潘**与福州市住房保障和房产管理局二审行政判决书

审理经过

上诉人潘**因诉福州市住房保障和房产管理局（下称市房管局）房屋行政决定一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓行初字第77号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月9日对本案进行了书面审理。上诉人潘**及其委托代理人刘**，被上诉人市房管局的委托代理人郑**，被上诉人福州**展中心的委托代理人魏*到庭参加调查。本案现已审理终结。

市房管局于2013年5月2日作出了榕房拆决字（2013）第5号《准予拆迁决定书》（下称5号《决定书》）和榕房拆偿通字（2013）第5号《拆迁补偿安置通知书》（下称5号《通知书》）。5号《决定书》的主要内容为：同意福州**展中心对仓山区城门镇潘*村山后49号潘**使用的房屋实施拆迁。拆迁前，福州**展中心应就以上房屋有关事项向公证机关办理证据保全，被拆迁房屋的建筑面积应当以证据保全勘测丈量的面积为准。5号《通知书》的主要内容为：一、福州**展中心以产权调换方式对潘**使用的仓山区城门镇潘*村山后49号房屋就地安置福州市仓山区东城御景（潘*一二期保障房）拟建项目中用于拆迁安置的11层钢混结构带电梯住宅建筑面积390平方米的单元房，具体房型由潘**选择，安置房与被拆迁房差价款为355620元（不含层次朝向调节系数，计算方法为：4877元／平方米×390平方米-1546410元）。另福州**展中心向潘**支付被拆迁房屋中1984年至2006年间建造部分的旧房补偿费238549.04元（计算方法：488.83平方米×610×80%）。二、福州**展中心应提供福湾新城夏雨苑23#304单元（建筑面积90平方米）作为临时周转用房给潘**在过渡期间使用，并就临时周转用房不足被拆迁房屋确认补偿安置面积（375.16平方米）部分在过渡期间每月支付潘**临时安置补助费2281.28元［计算方法：（375.16-90）平方米×8元／平方米］，过渡期限36个月。另福州**展中心应当向潘**支付二倍搬迁补助费4501.92元（计算方法：6元／平方米×375.16平方米×2）。三、潘**及其他同住人应于接到本通知书之日起十五日内搬离仓山区城门镇潘*村山后49号房屋，并将房屋腾空交福州**展中心拆除。拆迁前福州**展中心应就上述房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，被拆迁房屋的建筑面积应当以证据保全勘测丈量的面积为准。

一审法院查明

一审法院查明，2010年4月2日，市房管局向福州**展中心核发了榕房拆许字（2010）第22号《房屋拆迁许可证》，准予其对“潘*小区一期”建设项目范围内的房屋及附属物进行拆迁，拆迁期限为2010年4月2日至2011年4月30日，具体拆迁范围以用地规划红线图为准，拆迁实施单位为福州南大门拆迁工程有限公司。同日市房管局发布了《房屋拆迁公告》，明确项目的拆迁安置方式为货币补偿和产权调换，产权调换的过渡期限为36个月。经市房管局批准该项目拆迁许可期限延至2014年4月30日止。仓山区城门镇潘*村山后49号房屋在拆迁范围内，该房屋未作产权登记，该房屋由潘**一家居住使用。2011年1月18日，拆迁实施单位就上述房屋向福州**公证处申请证据保全，福州**公证处作出（2011）仓证内字第663号《公证书》。经福**地产测绘处实地丈量，仓山区城门镇潘*村山后49号房屋总建筑面积为1031.21平方米，砖混结构楼房，根据航拍矢量图，属1984年前建造的面积为375.16平方米，1984年至2006年间建造的房屋面积为488.83平方米，其余面积为2006年后建造。福建君**有限公司（下称君**司）对被拆迁房屋及福州市仓山区东城御景（潘*一、二期保障房）拟建项目中用于拆迁安置的11层钢混结构带电梯住宅，在估价时点2010年4月2日的房地产市场价格进行了评估，作出君健房评字（2010）第1503宸号《房地产估价报告》确定本案被拆迁房屋（建筑面积375.16平方米）的房地产市场价格为1546410元，以及君健房评字（2010）第1510宸号《房地产估价报告》，确定拟建的就地安置房的房地产市场均价为4877元／平方米。福州市城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会（下称鉴定委员会）对上述二份估价报告进行了技术鉴定，作出榕房拆估鉴字（2012）第003号《鉴定报告》，认可了君健房评字（2010）第1510宸号《房地产估价报告》，以及榕房拆估鉴字（2011）第119号《鉴定报告》要求君**司对君健房评字（2010）第1503宸号《房地产估价报告》进行修正。君**司经修正后作出了君健房评字（2010）第1503宸G1号《房地产估价报告》，确定被拆迁房屋在估价时点2010年4月2日的房地产市场价格为1546410元。后鉴定委员会又作出榕房拆估鉴字（2011）第120号《鉴定报告》对君健房评字（2010）第1503宸G1号《房地产估价报告》予以认可。因潘**与福州**展中心无法达成拆迁安置补偿协议，福州**展中心于2011年3月7日向市房管局提出准予拆迁的申请。市房管局受理后进行了调查、质证和调解，因福州**展中心与潘**无法达成协议，市房管局根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第四条、第十六条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十九条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、《关于贯彻实施〈城市房屋拆迁管理条例〉及〈福建省城市房屋拆迁管理条例〉的若干暂行规定》第七条、第十一条、第十三条、第十四条、第十六条、第二十条和榕（2009）23号文的规定，于2013年5月2日作出了5号《决定书》、5号《通知书》。潘**不服该上述决定和通知，于2014年8月4日向法院提起行政诉讼。

另查明，《福州市东部新城潘墩小区一、二期项目拆迁补偿安置实施细则》第六点无产权房的确认及安置补偿、奖励办法之第1项规定“1984年1月5日《城市规划条例》颁布实施前建造的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料，按原房屋建筑面积给予确认并视同有产权房屋进行补偿安置”，第2项规定“属于1984年1月5日《城市规划条例》颁布实施后，至2006年8月26日福州市人民政府《关于清理整治违法建筑的通告》出台前的无产权房屋，根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补偿”，第3项规定“对2006年8月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台以后建造的违法建筑，一律不予补偿，限期拆除。”第七点的第2项临时安置补助费规定“按照确认的合法产权面积或基本保护面积住宅每月8元／M2（住宅原房合法建筑面积少于30M2，按30M2计算）…”，第3项搬迁补助费规定“对持有合法建筑面积（含视同产权）的住宅，给予6元／M2搬迁补助费；…。”

一审法院认为

一审法院认为，市房管局作为本案拆迁范围的拆迁主管部门，有权依法监督、管理房屋拆迁活动，对拆迁区域内产权不明确的房屋决定实施拆迁并对未达成拆迁协议引发的拆迁纠纷作出决定，因此，本案中对潘**、福州**展中心的拆迁纠纷作出被诉具体行政行为具有合法的权力来源。

本院认为

本案中被拆迁房屋坐落于“潘墩小区一期”拆迁范围，福州**展中心已经取得拆迁行政许可，故福州**展中心依据该拆迁许可进行的拆迁系合法的。由于被拆迁房屋未取得建筑许可审批也未办理产权登记，市房管局认定被拆迁房屋产权不明，不适用货币补偿，实行产权调换是符合《福州市城市房屋拆迁管理办法》。市房管局在受理福州**展中心的申请后，依法进行了调查、质证和调解，对福州**展中心提出的补偿安置方案进行审核，市房管局按照《福州市东部新城潘墩小区一、二期项目拆迁补偿安置实施细则》规定，给予潘**1984年至2006年间建造房屋的旧房补偿费238549.04元，于法无悖，法院予以确认。因君**司作出的君健房评字（2010）第1503宸G1号及君健房评字（2010）第1510宸号两份《房地产估价报告》经鉴定委员会鉴定认可，故市房管局以上述两份评估报告作为被拆迁房屋及安置房的价格依据，同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《关于贯彻实施〈城市房屋拆迁管理条例〉及〈福建省城市房屋拆迁管理条例〉的若干暂行规定》等相关法规及榕（2009）23号文的规定，作出5号《决定书》和5号《通知书》，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。另潘**对被拆迁范围内土地性质所提异议实系针对拆迁许可这一具体行政行为，而拆迁许可与本案拆迁决定系两个不同的具体行政行为，不属本案审查范围。另潘**主张市房管局对其使用房屋的建筑面积认定有误，但潘**未提交有效证据予以证实。综上潘**请求撤销被诉具体行政行为的理由不成立，该诉请法院不予支持。因尚无证据证明被诉具体行政行为侵害了潘**的合法权益，故潘**请**管局赔偿因被诉具体行政行为导致的经济损失，法院亦不予支持。一审法院依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第十五条之规定，判决如下：驳回潘**的诉讼请求；案件受理费50元，由潘**负担。

二审裁判结果

上诉人潘**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、坐落于仓山区城门镇潘墩村山后49号房屋所有权人为上诉人，一审法院认定事实不清。1、上诉人向一审法院提交了《集体土地使用证》，证明被拆迁房屋所有权归上诉人及胞弟潘**所有，但一审法院却将被拆迁房屋认定为无产权房屋，明显事实不清。2、退一步讲，即使将上诉人所有的被拆迁房屋参照城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，则在所有权认定问题上，一审法院和被上诉人必须认可被拆迁房屋的所有权归属，而非刻意回避集体土地上的房屋与城市规划区内国有土地上房屋产权登记的本质区别即集体土地上房屋所有权登记制度尚未建立，从而剥夺上诉人作为被拆迁房屋所有权人的权利。二、一审法院认定被上诉人福州**展中心拆迁行为合法没有事实和法律依据。1、一审法院认定“被拆迁房屋未取得建筑许可审批，也未办理产权登记，应属产权不明房屋”是错误的。2、被拆迁房屋土地性质为农村集体土地，而被上诉人福州**展中心却依据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》作为实施拆迁的法律依据，实属牛头不对马嘴。三、一审法院认定“被上诉人市房管局作出的5号《决定书》和5号《通知书》事实清楚、程序合法、适用法律正确”是错误的。1、上诉人持有的《集体土地使用权证》的合法宅基地上的房屋建筑面积1031.21平方米，其中卫星航拍影像图显示1984年1月5日前建造的面积427.35平方米，1984年1月5日至2004年期间建造的面积436.64平方米，2006年后建造的面积167.22平方米；另有一处土改时的祖宅42.89平方米。现场证据证实上诉人房屋是钢混结构，临街一层店铺层高4米，二、三、四层高均为3.3米，铝合金门窗，静压桩基础。但被上诉人却将上诉人房屋变更确认为1984年1月5日前建造的面积375.16平方米，1984年1月5日至2004年期间建造的面积488.83平方米，为砖混结构，非临街，一层层高3.3米，二、三、四层高均为3米，木门窗，干砌整毛石带形基础，明显与事实不符。2、被上诉人福州**展中心委托的君**司出具的君健房评字（2010）第1510宸号《房地产估价报告》，其设定的条件与上诉人的房屋情况有重大差异，且采用成本法进行评估，违反了建住房（2003）234号《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”的规定，该评估依法不应作为确认上诉人房屋价值的依据。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，明显偏袒被上诉人。上诉人请求：1、撤销一审判决，依法改判撤销市房管局作出的5号《决定书》和5号《通知书》，或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人市房管局辩称：被上诉人市房管局作出的5号《决定书》和5号《通知书》事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。

被上诉人福州**展中心同意被上诉人市房管局的答辩意见，请求驳回上诉，维持一审判决。

被上诉人市房管局向一审法院提交了作出被诉具体行政行为的如下证据：1、《准予拆迁纠纷申请书》、《关于潘墩村山后49号潘**使用房屋补偿安置方案的函》；2、榕房拆许*（2010）第22号《房屋拆迁许可证》；3、《房屋拆迁公告》和榕房许*（2011）39号、榕房许*（2012）26号《准予延续房屋拆迁行政许可决定书》；4、《福州市东部新城潘墩小区一、二期项目拆迁补偿安置实施细则》；5、《航拍矢量图》；6、（2011）仓证内字第663号《公证书》；7、房屋平面图；8、福州市仓山区城门镇潘墩村出具的《证明》；9、福州市仓山区城门镇潘墩村出具的《身份证明》；10、君健房评字（2010）第1503宸号《房地产估价报告》；11、君健房评字（2010）第1503宸G1号《房地产估价报告》；12、君健房评字（2010）第1510宸号《房地产估价报告》；13、榕房拆估鉴字（2011）第119号、第120号《鉴定报告》；14、榕房拆估鉴字（2012）第003号《鉴定报告》；15、仓东指综（2011）138号《关于提供潘**、二期项目仲裁过渡房源的批复》及《过渡房证明》；16、《受理通知书》、《通知》存根；17、《送达回证》；18、被申请人陈述；19、调查、询问笔录；20、5号《决定书》和5号《通知书》；21、《国内特快专递查询单》及《送达证》；22、闽建法（2013）57号《行政复议决定书》。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第四条、第十六条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十九条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、《关于贯彻实施〈城市房屋拆迁管理条例〉及〈福建省城市房屋拆迁管理条例〉的若干暂行规定》第七条、第十一条、第十三条、第十四条、第十六条、第二十条和榕（2009）23号文。

被上诉人福州**展中心未向一审法院提交证据。

上诉人向一审法院提交了如下证据：1、榕仓集用（2004）字第00475802008号《集体土地使用证》；2、5号《决定书》；3、5号《通知书》；4、闽建法（2013）57号《行政复议决定书》。

以上证据均已随案移送至本院。根据本案的有效证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，福州**展中心持有的榕房拆许字（2010）第22号《房屋拆迁许可证》于2010年4月2日颁发，所涉及的“潘*小区一期”项目系《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已取得房屋拆迁许可证的项目，因此本案适用2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》、2002年12月1日起施行的《福建省城市房屋拆迁管理条例》、2000年7月28日起施行的《福州市城市房屋拆迁管理办法》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条第一款第（三）项的规定，申领房屋拆迁许可证的要件之一是国有土地使用权批准文件，由此可知，被拆迁房屋即潘**使用的坐落于仓山区城门镇潘*村山后49号房屋所在土地性质已经转为国有土地。被拆迁房屋未办理房屋所有权登记，对此按无产权房屋进行安置补偿并无不当。潘**主张“被拆迁房屋土地性质为农村集体土地，房屋所有权人系潘**及潘**”缺乏事实依据，本院不予采信。在潘**与拆迁实施单位就拆迁安置补偿问题达不成协议的情况下，福州**展中心根据福州市房地产测绘处实地丈量情况和航拍矢量图确认被拆迁房屋面积，根据经鉴定委员会认可的君**司出具的两份《房地产估价报告》确定被拆迁房屋的市场价值及用于拆迁安置房屋的市场均价，按照《福州市东部新城潘*小区一、二期项目拆迁补偿安置实施细则》的规定向市房管局提出补偿安置方案，并申请准予对被拆迁房屋实施拆迁，事实清楚、程序合法。市房管局有权审核福州**展中心对被拆迁房屋提出的补偿安置方案，并决定准予对被拆迁房屋实施拆迁，作出的5号《决定书》和5号《通知书》认定事实清楚、适用法律正确、程序亦无不当。综上，潘**的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日