绍兴**有限公司、浙江天**限公司等与绍兴**限公司、赵**等金融借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人中国建设**绍兴分行（以下简称建设**分行）与被执行**有限公司（以下简称君臣公司）、赵**、陈*金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴**有限公司（以下简称蕊**司）、浙江天**限公司（以下简称天**司）向本院提出执行异议。本院受理审查后，作出（2015）绍越执异字第7号执行裁定书，裁定驳回蕊**司、天**司的执行异议请求。蕊**司、天**司据此向绍兴**民法院申请复议，绍兴**民法院作出（2015）浙绍执复字第9号执行裁定书，裁定撤销本院（2015）绍越执异字第7号执行裁定，由本院重新审查。本院依法重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

异议人蕊**司、天**司异议称：法院查封的被执行人赵**名下坐落于绍兴**中心7-8区菖蒲街328号、330号房屋，该房产由异议人租赁，且现在正常生产经营，租赁期自2013年3月16日起至2018年3月15日止，但实际有近一个月的免租期，故实际使用时间应自2013年2月21日起。租金已全部付清。故要求法院在处置上述房产时保护异议人合法租赁权。

答辩情况

申请执行**绍兴分行辩称：2013年2月25日，申请执行人与被执行人赵**签订房地产抵押合同，并向房地产管理部门办理抵押登记，抵押登记时间为2013年2月27日。异议人的租赁是在申请执行人设立抵押之后发生的，所以未经抵押权人同意，抵押登记之后发生的租赁，根据有关司法解释，是不能对抗申请执行人的抵押权的，且房屋租赁合同及补充协议存在矛盾，房屋租赁合同落款的时间是2013年2月27日，而补充协议中双方描述的租赁签订时间是2013年3月16日。故请求法院驳回异议人的异议申请。

被执行人君臣公司、赵**、陈**作答辩，也未向本院提供证据。

异议人蕊**司、天**司向本院提供以下证据：1、赵**与天**司、蕊**司签订的房屋租赁合同各一份，要求证明二异议人租赁涉案房产的事实；2、交易凭证、卡*转账凭证、补充协议、银行转账回单、证明各一份，要求证明异议人房租费已付清的事实；3、装修协议书、房屋装饰装修管理协议各一份，要求证明异议人于2013年2月21日之前已对涉案房产开始装修的事实；4、供电协议、电费支付凭证各一份，要求证明异议人自2013年2月21日开始在涉案房产中使用电力的事实。

申请执行**绍兴分行向本院提供以下证据：1、房地产抵押合同复印件二份，证明申请执行人与被执行人赵**于2013年2月25日签订抵押合同并同时向房地产管理部门申请登记的事实；2、绍房他证袍江**K000006553号、K000006567号他项权证复印件二份，证明涉案房产于2013年2月27日完成抵押登记手续的事实。

本院查明

经审查：2013年2月25日，建设**分行与赵**签订《房地产抵押合同》二份，约定赵**将其名下的位于绍兴**中心菖蒲街328号、330号的商铺，在2013年2月25日至2015年2月24日期间，为建设**分行对君臣公司享有的主债权数额分别在122万元和94万元范围内提供抵押担保，并于2013年2月27日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江**K000006553号、K000006567号。

因君臣公司未按约还款，建设**分行于2014年4月17日向本院起诉，本院受理后经审理，于2014年6月11日作出（2014）绍越商初字第1323号民事判决书，判决建设**分行就对君臣公司的债权对赵**名下的绍*他证袍江**K000006567号和绍*他证袍江**K000006553号他项权证项下的抵押物经拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项分别在债权数额122万元和94万元范围内享有优先受偿权。

2014年8月6日，本院立案受理建设银行**君臣公司、赵**、陈*金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2014）绍越执民字第2110号。在执行过程中，本院拟处置本案抵押物。案外人蕊**司、天**司向本院提交了与赵**2013年2月27日签订的租赁合同及补充合同。本院经审查，认为被执行人赵**在将房产抵押给申请执行人后，未经抵押权人同意，将房产分别租赁给案外人使用，于2014年12月11日作出（2014）绍越执民字第2110-1号执行裁定书，裁定案外人蕊**司对绍兴**中心菖蒲街328号、天七电煤对绍兴**中心菖蒲街330号房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。该裁定送达后，案外人不服向本院提出执行异议。

另查：赵娟*与蕊**司、天**司于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》二份，约定赵娟*将坐落在绍兴**中心菖蒲街328号、330号的商业用房租赁给蕊**司、天**司，租赁期为五年，自2013年3月16日至2018年3月15日。蕊**司、天**司至今已分三次支付完毕五年的租金。2013年2月19日，蕊**司与胡**签订《装修协议书》一份，约定蕊**司委托胡**对位于绍兴市袍江新区菖蒲街328号、330号营业房内部进行装修工程，施工期限2013年2月20日至2013年4月30日。2013年2月21日，王**与绍兴绿**限公司（以下简称绿**司）签订《房屋装饰装修管理协议》，约定王**对菖蒲街328号、330号的房屋装修需向绿**司交纳2000元装修保证金。同日，蕊**司与绿**司签订《供电协议》一份，约定绿**司同意将电源接入蕊**司的菖蒲街328号、330号营业房内，蕊**司每月就电费与绿**司结算一次。蕊**司于2013年4月9日向绿**司缴纳了2013年2月21日至2013年3月25日的电费184.4元。

本院认为

本院认为：本院（2014）绍越执民字第2110号执行案件拟处置本案抵押物即位于绍兴**中心菖蒲街328号、330号的房产系被执行人赵**名下合法的财产，本院可依法处置。异议人就涉案房产的租赁权向本院提出异议，虽房屋租赁合同载明的租赁起始时间在房产抵押合同订立后，但异议人提供的装修协议书、房屋装饰装修管理协议及电费支付凭证、供电协议均可反映涉案房产的交付时间在房产抵押合同订立前，而租赁合同作为诺成性合同，租赁关系应自当事人达成协议时即成立，本案中赵**与异议人达成租赁协议的时间应以涉案房产的交付时间为准，故租赁关系成立在房产抵押合同订立前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故异议人要求本院在处置涉案房产时保护异议人合法租赁权，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

异议人绍兴**有限公司、浙江天**限公司的执行异议请求成立，位于绍兴**中心菖蒲街328号、330号的房产可带租约拍卖。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日