郝**与昌邑**服务中心行政登记二审行政判决书

审理经过

山东省昌邑市人民法院就郝**诉昌邑**服务中心（下称昌**中心）、第三人山东**限公司（下称昌**公司）房产行政登记一案作出（2011）昌行初字第137号行政判决，昌**中心、昌**公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌**中心的委托代理人姜**、戴**，上诉人昌**公司的委托代理人谢**、董**，被上诉人郝**的委托代理人赵**到庭参加诉讼。因案件协调以及涉及法律适用问题需要请示，本案中止审理；后中止诉讼的情形消除，本院恢复本案诉讼。本案现已审理终结。

案经一审法院审理确认以下事实：2006年11月8日，被告**中心为原告郝**自潍坊**限公司取得的昌进加油站房屋办理了所有权确权登记，原告自被告处领取了昌房权证都昌字第××号房屋所有权证书。2006年12月26日，第三人昌**公司向被告申请昌进加油站房屋所有权转移登记，并向被告提交了载有“郝**未向潍坊**限公司交齐剩余款项，交易未成功，郝**本人自愿放弃加油站房产的所有权，同意将买方变更为山东**限公司”等主要内容的第三人与原产权人郝**“关于昌进加油站房产过户的声明”以及昌房权证都昌字第××号房屋所有权证书、房屋买卖合同书、潍坊**限公司董事会决议及授权委托书、出卖人潍坊**限公司企业法人营业执照、法定代表人及委托代理人的身份证复印件、第三人企业法人营业执照及法定代表人身份证明书、房地产转让评估结果通知单、完税证等材料。被告**中心审查后为第三人昌**公司办理了房屋权属转移登记，并将第三人交回的昌房权证都昌字第××号房屋所有权证书予以收回，加盖“此证注销”印章。原告对被告将原告房屋产权转移登记为第三人所有的登记行为不服，提起本案诉讼。

一审法院认为

一审法院审理认为：《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”原告经依法登记后，拥有昌进加油站房屋的所有权证，是该房屋的权利人，潍坊**限公司对该房屋无权处分。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”被告作为房屋登记机关，在原告没有参加登记程序，也没有原告向被告提交的任何材料的情况下，为第三人办理房屋所有权转移登记的行为，违反法定程序。被告在登记过程中未尽合理注意和审慎的审查义务，为第三人办理房屋登记的具体行政行为侵犯了原告的房屋所有权。被告及第三人提交的证据，均不能证明被告登记行为的合法性。被告为第三人进行房屋登记的主要证据不足且违反法定程序，对该登记行为应予撤销，第三人取得该处房屋的基础民事证据是否有效，不属本案行政诉讼审查范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决：撤销被告昌邑房管中心为第三人昌**公司进行的昌房权证都昌字第××号房屋所有权登记；案件受理费50元，由被告负担。

上诉人诉称

上诉人昌邑房管中心不服一审法院判决上诉称：一、昌邑房管中心为昌**公司办理的房屋所有权转移登记虽有瑕疵，但一审判决撤销错误。二、一审判决适用法律错误，本案应适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定作出判决。综上，请求二审撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案上诉费用由被上诉人郝**承担。

上诉**化公司不服一审法院判决上诉称：一、对于涉案加油站，上诉人已支付房屋合理对价，该房屋产权清晰，登记合法。被上诉人郝**从上诉人处租赁上述涉案房产期满后拒不交回，上诉人只得向一审法院提起民事诉讼以追回上述加油站，而被上诉人郝**在民事诉讼面临败诉的情况下，以昌**中心办理转移登记未经其同意为由，提起本案行政诉讼，其目的是拖延时间，以继续使用涉案房屋从事加油站经营。二、一审判决适用法律错误。在上诉人已支付房款的情况下，即便另一上诉人昌**中心登记行为存在过错，也应参照《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，判决确认违法，而非判决撤销。三、土地和房产作为不动产，其权属登记应一致，在土地归上诉人所有的情况下，房产不归上诉人所有，一审判决造成了“土地”和“房产”权属的分离。四、被上诉人郝**的起诉超过法律规定的起诉期限。综上，请求二审法院撤销一审判决，确认昌**中心作出的房屋登记行为有效。

被上诉人辩称

被上诉人郝**庭审中答辩称：一、昌邑房管中心在上诉状中自认在房屋登记时有瑕疵，但认为不违法，这本身就自相矛盾。二、本案涉案房产是2002年6月17日被上诉人租赁案外人潍坊**限公司的土地后，自行出资建设的。租赁合同和“关于昌进加油站房产过户的声明”均是被上诉人为帮助上诉人昌**公司完成收购社会加油站的任务而出具的，两份材料中被上诉人为防止上诉人昌**公司办理过户而故意将合同签订时间和房产证号写错，上诉人昌**公司并非善意取得，其上诉主张不成立，本案不适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定。三、被上诉人在2011年5月4日民事诉讼庭审中才知道上诉人昌**公司办理了涉案房产转移登记，至提起本案诉讼并未超过起诉期限。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。

上诉**管中心向一审法院提交的证据有：

1、单位自管房确权申请审批表，意在证明房屋确权申请人提出书面申请。2、登记申请人昌**公司和房屋出卖人潍坊**限公司的法定代表人身份证复印件、出卖人受委托人董**的身份证复印件，意在证明买卖双方的法定代表人、委托代理人的身份。3、昌**公司与潍坊**限公司之间的房地产买卖契约，意在证明昌**公司自潍坊**限公司购得涉案房屋。4、房地产买卖申请审批书，意在证明房屋买卖双方申请审批的过程。5、关于昌*加油站房产过户的声明，意在证明因被上诉人郝**未向昌*织造公司交齐款项而同意将昌*加油站的买方变更为昌**公司。6、昌*加油站房屋平面图，意在证明昌*加油站房屋的位置及具体状况。7、房地产转让评估结果通知单，意在证明涉案房屋在买卖时进行了评估。8、潍坊**限公司授权委托书，意在证明房屋出卖人潍坊**限公司委托董**办理房产过户手续。9、潍坊**限公司董事会决议，意在证明出卖昌*加油站房产的决定经董事会通过，同时证明授权董**办理房屋过户手续的合法性。10、昌**公司申请转移登记的申请书，意在证明其购得加油站后，向昌邑房管中心申请转移登记的事实。11、加油站买卖合同书，意在证明上诉人昌**公司与潍坊**限公司之间存在合法交易。12、潍坊**限公司企业法人营业执照。13、昌**公司企业法人营业执照。以上12、13号证据意在证明加油站房屋交易双方的主体资格。14、被上诉人郝**的昌房权证都昌字第××号房屋所有权证书，意在证明郝**的昌*加油站房产证已经由上诉人昌**公司交到上诉人昌邑房管中心处并且已经注销。15、房屋交易契税完税证，意在证明昌**公司取得房屋已依法缴纳了契税。

上诉**化公司向一审法院提交的证据有：

1、昌**公司与郝**之间的加油站租赁合同及郝**交纳租金的收款凭证三份，意在证明郝**认可昌进加油站房屋及设备全部归第三人所有，提起行政诉讼只是为了拖延交回租赁物的时间。2、昌**公司取得的昌房权证都昌字第××号房屋所有权证，意在证明该处房产为昌**公司合法所有。3、昌国用（2007）第047号国有土地使用证，意在证明该房屋项下的土地使用权归昌**公司所有。4、会议纪要，意在证明加油站的全部房产都已被昌**公司买断。5、资产移交清单，意在证明昌**公司接手的潍坊**限公司的财产中，包括本案讼争的房产及加油设备。

被上诉人郝**向一审法院提交的证据有：

1、昌房权证都昌字第××号房屋所有权登记材料，意在证明郝**已经取得了房屋所有权。2、土地租赁协议，意在证明郝**自潍坊**限公司处租赁涉案房屋所属土地，租赁期限30年，至今未到期，加油站所属土地的使用权归郝**享有的事实。

本院查明

各方当事人在一审中提供的证据均随案移送本院，经对上述证据审查及二审庭审调查，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明以下事实：

（一）上诉**化公司加盖公章、被上诉人郝**手书签名的“关于昌进加油站房产过户的声明”全部内容为“潍坊**限公司昌房权证城区字××号房产（昌进加油站）坐落于昌邑市北环路北昌灶路西，建筑面积254.87平方米，商业服务用途，于2002年建成，此外房产于2006年11月过户给郝**（身份证号码××，后因政策发生变动等原因，郝**未交齐剩余款项，该项交易未成功，郝**本人自愿放弃对该处房产的所有权，双方同意将昌进加油站的买方变更为山东**限公司。特此声明。”被上诉人认可该声明中的签名系其本人所签。

（二）上诉**化公司因承担昌进织造公司银行贷款担保责任而取得包括涉案加油站房产在内的资产。

本院认为

本院认为，根据被诉房屋登记行为作出时正在施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款“本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”、第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”、第十条第一款“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书”、第十二条“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”以及第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，房屋登记机关办理转移登记时，权利人应亲自或委托他人到场提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件，房屋登记机关对房屋权属进行认真审核无误后方可办理。本案中上诉人昌邑房管中心在被上诉人郝**已经取得房屋权利证书、作为涉案房屋权利人未直接向其提交权属证书等材料且其本人未参加也未委托他人参与转移登记程序的情况下，即根据上诉人昌**公司提交的材料，将涉案房屋自郝**处转移登记至昌**公司，该转移登记行为程序违法，依法本应予以撤销，但鉴于“关于昌进加油站房产过户的声明”明确载明“郝**本人自愿放弃对该处房产的所有权，同意将买方变更为山东**限公司”且郝**认可该声明上所附签名系其本人所签，在上诉人昌**公司已就涉案房屋支付合理对价且经登记取得房屋所有权证的情况下，根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，本案以确认被诉房屋登记行为违法为宜。一审判决撤销被诉行为不当，本院予以纠正；两上诉人关于“本案应适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定判决确认违法”的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昌邑市人民法院（2011）昌行初字第137号行政判决；

二、上诉人**服务中心为上诉人山东**限公司进行的昌房权证都昌字第××号房屋所有权登记行为违法。

二审案件受理费50元，由上诉人**服务中心负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十六日