袁**与苏州市人民政府房屋行政征收一审行政判决书

审理经过

原告袁**因不服被告苏州市人民政府于2014年9月16日作出的（2014）22号房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭进行审理，同年3月13日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。因赵*与本案的审理结果有利害关系，本院于2015年4月15日依法通知其作为第三人参加诉讼。本案于2015年4月14日、5月13日公开开庭进行了审理。原告袁**及其委托代理人郝**，被告委托代理人顾**到庭参加诉讼，第三人赵*的委托代理人赵**参加了5月13日的庭审，并查阅了4月14日的全部庭审卷宗，并参加了5月13日的庭审。本案现已审理终结。

被告苏州市人民政府于2014年9月16日作出（2014）22号房屋征收补偿决定，决定：一、征收人与被征收人实行产权调换。补偿被征收人房屋房地产评估价值1960198元。二、产权调换房源地点在：虎阜花园××幢×××室（公安编号），建筑面积87.44平方米，土地使用权证登记面积买你家43.80平方米，土地用途为批发零售用地，使用权类型为出让。房屋经苏州天**估有限公司以征收决定公告之日为评估时点，按与被征收房屋同一方法评估，房地产评估价值为1799952元。三、第一项与第二项相抵后，支付被征收人房屋产权调换差价160246元。四、补偿房屋装修及附着物评估款52069元，该款由被征收人和实际经营人共同确认后或凭有效的法律文书共同领取。移装固定设施补助费等按项目规定领取。五、按每平方米400元标准支付实际经营人赵*停产停业补偿费34800元，搬迁补助费1500元。六、被征收人袁**和实际经营人赵*应当自本决定书送达之日起15日内办毕搬迁手续，腾让苏锦一村×××幢×××室全部房屋交征收实施单位苏州市姑苏区住房建设和市容市政局验收后拆除。

被告于2015年3月23日向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据：

第一组证据：1、苏州市人民政府（2014）22号房屋征收补偿决定书及送达回证；2、苏州市人民政府苏**（2014）31号公告及现场张贴照片；该组证据证明答辩人依法作出的具体行政行为并依法进行送达该组证据证明被告依法作出的具体行政行为并依法进行送达、公告。

第二组证据：3、苏州市人民政府苏**（2013）12号征收决定；4、征收公告及现场张贴照片。该组证据证明该项目依法作出了征收决定，且征收决定依法在报纸及现场进行公告。

第三组证据：5、选择评估机构公告（附现场公示照片）；6、评估机构选定结果公告（附现场公示照片）；7、公证书；8、初评汇总表（附现场公示照片）。该组证据证明评估机构的选择符合法律规定，初评结果依法进行公示。

第四组证据：9、被征收房屋权属登记簿、土地登记查询记录；10、工商、税务登记材料、租赁合同。该组证据证明被征收房屋权利人及使用人情况。

第五组证据：11、被征收房屋分户评估表（附送达回证）；12、产权调换房屋调拨通知单；13、产权调换房源评估表；14、评估公司资质证书、评估人员资格证书。该组证据证明对被征收房屋及产权调换房屋依法进行了评估，并将评估报告送达被征收人。

第六组证据：15、协商记录；16、房屋征收补偿情况告知书（附送达回证）；17、征收现场协商笔录。该组证据证明答辩人作出征收补偿决定前与被征收人多次协议，依法将相关情况告知被征收人，产权调换房的评估报告依法送达被征收人。

第七组证据：18、委托书。证明赵*委托赵**作为代理人办理拆迁事宜。

被告还在第二次开庭中当庭补充提供了2014年4月9日由苏州益**限公司、苏**道及苏州天**估有限公司共同出具的情况说明，证明由于被拆迁人的原因导致复核评估无法进行证明系由于被征收人的原因导致复核评估无法进行。

被告提供的法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》。

原告诉称

原告袁**诉称：20134年10月21日，被告作出（2013）12号国有土地上房屋征收决定，对轨道交通4号线（城区段）项目范围内所涉房屋进行征收，原告所有的苏锦一村×××幢×××室的房屋在上述征收范围内。原告对该征收决定不服，遂提起行政诉讼，并于2014年5月29日由被苏州**民法院立案受理，原告起诉时仍在审理期间。被告于2014年9月16日作出（2014）22号《房屋征收补偿决定书》，并于同年9月25日向原告送达。原告对该补偿决定不服，请求依法撤销，理由如下：一、被告在《房屋征收补偿决定书》中单方面决定“征收人与被征收人实行产权调换”这唯一一种补偿方式，剥夺了原告有关补偿方式选择权。二、被告作出《房屋征收补偿决定书》的具体行政行为违反法定程序。原告已对被告作出的征收决定提起行政诉讼，该案仍在依法审理期间，征收决定是补偿决定的前提，只有依法确认征收决定合法的前提下，才能作出补偿决定，而被告在法院未依法裁决征收决定是否合法的前提下作出补偿决定，程序违法。三、被告存在擅自指定房地产价格评估机构的违法问题。相关法律明确规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定”。本案中，评估机构未经被征收人选定，被告也从未就评估机构的选定事宜与原告有过任何沟通就选定了苏州天**估有限公司作为评估机构。四、被告对原告被征收的房屋价值补偿明显偏低。被告对原告被征收房屋仅以1960198元进行补偿，折合单价22531元每平方米，远低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的58000元左右每平方米市场价格，补偿价值远远低于被征收房屋的实际价值。五、被告没有给予原告停产停业损失的补偿。六、被告认定事实错误。原告与被征收房屋的承租人赵**订立的《房屋租赁合同》早已经于2013年4月17日到期终止，且经法院另案审理结案。被告仍然把停产停业的损失补偿给赵*，明显与客观事实不符。七、涉案评估报告存在违法问题。评估机构对涉案房屋的评估先后作出了两份互相矛盾的评估报告，被告引用两份矛盾的评估报告作为补偿决定的依据违反法律规定。综上，被告作出的《房屋征收补偿决定书》存在违反法律规定、补偿偏低、程序违法等，请求法院：1、撤销被告于2014年9月16日作出的（2014）22号《房屋征收补偿决定书》；2、诉讼费用由被告承担。

原告起诉时向本院提供了以下证据：1、苏州市人民政府（2014）22号房屋征收补偿决定书，证明原告起诉的事实依据；2、江苏省人民政府（2014）苏**第196号行政复议决定书，证明原告对被告的补偿决定提起行政复议；3、苏州**民法院（2014）苏中行初字第0010号行政判决书，证明被告评估机构的选定违法；4、宝隆广场认购书（编号0000884）；5、宝隆广场认购书（编号0000090）；6、喜临门商业广场（商铺）房屋订购单；证据4-6证明被征收房屋的价值明显偏低；7、苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第00372号民事判决书，证明赵*和本案的房屋征收补偿决定没有任何关系，被告认定事实错误；8、苏州**民法院（2014）苏中行初字第00021号行政裁定书，证明本案房屋征收决定还在依法审理中，被告就作出的房屋征收补偿决定，程序违法；9、复函，证明评估公司的评估方法和评估价格有问题，原告因此向该公司提出复核申请，该评估机构同意重新评估；10、书面告知书，证明原告2013年6月8日明确地向征收人表达赵*与本案无任何关系，被告认定事实错误；11、房屋征收评估分户报告（2014.2.20号），12、房屋征收评估分户报告（2014.2.27号），证据11-12证明评估机构作出的评估报告前后不一致，存在矛盾；13、给苏州市征收办的信，证明原告明确的向被告表达自己的真实意思，明确如果补偿方式是房屋置换，要求以同地段的主干道的相同面积进行安置，如果被告提供不了原告所要求的房源，则原告有选择货币补偿还是，产权置换的权利，、被告不能单方面决定；14、EMS快递查询和邮寄凭证，证明原告起诉在有效的诉讼期间。原告庭前还补充提供了：15、电脑下载地图；16、商品房买卖合同（万*）需要提供，证据15、16证明原告房屋的所在地与房屋买卖合同上的房屋所在地相比较，原告的房屋更具有商业价值，被告给予原告的房屋价值补偿却低于该房屋买卖合同上的价值，补偿价值明显偏低；17、苏锦一村190幢113室商品房购销合同，证明原告的房屋是上下两层的，但是评估公司按照上下两层不同价格评估，评估公司的评估方法有问题，原告认为应该按照同一价格评估。原告在第二次开庭时还当庭补充提交了：1、苏州市规划局政府信息公开回复（袁**）；2、建设工程规划许可证；3、苏州市**有限公司轨道交通4号线苏锦村站工程核准红线；4、政府信息公开回复（杨**）；5、建设工程规划批前公示。上述证据证明：原告的房屋不在房屋征收范围之内。

被告辩称

被告苏州市人民政府辩称：一、答辩人作出的补偿决定程序合法被告作出的补偿决定程序合法、适用法律正确，应当予以维持。二、原告撤销补偿决定的理由不能成立。1、答辩人在被告在《房屋补偿决定告知书》上列明补偿方案供被征收人选择，并于2014年8月25日依法将告知书送达被征收人，同月28日征收现场调解会中，征收部门工作人员又将补偿方案告知了被征收人，被征收人要求产权调换，但对产权调换房源地段不满意，故答辩人决定与被征收人实行产权调换故被告决定与被征收人实行产权调换。2、行政行为具有公定力，其一经作出，在未被依法撤销前都具有法律效力。原告虽不服征收决定提起诉讼，但在法院判决撤销前，仍具有法律效力，并不停止执行。3、评估机构的选择符合征收规定。根据《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，房屋征收部门首先在征收现场公示了评估机构名录和基本信息，让被征收人熟悉了解，并根据其意愿作出选择，登记结果是超过半数以上的房屋评估机构有两家，根据规定视为协商选择成功。本项目评估机构的选择过程和结果已由苏州**证处予以公证。4、评估机构作出的评估结果客观、公正。评估机构对被呗征收房屋进行评估采用的是市场比较法。评估时点为征收决定公告之日。评估价值以征收之日同地段类似房地产交易价格为评估依据。而且对产权调换房也采用同一方法、同一时点、同一标准进行评估，其结果是客观公正的，应该作为征收补偿的依据。申请人对评估结果有异议应该根据规定通过申请复核和鉴定的程序来解决。5、关于停产停业补偿费用，答辩人已依法定标准在被告已依法定标准在《补偿决定》中予以列明。因原告所要求的补偿金额超出法定标准，导致无法达成征收补偿协议，其经营风险应当由原告自行承担。综上，答辩人作出的补偿决定被告作出的补偿决定，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人赵俊述称，征收补偿决定中的装修款和停产停业损失应当由第三人获得。

第三人提供了以下证据：1、房屋租赁合同；2、收条；3、个体工商户营业执照；4、税务登记证；证据1-4证明被征收房屋是第三人向原告合法承租用于经营，2013年4月17日前的房租已经付清；5、房屋装修设备及附着物专项分户评估表，证明被征收房屋的装修补偿都是属于第三人的。

本院依法调取了以下证据：1.苏州市中级人民法院（2014）苏中行初字第0010号行政判决书；2.江苏省高级人民法院（2014）苏行终字第00132号行政判决书。该两份行政判决书证明作为本案补偿决定依据的苏州市人民政府苏*（2013）12号房屋征收决定经司法审查确认了其合法性。

经庭审质证，原告对被告提供的第一组、第二组、第四组及第六组证据中的证据16证据无异议；对被告提供的证据5-8的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告单方面公布的房地产价格评估机构名录的做法已经剥夺了原告选择价格评估机构的权利；对被告提供的证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，原告先后收到2014年2月20日与2月27日由同一评估公司出具的两份评估报告，该两份评估报告评估价格不同，前后不同，且原告已对该两份评估报告申请复核，且该评估公司以书面回函给予重新作出实体评估，故被告依据2014年2月20日的评估报告作为补偿依据不合法；对被告提供的证据12-14认为与本案无关联；对被告提供的证据15认为原告从未与其进行过协商，该协商记录也没有原告的签名，对其真实性、合法性、关联性均不认可；对证据17的真实性、合法性、关联性均不认可，该协商笔录未记载原告的真实意思；对被告提供的证据18的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对被告第二次开庭时当庭提供的证据认为已超过举证期限，不予质证。第三人对于被告提供的证据无异议。

经庭审质证，被告对于原告提供的证据1、2、14无异议，对证据3-6、8、15-17及第二次开庭当庭补充提供的证据的关联性有异议，认为证据3仅涉及采样评估的机构选择，并非征收补偿决定时评估机构的选择，证据4-6及证据15-17都是证明其他房屋的价值，与本案无关，且真实性无法确认，对于当庭补充的证据，被告认为征收范围应以征收决定为准；对证据7-13的真实性均无异议，但对其相应的证明目的有异议。对于原告提到的两份评估报告的问题，被告经核实认为2014年2月20日的评估报告时由于评估公司的工作失误造成，应以2014年2月27日的评估报告为准。第三人对于原告提供的证据均无异议，但对于原告提供的证据7有异议，认为引发该民事诉讼是由于原告不配合第三人办理房屋征收事宜；。对于原告提供的其他证据均无异议。

经庭审质证，原告对于第三人提供的证据1的真实性、合法性无异议，但认为原告与第三人签订房屋租赁合同至2013年4月17日已到期，且已经法院司法判决，原告应搬离租赁房屋，征收决定作出时双方已无房屋租赁关系，房屋征收事宜与第三人无关；对第三人提供的证据2-3无异议；对证据5的真实性有异议，该证据与原告方提供的不一致。被告对于第三人提供的证据的真实性均无异议，对于证据5，是因为第三人所经营的龙*酒楼共承租了×××、×××室两间，分属不同的产权人，证据5是对龙*酒楼进行的整体评估。

原、被告及第三人对法院依职权调取的证据均无异议。

经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告所举证据1-3、7-14真实，合法，与本案有关联，本院依法予以确认。原告所举证据4-6，15-17，原告无法说明相关证据的来源，真实性无法确认，且无相关合同的实际履行情况，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。原告当庭补充提交的证据1-5系规划部门对原告申请相关建设工程规划许可证及建设用地规划许可证的答复，答复内容并不涉及征收范围，且征收范围的确定应以征收决定为依据，故上述证据与本案无关联，本院不予采信。被告所举证据1-18，真实，合法，与本案有关联，本院依法予以确认。证据的合法性系指证据来源及形式等的合法，原告对被告所举相关证据内容合法性的异议不影响其作为证据的合法性。被告所举证据15协商记录有见证人及征收地所在街道签章，协商内容与原告本案中表达诉基本一致，其真实性应予确认。被告所举证据17有“房屋征收协商签到表”等证据予以佐证，协商内容与原告庭审中表达诉求基本一致，其真实性亦予以确认。被告当庭补充提交的“情况说明”已超过举证期限，且原告亦对该情况说明的内容予以否认，本院不予采信。第三人所举证据真实、合法，与本案有关联，本院依法予以确认。本院依职权调取的证据，当事人均无异议，本院亦予以确认。

根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：

为实施苏州市轨道交通4号线（城区段）项目，被告苏州市人民政府于2013年10月21日作出苏**（2013）12号国有土地上房屋征收决定，对该项目规划红线范围内的房屋实施征收，征收部门为苏州市住房和城乡建设局，征收实施单位为苏州市姑苏区住房建设和市容市政局。房屋征收补偿方案作为补偿决定的附件分别在征收现场及苏州日报上公示。公布的房屋征收补偿实施方案对征收范围、征收补偿方式、评估机构的选择方式、对评估报告有异议的处理方式、补偿金额、安置用房、征收签约期限等事项、不履行征收补偿决定的处理方法等进行了公告，其中签约期限确定为自房屋征收决定公告之日起二个月内。

2013年10月24日，征收部门苏州市住房和城乡建设局发布《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》就选择评估机构的方法、程序进行公告，并根据苏州市住房和城乡建设局《关于公布2013年度苏州市房屋征收评估机构名录的通知》，公布了进入核准名录的16家房地产价格评估机构，拟选择二家房地产评估机构参与本项目房地产评估。后经苏州**证处公证，征收范围内62户被征收人中38户选择了苏州天**估有限公司、苏州天仁**估有限公司，已超过半数。2013年12月10日，苏州市住房和城乡建设局根据上述被征收人选择结果，发布《关于公布轨道交通4号线（城区段）项目房屋征收评估机构选定结果的公告》，确定上述两家房地产评估公司为该项目的评估机构。

原告名下的苏锦一村×××幢×××室房屋在上述征收决定确定的征收范围内。苏州天元**有限公司对原告的房屋进行了评估，并出具了落款日期分别为2014年2月20日及2014年2月27日的两份《房屋征收评估分户报告》，两份评估分户报告评估的房地产价值均为1960198元，装修及附着物价值分别为52069元和56858元。原告在2014年3月13日收到评估报告后，于同年3月18日和该征收范围内六户居民共同向评估机构提交了《复核申请书》，要求评估机构重新进行评估。评估机构于2014年3月24日复函原告等人，主要内容为：你们2014年3月18日写的《复核申请书》已于2014年3月21日收悉。我公司于2014年2月20日分别对苏锦一村190幢106、107、111、112、133、114室进行了资料评估，现你们提出重新组织评估，我公司已向苏州市姑苏区轨道交通工程建设指挥部汇报，争取尽快进行实体评估。

因在签约期限内与原告多次协商无果，征收部门拟报请被告苏州市人民政府作出房屋征收补偿决定，2014年8月19日，征收部门向原告送达了《房屋征收补偿决定告知书》，对被征收房屋的基本情况进行了告知、对可供选择的补偿方案即货币补偿和产权调换两种补偿方案进行了说明，通知其就征收安置补偿事宜进行协商的时间和地点。同时告知原告如有异议，可在收到通知书五日内提交书面意见或证据材料，并书面作出补偿方案的选择意见。如不参加协商，又不提交书面意见书对补偿方式进行选择，征收部门将根据征收房屋的原有属性对原告以产权调换方式作出补偿方案，并报请被告作出补偿决定。2014年8月28日，原告参加了征收部门组织的协商会议，征收部门再次明确了补偿方式，原告提出产权调换，但对征收部门提供的产权调换房源不满意，同时又认为货币补偿的标准过低。

由于与原告无法达成协议，被告于2014年9月16日作出（2014）22号房屋征收补偿决定，并于同年9月25日、11月6日分别送达原告及第三人。该决定同时以苏**（2014）31号《苏州市人民政府关于苏锦一村190幢114室被征收人袁**（户）房屋征收补偿决定的公告》形式在征收现场进行了公告。原告对该补偿决定不服于2014年11月18日向江苏省人民政府申请行政复议，江苏省人民政府审查后于2014年12月10日作出（2014）苏**第196号行政复议决定，决定维持被告于2014年9月16日作出的《房屋征收补偿决定书》，该复议决定书于2014年12月16日送达原告。原告不服，遂诉至法院。

本院查明

另查明，苏锦一村190幢114室系私房，产权人为袁**，设计用途为非居住，房屋产权登记面积87平方米，土地使用权证登记面积61.57平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为划拨。该处房屋有原告出租给第三人开设龙婷楼酒家该处房屋由原告出租给第三人开设龙婷楼酒家，租赁期满日为租赁期限至2013年4月17日，期满后双方未续约，因第三人到期未搬离，原告于2013年7月26日诉至本院，要求第三人从租赁房屋搬离，并要求第三人支付租赁期满后的房屋使用费。2013年9月11日，本院作出（2013）姑苏民五初字第0372号民事判决，判决主文中明确，双方签订的租赁合同约定的租赁期间已于2013年4月17日届满，被告（即本案第三人）无权继续占有租赁房屋，自应返还租赁房屋于原告，且原告有权要求支付房屋使用费，并据此判决：1、被告赵**判决生效之日起30日内从苏州市苏锦一村190幢114室房屋搬离，并将房屋交还原告袁**；2、被告赵**本判决生效之日起30日内支付原告袁**房屋使用费（自2013年4月18日至被告实际迁出之日止，按原合同标准月租金8334元计算）。

再查明，原告袁**等四人因不服被告苏州市人民政府苏**（2013）12号房屋征收决定向苏州**民法院提起行政诉讼，苏州**民法院于2014年6月19日以案外人华**已就上述征收决定提起行政诉讼，该案尚未审结，而本案审判需以该案审理结果为依据为由裁定中止诉讼。2014年7月16日，苏州**民法院就上述华**诉苏苏州市人民政府房屋征收决定一案作出（2014）苏中行初字第0010号行政判决，判决驳回原告华**的诉讼请求。华**不服，上诉至江苏**民法院，江苏**民法院于2015年2月2日作出（2014）苏行终字第00132号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。

法庭辩论中，原告、被告及第三人围绕被告作出的（2014）2216号房屋征收补偿决定是否合法发表了辩论意见。

原告除了坚持其在诉状中的观点外，还认为：1、原告从未表示过将产权调换作为其补偿方式的唯一明确选择，被告强制原告接受产权调换作为补偿方式，侵害了原告的补偿方式的选择权。2、评估公司就本案原告被征收的房屋在未经现场勘查评估的情况下先后作出过两份截然不同的评估报告，被告作出的补偿决定系依据评估价值较低的评估报告，且原告已对评估报告申请复核，评估公司在《复函》中也答应重新评估，但后来未给予原告重新评估。

被告认为：；1、被告在作出补偿决定前已告知原告，原告在协商笔录中予以明确，虽现在原告否认，但其至今也未对补偿方式作出选择，被告作出产权调换合理合法；2、评估公司确实是作出了两2份评估报告，该两2份评估报告均已向原告合法送达，其中2月20日的评估报告确实是评估公司的过失，被告愿意按照2月27日的评估金额进行补偿。3、原告没有营业执照、单就独出租房屋且没有和纳税凭证不能享受停产停业损失，至于停产停业损失如何分配，应由第三人与原告协商处理。

第三人认为停产停业损失和装修补偿均应由其享有。

本院认为

本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条，《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二条、第四十条的规定，苏州市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作，具有作出房屋征收补偿决定的职权，是本案的适格被告。

关于被告所作的房屋征收补偿决定是否侵犯原告补偿方式选择权的问题。经查，被告在作出房屋征收补偿决定前，向原告送达了房屋征收补偿决定告知书，书面告知了货币补偿和产权调换两种补偿方式的具体内容供原告选择，并明确了如届时原告就补偿方式未做书面选择将根据被征收房屋的原有属性对原告实行产权调换。原告在房屋征收部门组织的调解中一方面对被告提供的产权调换房源不满意，同时又认为征收货币补偿标准太低，其在补偿决定作出前未对补偿方式书面作出明确选择，故在征收部门已提供补偿方案供原告选择并明确告知原告未就补偿方式进行书面选择的法律后果的情况下，被告以产权调换的方式对原告作出补偿决定，不违反法律规定，亦未侵犯原告的补偿方式选择权。

关于评估机构的选定是否合法的问题。**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产评估机构由被征收人协商确定；协商不成的，通过多数决定、随机选定确定。《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十七条规定，对从事征收房屋的房地产价格评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门应当根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年度公布名录。第十八条规定，房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。根据上述规定，本案中，房屋征收部门在征收现场对具有相应资质的评估机构进行公示，供被征收人协商选择，其中超过半数被征收人共同选择了其中两家评估公司，公证机构对上述选择评估机构的过程和结果进行了公证。故本案中评估机构的选定符合法律规定，原告认为被告擅自指定房地产价格评估机构缺少事实依据，本院不予支持。

关于本案的征收评估是否合法的问题。**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。住房和城乡**设部《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。苏州市《国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十四条亦作了类似规定。根据本案查明的事实，原告在2014年3月13日收到评估报告后，即于同年3月18日向原评估机构提交了书面的《复核申请书》，评估机构在《复函》中亦确认收到了原告等6户人提交的复核申请，并承诺“争取尽快进行实体评估”，而其后评估公司既即未进行实体评估，又未书面告知申请人评估结果没有改变，违反了上述法律的规定，其出具的该份评估报告不能作为对原告作出补偿决定的依据。同时，评估机构对原告的房屋出具了两份不同的评估报告，被告依据评估价值较低的评估报告对原告进行补偿亦属不当，侵犯了原告的合法权益，亦属不当。

关于停产停业损失的补偿问题。江苏省人民政府《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》第十二条规定，停产停业损失是指因被征收房屋造成停产停业的直接效益损失。第十四条规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：（一）具有土地、房屋权属证明，或者经设区的市、县（市）人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；（三）因房屋被征收造成停产停业损失的。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。根据本案查明的事实，被告于2013年10月21日作出征收决定，原告与第三人的房屋租赁合同此前已于2013年4月17日到期，原告提供生效法律文书主张其与第三人不存在租赁关系，原告与第三人的房屋租赁合同此前已于2013年4月17日到期，第三人在房屋租赁期满后即应搬离被征收房屋交还换出租人，即本案征收决定作出时，第三人对被征收房屋的占有、使用已不具有合法性，其不能成为停产停业损失补偿的对象的意见，本院予以采纳，被告将停产停业损失补偿于第三人缺少事实和法律依据。同时，原告在被征收与第三人的房屋内租赁合同期满后，未领取新的工商营业执照，无未有新的经营行为，房租不属于生产、经营性收入，亦不符合上述文件规定的停产停业损失补偿的条件。其要求获取停产停业损失的要求本院不予支持。

综上，被告苏州市人民政府作出的（2014）22号房屋征收补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告苏州市人民政府于2014年9月16日作出的（2014）22号房屋征收补偿决定。

案件受理费人民币50元，由被告苏州市人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时应向江苏省**民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州**民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。逾期不交纳的，按撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月二日