旭*、王**、胡**与廖**、张**、永定区住房和城乡规划建设局行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人吴**、王**、胡**因房屋所有权行政登记一案，不服永定区人民法院（2014）永行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴**及其与王**的共同委托代理人游耀宗，上诉人胡**的委托代理人江*中，被上诉人廖**、张**的共同委托代理人林**，原审被告永定区住房和城乡规划建设局的委托代理人戴耀洪到庭参加诉讼。原审第三人张**、杨**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。案件审理期间，2015年2月16日各方当事人向本院申请庭外协调化解纠纷，本院依法中止审理，后因无法达成协议，本院于2015年4月20日恢复审理。本案现已审理终结。

被诉具体行政行为：永定区住房和城乡规划建设局于2002年5月为胡**、张**办理永定区凤城镇九一街116号1层6房屋初始登记，房产证号：永房权证凤字第××号。2××1年3月又将该房屋转移登记到第三人吴**、王**夫妇名下，房产证号：永房权证2011字第××号。

一审法院查明

原审查明，2001年12月23日，第三人杨**分别与原告张**、廖**签订书面的《房屋购销合同》，将其座落在永定区凤城镇九一大街116号房中的第五层和第七层套房出售给张**及廖**，同时约定将杨**第一层楼下店面后阁楼下的二个杂物间（各约3平方米）的空间使用权也分别转让给其二人，第三人胡**分别在该二份《房屋购销合同》上注明的“在场人”处签名见证。2002年1月26日，杨**与胡**签订一份《店面购销合同》，约定将杨**的一楼店面及其卫生间转让给胡**，并且在该合同上有约定不包括店面卫生间后、阁楼下的空间（即诉争的1层6房产）。2002年4月，胡**申请房屋所有权初始登记，为办证方便，胡**与杨**及案外人赖**补签了一份三人合资建房的《协议书》，经审查后，同年5月被告向胡**、张**颁发了永房权证凤字第××号《房屋所有权证》，并将该1层6（层高2.05米）的房产一并登记其中。2009年6月胡**将该房屋转让给卢**，并办理了过户登记手续。2009年8月，胡**又向卢**买回上述房屋并办理了过户手续，登记证号为永房权证凤字第××号。2××1年2月，第三人吴**、王**通过房屋中介公司向胡**购买永房权证凤字第××号登记有1层3、1层6的房屋，同年3月，被告永定区住房和城乡规划建设局为吴**、王**办理了房屋所有权转移登记手续，房屋所有权证号为永房权证2011字第××号。2××1年11月，原告廖**、张**以被告永定区住房和城乡规划建设局在2002年4月为胡**、张**夫妇办理房屋产权初始登记时有错误为由，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销原告吴**、王**持有的永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中第1层6号的产权登记。2××1年11月29日，原审法院公开开庭审理该行政诉讼案件，胡**对杨**分别与廖**、张**签订的二份《房屋购销合同》质证无异议，确认其系在场见证人。2××1年12月14日，被告永定区住房和城乡规划建设局以其2002年4月为胡**、张**夫妇办理永定区凤城镇九一街116号1层6房屋初始登记时，属于权属来源不明为由，作出永建［2××1］138号《关于撤销永房权证2011字第××号＜房屋所有权证＞中1层6房屋的产权登记的通知》，决定撤销永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋的产权登记，为此，原告廖**、张**遂向法院撤回起诉。2××1年12月30日，第三人吴**、王**向龙岩市建设局申请复议，龙岩市建设局以龙政建综（2012）13号行政复议决定书维持了被告永定区住房和城乡规划建设局的撤销决定。2012年5月30日，第三人吴**、王**向原审法院提起行政诉讼，一审判决维持，二审以被诉具体行政行为认定事实不清，程序违法，适用法律、法规错误为由，判决撤销。2013年1月30日，原告以被告没有依法履行法定职责，导致撤销的具体行政行为被二审法院判决撤销，使原告被他人侵犯的利益没有得到及时、正确的救济，再次向原审法院提起行政诉讼，2013年2月20日，原审法院以应先行解决民事争议为由，裁定中止本案诉讼。2013年4月1日，二原告分别向原审法院提起民事诉讼，法院经审理，分别判决：二原告与第三人杨**于2001年12月23日签订的“房屋购销合同”有效，第三人胡**上诉后被驳回，该判决己生效。2013年11月19日原审法院作出（2013）××行初字第××号行政判决，判决撤销被告永定区住房和城乡规划建设局作出的永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋的产权登记的具体行政行为，判决后，第三人吴**、王**不服判决提出上诉，龙岩**民法院于2014年3月14日作出（2014）××行终字第××号行政裁定书，裁定撤销永定区人民法院（2013）××行初字第××号行政判决，发回永定区人民法院重审。

一审法院认为

原审认为，行政机关应当依法行政，不得滥用行政权力。本案中坐落于永定区凤城镇九一街116号1层6房屋层高仅2.05米，根椐《房屋测量规范》（国标GB／T17986-2000）的规定，房屋层高小于2.20米的，不得进行房产登记，被告的行为具有违法性。在办理初始登记时，第三人胡**提供虚假材料，被告未认真审查，且未进行公告，根椐《城市房屋权属登记管理办法》的规定，属程序违法。杨**与胡**于2002年1月26日签订的《店面购销合同》中，并未将该1层6的房屋出售给胡**，而且《协议书》也未就1层6房屋的权属作明确约定，属于权属来源不明，被告对权属来源不明的房屋进行初始登记，属事实不清，主要证据不足。被告提供的《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》，是被告作出初始登记以后才颁布实施的，依法不能适用，属适用法律、法规错误。二原告是永定区凤城镇九一街116号1层6房屋使用权人，有作出的（2013）××民初字××号、（2013）××民初字××号民事判决书予以证实，二原告与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，有权提起诉讼，被告及第三人主张原告没有诉讼主体资格，依据不足，不予支持。第三人吴**、王**主张本案属于重复起诉，且已经超过起诉期限应当驳回原告起诉，依据不足，不予支持。第三人吴**、王**主张对1层6房屋是属于善意取得，依据不足，不予支持。由于被告对1层6房屋初始登记是错误的，因此，被告为第三人吴**、王**办理1层6的转移登记自然也是错误，应当依法撤销，原告诉请合理，依法应予支持。被告及第三人的主张没有事实和法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2、3目的规定，遂判决：一、撤销被告永定区住房和城乡规划建设局作出的永房权证凤字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋产权初始登记的具体行政行为。二、撤销被告永定区住房和城乡规划建设局作出的永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋产权转移登记的具体行政行为。一审案件受理费50元，由被告永定区住房和城乡规划建设局负担。

宣判后，原审第三人吴**、王**、胡**不服一审判决，向本院提起上诉。

上诉人诉称

上诉人吴**、王**上诉称，一、上诉人吴**、王**的房屋产权权属来源合法，原审被告永定区住房和城乡规划建设局为上诉人办理过户登记的材料齐全、办证程序合法、适用法律正确，应当维持被诉的具体行政行为。1、原审被告对“1层6房屋”登记的面积为9.38平方米，是店面后边的阁楼、卫生间和二个杂物间的建筑面积之和，不是单独指杂物间。“1层6房屋”层高与店面层高完全相同，其层高远超出可以登记的法定最低层高2.20米。2、上诉人吴**、王**“1层6房屋”登记的权属来源清晰、合法。在杨**、赖**、胡**共同签订的合作建房《协议书》明确写明，胡**享有涉案第三间店面建筑物的全部产权，阁楼、卫生间、杂物间等功能性房屋是底层店面建成后分割而成，属于店面房屋产权不可分割的组成部分。两被上诉人购买的仅仅是讼争杂物间的“空间使用权”，两被上诉人购买的是出卖人杨**自行创设的、法律上不存在的“空间使用权”，两被上诉人没有资格主张“1层6”杂物间的所有权。3、原审法院认为被上诉人是“1层6房屋”的使用权人没有事实证据和法律依据。因为（2013）××民初字第××号民事判决的内容仅仅是确认两被上诉人与杨**签订的《房屋购销合同》有效，而不是确认讼争“1层6房屋”杂物间的使用权属于两被上诉人。二、不动产的善意取得阻却撤销登记。上诉人通过房屋中介公司以26万元的价格向胡**购买涉案房屋1层3、1层6，并办理了所有权转移登记手续。因此，上诉人完全符合《物权法》第106条关于物权善意取得的规定。即使1层6房屋的初次登记有错，上诉人亦可以依法取得1层6房屋的所有权。三、被上诉人廖**、张**不具有诉讼主体资格，依法应当驳回其起诉。本案被上诉人起诉主张的权益是讼争的两个杂物间（各约3平方米）的“空间使用权”，而法律没有关于不动产“空间使用权”的规定，不能受法律保护，被上诉人起诉属于不合格的诉讼主体，应予驳回起诉。四、本案属于重复起诉，法院依法不应当受理。被上诉人于2××1年11月14日对本案的被诉具体行政行为提起诉讼，2××1年12月16日撤回起诉；2013年1月28日，被上诉人又以相同的事实和理由对同一被诉具体行为提起诉讼，应予驳回起诉。五、被上诉人的起诉已超过起诉期限，应当驳回起诉。两被上诉人在2××1年10月知道本案被告作出的被诉具体行政行为的内容，2××1年11月向一审法院起诉撤销1层6房屋产权证，说明两被上诉人在2××1年11月提起行政诉讼时知道了本案被诉具体行政行为的内容并且知道了不服被诉具体行政行为的诉权和起诉期限，而二被上诉人于2013年1月30日再次对本案原审被告提起诉讼，明显超过了三个月的起诉期限。请求依法撤销原审判决，维持被诉的具体行政行为。

上诉人胡**上诉称，1、原审认定事实错误，适用法律不当。原审法院认定本案“1层6房屋”层高仅2.05米系事实认定错误。原审认定胡**在办理初始登记时提供虚假材料无事实依据。杨**与上诉人的《房屋购销合同》只能证明在《合作建房协议》签订后，双方之间曾经对涉案店面有过互易行为，不能据此推翻合作建房各方签订《合作建房协议》的事实。一审认定原审被告在给胡**办证时未进行公告属于程序违法，缺乏法律依据。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，公告程序只适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。2、被上诉人作为原告的诉讼主体资格不适格。3、本案已过起诉期限，被上诉人没有诉权。4、涉案具体行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。涉案房屋权属来源清楚、资料真实，上诉人房屋是与第三人杨**、案外人赖永彪合作兴建。房屋建成后，三方就房产分配达成一致意见，并签订书面协议，登记机构派员到实地勘察、测绘制图、经审核登记发证，符合房屋权属登记规定要件，房屋权属登记受法律保护。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人廖**、张**辩称，1、上诉人认为答辩人“不具备诉讼主体资格，本案属于重复起诉，已超过起诉期限”的主张，法律依据不足。答辩人与本案具体行政行为有利害关系，有权提起行政诉讼。本案杂物间是答辩人向杨**购买并占有使用至今，该购买合同已经人民法院判决确认为有效，故被上诉人与本案具体行政行为具有法律上的利害关系。答辩人再次起诉理由正当，本案不属于重复起诉，法院应予受理。答辩人2××1年提起行政诉讼后之所以撤诉，是因为行政机关在法庭审理过程中主动撤销了对杂物间登记的具体行政行为，由于具体行政行为已不存在，所以原审法院动员答辩人撤回了起诉。但因为吴**对行政机关的这一撤销行为不服又提起行政诉讼，这一撤销登记的具体行政行为被一审法院维持，吴**不服上诉后，二审法院以程序违法为由于2012年11月7日判决撤销，使案件又回到原点，答辩人的权利还是没有得到司法救济。答辩人于2013年1月第二次提起行政诉讼是以二审法院的该判决为依据重新提出的，理由充分，应予受理。答辩人的起诉没有超过起诉期限。行政机关撤销杂物间的登记后，吴**对这一具体行政行为不服提起诉讼，但在该诉讼中，并没有将答辩人列为第三人，答辩人是在2013年1月份才知道这一具体行政行为被二审法院撤销，知道后马上以此为由重新提起了行政诉讼，未超过三个月。且本案起诉期限应适用2年的起诉期限，答辩人最迟在2013年10月都可以提起行政诉讼。2、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律依据充足。本案讼争杂物间和店面及阁楼均是独立部分，并非杂物间组成部分，是杨**为楼上套房配套出售，在建房时就已设计好的格局。1层6房屋分为上下层后每层都有上盖且每层均小于2.2米，原审判决认定1层6杂物间的层高小于2.2米的事实清楚，证据充分。2002年胡**申请初始登记时也是将1层3、1层6房屋分别申请登记，故杂物间不可能是店面的组成部分。根据合作建房《协议书》内容，协议只对店面进行分配，未对杂物间进行分配，造成胡**未实际申请而登记机关却将其1层6进行登记的违法事实。3、本案《房屋购销合同》的空间使用权只是合同中的措辞，合同双方当事人共同指向的标的物就是杂物间的使用权，答辩人根据合同约定当然地取得了杂物间的使用权。4、本案不属于善意取得的范围，本案初始登记行为违法，转移登记是违法初始登记行为的延续，该转移登记行为也应当依法撤销。本案杂物间转移登记给吴**，但未实际交付，不存在善意取得的事实。请求判决驳回上诉，维持原判。

被上诉人辩称

原审被告永定区住房和城乡规划建设局辩称，1、同意上诉人吴**、王**的上诉理由。2、被上诉人廖**、张**的权利来源不合法，没有诉讼主体资格。被上诉人廖**、张**称其房屋系向第三人杨**购买，但购买时杨**并未取得1层6杂物间的房屋所有权证，其处置1层6杂物间的行为无效。被上诉人与杨**《房屋购销合同》约定的“空间使用权”没有法律依据，不能主张杂物间的所有权或使用权。3、答辩人作出的初始登记和转移登记具体行政行为合法。答辩人在办理初始登记时，依据《协议书》为1层6房屋办理初始登记符合法律规定，该《协议书》对第一间店面和第三间店面建筑物并没有区分阁楼和杂物间，也没有对胡**的权利进行特别的约定和限制，也未提及被上诉人廖**、张**等人对该处拥有权利。公告并非必经程序，本案办理初始登记时登记机关认为没有公告必要，所以未进行公告。答辩人发证是对1层6整体进行发证，并未对1层6上下部分进行区分，原审认定层高不足不能成立。请求依法撤销原审判决，维持被诉的具体行政行为。

原审第三人张**、杨**未提供书面意见。

二审庭审中，上诉人吴**、王**向本院提供两份证据：1、永定区地方税务局永地税发（2009）130号文件，以证明吴**已经支付合理的转让价格，其支付的26万元已超过政府规定的房地产的转让最低价格；2、房地产抵押估价报告，证明上诉人所有的1层3店面及1层6仓储用房在2013年5月份时的评估价格是30.02万元，吴**、王**支付了合理的市场价格。对上述证据，被上诉人张**、廖**认为永地税发（2009）130号文件未盖公章，真实性无法确定；对估价报告真实性无异议，但不能证明吴**、王**支付了合理对价，不能证明其是善意取得。上诉人胡**、原审被告对上述证据无异议。本院认为，上诉人吴**、王**提供的证据1未有单位盖章，且被上诉人对其真实性有异议，本院不予采信；证据2不能证明上诉人吴**、王**善意取得讼争杂物间的事实，本院亦不予采信。

本院查明

经审理查明，对一审判决认定的事实，上诉人吴**、王**提出异议认为1层6房屋实际分为两部分，上半部分为阁楼，下半部分包含卫生间及本案讼争的两个杂物间，故1层6房屋的层高远超过法定登记最低要求2.20米。上诉人胡**同意上诉人吴**、王**的异议，并认为胡**与杨**及案外人赖**所签订的合资建房《协议书》是真实的，并非因办证方便而事后补签。原审被告永定区住房和城乡规划建设局同意二上诉人的意见。被上诉人张**、廖**对一审判决认定的事实无异议。本院认为，对上诉人胡**提出的《协议书》真实性问题，作为当时《协议书》签订一方的原审第三人杨**在原审庭审中已说明该协议并非真实，原审认定不真实正确，上诉人胡**主张系真实的没有依据，本院不予采信。关于上诉人吴**、王**提出的1层6房屋的构成问题，经本院核实，1层6房屋实际分隔为上下两部分，上半部分为阁楼，与前面的1层3店面相连通；下半部分包含卫生间及本案讼争的两个杂物间，其中卫生间与1层3店面相连通，两个杂物间不与店面连通，杂物间门开在另一侧巷道。故上诉人吴**、王**提出的异议成立。原审认定“阁楼下的空间（即诉争的1层6房产）”、“该1层6（层高2.05米）”有误，本院予以纠正。

综上，原审认定“阁楼下的空间（即诉争的1层6房产）”、“该1层6（层高2.05米）”有误，应变更为：本案1层6房屋实际分隔为上下两部分，上半部分为阁楼，与前面的1层3店面相连通；下半部分包含卫生间及本案讼争的两个杂物间，其中卫生间与1层3店面相连通，两个杂物间不与店面连通，该杂物间门开在另一侧巷道。该1层6房屋各部分房间在建成时就已实际分隔。讼争的两个杂物间自2001年起由被上诉人张**、廖**使用至今。本院查明的其他事实与原审认定一致。

另查明，2××1年9月，吴**、王**以取得讼争杂物间的所有权为由，向永**民法院提起民事诉讼，要求张**、廖**排除妨碍、归还讼争的两间杂物间。因2××1年12月14日原审被告永定区住房和城乡规划建设局作出撤销永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋的产权登记的决定，吴**、王**向永**民法院申请撤回该民事起诉并获得准许。

本院认为

案经本院审判委员会讨论认为，本案的主要争议焦点是：1、本案被上诉人张**、廖**是否具有诉讼主体资格；2、被上诉人起诉是否超过起诉期限，是否属重复起诉；3、被诉房屋产权登记行为是否合法，是否应予撤销。

1、关于本案被上诉人张**、廖**是否具有诉讼主体资格的问题。

被上诉人张**、廖**通过与原审第三人杨**签订《房屋购销合同》取得讼争杂物间的使用权，并从2001年使用至今。现原审被告永定区住房和城乡规划建设局将讼争房屋所有权先后确权在上诉人胡**及吴**、王**名下，被上诉人张**、廖**对该颁发房屋所有权证的具体行政行为具有法律上的利害关系。根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。被上诉人张**、廖**提起行政诉讼，具备本案诉讼主体资格。

2、关本案被上诉人起诉是否超过起诉期限、是否属重复起诉的问题。

《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被上诉人张**、廖**在2××1年10月得知原审被告永定区住房和城乡规划建设局曾先后为上诉人胡**及吴**、王**颁发房屋所有权证，于2××1年11月向人民法院提起行政撤销之诉，未超过前述法律规定的2年的起诉期限。2012年11月，永定区住房和城乡规划建设局作出的撤销永房权证2011字第××号《房屋所有权证》中1层6房屋产权登记的具体行政行为被本院（2012）××行终字第××号生效行政判决撤销后，1层6房屋的房屋所有权证恢复到被撤销前的状态，被上诉人张**、廖**再次起诉撤销该1层6房屋的颁证行为，应视为对2××1年11月初次起诉的诉讼延续，应适用2年的起诉期限。故被上诉人张**、廖**2013年1月30日再次起诉并未超过法定起诉期限，且该起诉理由正当，不属于重复起诉行为。

3、关于本案被诉房屋产权登记行为是否合法、是否应予撤销的问题。

本案被诉房屋初始登记行为发生在2002年，审查该行为的合法性，应当适用当时生效的《城市房屋权属管理办法》的相关规定。《城市房屋权属管理办法》第二十五条第一款第一项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书；第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案上诉人胡**在为1层6房屋申请办理初始登记时，未如实提供其与原审第三人杨**签订的《店面购销合同》，而是提供虚假的合作建房《协议书》，并且《店面购销合同》未明确约定将讼争的两个杂物间出售给胡**，上诉人胡**申报不实，原审被告永定区住房和城乡规划建设局未认真审核申报材料，对权属来源不明的房屋进行了初始登记。同时，从原审被告永定区住房和城乡规划建设局提供的举证材料看，其在办理被诉房屋初始登记时，主要依据的是2002年4月24日永定**理局出具的用地《证明》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，而未按照上述规定要求，审查是否提供施工许可证、房屋竣工验收资料。综上，被诉房屋初始登记行为存在申报材料不实、审查不严及主要证据不足的情形，该被诉初始登记行为违法，应予撤销，其后续转移登记行为应当一并予以撤销。同时，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案讼争杂物间由两被上诉人通过合法转让使用至今，被诉初始登记行为损害了被上诉人的合法使用权，依法予以撤销。鉴于此，上诉人吴**、王**虽在不知实情的情况下向上诉人胡**购得被诉登记行为所涉两杂物间，但不符合法定善意取得的情形，故其主张善意取得阻却撤销登记的理由不成立，本院不予支持，其因买卖所受损失属另一民事法律关系，可另行主张。

综上，原判决认定事实基本清楚，判决结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人吴**、王**负担25元，由上诉人胡**负担25元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月五日