何*与招商银行**首义支行、武汉市住房保障和房屋管理局房屋转移登记及行政赔偿行政判决书

审理经过

上诉人何*因与被上诉人招**汉首义支行（以下简称招行首义支行）、武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）和第三人武汉市洪山区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、湖北中**限公司（以下简称中**司）房屋转移登记及行政赔偿一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2012）鄂洪山行初字第00041号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月12日公开进行了审理。上诉人何*的委托代理人胡*、张**，被上诉人招行首义支行的委托代理人张*、蔡*，被上诉人市房管局的委托代理人肖**、陈**，第三人区房管局的委托代理人肖**到庭参加诉讼。第三人中**司未能到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，1999年9月17日，第三人中太公司向原告招行首**行借款500万元，第三人中太公司以其所有的位于洪山区珞瑜路446号洪**科大楼（更名为武汉市洪**服务中心）的地上一层至三层和部分地下室，抵押给原告招行首**行，抵押期限为1999年11月8日至2001年11月8日，被告为原告招行首**行颁发了武房市他字第199900798号《他项权证》，该抵押行为在第三人中太公司取得的武房权证洪字第9904411号《房屋所有权证》中亦有记载。

因第三人中太公司未偿还借款本息，原告招行首义支行于2005年3月2日向武**委员会申请仲裁，武**委员会于2005年5月9日作出（2005）武*调字第1478号《调解书》而调解结案。因第三人中太公司未按仲裁《调解书》履行，原告招行首义支行于2005年7月15日向武汉**民法院申请执行，武汉**民法院依法对被执行标的抵押房产经三次流拍后，应原告招行首义支行的申请，于2006年10月10日裁定中止对武**委员会作出的（2005）武*调字第1478号调解书的执行。

在法院中止执行期间即2011年8月25日，经第三人中太公司申请，市房管局向第三人中太公司换发了新的武房权证洪字第2011010171号《房屋所有权证》，但在换发的《房屋所有权证》中漏记上述抵押的事项。

2011年11月3日，第三人中**公司与第三人何*签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定由第三人中**公司将坐落于武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号第3层（即抵押房产），建筑面积1514.52平方米，《房屋所有权证》为武房权证洪字第2011010171号，《国有土地使用证》为洪*用（2008私）字第192号的房屋，以1，029.87万元转让给第三人何*。2011年11月4日双方向市房管局提交房屋登记申请书、公司营业执照副本、组织机构代码证、法人资格证明书、身份证明、委托书、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《武汉市存量房买卖合同》、《房地产交易课税估价结果报告单》、《武汉市房产证附图》等材料，要求办理涉案房产的转移登记。2011年11月10日，市房管局经审核将第三人中**公司名下的洪山区珞南街珞瑜路446号第3层建筑面积1514.52平方米的房产转移登记在第三人何*名下，并为其颁发武房权证洪字第2011013260号《房屋所有权证》。

原告招行首义支行于2012年向武汉**民法院申请恢复执行，期间原告得知第三人中**公司于2011年11月10日将该抵押的第三层（1514.52平方米）房产转让给了第三人何博，市房管局为其办理了转移登记，为此原告提起诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，本案第三人中**司明知涉案房产已抵押给原告招行首义支行且债务未清偿的情况下，不予说明真实情况，仍将涉案房屋转让给第三人何*并申请办理转移登记。市房管局在第三人中**司、何*未提交抵押权人即原告招行首义支行的同意抵押房屋转让的书面文件等情况下，将第三人中**司抵押给原告招行首义支行的房产转移登记在第三人何*名下，属于未履行审慎的形式审查义务的行为，市房管局作出的涉案房屋转移登记行为事实依据不充分，违反了法律规定。同时，第三人何*受让中**司的房产付款方式为一次性支付，而双方实际是按照第三人何*之父何**与中**司法定代表人王**签订的《备忘录》及《协议》中约定的方式支付。在房屋办理过户手续后至今，第三人何*并无证据证明上述《协议》中约定的股份（江*、黎**分别持有荆州**限公司50%、20%股份）已转让给王**指定的公司或人员，因此应视为第三人何*未支付对价。第三人中**司也未积极主张办理股份转让的手续，且双方约定的股份价值亦未经过评估，故第三人何*不符合善意取得的条件，不能认定第三人何*属善意取得。另，根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款u0026ldquo;被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为u0026rdquo;的规定，本案转移登记行为事实证据不清，属违法行为，房屋虽为第三人何*转移登记而取得，但不构成善意取得，而撤销该行为也不会给公共利益造成重大损失，因此应判决撤销被诉行为。

再另，根据《最**法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条的规定，在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据，对赔偿请求的数额、原因负有举证责任。虽然被告将第三人中太公司抵押给原告的房产办理了转移登记，违反了法律规定，但本院并未确认该转让登记行为的效力，而是予以撤销，且原告招行首义支行已向人民法院申请恢复执行（2005）武*调字第1478号《调解书》，对涉案的房产予以拍卖清偿债务，现人民法院尚在执行程序中，原告并无证据及法律依据证明被告办理了涉案房屋的转移登记行为已导致其贷款本金及利息不能受偿，因此不能认定原告所主张赔偿损失已实际发生，对该赔偿请求应不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零二条及《最**法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决：一、撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局于2011年11月10日为第三人何*作出的武房权证洪字第2011013260号《房屋所有权证》房屋转移登记行政行为。二、驳回原告招商**汉首义支行要求被告武汉市住房保障和房屋管理局赔偿损失1，029.87万元的诉讼请求。案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

上诉人诉称

上诉人何*不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为上诉人u0026ldquo;未支会对价u0026hellip;u0026hellip;不符合善意取得的条件u0026rdquo;系认定事实错误；原判决认为原告与中**团存在合法有效的借贷关系系认定事实错误；原审原告委托三个代理人参加诉讼，一审程序违法。故，请求二审法院判决撤销武汉市洪山区人民法院作出（2012）鄂洪山行初字第00041号行政判决并由被上诉人承担上诉费用。

被上诉人辩称

被上诉人招行首义支行辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法。至于原审存在三人代理人问题，系工作安排和交接上的变化，我行的诉讼代理人由原来的张*、张江变更为蔡*（见情况说明）。

被上诉人市房管局和第三人区房管局共同辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。

第三人中太公司没有提交答辩状。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审一致。本院对一审认定的事实和证据予以认可。上诉人在二审中没有提交新的证据材料。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《房屋登记办法》第三十四条的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产；抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除应提交申请书、房屋所有权证书等材料外还应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。在本案中，第三人中**司明知涉案房产已抵押给被上诉人招行首义支行，并且债务未依法清偿的情况下，隐瞒真实情况，将涉案房屋转让给上诉人何*并申请办理转移登记。同时，被上诉人市房管局在第三人中**司、上诉人何*未提交抵押权人即本案被上诉人招行首义支行的身份证明、他项权利证书及其同意抵押房屋转让的书面文件情况下，将涉案房产转移登记在上诉人何*名下，属于未履行审慎的形式审查义务的行为。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得的构成要件包括：1、受让人受让该财产时是善意的。2、以合理的价格有偿转让。3、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，根据《武汉市存量房买卖合同》的规定，上诉人何*受让中**司的房产付款方式为一次性支付，而双方实际是按照上诉人何*之父何**与中**司法定代表人王**签订的《备忘录》及《协议》中约定的方式支付。在房屋办理过户手续后至今，上诉人何*并无证据证明上述《协议》中约定的股份（江*、黎**分别持有荆州**限公司50%、20%股份）已转让给王**指定的公司或人员，因此应视为上诉人何*未支付对价。第三人中**司也未积极主张办理股份转让的手续，且双方约定的股份价值亦未经过评估，故上诉人何*不符合善意取得的条件，在本案中取得的房产不属于善意取得。对于上诉人何*诉称原判决认为原告与中**团存在合法有效的借贷关系系认定事实错误。经查，该借贷关系已由武**委员会于2005年5月9日作出（2005）武*调字第1478号《调解书》进行了确认，并经武汉**民法院在执行程序中的（2005）武执字第00285号民事裁定予以佐证，属于合法有效的借贷关系。至于被上诉人招行首义支行在原审中委托三个代理人参加诉讼是否属于程序违法问题。被上诉人招行首义支行在二审中作出了书面情况说明，本院对此也予以了释*，该瑕疵系一审工作上的衔接问题，不足以影响本案实体上的处理。

综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人何*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日