刘*与武汉市人民政府行政登记一审行政判决书

审理经过

原告刘**被告武汉市国土资源和规划局土地行政登记一案，向本院提起行政诉讼。原告刘*在起诉时将武汉**有限公司列为案件第三人一并提起诉讼。本院于2014年9月4日受理后，发现被诉行政行为系由武汉市人民政府作出，故依法告知原告刘*变更被告。原告刘*于2014年9月18日变更被告为武汉市人民政府。因被告为武汉市人民政府的案件属于中级人民法院管辖的第一审行政案件，本院依法将本案报请湖北省**民法院管辖。湖北省**民法院于2014年9月24日作出（2014）鄂**行辖字第00005号决定书，决定本案由本院审理。本院依法向被告武汉市人民政府和第三人武汉**有限公司送达了起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼文书，并组成由审判员张*担任审判长，代理审判员杨*、人民陪审员吴**参加的合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘*的委托代理人史**、刘*，被告武汉市人民政府的委托代理人顾**，第三人武汉**有限公司的委托代理人童*、汪**到庭参加了诉讼。经湖北**民法院批准，本案延长审理期限三个月。本院应当事人申请组织协调，后因各方意见不统一未果。本案经合议庭评议，现已审理终结。

2007年1月31日，被告武汉市人民政府（以下简称市政府）向第三人武汉**有限公司（以下简称泽**司）颁发了武国用（2007）第80号《国有土地使用证》，将马场二路148号2850.27平方米土地的使用权登记于该公司名下。

被告市政府在法定期限内向本院提交了以下证据：1、土地登记申请书（二份）；2、《关于申请办理土地证的申请报告》、《关于申请土地过户的报告》；3、企业法人营业执照、组织机构代码证、证明；4、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及身份证复印件；5、证明、《关于转让江汉**合公司房屋土地产权的报告》。证据1-5拟证明第三人泽**司和涉案土地的原土地使用权人武汉市江汉**合公司（以下简称民族综合公司）依法提交了土地登记申请、土地登记申请书面报告、登记双方主体资料、法人代表证明及委托书、补偿到位证明及转让报告。6、《国有土地使用权出让合同》（WCX-2006-026号），拟证明第三人泽**司与国土资源行政主管部门签订了国有土地使用权出让合同；7、江国用（96）字第0688号《国有土地使用证》，拟证明原土地使用权人提交了原始土地使用权证，国土资源行政主管部门进行了土地权属审核工作；8、武房权证江字第××号《房屋所有权证》，拟证明第三人泽**司提交了其持有的房屋所有权证；9、地籍调查表，拟证明国土资源行政主管部门依法进行了地籍调查工作；10、1：2000地形图，拟证明被告市政府对颁证地块的地形地貌进行了审查；11、土地出让金和土地税费缴款凭证，拟证明第三人泽**司依法缴纳了土地出让金和相关税费；12、土地登记立案表，拟证明国土资源行政主管部门依法对第三人泽**司的土地登记申请进行了立案；13、土地登记卡，拟证明国土资源行政主管部门依法进行了土地登记；14、武国用（2007）第80号《国有土地使用证》，拟证明被告市政府依法向第三人泽**司颁发了土地使用权证。法律依据：1、《中华人民共和国土地管理法》（1998年）；2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；3、《土地登记规则》；4、《武汉市土地登记管理办法》。

原告诉称

原告刘**称，其系本市江汉区发展大道223-1号（原马场二路148号）房屋的权利人。2008年，原告刘*从武汉市**服务公司（以下简称华侨公司）处购得前述房屋，而华侨公司是于1991年在该房屋开发时即与武汉**业公司（以下简称大**司）签订协议受让该房屋。华侨公司及原告刘*购买该处房屋后一直占有、使用、收益长达23年之久。近期，第三人泽**司声称前述房屋项下的土地使用权证已办理到其名下，故暴力驱赶原告刘*的工作人员并强行将其正在营业的房屋封堵焊死。经原告刘*查询，被告市政府于2007年1月24日为第三人泽**司颁发了武国用（2007）第80号《国有土地使用证》，土地面积为2850.27平方米。原告刘*认为，民族综合公司与第三人泽**司签订的《武汉市存量房买卖合同》并不包含原告刘*及其他相邻三户房屋的面积，但被告市政府为第三人泽**司颁发的《国有土地使用证》却将上述四户不属于第三人泽**司的房屋项下的土地使用权办理到第三人泽**司名下，导致上述驱人封门的侵权行为的发生，侵害了原告刘*的合法权益。综上，原告刘*特诉至法院，请求依法撤销武国用（2007）第80号《国有土地使用证》。

原告刘*向本院提交了以下证据：1、大兴**侨公司签订的协议书及购房收款收据；2、原告刘*向华侨公司购买房产的协议书，拟证明华侨公司及原告刘*取得的发展大道223-1号房产及土地权利合法有效；3、2010年12月6日黄**、吴**、郭**与武汉市江汉区人民政府万主任的谈话录音及记录，拟证明原告刘*享有发展大道223-1号房产及土地权利；4、武汉市房屋租赁合同，拟证明原告刘*正常经营发展大道223-1号房产以取得租金收益，表明原告刘*实际占有、使用前述房产的情况；5、《土地转让协议书》；6、《土地转让补充协议》。证据5、6拟证明第三人泽**司不应享有原告刘*所有的房产及土地权利。7、土地登记资料查询结果，拟证明被告市政府错误为第三人泽**司颁发土地使用权证；8、武房权证江字第××号《房屋所有权证》的产权登记信息查询单及图纸，拟证明房屋管理部门未将原告刘*所有房屋的产权证办理到第三人泽**司名下，被告市政府的发证行为是错误的。9、湖北省人民政府台湾事务办公室《关于妥善协调处理台胞郭**反映事项的函》（鄂台办函（2009）53号），拟证明郭**的房屋受到第三人泽**司的侵害；10、武汉市江汉区人民政府民族街办事处给武汉**产管理局和武汉市**江汉分局出具的情况说明，拟证明本案纠纷的历史形成原因及解决办法，表明街道对原告刘*与第三人泽**司之间房产纠纷的态度；11、华侨公司、吴**、郭**向武汉市江汉区人民政府领导写具的情况反映，拟证明被第三人泽**司侵犯房产权利的四户购房者一直在向有关部门主张权利；12、《关于下达大**公司商业网点一九九一年基本建设前期计划的通知》【江**（91）39号】、《关于公司转让“无两证”房屋的请示》。

本院应原告刘*的申请核实了武国用（2007）第80号《国有土地使用证》土地登记档案材料中没有童泽洲与民族综合公司签订的《土地转让协议书》和《土地转让补充协议》。本院应原告刘*的申请调取了江国用（96）字第0688号《国有土地使用证》的档案资料，原告刘*用以证明第三人故意隐瞒事实骗取土地权属登记，涉案土地使用权证登记程序违法。

被告辩称

被告市政府辩称，1、原告刘*与我府的颁证行为无法律上的利害关系，不具备原告诉讼主体资格，其起诉应予驳回。本案所涉土地的原使用权人为民族综合公司，原告刘*自称购买的房屋也一直未办理土地使用权登记，与颁证行为没有利害关系。2、被告市政府为第三人泽**司颁发土地使用权证证据充分。民族综合公司在提交的“关于申请土地过户报告”中明确提出，“申请将坐落于武汉市江汉区马场二路148号（原江汉**合公司）宗地编号为B03183779，宗地面积为2850.27㎡的土地出让给武汉**有限公司，该公司对我公司的各种相应的补偿均已到位”。第三人泽**司已按程序与武汉市国土资源和规划局签订了《国有土地使用权出让合同》并交纳了土地出让金及相关税费。我府向第三人泽**司颁发土地使用证的事实清楚，证据充分。国土资源行政主管部门在受理第三人泽**司的登记申请后，对第三人泽**司的申请主体资格、土地权源资料、土地出让金支付凭证等资料进行了审核，并依法履行了地籍调查、地籍测量、权属审核等登记程序，进行了土地登记，我府再依法为第三人泽**司颁发了武国用（2007）第80号《国有土地使用证》，该颁证行为程序合法，符合法律规定。综上，我府的颁证行为合法，原告刘*不具有本案原告诉讼主体资格，其诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回其起诉。

第三人泽**司述称，1、原告刘*没有证据证明其与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，其不具有本案诉讼主体资格。2、原告刘*的诉讼请求没有事实和法律上的依据，被告市政府作出的具体行政行为符合法律规定，请求法院驳回原告刘*的诉讼请求。

经庭前交换证据及庭审质证，原告刘*对被告市政府提交的证据发表如下质证意见：对所有证据的真实性，有效性均有异议，证据材料提交不完整，缺少土地转让协议。其中，对证据5真实性有异议，该证据中职工代表童*在当时才16周岁，其担任该公司职工代表不符合常理；对证据6，认为该合同签订时间早于证据5中证明的落款时间，存在矛盾；对证据9，认为落款时间较第三人泽**司提交的过户报告时间早，而按规定应该是先交过户申请，再进行地籍调查，上述时间存在矛盾。

第三人泽**司对被告市政府提交的证据均无异议。

经庭前交换证据及庭审质证，被告市政府对原告刘*提交的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无法进行核实，认为大**司并没有进行房屋权属登记，故对协议内容的合法性有异议。购房收据没有原件，真实性、合法性均有异议。对证据2，合法性有异议，华侨公司没有取得房屋的合法所有权，故该协议也不具有合法性。对证据3，真实性有异议，谈话人与被谈话人的身份均不清楚；内容合法性也有异议，该证据明显是制作人偷拍摄制的，谈话的内容不具有法律效力；该证据只是谈话人个人的观点，没有政府部门出具的合法证明材料，也没有法律文书予以确认；谈话内容主要涉及房屋权属问题，没有涉及土地问题，与本案无关联。对证据4，真实性、合法性均有异议，因为原告刘*取得房屋的权属存在争议，其再将房屋出租不符合法律规定。对证据5、6，因无原件故真实性、合法性均有异议。涉案土地使用权是1996年民族综合公司取得的，民族综合公司取得的土地使用权包含被告市政府给第三人泽**司发证的权属范围，被告市政府的办证依据是土地出让合同。对证据7，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告市政府违法颁证。对证据8真实性无异议，证明目的有异议。原告刘*自称购买的房屋并不在规划部门的审批范围之内，其房屋并没有获得任何规划审批手续。证据9真实性、证明目的均有异议，郭**并不是本案当事人，该证据与本案无关。对证据10真实性、合法性、关联性均有异议。对证据11，真实性有异议，该情况反映的事实没有经过政府部门和法院生效文书的确认。对证据12，通知的真实性有异议，即使该文件存在，文件上载明的建筑面积为1400㎡，并不包括原告刘*主张的房产面积，不能证明其主张权利的房屋在此文件范围内；请示的真实性无异议，合法性与关联性均有异议，武汉市人民政府侨务办公室并无对房屋确权的权力，不能证明原告刘*取得房屋的合法性。

第三人泽**司对原告刘*提交的证据质证意见与被告市政府一致。

被告市政府及第三人泽**司对本院应原告刘*申请调取的证据真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。

第三人泽**司没有向本院提交证据。

经庭前交换证据及庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下确认：

原告刘*提交的证据1、2、4、12真实，能够证明原告刘*与被诉行政行为有法律上的利害关系；证据3、9、11与本案无关；证据10系打印件，真实性不予确认；证据5、6能够证明民族综合公司于2001年与第三人泽**司的法定代表人童泽洲就涉案土地的使用权签订了土地转让协议并确认了包含原告刘*自称其已购买的房屋在内的四套房屋在签订土地转让协议时民族综合公司已经出售；证据7、8均真实、来源合法，能够证明涉案土地权属状态及流转过程。

本院应原告刘*申请调取的江国用（96）字第0688号《国有土地使用证》的档案资料真实、来源合法，能够证明涉案土地的权属变迁经历。

被告市政府提交的证据均真实，来源合法，能证明被告市政府及国土资源行政主管部门办理武国用（2007）第80号《国有土地使用证》收取的材料及颁证程序。

本院查明

经审理查明，1996年11月28日，被告市政府向民族综合公司颁发了江*用（96）字第0688号《国有土地使用证》，将马场二路148号2856.18平方米的土地登记到该公司名下，用途为工业用地。2002年10月18日，民族综合公司向武汉市江汉区人民政府民族街办事处提交《关于转让江汉**合公司房屋土地产权的报告》，决定将马场二路148号房屋土地产权转让给第三人泽**司，该办事处于次日即同意。2002年12月11日，第三人泽**司成立。2003年1月6日，民族综合公司与第三人泽**司签订《武汉市存量房买卖合同》，将位于马场二路148号，建筑面积3796.90平方米，用地面积1898.45平方米的房屋以300万元的价格出售给第三人泽**司。2003年1月21日，原武汉**理局向第三人泽**司颁发了武房权证江字第××号《房屋所有权证》，房屋设计用途为商业服务。2006年12月13日，原武汉**管理局与第三人泽**司签订WCX-2006-026号《国有土地使用权出让合同》，将马场二路148号（宗地编号B03183779，面积2850.27平方米）的土地以28.56万元的价格出让给第三人泽**司。2006年12月21日，民族综合公司与第三人泽**司同向原武汉**管理局提交土地登记申请及过户和办证申请报告，申请将马场二路148号的土地使用权办理到第三人泽**司名下并提交了相应资料。2007年1月31日，被告市政府向第三人泽**司颁发武国用（2007）第80号《国有土地使用证》，将马场二路148号2850.27平方米的土地登记于该公司名下。

另查明，1991年12月24日，大**司与华侨公司签订协议书，将原告刘*自称其已购买的房屋（三层，面积共计198㎡）以19.50万元的价格转让给华侨公司。2008年8月11日，经请示武汉市人民政府侨务办公室，华侨公司与原告刘*签订协议书，将上述房屋以30万元的价格转让给原告刘*。

另经原告刘*陈述，2001年5月18日，民族综合公司与第三人泽**司的法定代表人童**签订《土地转让协议书》和《土地转让补充协议》，将涉案地块（面积2856.18平方米）的土地使用权转让给童**，并载明包含原告刘*诉称房屋所占地块在内的0.522亩土地因其上四档经营门面房屋已经出售，故不向童**收取相应土地转让费。第三人泽**司否认上述两份协议的存在和真实性。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第六十条和《土地登记办法》第三条的规定，被告市政府具有对辖区内国有土地使用权登记造册，核发土地权利证书的行政职权。民族综合公司取得涉案地块土地使用权时是将集体土地转为建设用地，根据1986年及1988年版《中华人民共和国土地管理法》，涉案土地性质应为划拨用地。涉案土地的使用权于1996年11月28日已依法登记到民族综合公司名下，其后该土地及其项上房屋并未经行政机关依法拆迁或征收。被告市政府述称其为第三人泽**司颁发武国用（2007）第80号《国有土地使用证》系依据土地使用权出让合同，但被告市政府并未提交证据证明其颁证时涉案土地使用权已被无偿收回，其依据的土地使用权出让合同指向的土地使用权在出让时应推定依然归属于民族综合公司。因国家并未收回民族综合公司的涉案土地使用权，故在国土资源行政主管部门将涉案土地的使用权出让给第三人泽**司前，土地使用权人民族综合公司与第三人泽**司应该签订土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（被诉行为发生于2007年1月31日，适用1995年1月1日施行版本）第三十九条第一款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第四十条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”故涉案土地使用权的出让必须先经报有权人民政府批准民族综合公司与第三人泽**司之间的土地使用权转让手续，再由第三人泽**司与有关部门办理出让手续。而土地使用权的转让，亦必须签订相应书面的土地使用权转让合同。本案中，被告市政府提交的事实证据及其土地登记档案材料中均没有民族综合公司与第三人泽**司签订的土地使用权转让合同，第三人泽**司亦否认土地转让协议的存在，在土地登记申请时并未提交相关协议。被告市政府述称涉案地块的转让经过了有权人民政府的批准，但其无正当理由未在法定期限内向本院提供相关证据材料予以证实。综上，被告市政府向第三人泽**司颁发武国用（2007）第80号《国有土地使用证》认定事实不清，程序违法。

同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，我国在房地产转让或抵押中，实行“房随地走、地随房走”的双向统一原则，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。民族综合公司与第三人泽**司在2003年1月6日即签订了《武汉市存量房买卖合同》，将位于涉案地块的房屋出售给第三人泽**司，第三人泽**司据此于2003年1月2日办理了武房权证江字第××号《房屋所有权证》。而第三人泽**司于2006年12月13日才与原武汉**管理局签订《国有土地使用权出让合同》，于2007年1月31日方办理武国用（2007）第80号《国有土地使用证》。民族综合公司未将涉案土地使用权和地上建筑物所有权同时向第三人泽**司办理转让手续和过户登记违反了上述规定。即使按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，被告市政府和第三人泽**司也未提交证据证明民族综合公司与第三人泽**司之间对于两项物权的分别交易经过相关人民政府土地管理部门和房产管理部门批准而分割转让。况且，被告市政府向第三人泽**司颁发的土地使用权证范围包含原告刘**称购买的房屋在内，该房屋虽未办理权属登记，但其实际存在亦是客观事实。且原告刘*与华侨公司签订了房屋买卖的合同，在该合同未被依法确认无效或撤销的情况下，原告刘*仍享有对合同约定房产的占有、使用、收益等权利且实际行使了该权利内容。被告市政府根据第三人泽**司提交的材料确定房屋用地范围时，并未对此依法妥善处理。

被告市政府及第三人泽**司认为原告刘*不具备本案原告主体资格。本院认为，虽然被告市政府颁证行为的行政相对人系第三人泽洲公司，土地原使用权人系民族综合公司，但原告刘*支付了合理对价从华侨公司处购得其诉称房屋，且一直对该房屋进行了实际占有、使用和收益。本案并不评判原告刘*与华侨公司签订的合同的法律效力，而根据房地一体原则，支付了合理对价，作为房屋的实际使用、占有、收益权利人的原告刘*与该房屋项下土地的使用权有直接的利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三条的规定，本院依法确认原告刘*在本案中的原告诉讼主体资格。

综上，被告市政府作出的武国用（2007）第80号《国有土地使用证》认定事实不清，程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告武汉市人民政府作出的武国用（2007）第80号《国有土地使用证》。

案件受理费人民币50元，邮寄送达费人民币40元，共计人民币90元，由被告武汉市人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十九日