何*与宣恩县人民政府行政征收一审行政判决书

审理经过

原告何*诉被告宣恩县人民政府房屋行政征收补偿纠纷一案，由湖北省恩**中级人民法院裁定指定本院管辖，本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理，原告何*，被告的委托代理人郭**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年7月11日，宣恩县人民政府作出《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》。决定载明：为加快城市建设步伐，优化城市人居环境，提升城市整体形象，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，经县十七届人民政府第十三次常务会议研究，决定对宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区规划红线范围内的房屋依法予以征收。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时被收回。

一、征收范围：东至苗族钟楼，南至贡水河，西至贡水路，北至民族路。

二、起征日期：自本征收决定公告之日起。

三、征收补偿方案：详见附件。

四、房屋征收部门：宣恩县国有土地上房屋征收管理办公室。

五、房屋征收实施单位：宣恩县钟楼至一桥片区工作专班。

附件：宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案

2013年7月11日，宣恩县人民政府对上述决定和方案予以公告。

原告诉称

原告诉称，2013年6月2日，原告参加北京**卖公司在武汉举行的拍卖会，并成功竞得中国**限公司名下的位于湖北省恩施州宣恩县珠山镇民族路7号（证载地址：民族路3栋）的房产，买卖双方移交完毕。随后当原告带着相关资料到房产部门办理过户时才得知原告购得的房产属宣恩县人民政府拟征范围，宣恩县人民政府于2012年10月18日在其发布的“征收补偿方案征求意见稿”中的第二十条规定该范围内的房屋不得买卖，导致房管部门不予办理过户，对宣恩县人民政府以征收为由限制合法交易行为的违法规定向征收专班负责人提出了质疑。而后来宣恩县人民政府于2013年7月11日发布的征收决定中的《征收补偿方案》里虽然取消了禁止买卖的规定，但在《征收补偿方案》第四条中规定：“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变。”该规定仍然属于违法。

宣恩县人民政府的《征收补偿方案》第七条中载明：“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临**路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”，没有把民族路临街经营性用房考虑在民族路临街面置换，该规定显失公平。

为维护合法权益，原告向恩施州人民政府申请行政复议，请求撤销宣恩县人民政府《征收补偿方案》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的违法规定。复议机关怕当被告，维持了被告的决定。

原告诉请法院依法撤销《宣恩县人民政府关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤房屋征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”和第七条中载明：“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临**路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的规定违法。

被告辩称

被告辩称，本案是国有土地上房屋征收与补偿中一起极为典型的违法转让房地产、不当增加补偿费用、牟取国家补偿资金、侵占公共利益的案件。被告的征收行为是公共利益的需要，按照**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》组织实施，于法有据、程序正当，原告竞买取得标的房地产违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项强制性规定归于无效转让，不能取得物权。本机关作出的《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》及据此发布的公告，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应予以维持。

被告向**提交了下列证据：

第一组，1、《宣恩县第十六届人民代表大会第五次会议关于宣恩县国民经济和社会发展第十二个五年规划的决议》；

2、宣恩县城市总体规划（2007-2020）城区用地布局规划图；

3、宣恩县城市总体规划（2007-2020）城市规划结构分析图；

4、《宣恩县第十七届人民代表大会第二次会议关于宣恩县2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年计划的决议》；

5、《宣恩县第十七届人民代表大会第二次会议关于宣恩县2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年计划的决议》；

6、关于宣恩县2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012俩计划草案的报告；

7、县委办公室、县政府办公室关于加强2012年全县项目工作的通知（该项目列入2012年年度计划）；

8、县人民政府办公室关于印发2013年宣恩县项目工作要点的通知（该项目列入2013年年度计划）；

10、宣恩县钟楼至一桥片区旧城区改造概念性方案设计征集暨招商预约公告（网站公示版）；

11、宣恩县钟楼至一桥片区旧城区改建概念性方案设计征集评选结果的公告（网站公示版）。

以上证据证明：本机关征收国有土地上房屋，是依法保障公共利益需要。

第二组9、宣恩县钟楼至一桥片区旧城区改建建设用地规划红线图；

13、宣恩县人民政府关于征求《钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》意见建议的告知书；

14、宣恩县人民政府关于征求《钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》意见建议的告知书（网站公示版）；

16、宣恩县人民政府关于《钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》正确意见和修改情况的公示；

17、宣恩县人民政府关于征求《钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》意见和修改情况的公示（网站公示版）；

19、宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上独立式私有房屋征收补偿办法；

20、钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案表决通报。

22、宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告；

23、宣恩县钟楼至一桥旧城区改建项目整体开发合同及履约保证金和一期征收补偿资金银行业务回单；

24、宣恩县人民政府常务会议纪要；

25、宣恩县人民政府关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定；

26、宣恩县人民政府关于征收钟楼至一桥片区规划红线范围内房屋公告；

27、宣恩县人民政府关于征收钟楼至一桥片区规划红线范围内房屋公告（网站公示版）。

以上证据证明：本机关作出征收国有土地上房屋决定，符合法律法规规定的民主决定程序。

第三组：12、宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区工作专班公告（第一号）；

15、宣恩县住房和城乡建设局关于暂停办理钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收范围内相关手续的函；

18、宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收调查认定处理办法；

21、宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区房地产价格评估机构选定公告；

28、被征收房屋和未登记建筑调查认定处理结果公布（民政局小区）；

以上证据证明：本机关开展评估机构选定、已登记房屋调查登记、未登记建筑认定处理，符合法律法规规定的正当程序。

第四组：29、中国人**限公司宣恩县支公司国有土地上房屋征收催办函；

30、中国人**限公司宣恩县支公司关于被征收房地产处置的情况汇报；

31、被征收房屋房地产评估报告及送达告知书；

32、中国人**限公司宣恩县支公司关于被征收房地产有关凭证征收事宜的说明；

33、被征收房屋房屋所有权证；

34、被证收房屋国有土地使用证；

40、中国人**限公司宣恩县支公司宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿实施方案征求意见表；

41、中国人**限公司宣恩县支公司钟楼至一桥片区旧城改建被征收人民主推荐房地产价格评估机构表；

42、中国人**限公司宣恩县支公司征收补偿相关文件签收表；

以上证据证明：被征收房屋所有权人是中国人**限公司宣恩县支公司，何*与本案无关，没有法律上的利害关系。

第五组：35、竞买协议书（文本）和标的现在及瑕疵不担保声明；

36、被告征收房屋拍卖成交公告；

37、被告征收房屋标的移交确认书；

以上证据证明：原告与中国人**限公司宣恩县支公司非法进行买卖，买卖行为无效。

38、何*行政复议申请书；

39、恩施州人民政府行政复议决定书（恩**复决字（2014）12号）；

以上证据证明：证明宣恩县人民政府的行政征收行为合法有效。

第六组：43、中华人民共和国城市房地产管理办法；

44、国有土地上房屋征收与补偿条例；

45、国有土地上房屋征收评估办法；

证明：本机关实施房屋征收补偿，适用法律法规正确。

经庭审质证，原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对被告的证明目的有异议，认为，被告的第一组证据不能证明是公共利益需要，从被告与开发商签订的合同可以证明该地段征收后是交给开发商搞开发；第二组证据不能证明程序合法，被告明明清楚原告已购买了中国人**限公司宣恩县支公司的房屋，却不与原告协商，是违背程序的；第三组证明选定评估结构程序正当，原告作为拆迁户，被告未通知原告参加，其他拆迁户也没有参加，完全不符合程序；被告的第四组证据不能证明原告不是产权人，原告购买房地产在先，被告作出征收决定在后，原告之所以不能过户的原因是被告在征收之前就下文有关部门不得办理拟拆迁地段的房屋买卖过户，被告限制买卖的行为显然违反法律规定，原告依法取得实际所有权人的地位；被告的第五组证据不能证明其征收行为合法，其《宣恩县人民政府关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤房屋征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的条款是违背法律规定的，第七条中“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临**路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的条款是显失公平的；被告的第六组证据不能证明其适用法律正确，因为被告的《征收决定》违背了法律规定。

原告为支持自己的诉讼主张举证提交了如下证据：

第一组：1、中央机**办公室关于金融类企业国有资产管理部门职责分工的通知（中央编办函（2003）81号）。

2、关于湖北省分公司第一批营业用房类留存资产市场化处置的批复。

3、金融企业国有资产转让管理办法。证明金融机构的财产集团公司才有处置权，省公司同意处置。

第二组：

4、北京嘉**限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、拍卖经营批准证书（副本）。证明拍卖公司的合法性。

第三组：

5、拍卖公告。

6、拍卖成交确认书。

7、标的移交确认书。

8、竞买协议书。

9、湖北省分公司第一批房产类留存资产市场化处置明细表（账实相符）。

10、关于协助办理集体留存资产拍卖处置后移交过户手续手续的通知。

11、国寿人险恩发（2009）204号关于杨*等人员职务聘免的通知。

12、房屋所有权证。

13、委托书2份、身份证复印件。

14、关于要求办理房地产过户手续的申请。

15、胡*出具的证明。

16、何*居民身份证复印件。证明拍卖及原告竞买的合法性。

17、恩州政复决字（2014）12号行政复议决定书。证明：是本案起诉的依据。

18、县政府关于征收钟楼至一桥片区规划红线范围内房屋公告。

19、关于征求钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案意见建议的告知书。

20、钟楼至一桥片区旧城区改建工作简报。

21、关于钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案征求意见和修改情况的公示。证明：被告出台的公示、公告都是意见稿，是程序性的，不具备法律效力。公告的房屋不包括我购买的房屋。

22、宣恩县钟楼至一桥旧城区改建（丹峰·贡水龙庭）建设项目第二次公示。

23、宣恩县钟楼至一桥旧城区改建项目整体开发合同。证明：是以旧城区改造为名进行商业开发。

24、国有土地上房屋征收催办函。证明：被告知道房屋已经出售给原告，房屋征收事宜应该通知原告。

25、宣恩县人民政府关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定。证明：证明宣恩县政府决定对原告的房屋进行征收。

经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为，原告的证据1-16不能证明买卖合法，原告与中国人**限公司宣恩县支公司的房屋买卖行为违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项的规定，转让无效；原告证据17是复议决定，被告对此无异议；原告的证据18-21，不能达到原告的证明目的，因原告的受让无效且未取得物权，征收的是中国人**限公司宣恩县支公司的房屋；原告的证据22-25，同样达不到原告的证明目的，理由与对证据18-21相同。

本院对双方所举证据的真实性予以采信，因双方争议的焦点是法律的规定和适用的问题，本院将在说理部分结合双方的观点予以综合评述。

本院查明

经审理查明，2013年7月11日，宣恩县人民政府作出《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》。决定载明：为加快城市建设步伐，优化城市人居环境，提升城市整体形象，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，经县十七届人民政府第十三次常务会议研究，决定对宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区规划红线范围内的房屋依法予以征收。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时被收回。

一、征收范围：东至苗族钟楼，南至贡水河，西至贡水路，北至民族路。

二、起征日期：自本征收决定公告之日起。

三、征收补偿方案：详见附件。

四、房屋征收部门：宣恩县国有土地上房屋征收管理办公室。

五、房屋征收实施单位：宣恩县钟楼至一桥片区工作专班。

附件：宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案

2013年7月11日，宣恩县人民政府对上述决定和方案予以公告。

原告于2013年6月2日，参加北京**卖公司在武汉举行的拍卖会，并以总价款人民币201.6万竞得中国**限公司名下的位于湖北省恩施州宣恩县珠山镇民族路7号（证载地址：民族路3栋）的房地产，买卖双方移交完毕后，原告于2013年6月15日向宣恩县住房和城乡建设局、国土资源局申请办理房屋所有权和土地使用权过户，由于宣恩县住房和城乡建设局根据宣恩县人民政府《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》第四条的要求，于2012年10月18日给宣恩县规划局、国土资源局、房地产交易服务中心、工商行政管理局、国税局地税局等部门发函，要求各单位自2012年10月18日始至2013年10月18日止，暂停办理钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收范围内实施下列行为的相关手续：一、新建、改建、扩建、装修房屋及附属物；二、改变房屋和土地用途；三、析产、分户；四、买卖、租赁、抵押、赠与、典当房屋；五、新申请经营执照；六、其他不当增加补偿费用的行为。因此，原告无法办理所购房地产的相关过户手续。对此，原告曾向征收专班负责人提出质疑。2013年7月11日，宣恩县人民政府作出《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》，原告认为其附件《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的条款是违背法律规定，第七条中“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临**路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的条款是显失公平，向恩施土家族苗族自治州人民政府申请复议，要求撤销或变更《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》第四条之规定。恩施土家族苗族自治州人民政府于2014年4月8日作出《恩州政复决字（2014）12号行政复议决定书》维持了宣恩县人民政府于2013年7月11日作出的《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》。原告不服，向法院提起诉讼。

本院认为

本院认为，被告提出原告何*与中国人**限公司宣恩县支公司的房屋买卖因违反法律强制性规定应归于无效的抗辩。从事实上论，原告受让房地产的行为发生在先，被告的征收行为发生在后，被告的《征收决定》不能溯及生效前已发生的法律事实；从法律上论，认定买卖是否有效，应依照法定程序由法定机关确认，被告并未提供相关证据。因此，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。

原告要求确认《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第七条中“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临**路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的条款无效的诉讼请求，因原告对涉诉的房地产未能登记取得物权，被告未认可原告是征收补偿对象，双方亦未进行协商，无法确认是否公平，因此，本院对原告的该项请求不予支持。

原告要求确认《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的条款违法的诉讼请求，因被告的该项规定既无法律依据又无法律授权，属违法而归于无效，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第四项、第五十七条第二款第（三）项的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告宣恩县人民政府2013年7月11日作出的《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的规定无效。

二、驳回原告何*的其他诉讼请求。

本案受理费50元，由被告宣恩县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省恩**中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇恩施土家**人民法院立案庭。上诉人期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）

裁判日期

二〇一四年十二月十一日