上诉人王*、王*不服桂阳**理局房屋权属转移登记一案

审理经过

上诉人王*、王*因房屋权属转移登记一案，不服湖南省嘉禾县人民法院于2010年10月10日作出的（2010）嘉行初字第1号行政判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人王*、上诉人王*的法定代理人王*、被**某某及其委托代理人李**、原审被告桂阳**理局的委托代理人陈*、廖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，1993年7月2日，原告张某某与第三人王*再婚，第三人王*（系王*孙子）与原告张某某无血缘关系。1998年4月16日，被告**管理局为第三人王*颁发桂阳县城关镇东正街39号4栋4单元404号房（88.2平米）所有权证---桂房私字第4321号，并在该证上盖有“房改售房全部产权”印章（以下简称404号房）。2007年10月23日，第三人王*持404号房产权证、房屋赠与说明书和不是原告张某某所签名的“房地产赠与契约”、原告张某某与第三人王*的结婚证以及第三人王*的身份证等资料到被告**管理局处办理产权转移登记手续。2007年10月30日，被告**管理局在原告张某某未亲自到场签名又无原告张某某的授权委托的情况下，擅自将原告张某某与第三人王*共有的404号房屋所有权变更在第三人王*名下，并颁发桂房私字第00034411号所有权证。2009年3月23日，第三人王*为集资建房，以第三人王*名下的桂房私字第00034411号房屋所有权证作抵押，到郴州市住房公积金管理部贷款5万元，原告张某某在共同承担贷款债务承诺书中签名，签名时间是2009年2月12日。2010年原告张某某因夫妻感情破裂起诉离婚时，知道她与第三人王*共有的404号房屋所有权已被桂阳**理局转移登记在第三人王*的名下，故以桂阳**理局为被告向该院提起行政诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，根据2008年2月25日中华**建设部令第168号《房屋登记办法》第十三条规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”本案被告桂阳**理局于2007年10月30日仅凭第三人王*提供的404号房屋所有权证、契证、房屋赠与说明书和房地产赠与契约、原告张某某与第三人王*的结婚证及第三人王*的身份证明，在没有原告张某某共同申请及授权委托的情况下，将原告张某某与第三人王*共有房产所有权擅自变更到第三人王*的名下。变更产权转移登记的主要依据即“房地产赠与契约”，经司法技术鉴定并非原告张某某签名。被告桂阳**理局在依法行政过程中对行政依据审查不严，没有按照《房屋登记办法》之规定，即共有财产所有权转移登记时必须由共有人共同申请的规定程序进行。被告桂阳**理局作出的该房屋产权转移登记具体行政行为，主要证据不足，且违反了法定程序，依法应予撤销。对原告张某某的诉讼请求，予以支持；被告桂阳**理局辩称，2007年10月18日，原告张某某与第三人王*商量后一致同意将404号住房赠与王*，同月23日原告张某某与第三人王*各自携带身份证明、原房屋产权证、房屋赠与说明书、契证、结婚证及受赠人的户口簿等相关证件到被告处办理房地产权属转移登记，被告工作人员对其提供的相关资料认真审查核实后，要原告张某某与王*签订了一份“房地产赠与契约”，原告张某某在契约上亲笔签了名。该辩称意见，与本案查明的事实不相符，其请求法院维持被告的具体行政行为的理由不能成立，不予支持；第三人王*述称，房屋赠与说明书证明，原告张某某已将404号房屋赠与王*。2009年我们用王*的房产所有权证作抵押贷款时，原告张某某就已知道404号房已转让给王*，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条之规定，行政诉讼应在作出具体行政行为之日起三个月内提出，为此请求法院驳回原告张某某的诉讼请求。原审法院认为房屋赠与说明书不能说明被告的具体行政行为合法有效。原告张某某于2009年2月12日在贷款债务共同偿还承诺书中签名，并不能证明她已知道404号房产权属已转移给了王*，因此第三人王*的主张不予支持；第三人王*法定代理人述称，其二伯父送给他的位于桂阳县西外街三巷29号房被原告张某某和第三人王*卖了，要求原告张某某和第三人王*返还该房屋。其主张不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项1、3目的规定，判决：一、被告桂阳**理局2007年10月办理的桂阳县城关镇东正街39号4栋2单元404号房屋权属转移登记的具体行政行为违法。二、撤销被告桂阳**理局2007年10月30日颁发的“桂房私字第00034411号”所有权证。限被告在三个月内重新恢复原所有权人的所有权证。案件受理费50元，由被告桂阳**理局负担。

上诉人诉称

上诉人王*、王*上诉请求：1、撤销原判；2、依法确认桂阳**理局2007年10月30日颁发的“桂房私字第00034411号”所有权证合法有效。上诉理由：1、一审的二次鉴定均违背了公平、公正的原则。2、一审认定办理房地产转移登记手续是上诉人王*一人所为于事实不符。3、一审以2008年才颁布实施的《房屋登记办法》为依据，而没有依据办证当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》进行审理是适用法律错误。4、张某某的起诉超过了法定起诉期限。2009年原告与王*共同用404号房屋新证去贷款，并在有详尽资料的《审批资料清册》中的承诺书上签名同意承担债务。《行政诉讼法》第三十九条、《最**法院关于执行＜行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十四条第六款的明确规定，诉讼必须在作出具体行政行为之日起三个月内提起。原告时隔三年才提起诉讼，已超过法定起诉期限。

被上诉人辩称

被上诉人张某某辩称：1、鉴定问题。第二次鉴定是在双方均在场的情况下作出的，鉴定程序合法；2、法律适用问题。《城市房屋权属登记管理办法》规定了房屋权属转移登记时产权共有人必须到场；3、证据问题。一审出庭作证的证人并未指认被告张某某，只是陈述有一男一女到政务大厅办理转移登记，且至今未看到房产赠予说明书的原件。4、起诉期限问题。被上诉人是2010年3月份才知晓房产转移登记的，2010年5月份提起诉讼，并未违反法律规定。

原审被告桂阳**管理局陈述：1、一审判决适用法律错误，且有断章取义之嫌，违背了法不溯及过往的原则。2、一审判决忽视了《房屋赠与说明书》在本案中的关键作用，张某某、王*双方签有《赠与说明书》应该说这是双方真实意思的表示，是有赠与事实后再来申请办证，而一审仅以申请办证时签订的《房地产赠与契约》而撤销房屋登记，从而否定赠与事实，采用证据以偏概全。3、颁证依据事实清楚、程序合法，整个过程符合法律规定。

本院认为

二审期间，上诉人王*认为，一审的二次鉴定均违背了公平、公正、公开的原则，第一次鉴定是被上诉人单方面申请鉴定的；第二次鉴定鉴定机构排除了上诉人提供的重要样本材料，故申请重新鉴定。被上诉人对上诉人申请重新鉴定没有异议。2010年12月10日，依据司法鉴定的程序，合议庭将相关资料移送本院司法技术室委托重新鉴定。本院司法技术室按照相关程序通知双方当事人选择司法鉴定中介机构时，上诉人王*不愿意参加选择鉴定中介机构的程序，鉴定费用亦无法落实。2011年1月18日，本院司法技术室决定终止该项鉴定。

上诉人王*在二审期间提交了如下证据：1、住房公积金职工住房委托贷款申请审批资料清册，拟证明被上诉人知道当时借用上诉人王*的房产证抵押贷款；2、桂阳县住房公积金现贷员黄*出庭作证，证明贷款承诺书上张某某的签名是被上诉人亲笔所签。被上诉人对上述书证及证人证言的真实性无异议，但否认当时就知道是用房产证作抵押贷款，其表示只知道在住房公积金贷款5万元，属夫妻共同债务。原审被告对上述证据无异议。上述书证及证人证言是真实的。上述证据显示，住房公积金调查表和基本情况证明中的“张某某”的名字均是王*填写的，而张某某在贷款承诺书上签名，其在一审已认可。

二审经审理，认为上诉人在二审提交的书证及证人证言所证明的本案事实，与一审查明的事实是一致的，故本院确认原审判决查明的事实。

本院认为，行政案件是对被诉具体行政行为是否合法进行审查。被告对作出的具体行政行为负举证责任。本案被诉具体行政行为是原审被告桂阳**理局作出的房屋权属转移登记行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（四）项、第四十一条；《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一、三款；《城市房地产转让管理规定》第七条第（一）、（三）项之规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产转让，应当签订书面转让合同；共有的房屋，由共有人共同申请；共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能转让；房地产管理部门对申请人提供的有关文件进行审查。本案被诉的房屋权属转移登记行为，从本案证据看，原审被告桂阳**理局提交了十三份事实方面的证据，仅有三份证据上有被上诉人张某某的签名，即“房地产赠与契约”、“房屋赠与说明书”、“交易标的物调查表”。“房屋赠与契约”落款处张某某的签名一审法院根据上诉人与被上诉人的申请，二次委托不同的司法鉴定机构作司法技术鉴定，结论均是“房地产赠与契约”落款处张某某的签名不是张某某本人所签。“房屋标的物调查表”中产权人是否同意此交易行为并签字一栏中“张某某”的签名明显不是被上诉人所签，一审对此作了明确认定，上诉人对此认定没有提出异议。上述证据证明，本案被诉房产所有权转移的主要依据即“房地产赠与契约”并非被上诉人亲笔签名，而最能体现共有人共同申请、书面同意的“房屋登记核发权证申请表”中申请人一栏只有王**人签名。“房屋标的物调查表”中产权人同意此交易行为并签字一栏中张某某的签名也不是张某某亲笔签名。虽然张某某在“房屋赠与说明书”上签了名，但落款日期显示该行为发生在转移登记行为之前，不能证明被上诉人作为房屋产权共有人在转移登记时在场，并共同申请。至于“房屋赠予说明书”是否能够证明房屋所有权转移是被上诉人的真实意思表示，属民事法律关系，不属本案审理范围，本案不予审理。据此，上诉人上诉称，上诉人是与被上诉人共同到政务大厅办理的产权转移登记手续证据不足；原审被告审查不严，没有按照相关规定共有财产转移登记时必须由共有人共同申请的规定程序进行，程序违法；贷款“承诺书”上并没有以房产证作抵押的内容，该“承诺书”只能证明被上诉人张某某表示愿意与上诉人王*共同承担5万元贷款的清偿责任。而贷款申请、贷款合同抵押清单等相关材料都是上诉人王*填写，被上诉人没有亲笔签名，且承诺书与贷款合同等文件不是同一天签字的。因此，亦不能证明被上诉人张某某在贷款时即已知道或者应当知道其房屋产权已转移登记。据此，原审法院认定原审被告桂**管理局作出的被诉具体行政行为主要证据不足，且违反法定程序，被上诉人张某某的起诉没有超过法定起诉期限是正确的。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。《房屋登记办法》实施之前有《城市房屋权属登记管理办法》，《房屋登记办法》第十三条第一款规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，与《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款之规定是一致的。因此，上诉人称原判适用法律错误的上诉理由不成立，本院亦不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王*、王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年二月十八日