超过3段，每个有效时间段不应低于20分钟”，违背了《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）附录四日照影响分析“6.日照计算时间段可以累积计算，累计时间段不宜超过两段，每个有效时间段不宜低于30分钟”。对于同一事项的规定，下位法不得违背上位法。第二，该报告依据的数据来源不合法。该报告“备注3、根据委托方提供的规划总平面电子图计算，图中所有建筑高度由委托方设定并承认”，而根据《江苏省城市规划管理技术规定---苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》（2012年版）“3、数据来源包括测量数据、存档数据和报批数据”，鉴定程序存在瑕疵。第三，苏州高**有限公司不具备日照分析资质。根据2014年9月28日江苏省测绘地理信息局的回复，鉴定单位持有证书不包含日照测量子业务，进行日照分析的行为不属于《测绘法》调整的范围。鉴定单位也没有得到过日照测量资质证书或批文。第四，从该报告最后一张分析图可以看出，港中旅11幢对港中旅1幢的影响远远超出港中旅1幢对格*花园1幢的影响，但事实上港中旅11幢距港中旅1幢是65.959米（见总平面图），港中旅11幢是地上17层，港中旅1幢是地上18层，而港中旅1幢距格*花园1幢为46.11米（见总平面图），是严重不符合常理的；对证据26的合法性有异议，认为该地块的用地性质是商业、住宅，是在未对控规合法变更的情况下对于用地性质的人为性改变；对证据27真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，第一，港中旅小区与格*花园小区之间有一条规划路，该规划路没有经过立项、审批以及相应的规划，是违法的，另外从该图中还可以看出格*花园有部分楼房与港中旅楼房的间距均小于1.3的系数要求，且图纸上所反映出的港中旅楼房的幢数与实际不符；对证据28中的两份图纸有异议，其中港中旅3号楼，从施工图纸上看，建筑高度为62.3米，做日照分析时写的建筑高度是55.35米，另外，图纸里港中旅11号楼建筑高度为56米，1号楼的建筑高度是59.3米，进一步印证原告对日照分析报告的疑问，港中旅11号楼对港中旅1号楼的影响程度远远大于港中旅1号楼对格*花园1号楼的影响程度，对其他施工图纸没有异议；对证据29有异议，从设计平面图可以看出规划路在第三人用地红线以外，而且没有其他的关于该路的立项、审批等手续，因此该路的规划设计不符合法律规定；对证据30真实性无异议，但认为该联系单上载明，后续的设计方案、施工方案须报轨道公司，经轨道公司审查同意后方可实施，但被告未提供后续报送的相关证据；对证据31不予认可，认为日照分析应当遵照《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）。关于法律适用，对适用《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《江苏省城乡规划条例》第三十九条无异议，规划局有权作出规划许可，但认为作出的该份规划许可违反控规对于该地块的用地性质的要求。按照《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年8月）第三条第二项表3.1的要求，应当建造商住楼而不是现在第三人所建的独立商业楼，商业街与居住楼；《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.1条的要求，高层建筑应当与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析……具体要求见附录四，但是被告所提交的日照分析报告没有按照附录四的要求进行分析，因此被告的行政许可行为均不符合以上各项法律法规的规定和要求。

第三人对被告提供的证据没有异议。

被告对原告提供的证据7无异议，对证据1-3的证明目的有异议，认为证据1、2能够证明Rb的用地性质为商业居住混合用地，该地块上设置商业设施是允许的，商住形式也是多样的，但并不能证明该地块只能建造原告所称的商住房，证据3规划设计要点中所说的连续性并不等于所有建筑形式都要统一，环评里的绿化率并不是强制性要求；对证据4邓**的照片真实性不予认可，邓**的现状不能作为该项目审批的条件，对鸟瞰图的真实性无异议，但建筑的连续性并不等于所有建筑形式都要统一；对证据5证明目的有异议，认为狮山片控规是2008年形成的，该控规并没有修订过；对证据6中总平面设计图的证明目的有异议，根据被告提供的日照分析报告，日照分析结论是符合日照标准的，测量数据系原告单方制作，对其真实性，关联性，合法性，以及证明目的均有异议，认为不能以该数据来判定日照标准，应以日照分析报告来作为日照的标准，该报告得出的结论符合相关规定；对证据8无异议，但对证明目的有异议，认为日照完全符合法律规定，没有侵犯原告的采光权；对证据9无异议，对证明目的有异议，认为环评中的绿化率并不是强制性规定；对证据10的证明目的有异议，认为该规定并不是针对规划部门的，被告是按照市政府批准的控规的要求来审批的；对证据11的证明目的有异议，被告是征得轨道部门同意的；对证据12没有异议，认为日照测量不是日照分析数据来源的唯一途径，江苏省测绘地理信息局的回复并没有认定苏州高新区测绘事务所不能进行日照分析。第三人对原告证据的质证意见与被告一致。

原告对第三人所提供证据4、5、8、11、14无异议；对证据1-2的证明目的有异议，对证据3、6、7合法性有异议，认为证据3载明苏地2013-G-13土地用途为批发零售和城镇住宅用地，土地部门在没有对控规进行变更修改的前提下变更了土地用途，这种做法是与该块土地用途性质为居住商业混合用地相违背的，证据1-3、6-7证明该块土地是成得投资有限公司取得使用权，被告对第三人的行政许可行为存在瑕疵；对证据9、10、12、13有异议，认为按照章程规定，第三人公司主要业务为普通住宅及附属商业设施的开发销售，而商业街的开发不属于附属商业设施，而是独立的商业设施，所以第三人是超范围经营；对证据15-16的真实性没有异议，关联性和合法性有异议，认为第三人是涉案当事人，证据效力待定；对证据17的真实性没有异议，但认为当时报环保部门审批时部分数据存在不实，是有瑕疵的，导致环评程序不合法；对证据18-19认为第三人没有在举证期限内提交，不予质证；对证据20-21真实性、合法性、关联性均有异议，认为高新区测绘事务所是日照报告出具的单位，它所作出的说明没有效力。

被告对第三人提供的证据无异议。

对本院向环保部门所作的调查笔录，原告对真实性没有异议，但是对该调查笔录的合法性、关联性有异议，认为高新区环保局是高新区的行政部门，对环保部门陈述的内容有异议，因第三人在申报环保审批时数据存在错报，导致了环评通过，也影响了规划许可证颁发的合法性。被告及第三人对上述调查笔录没有异议。

本院查明

本院认为：原告提供的证据1-3、5-12、被告提供的证据及第三人提供的证据1-14、17-21均真实、有效，本院予以确认；原告提供的证据4与本案不具关联性，本院不予确认。第三人提供的证据15-16系被告行政行为作出后形成的证据，不具证明效力。第三人申请本院向环保部门所作的调查笔录真实、合法，对其效力本院予以确认。

审理中，原告于2014年8月4日向本院提出鉴定申请，要求就港中旅开发小区的1-5幢对格林花园1-4幢、14-16幢、27-28幢日照影响进行鉴定分析，之后，原告于同年10月15日以鉴定费过高、原告无力承担为由向本院撤回了鉴定申请。

根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：2013年3月8日，成得投资有限公司在苏州**源局举办的苏州市国有土地使用权拍卖会上，经过公开竞价，竞得地块编号为苏地2013-G-13，位于高新区枫桥街道邓**、塔园路西，用地面积63743.9平方米，土地用途为批发零售和城镇住宅用地的土地使用权。同年4月16日，成得投资有限公司与苏州**源局签订3205012013CR0094号国有建设用地使用权出让合同，取得上述地块的建设用地使用权。双方在合同补充条款中约定：（一）在城镇住宅用地中，按挂牌出让文件约定，可以配建商业、社区居委会用房、物业管理用房的，土地使用年限分别为：40年、40年、70年，土地用途分别为：批发零售用地、机关团体用地、城镇住宅用地。（二）该地块中计容总建筑面积中，批发零售建筑面积不超过20%，且其中不低于50%批发零售计容建筑面积不可分割销售，其余可分割销售；城镇住宅建筑面积不超过80%，可分割销售。2013年4月22日，江苏省商务厅批复同意成得投资有限公司在苏州市独资设立港中旅成得公司。同年6月3日，苏州**源局作为出让人与港中旅成得公司作为受让人签订关于3205012013CR0094号出让合同的补充协议，载明：经出让人同意，苏地2013-G-13号地块的土地使用权人由成得投资有限公司变更为港中旅成得公司，3205012013CR0094号出让合同中所载明的所有受让人的各项权利和义务也相应转移至港中旅成得公司。同年6月9日，港中旅成得公司取得该地块建设用地规划许可证。同年9月23日，港中旅成得公司取得该地块的国有土地使用权证。同年7月16日至10月9日，被告对港中旅成得公司关于上述地块的建设工程设计方案分别进行了四次公示，听取了利害关系人的意见，对原设计方案作出了相应的调整。同年11月7日，被告召集格林花园业主代表举行了听证，听取了业主代表的意见。同年11月29日，苏州**新区分局作出苏地2013-G-13号地块行政许可听证会听证代表所提问题的答复，就地块用地性质、日照标准及日照间距、北侧城市支路、无证施工问题作出了答复。

另查明：2013年5月13日，苏州国**业开发区环境保护局作出苏新环项（2013）298号关于对港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13号地块商住项目环境影响报告书的审批意见，同意苏地2013-G-13号地块商住项目建设。2013年6月8日、6月13日、6月21日，苏州国**业开发区经济发展和改革局分别作出高新发改项（2013）320号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块一期项目核准的通知、327号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块二期项目核准的通知、355号关于同意港中旅成得（苏州**限公司苏地2013-G-13地块三期项目核准的通知，核**中旅成得公司在苏州高新区枫桥街道邓**、塔园路西进行苏地2013-G-13地块一至三期工程建设。2013年7月，苏州市**有限公司作出《关于苏地2013-G-13号地规划（选址）方案审查的回复》，同意了港中旅成得公司所报送的苏地2013-G-13号地规划（选址）方案。2013年9月12日、10月11日、10月24日，苏州**丘分局分别作出编号为2013-146、F2013-162、2013-174项目设计方案规划审查批复，同意苏地2013-G-13号地块、苏地2013-G-13号地块临时售楼处、苏地2013-G-13号地块物业用房、6#住宅、11#住宅、地下车库及商业局部变更的设计方案。2013年8月19日、10月22日，苏州高新**司受港中旅成得公司委托，对苏地2013-G-13号项目报方案阶段及报施工图阶段的日照分析作出了苏新规日照（2013）第046号、第063号日照分析报告书，结论均为：根据《江苏省城市规划管理技术规定--苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》（2012年版），结合建筑物具体情况，综合分析得出：1、港中旅苏地2013-G-13号地块内（设计1至11号）各幢住宅的日照均满足≥2小时的日照要求。2、港中旅苏地2013-G-13号地块（设计1至11号）房屋对北侧格林花园（设计1-4、设计13-19、27-31号）住宅的日照满足情况无影响。3、港中旅苏地2013-G-13号地块（设计1至11号）房屋对东侧美之苑（公安6、8、11、15、17、19、21、23号）住宅的日照满足情况无影响。2013年11月14日，港中旅成得公司将上述批文及日照分析报告书、建设用地规划许可证及附图，国有土地使用证及宗地图，设计方案总平面图以及全套建筑施工图等材料提交给被告，申请颁发上述地块建设工程规划许可证。2013年11月15日，被告经审核向港中旅成得公司颁发了建字第320505201300232号建设工程规划许可证，载明建设单位港中旅成得（苏州**限公司，建设项目名称苏地2013-G-13号地块，建设位置塔园路西、邓**，建设规模174175.52平方米13栋地下一层局部二层、地上二至十八层，总计容建筑面积114694.11平方米，其中住宅计容建筑面积为90869.53平方米。该工程项目规划设计要点明确：在计入容积率的建筑面积中，商业建筑面积不超过20%，住宅建筑面积不超过80%，绿地率≥20%。原告朱**认为被告违反《苏州高新区狮山片控制性详细规划》的强制性规定，擅自将居住商业混合用地变更为商住混合用地，违法许可港中旅成得公司将19层高层住宅向北移动100多米，致使高层住宅距离格林花园小区多层住宅只有40多米，严重影响了周边环境质量，侵害了申请人的采光、日照、通风权，向江苏省住房和城乡建设厅提出行政复议，要求撤销被告颁发的建字第320505201300232号建设工程规划许可证。复议机关经审查，认为苏州市规划局颁发的建字第320505201300232号建设工程规划许可证认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用依据正确，内容适当，遂于2014年3月19日作出（2014）苏建行复（决）字8号行政复议决定，维持了上述建设工程规划许可证。原告朱**不服该行政复议决定，与原告孔**、费**、王**共同向本院提起了行政诉讼，要求撤销上述建设工程规划许可证。

法庭辩论中，当事人围绕被告作出的建字第320505201300232号建设工程规划许可证是否合法充分发表了辩论意见。

原告认为：一、被告所颁发的建设工程规划许可证存在多处问题：1、被告所批工程项目的总建筑面积超过了环保局批文的要求；2、绿地面积严重缩水，环保批文所载绿化率为70%，规划许可证上批准的绿地率为22%；3、该建设项目没有按照该地块的用地性质Rb及《江苏省控制性详细规划编制导则》表3.1的规定，设计商住两用楼，而是设计成一边是商铺、一边是住宅的商住混合小区，不能达到《苏州高新区狮山片控制性详细规划》所要求的沿邓尉路形成统一城市界面的规划设计要求；二、被告作出的建设工程规划许可证所依据的材料之一《日照分析报告书》存在诸多问题：1、作出该报告的主体苏州高**有限公司既不具备做日照分析的资质，也不具备日照测量的资质，其营业执照的经营范围也没有该项经营项目；2、在法律文件的适用上含糊不清，且存在适用错误。涉案建设项目的日照分析应执行《江苏省城市规划管理技术规定》，而不是苏州市实施细则之二，对于《江苏省城市规划管理技术规定》中没有规定的才适用苏州市实施细则之二；3、在《日照分析报告书》中，所有数据来源均为第三人港中旅成得公司提供，明显既不是实测数据，也不是存档数据，不符合苏州市实施细则之二的规定；4、该日照分析的地理坐标与实际情况有偏差。涉案建设项目地理位置介于姑苏区与太湖度假区之间，根据苏州市的实施细则之二的规定，姑苏区的地理位置经度为东经120°37′，太湖度假区的地理位置经度为东经120°24′，但日照分析报告中所采用的经度为东经120°38′；5、该《日照分析报告书》中没有反映出涉案建设项目与格林花园小区各幢楼房之间的间距；三、该建设工程规划许可证中存在红线外规划的问题。涉案建设项目与格林花园小区之间有一条规划路，该规划路在用地红线外，但在规划项目三次批前公示中，以及被告批准的项目效果图、工程设计方案图中均有该规划路；四、经被告规划许可批准的工程项目对原告居住的楼房在通风、采光、日照等方面均造成了严重影响。该工程项目与原告居住楼房的间距均未达到《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）表3.2.3城市、县住宅建筑日照间距系数表系数为1.3的要求。

被告认为：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，被告是核发涉案建设工程规划许可证的职能部门；二、被告颁发的建设工程规划许可证是合法的。第三人港中旅成得公司申办建设工程规划许可证所提交的材料齐全，被告经实质审查后，认为第三人的建设项目符合《苏州高新区狮山片控制性详细规划》以及规划条件，于2013年11月15日向第三人颁发了涉案建设工程规划许可证；三、在行政程序上，被告核发涉案建设工程规划许可证符合法定程序。被告在发证之前，依法对第三人的建设工程设计方案进行了四次公示，听取了利害关系人的意见，对方案也进行了多次调整，并就行政许可事项召开了听证会，听取了利害关系人的陈述意见，特别针对利害关系人提出的地块用地性质及日照影响进行了认真审查，被告经审查认为，涉案地块用地性质及日照影响完全符合相关法律法规的规定。1、关于日照影响。根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.1条规定：高层住宅应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅之间及受影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定，即不低于大寒日2小时的日照标准。根据第三人提交的日照分析报告的分析结论，认定建设项目方案符合日照标准的规定，被告据此作出的许可行为并未侵害原告的采光权。2、关于用地性质。涉案建设项目与原告之间没有利害关系。根据《苏州高新区狮山片控制性详细规划》，邓**、塔园路西地块用地性质为Rb，即居住商业混合用地，绿地率20%，地块住宅建筑比例宜控制在70%以上，控规中对地块的兼容性控制规定明确了Rb居住商业混合用地可设置商业设施。根据土地出让合同附件的规划条件，该地块为商业、住宅用地，住宅建筑面积不超过80%，商业建筑面积不超过20%，商业部分从塔园路、邓尉路交叉口向西沿邓尉路布置。第三人采用什么样的建筑形式，法律没有具体要求。涉案建设工程规划许可证的内容完全符合控规和规划条件的要求，被告没有改变该地块的用地性质。3、关于北侧规划道路。由于道路不在本案建设项目用地红线范围内，因此与本案无关；四、在法律适用上，被告根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《江苏省城乡规划条例》第三十九条、第四十条、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006版）及《江苏省城市规划管理技术规定》（2011版）的相关规定，向第三人核发建设工程规划许可证，适用法律完全正确。

第三人认为：涉案建设工程规划许可证不存在原告所称的“擅自将居住商业混合用地变更为商住混合用地”的事实。被告提供的日照分析报告等证据足以证明涉案建设工程规划许可证符合《江苏省城市规划管理技术规定》，不存在侵犯原告采光权的事实。

本院认为

本院认为：被告苏州市规划局系城市规划行政主管部门，依法具有对本辖区内的建设工程核发建设工程规划许可证的职权。本案当事人争议的焦点为被告向第三人核发建字第320505201300232号建设工程规划许可证的行为是否合法。根据《苏州市城市规划条例》第二十六条第一款规定，城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证，依下列程序办理：（一）建设单位或者个人填报申领建设工程规划许可证申请表并附建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设地域地形图，土地使用批准文件；（二）城市规划行政主管部门根据城市规划，提出建设工程规划设计要求，作为工程设计的依据；（三）建设单位或者个人提交设计方案规划审定意见、有关部门审核意见，建设工程施工设计图，建设项目设计预算；（四）城市规划行政主管部门确认符合城市规划要求后，核发建设工程规划许可证。本案第三人在申领建设工程规划许可证时向被告提交了建设工程规划许可证申请表、3205012013CR0094号国有建设用地使用权出让合同、关于3205012013CR0094号出让合同的补充协议、苏新国用（2013）第010746号国有土地使用证及宗地图、地字第3205052013C0058号建设用地规划许可证及附图、环保审批意见、项目核准通知、日照分析报告、建设工程施工设计图等文件资料，符合法律设定的建设项目规划许可审查要求。

《江苏省城乡规划条例》第三十九条第三款规定，城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。涉案工程项目规划设计要点明确：在计入容积率的建筑面积中，商业建筑面积不超过20%，住宅建筑面积不超过80%。2008年苏州市人民政府批准实施的《苏州高新区狮山片控制性详细规划》明确涉案地块规划为商业居住混合用地，住宅建筑比例宜控制在70%以上。涉案规划许可证载明的总计容建筑面积为114694.11平方米，其中住宅计容建筑面积为90869.53平方米，占总计容建筑面积的79%。涉案行政许可符合控制性详细规划及规划设计条件的要求。

关于被告行政许可是否改变用地性质的问题。《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年版）表3.1新增城市用地分类和代号表中，将代号Rb表述为居住商业混合用地（备注：在居住小区用地内的商住楼用地），代号Cr表述为商住混合用地即商业居住混合用地（备注：位于居住小区用地以外的商业居住混合用地）。该导则明确城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2.2.3的规定。《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年修订）表4.1新增城市用地类别和代号表中，没有关于Cr的表述内容，原代号Rb变更为RB，表述为商住混合用地，即以住宅为主混合商业办公等功能的用地。2012年1月1日中华人民共和国住房和城乡**设部、中华人民**检验检疫总局《城市用地分类与规划建设用地标准》中将“B”类用地表述为商业服务业设施用地，即商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。结合上述内容，《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年修订）用地兼容控制表中关于RB并未标记禁止兼容商业设施。《江苏省控制性详细规划编制导则》（2006年版）及（2012年修订）对Rb及RB的具体建筑形式均未作出进一步明确的规定。《苏州高新区狮山片控制性详细规划》对涉案地块规划为居住商业混合用地（Rb），可兼容设置商业设施。综上，被告行政许可符合上述规范性文件的规定，原告认为被告作出行政许可时改变用地性质，将Rb改变为Cr没有事实和法律依据，本院不予采信。

关于是否存在规划许可内容与环保审批意见不一致的问题。经查，环保审批意见书中关于涉案项目建筑面积及绿化率等内容并非环保局的批准意见，而系引用苏州新**有限公司所作的环境影响报告书3.2.2建设性质、投资总额及规模及3.2.4项目工程内容及规模中关于对工程项目的描述，故不存在规划许可内容与环保审批意见不一致的问题。环境影响报告书的结论性意见为“项目选址是适宜的，建设是可行的”，环保部门根据该结论作出了审批意见，被告依据该审批意见作出行政许可符合法律规定。

关于日照分析报告的合法性问题。

1、关于日照分析的适用标准问题。

①适用日照时间标准还是日照间距标准。《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.6.1规定：高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。日照影响分析的具体要求见附录四。3.2.6.2规定：高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高层住宅建筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定。根据表3.2.3城市、县住宅建筑日照间距系数表中的规定，苏州市住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准。根据上述规定，日照分析可以选择适用日照时间标准和日照间距标准，现涉案日照分析报告选用日照时间标准进行日照分析符合上述规定，并无不当。

②地理坐标的选取。《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）附录四日照影响分析5.日照计算宜选取当地政府公布的城市经纬度，当建筑实际位置与城市纬度差超过15＇（或南北距离超过25千米），或者与城市经度差超过15＇（或东西距离超过20千米）时，宜另确定经纬度的取值。苏州高**有限公司在进行日照分析时，使用的“SUN日照分析软件”（洛阳**限公司开发）系经过**设部评估认证，该软件设定的苏州市地理位置唯一经纬度为：经度120°38′、纬度31°21′。《江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》（2012年版）2分析参数2.2中明确：吴中区、相城区、姑苏区的地理位置为北纬31°19′，东经120°37′。太湖度假区、东山镇的地理位置为北纬31°19′，东经120°37′。根据日照计算公式，影响太阳位置的因素包括赤纬、时角和地理纬度，日照计算与经度无关，与纬度有关，且纬度越北，对日照的要求越严格。对照姑苏区和太湖度假区规定的2个纬度，上述日照分析软件采用的苏州市纬度更偏北，日照要求更严格。故日照分析报告选取的经度与实际地理位置存在偏差并不影响日照分析结论的合法性。

③日照累计时间的分段。《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）附录四日照影响分析6.日照计算时间段可以累积计算，累计时间段不宜超过两段，每个有效时间段不宜低于30分钟。江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”（2012年版）5日照标准5.1规定：日照分析应充分考虑周边建筑的叠加影响。日照累计时间段不应超过3段，每个有效时间段不应低于20分钟。《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）中关于日照累计时间的分段并非强制性规定，涉案日照分析报告采用《江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》（2012年版）中关于日照累计时间分段的标准并无不当。

④日照分析的数据选取。《江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”》3数据来源规定：在进行建筑日照分析时，所采用的数据应符合相关测量和设计标准规范中有关精度的规定。根据工程建设阶段，宜按照表1数据来源选取顺序表的顺序选取数据来源。该表中载明：已建成建筑的测量数据选取次序为：1、实测数据，2、竣工数据，3城市地形图。根据上述规定，上述测量数据的选取顺序并非强制性规定，本案中，涉案日照分析报告在没有格林花园实测数据的情况下选用格林花园竣工数据符合上述规范性文件的规定，并无不当。

2、关于日照分析及日照测量的资质问题。

根据国家测绘局法规与行业管理局2010年10月对天津市规划局《关于界定日照测量专业有关概念的请示》的批复（测办（2010）79号），日照分析一般是指在特定时间段利用技术手段，对相互遮挡阳光的建筑物的光照条件进行分析的活动。江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之二“日照影响分析规则”（2012年版）2分析参数2.1规定：日照影响分析应当采用**设部或省建设厅鉴定通过的日照分析软件。对日照分析是否需具备相应资质目前并无法律强制性规定。本案中，苏州高**有限公司具有乙级测绘资质证书，其所用于进行日照分析的“SUN日照分析软件”系经过国家**设部评估认证，符合相关规定。其在进行日照分析时并未从事日照测量业务，而是运用已有数据进行分析，故其所持测绘资质证书不包含日照测量子业务并不影响其进行日照分析。

关于被告颁发建设工程规划许可证前是否征得轨交部门同意的问题。根据苏州市轨道交通保护区内建设项目审查及监管控制程序的规定，建设项目在报规划主管部门审批之前，应将选址（规划）方案报轨道交通部门审查，在取得建设项目规划许可证后，再进行轨道保护专项设计方案审查与安全协议签订。本案中，第三人作为建设单位，在申领建设项目规划许可证前，按照上述规定，将涉案地块规划（选址）方案报送轨交部门审查，取得了轨交部门的同意，不存在被告颁发建设工程规划许可证前未征得轨交部门同意的情况。

关于用地规划红线外城市支路的问题。经查，处于港中旅开发小区与格*花园小区之间的城市支路位于涉案地块用地规划红线外，不在涉案规划许可范围内，不属本案审理范围，本案不予理涉。

综上所述，本院认为，被告核发建字第320505201300232号建设工程规划许可证的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告要求撤销上述行政行为缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告朱**、孔**、费**、王**的诉讼请求。

案件受理费人民币50元，由原告朱**、孔**、费**、王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时应向江苏省**民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州**民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。逾期不交纳的，按撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十八日