杨*与福州市马尾区人民政府房屋征收补偿决定一审行政判决书

审理经过

原告杨*因诉福州市马尾区人民政府（以下简称马尾区政府）房屋征收补偿决定一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼。本院依法受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。原告杨*的委托代理人高**，被告马尾区政府的委托代理人吴**、黄石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告马尾区政府于2014年4月18日对原告杨*作出榕马政征偿字（2014）6号《福州市马尾区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称2014-6号《房屋征收补偿决定书》），主要内容为：一、区房屋征收部门应对马尾区沿山路二弄50号房屋征收以货币补偿方式支付杨*货币补偿款704469元（不含室内装修）、搬迁补助费1664.1元（计算方法：15元／m2×110.94m2）和三个月临时安置补助费2662.56元，杨*应自行找房搬迁；或以产权调换方式就地安置沿山家园安置房住宅面积135m2，具体安置房户型由杨*选择，杨*还应缴纳产权调换差价款269286元（计算方法：7213元／m2×135m2－704469元，产权调换差价款结算金额最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准计算），区房屋征收部门应向杨*支付两倍搬迁补助费合计3328.2元，同时提供马尾区金海幼儿园旁箱式过渡房158、159号（建筑面积36m2）给杨*在过渡期间使用，并就临时周转用房不足被征收房屋确权补偿面积部分在过渡期间每月支付杨*临时安置补助费599.52元（计算方法：8元／m2×（110.94－36）m2）（如果选择自行过渡，将每月支付临时安置补助费887.52元），过渡期限自搬迁之日起暂定36个月，最终以实际过渡期限结算，产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，拒绝回迁的，不再提供临时周转用房和支付临时安置补助费。以上两种方案由杨*选择一种作为被征收房屋的补偿方式。二、杨*应当在接到本征收补偿决定书之日起十五日内将马尾区沿山路二弄50号房屋腾空并交付区房屋征收部门，被征收房屋相应的国有土地使用权同时收回。

被告马尾区政府在举证期限内提交如下证据材料和依据：

A1、榕开地发（2013）11号《关于申请对沿山1-7弄片旧屋区改造项目国有土地上的房屋实施征收的报告》；

A2、《关于福州市2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划草案的报告》；

A3、《关于沿山1-7弄片旧屋改造项目用地规划情况的说明》；

A4、《福州经济技术开发区土地发展中心项目用地的土地权属及土地利用现状分类情况》；

A5、规划红线图；

A6、《福州市马尾区人民政府房屋征收告知书》及公示证明；

A7、《沿山1-7弄片棚户区改造项目房屋征收社会稳定风险评估报告》；

A8、《马尾区沿山1-7弄片旧屋区改造项目国有土地上的房屋征收补偿价格评估机构选定情况告知书》及公示证明；

A9、五家选定价格评估机构的《致估价委托人函》；

A10、关于“沿山1-7弄片旧屋改造”分两期实施的《通知》；

A11、《福州市马尾区人民政府关于沿山1-7弄片棚户区改造二期项目国有土地上的房屋征收补偿方案征求意见告知书》及公示证明；

A12、“沿山1-7弄片棚户区改造二期项目”房屋征收面积公示表；

A13、沿山1-7弄片棚户区改造二期项目房屋征收补偿资金专用账户名和账号；

A14、《关于请求审批沿山路1-7弄片棚屋户区改造二期项目房屋征收补偿方案的报告》；

A15、《福州市马尾区人民政府关于沿山1-7弄片棚户区改造二期项目国有土地上房屋征收补偿方案的告知书》及公示证明；

A16、《福州市马尾区人民政府房屋征收公告》及公示证明；

以上A1-A16号证据材料证明被告作出的涉案房屋征收决定符合法定程序；

A17、福州市马尾区住房和城乡建设局报请福州市马尾区人民政府作出征收补偿决定的《申请书》；

A18、《拆迁房屋产权审查申请表》、丈量平面示意图；

A19、《福州市马尾区人民政府房屋征收调查通知书》及送达凭证；

A20、《调查记录》；

A21、名实估报字（2014）第FC27号、第FC34号、第FC27G1号《房地产估价报告》及送达凭证；

A22、榕房拆估鉴字（2014）第040号、第041号、第042号《鉴定报告》；

A23、2014-6号《房屋征收补偿决定书》及送达回证、公示证明；

以上A17-A23号证据材料证明被告作出的涉案房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法；

A24、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

A25、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》；

A26、《福州市房屋征收补偿实施细则》；

A27、榕政办（2012）178号《福州市人民政府办公厅关于印发福州市国有土地上房屋征收补偿决定规程的通知》。

以上A24-A27号证据材料证明被告作出的涉案房屋征收决定和征收补偿决定适用法律、法规正确。

原告诉称

原告杨**称：原告对位于马尾区沿山路二弄50号混合结构一层平房（以下简称50号房屋）具有所有权，该房屋建筑面积为110.94m2。原告将50号房屋作为福州开**有限公司的经营场所。被告于2013年11月9日作出榕马政征字（2013）4号《福州市马尾区人民政府房屋征收决定书》，对沿山1-7弄片棚户区改造二期项目规划红线内的国有土地上的房屋进行征收。原告所有的50号房屋虽然位于该项目规划红线范围内，但被告作出的房屋征收补偿决定程序违法、所依据的估价报告有误，应当予以撤销。一、征收补偿方案并未征求公众意见，更没有组织听证会，征收补偿决定方案制定的程序违法。被告并未就征收补偿方案征求公众意见，在原告等部分被征收人对征收补偿方案有异议的情况下，也未组织听证会，以修改征收补偿方案。被告作出的房屋征收补偿决定程序不符合法律规定。二、房屋评估机构并非依据法定程序选定，且评估程序违法，估价报告不能作为征收补偿决定书的依据。被告未组织被征收人对选定评估机构进行协商，未经法定程序选定的拆迁评估机构作出的《房地产估价报告》不具备合法性。评估机构未进行实地勘察，未了解原告房屋作为经营场所的实际状况便出具《房地产估价报告》，福州市**专家委员会（以下简称专家委员会）所作的榕房拆估鉴字（2014）第040号《鉴定报告》要求评估机构对被征收房屋的《房地产估价报告》进行修正，但评估机构在重新评估后却未修正，最终专家委员会仍予以认可，《房地产估价报告》确定的被征收房屋的市场价值有误，且估价报告未送达给原告，估价报告不能作为征收补偿决定书的依据。综上，被告作出的房屋征收补偿决定程序不符合法律规定，并无视估价报告存在的重大程序瑕疵，将其作为征收补偿决定书的依据，严重侵害了原告的合法权益。原告请求：一、依法确认被告作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》的具体行政行为违法，并予以撤销；二、本案诉讼费由被告承担。

原告杨*向本院提交以下证据材料：

B1、榕房权证××字第9900707号《房屋所有权证》；

B2、榕马国用（1999）字第3759号《国有土地使用证》；

以上B1-B2号证据材料证明原告对位于马尾区沿山路二弄50号混合结构一层平房具有所有权，该房屋建筑面积为110.94m2；

B3、《企业法人营业执照》（注册号3501052000637）；

B4、闽地税开发区字35010574639376-0号《税务登记证》；

以上B3-B4号证据材料证明原告将该房屋作为福州开**有限公司的经营场所，该房屋的实际用途为商业用途；

B5、2014-6号《房屋征收补偿决定书》，证明：1、被告于2013年11月9日作出榕马政征字（2013）4号《福州市马尾区人民政府房屋征收决定书》，对沿山1-7弄片棚户区改造二期项目规划红线内的国有土地上的房屋进行征收，原告所有的房屋位于该项目规划红线范围内；2、评估机构未进行实地勘察，未了解原告房屋作为经营场所的实际状况便出具《房地产估价报告》，评估确定的被征收房屋的市场价值有误；3、房地产价格评估专家委员会所作的榕房拆估鉴字（2014）第040号《鉴定报告》要求评估公司对被征收房屋的《房地产估价报告》进行修正，但评估公司在重新评估后却未修正，最终专家委员会仍予以认可，《房地产估价报告》所确定的市场价值有误。

被告辩称

被告马尾区政府辩称：一、被告作出涉案房屋征收决定符合法定程序。涉案项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入福州市2013年国民经济和社会发展年度计划，房屋征收部门依法作出的房屋征收补偿方案征求意见期限达30日，征收补偿方案的告知程序合法，且在房屋征收补偿方案征求意见期间，房屋征收部门履行了对征收范围内房屋的权属等情况的调查工作并公示了结果，同时进行了社会稳定风险评估，依法开设了涉案房屋征收补偿资金专用账户，符合相关程序规定。二、被告作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，符合法定程序。因原告未能在签约期限内与房屋征收部门福州市马尾区住房和城乡建设局（以下简称马**建局）签订补偿协议，为此，马**建局于2014年2月28日报请被告作出房屋征收补偿决定符合规定。被告在履行组织调查程序、评定补偿标准程序后，根据认定的事实和涉案房屋征收补偿方案作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》，并向原告履行了送达程序，以及在房屋征收范围内履行了公告程序。三、涉案房屋评估机构选定和评估程序符合法定程序，应当作出涉案房屋货币补偿金额或产权调换差价款的结算依据。因被征收人无法在规定的时间内形成多数意见，房屋征收部门公开抽号随机选定了5家评估公司作为房屋征收补偿价格评估机构，福州名**有限公司（以下简称名实公司）为分户个案评估机构。名实公司就原告被征收房屋和产权调换房屋在估价时点的房地产市场价格进行了评估，并出具相应《房地产估价报告》。按照专家委员会作出的《鉴定报告》的要求，名实公司对被征收房屋的《房地产估价报告》进行修正。经专家委员会再次鉴定，对修正后的被征收房屋估价报告予以认可。同时，房屋征收部门向原告送达以上估价报告。综上所述，被告作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚、符合法定程序、适用法律法规正确，请求维持被告的具体行政行为，驳回原告的诉讼请求。

原告对被告提供的证据材料质证如下：对A1-A5无异议；对A6有异议，房地产评估机构没有经过被征收人的确定，公示证明不足以证明被告履行了告知义务；对A7无异议；对A8的真实性及合法性有异议，告知书中所列被征收人代表未得到所有被征收人推举，所有签字人员身份不明，也无法证明系本人签字；对A9的真实性无异议，合法性有异议，这几家评估机构选定程序违法，其出具的估价结果不能作为征收依据；对A10-A11无异议；对A12的真实性、合法性无异议，但该证据正好证明了被告对原告被征收房屋未入户进行实地查勘调查的事实；对A13无异议；对A14-A15的真实性无异议，但这两份证据互相矛盾，A14提到“公示期间被征收人未书面提交异议”，而A15却写道“现根据征求意见将修改后的方案公布”，可以认定被告并未征求被征收人意见；对A16的真实性无异议，但公布的征收方案并未征求被征收人的意见，已经违反了相关法律规定；对A17的真实性有异议，申请书中内容严重与事实不符；对A18的真实性有异议，未经原告确认也没有测量人员复核人员签名；对A19有异议，原告从未接到通知，更不存在拒签的情形；对A20有异议，调查记录记载内容与事实不符；对A21有异议，房产评估机构未入户实地测量，其出具的报告与房屋实际情况不符，且也未送达原告，不能作为征收决定依据；对A22的真实性无异议，合法性有异议，其未对估价报告进行全面审查，且在发现问题后也未进行严格审核，就通过评估机构的修正并得出不存在问题的结论；对A23有异议，征收补偿决定书依据错误，程序违法。

被告对原告提供的证据材料质证如下：对B1、B2的真实性和证明对象无异议；对B3、B4真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议，B1、B2所体现的房产和土地的用途均为住宅，原告未经审批将房屋作为经营场所属于违法行为，不受法律保护，该房屋常年都是大门紧锁，从未进行经营，这与原告陈述的事实不符；对B5的真实性无异议，对于证明对象的第一点无异议，对第二点和第三点有异议，评估机构有进行实地勘测，有照片为证，但由于原告拒不配合，拒不开门，评估人员无法入户调查。

经庭审质证，本院对双方提交的证据材料作如下确认：

被告提交的证据材料A1、A6-A8、A10-A11、A13、A15-A21、A23经与原件核对无误，符合证据的真实性要求。虽被告未提交A2-A5、A9、A12、A14、A22的原件予以核对，但原告对这些证据材料的真实性无异议，本院予以采纳。被告提交的上述证据材料与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据。

原告提交的证据材料B1-B5经与原件核对无误，符合证据的真实性要求，且与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据。

本院查明

经审理查明，马尾区政府于2013年11月9日发布《房屋征收公告》，该公告的主要内容是：因沿山1-7弄片棚户区改造二期项目需要，经马尾区政府榕马政征（2013）4号文件批准，决定对该项目范围内国有土地上的所有房屋实施征收；房屋征收部门为马尾区住建局，房屋征收实施单位为福州市马**服务中心；签约期限自2013年11月12日至2013年12月31日；附件为《沿山1-7弄片棚户区改造二期项目房屋征收补偿安置方案》。

杨*所有的50号房屋位于沿山1-7弄片棚户区改造二期项目征收范围内。榕房权证××字9900707号《房屋所有权证》、榕**（1999）字第3759号《国有土地使用证》分别记载，50号房屋的房屋所有权人、土地使用者为原告杨*，屋式为混合构一层平房，建筑面积110.94平方米，用地面积104平方米，用途为住宅。

名实公司受马尾区住建局的委托，对50号房屋的价值及用于产权调换房屋即福州市马尾区沿山1-7弄棚户区改造（沿山家园8#楼）钢混结构高层（16／31层）带电梯拟建住宅安置房的均价进行评估，于2014年2月7日、2014年2月24日分别出具名实估报字（2014）第FC27号、第FC34号《房地产估价报告》，评估确定：50号房屋在估价时点的市场价值为704469元，砖混结构房地单价为6350元／平方米；用于产权调换房屋在估价时点的均价为7213元／平方米。2014年2月26日，马尾区政府向杨*送达上述两份《房地产估价报告》，《送达回证》上“受送达人签名”及“送达人”一栏空白，“见证人”一栏有“林**、林**”的签名，“备注”一栏为“拒收”。

2014年3月21日，专家委员会分别出具榕房拆估鉴字（2014）第040号、第041号《鉴定报告》，对名实估报字（2014）第FC34号《房地产估价报告》予以认可，认为需要对名实估报字（2014）第FC27号《房地产估价报告》进行修正。2014年3月24日，专家委员会出具榕房拆估鉴字（2014）第042号《鉴定报告》，对修正后的名实估报字（2014）第FC27G1号《房地产估价报告》予以认可。

因杨*在征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门未达成补偿协议，马尾区住建局于2014年2月28日报请马尾区政府作出补偿决定。2014年3月5日，马尾区政府向杨*发出《房屋征收调查通知书》，通知杨*于2014年3月14日下午三时到马尾区沿山片拆迁指挥部（马**管所一楼会议室）对被征收房屋补偿进行调查。根据《调查记录》记载：2014年3月14日下午，杨*未到场进行调查，也未委托代理人办理。2014年4月18日，马尾区政府对杨*作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》，并在沿山片拆迁指挥部一楼公示栏予以公告。2014年4月21日，马尾区政府向杨*送达2014-6号《房屋征收补偿决定书》，《送达回证》上“送达方式”一栏记载“直接送达”，“受送达人签名或盖章”一栏记载“拒签（杨**）”，“送达人”有“黄石、叶*、黄**、陈*、林**”五人的签名。

另查明，注册号为3501052000637的《企业法人营业执照》以及闽地税开发区字35010574639376-0号《税务登记证》记载福州开**有限公司的住所地位于福州市马尾区沿山路二弄50号，法定代表人为杨*。福州名**有限公司更名为福州名实资产评估房地**有限公司。

本院认为

本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，杨*与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请马尾区政府作出补偿决定，马尾区政府作出2014-6号《房屋征收补偿决定书》权力来源合法。

《福建省行政执法程序规定》第四十条规定：“受送达人拒绝接受行政执法决定书或者有关文书的，送达人应当邀请有关基层组织的代表或者他人到场见证，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章后，把行政执法决定书或者有关文书留在受送达人的住处，即视为送达。”为了保障被征收房屋所有权人的合法利益，房屋征收部门在房屋征收补偿决定作出之前，应当依法向房屋所有权人送达《房地产估价报告》。马尾区政府于2014年2月26日向杨*送达名实估报字（2014）第FC27号、第FC34号《房地产估价报告》，《送达回证》中记载受送达人“拒收”，但马尾区政府未按上述规定记明拒收事由，且送达人未在《送达回证》上签名或盖章，文书送达不符合法定程序。

《福州市国有土地上房屋征收补偿决定规程》第五条规定：“房屋征收补偿决定应当在房屋征收范围内予以公告，并依法送达被征收人。”马尾区政府以直接送达的方式向杨*送达2014-6号《房屋征收补偿决定书》，但《送达回证》上“受送达人签名或盖章”一栏记载“拒签（杨**）”，杨**并非受送达人，马尾区政府未向杨*进行有效送达，文书送达不符合法定程序。

综上，马尾区政府在作出房屋征收补偿决定之前未依法送达《房地产估价报告》，在作出房屋征收补偿决定之后未依法送达2014-6号《房屋征收补偿决定书》，文书送达不符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告福州市马尾区人民政府于2014年4月18日对原告杨*作出的榕马政征偿字（2014）6号《福州市马尾区人民政府房屋征收补偿决定书》。

案件受理费50元，由被告福州市马尾区人民政府负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二日