程**、刘*与合肥**管理局行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人程**、刘*因诉合肥**管理局（以下简称市房产局）房屋登记一案，不服合肥市包河区人民法院（2014）包行初字第00005号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人程**及程**、刘*的委托代理人汪**、方正，被上诉人市房产局的委托代理人储湛，被上诉人卫子房、侯**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2009年11月5日，原告程**与合肥华**限责任公司签订了商品房买卖合同，约定程**购买该公司位于合肥市包河区繁华大道6419号格林丽*小区2幢404室房屋一套，总价款371501元，建筑面积为97.59m2。2012年5月14日，程**取得上述房屋的房地产权证（房地权证合包字第××号）。同年7月18日，程**、刘*与第三人侯**签署了一份委托书，主要内容为：两原告系夫妻关系，上述房屋属于双方共同所有，现委托侯**为其合法代理人，并以其名义办理如下事项：“一、办理上述房产在银行提前还款、领取他项权证、办理结清证明、还款明细账单等事宜。二、办理在房地产部门注销抵押登记及相关手续。三、在还清上述房产在银行的贷款后，办理出售上述房产的所有相关手续［包括签订存量房买卖合同、收取定金、办理网签手续、办理核价事宜、签订资金托管协议（或不托管）、开立银行账户、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及涉及办理公证的相关手续］。四、办理上述房产的过户及土地证的过户手续。五、办理上述房产的水电、天燃气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明）办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移手续。六、办理出售上述房产的一切相关手续。七、到民政部门办理婚姻证明及调取婚姻状况相关材料。八、办理在房地产管理部门调阅上述房产的相关资料以及接受询问和签署相关文件。九、有权处理上述房产在交易过程中产生的纠纷事务，有权代理行使诉讼权和辩护权。在委托期内，代理人在其权限范围内所签署的一切有关文件，我们均予承认，并承担法律责任。受托人无转委托权。委托期限：该委托书自签订之日起生效至上述事项完成为止失效。”并在安徽省合肥市中安公证处进行了公证。同年7月18日，合肥市地方税务局包河区分局征收程**房地产转让税费33000元，征收卫子房契税10000元。同年7月19日，侯**作为程**、刘*的委托代理人与卫子房签订了存量房买卖合同，约定卫子房以50万元的价款购买上述房屋。同日双方到被告市房产局申请办理房屋所有权转移登记。提交的申请登记材料有：申请人身份证明（复印件）、房地产权证、公证书、地税、财政部门纳税证明、房屋买卖合同、资金托管协议、登记申请书（以上均为原件），市房产局予以受理，并出具了《房地产权属登记受理通知单》。同日，该局对申请材料进行了审核、询问，确认上述房屋的所有权人为卫子房，遂办理了产权转移登记，并向卫子房颁发了房权证合包字第××号房地产权证。程**、刘*在得知其房屋转移登记至他人名下后，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销市房产局将房屋转移登记至卫子房名下的具体行政行为。

另查，程**在2014年2月19日庭审中确认其向侯**提供过居民身份证、户口簿、结婚证复印件，称用于办理公证委托事宜。

一审法院认为

一审法院审理认为：参照《房屋登记办法》第十五条第二款的规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。本案涉案房屋系两原告的夫妻共同财产，第三人侯**作为两原告的委托代理人，持有两原告提供的身份证明，其将房屋出售给他人并申请办理产权转移登记，并未超越两原告的明确授权范围。侯**作为代理人向市房产局申请房屋转移登记时，提交了业经公证的授权委托书和身份证明等材料，申请符合法定形式，市房产局予以审核登记并颁发房地产权证的行为并不违法。《房屋登记办法》第十九条第一款规定房屋登记机构应当进行实地查看的房屋登记种类，并不包括本案涉诉的房屋所有权转移登记，故市房产局未对涉案房屋进行实地查看程序上并不违法，原告认为市房产局未尽谨慎审查义务的理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条，最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项，参照《房屋登记办法》第十五条第二款规定，判决驳回原告程**、刘*的诉讼请求。

上诉人诉称

程**、刘*上诉称：1、一审判决认定侯**向市房产局申请转移登记时，提交了业经公证的身份证明，显属认定事实错误。该公证委托书并未对上诉人身份证明（身份证、户口簿、结婚证）的真实性进行公证，上诉人向公证处提交上述证件的复印件是为了证明办理公证事宜的资格，并非对提交的身份证明予以公证，且市房产局在庭审时也承认办理产权转移登记时只提供了上诉人的身份证复印件。2、一审判决认定市房产局未核对上诉人身份证明原件或经有关机关确认的复印件不违反《房屋登记办法》第十五条二款规定，适用法律错误。市房产局在办理产权转移登记时应当审查上诉人的身份证明原件，或经有关机关确认的与原件一致的复印件。3、一审判决认为涉案房地产转移登记不属于《房屋登记办法》规定的应当实地查看的情形，市房产局未实地查看不违法，违反了《安徽省城市房地产交易管理条例》应当现场查勘的规定，属适用法律错误。4、一审判决在无证据证明询问人具有行政执法资格的情况下认定询问笔录的证据效力显属错误。请求二审法院撤销一审判决，撤销市房产局将涉案房屋所有权转移登记至卫子房名下的具体行政行为。

被上诉人辩称

市房产局未提交书面答辩，庭审辩称：1、房屋登记机构在办理日常产权登记过程中，通常核对申请人身份证原件后留存复印件，而登记代理人提供其本人身份证及被代理人的身份证复印件也属常见，即使公证委托代理人仅提供被代理人的身份证复印件，但只要与存量房买卖合同、户口簿、公证委托书、结婚证以及房屋原登记信息中记载的身份证信息是完全一致的，足以证明我局接受申请并办理房屋转移登记尽到了审查责任。2、《房屋登记办法》第十九条规定应当实地查看的房屋登记包括房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、房屋灭失导致的房屋所有权注销登记、法律规定的其他情形。本案涉案房屋的转移登记不属于应当实地查看的情形，因房屋的状况在登记时没有发生任何变化，无需实地查看。《安徽省城市房地产交易管理条例》是2000年颁布实施的地方性法规，虽有房屋转移登记时需要现场查勘的规定，但在《物权法》颁布实施后，应当严格遵循《房屋登记办法》办理房屋登记工作。另房屋登记工作不属于行政执法工作，不存在工作人员行政执法资格问题。上诉人可通过民事诉讼途径解决其合法权益问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

卫子房未提交书面答辩，庭审辩称：涉案房屋是我花70万元从侯福军处购买，去年购房时该房屋是空的，后我去拿房子时上诉人住在里面，不肯将房屋让出，请求二审法院维持一审判决。

侯**未提交书面答辩，庭审辩称：上诉人委托我卖房屋，我们到公证处办理了委托公证，所有办证材料都是上诉人提供给我的。请求二审法院维持一审判决。

一审被告市房产局向一审法院提交的证据有：1、房地产权属登记受理通知单、合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书，证明涉案房屋转移登记申请的受理与审核情况。2、存量房买卖合同，证明涉案房屋买卖的事实。3、房地权证合包字第××号房地产权证，证明涉案房屋的原权属情况。4、委托书、安徽省合肥市中安公证处（2012）皖合中公证字第12607号公证书，证明侯**接受程**、刘*委托出售涉案房屋的公证情况。5、询问笔录，证明登记机关在办理涉案房屋转移登记时对当事人进行询问情况。6、居民身份证、户口簿、结婚证复印件，证明当事人的身份情况。7、房屋分户图，证明涉案房屋的平面结构。8、个人购买家庭唯一普通住房查询表、本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表、声明、存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明、房屋过户物业服务费用结算清单（表一），证明与涉案房屋买卖有关的其它事实。9、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票、房地产权属登记缴费单、安徽省契税完税情况证明、合肥市地方税务局房地产转让完税（免税）审核通知单、税收电子转账专用完税证、税收通用完税证，证明涉案房屋买卖所缴税费的事实。另该局还提交了《房屋登记办法》，作为其办理涉案房屋所有权转移登记的法律依据。

一审原告程**、刘**一审法院提交的证据有：1、借款合同、委托书、安徽省合肥市中安公证处（2012）皖合中公证字第12607号公证书，证明程**为借款被迫与侯**签署了委托书，委托侯**为其办理房屋买卖等相关事宜。2、商品房买卖合同，证明涉案房屋系其2009年11月购买的事实。3、房屋所有权登记、转让审核表，证明涉案房屋2012年初始登记的所有权人为程**。4、房屋登记簿，证**产局于2013年7月19日将涉案房屋所有权转移登记为卫子房。

上诉证据均已随案移送本院。

一审第三人侯**、卫子房未向一审法院提交证据。

经庭审质证，各方当事人对所举证据的质证意见与一审无异。依照最**法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，本院认为，一审法院对所举证据的审核认定符合法律和证据规则规定，予以确认。

本院查明

根据采信证据，二审确认的案件事实与一审判决认定的案件基本事实无异。

本院认为

本院认为：本案争议焦点是市房产局作出房屋产权转移登记的程序是否合法。本案涉诉房屋系委托代理登记，《房屋登记办法》第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。被上诉人侯**作为上诉人程**、刘*的委托代理人在向市房产局申请变更登记时，提交了业经公证的授权委托书和上诉人的居民身份证、户口簿、结婚证等身份证明复印件，虽代理人侯**未能提供上诉人的身份证明原件，但上述复印件与上诉人程**的房屋初始登记档案以及公证委托书、户口簿、结婚证、存量房买卖合同中所记载的身份证明信息完全一致，且上诉人对上述复印件的真实性并未提出异议，故市房产局在委托代理人未提供上诉人身份证原件的情况下接受申请并办理房屋转让登记未违反上述规定，上诉人诉称市房产局仅依据身份证复印件办理转移登记程序违法的理由不能成立。虽《安徽省城市房地产交易管理条例》规定了转让房地产，负责房地产交易的管理部门应当现场勘查，但自《物权法》颁布，新的《房屋登记办法》实施后，房屋登记管理机关均按《房屋登记办法》规定的程序办理房屋登记工作。《房屋登记办法》第十九条规定了应当实地查看的房屋登记包括：房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、房屋灭失导致的房屋所有权注销登记、法律法规规定的其他情形。本案涉诉房屋系转移登记，不属上述规定的应当实地查看的情形，且在办理转移登记时该房屋的状况并未发生任何变化，故上诉人诉称市房产局在办理涉案房屋转移登记时没有到现场查勘程序违法的理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人程**、刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十八日