潘*、南通弘**有限公司等与南通市**有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

案件描述

关于申请执行人弘业公司与被执行人鑫**司建设工程施工合同纠纷及申请执行人力星公司、银球公司与被执行人鑫**司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二案件，在执行过程中，案外人潘*向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。

请求情况

异议人潘*执行异议称：2007年5月22日，我与鑫**司如皋颐园分公司签订商品房买卖合同，约定购买颐园新村221幢1601室（含1701阁楼）商品房一套及1号、2号车棚，房款总价680619.18元。2009年5月3日，我取得房屋并缴纳房屋维修基金。同月9日，我缴清所有房款。2013年6月24日、27日，我取得房屋销售不动产发票及缴纳房屋契税。在我准备领取房屋产权证时被告知所购房屋已被法院查封。我购房和取得房屋所有权没有过错，现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区221幢1601室（含1701阁楼）及1号、2号车棚的查封。

本院查明

经审查查明，2007年5月10日，异议人潘*缴纳购房定金215542元。同月16日，潘*夫妇向中国银**如皋支行贷款480000元。同月22日，异议人潘*与鑫**司如皋颐园分公司签订商品房买卖合同，约定：购买第221幢1601号房，建筑面积共155.38㎡，单价3120.15元／㎡，合计金额484809.04元，附属设施：购买221幢1号车棚，建筑面积16.65㎡，单价1380元／㎡，总价计22977元，购买221幢2号车棚，建筑面积8.02㎡，单价1380元／㎡，总价计11067.6元，221-1701阁楼，建筑面积101.23㎡，单价1598元／㎡，总价计161765.54元，实际总房款计人民币680619.18元。同日、异议人潘*缴纳购房款683179.72元，并收到退房款12362.28元。2009年4月23日，被执行人鑫**司如皋颐园分公司将以上房屋及车棚交付给异议人。同年5月3日，异议人潘*缴纳所购房屋的自来水网管费、有线电视终端费等。2013年6月24日，被执行人鑫**司如皋颐园分公司出具销售不动产统一发票给异议人，载明收潘*颐园新村221幢1601室、1701（阁楼）、1号（车棚）、2号（车棚）购房款484809.04元、161765.54元、22977元及11067、60元。同月27日，异议人潘*缴纳颐园新村二区221幢1601室商品房、1701阁楼及车棚契税27224.77元。后异议人准备领取房屋产权证时被告知所购房屋已被法院查封。2014年8月，异议人向本院提出上列执行异议。

认定以上事实的证据有：商品房买卖合同，中**行购房借款合同，零售贷款借款借据及还款协议，公证书，销售不动产统一发票，契税完税证，现金存款凭证，预收款凭据，收据，收条，房屋交付通知书。

另查明，2010年12月3日，原告力**司、银**司向本院起诉被告鑫**司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并要求本院对被告鑫**司位于如皋市如城镇颐园新村221幢1402室、1501室、1601室三套房屋予以诉讼保全。同月13日，本院裁定对上述三套房屋予以诉讼保全。同月20日，双方达成调解协议：一、被告鑫**司返还原告力**司、银**司房屋拆迁安置补偿款710000元，此款分期给付：2011年1月30日前给付210000元，2011年3月30日前给付250000元，2011年4月30日前给付250000元。二、被告鑫**司于2011年4月30日前给付原告力**司、银**司利息20000元。三、被告鑫**司如果不按照上述款项履行其义务，则一次性给付原告力**司、银**司违约金30000元。四、双方当事人其他再无任何争议。五、诉讼费6295元、保全费5000元、邮寄费300元，合计11595元由被告鑫**司负担，并于2011年1月30日前给付二原告。后被告鑫**司未按约履行其义务。2011年5月3日，原告力**司、银**司向本院申请强制执行，申请执行标的为拆迁补偿款710000元、利息20000元、违约金30000元、案件受理费6295元、保全费5000元、邮寄费300元、执行费10015元。2012年12月14日，本院对上述房屋进行续封。

认定以上事实的证据有：（2010）皋民初字第2406号民事调解书，（2010）皋民初字第2406-1号民事裁定书、协助执行通知书，（2011）皋执字第1565号执行裁定书，如皋**监理所出具的登记记录。

2009年4月1日，原告南通市万锦建筑安装工程有限（以下简称万**司，已于2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中**告鑫**司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议：一、被告鑫**司支付原告万**司已完成的工程款4000万元，此款鑫**司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫**司未能或未全部履行第一期付款义务，则万**司有权就鑫**司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万**司、被告鑫**司各承担60450元。后原告万**司向南通**民法院申请强制执行。2011年11月28日，该院裁定查封被执行人鑫**司位于如皋市颐园新村2区221幢（建设方原编号321幢）1601室等房屋。2014年1月9日，本院也裁定查封如皋市颐园新村二区221幢1601室等房屋。

认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-10号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及查封清单，如皋**监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明。

本院认为

本院认为，《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，异议人房屋最早被法院查封的时间是2010年12月13日。而异议人所购房屋、缴纳房款的时间是2007年5月。2009年4月，异议人又实际占有涉案房屋，这些行为均发生于涉案房屋被查封之前。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再异议人在购房过程中也无任何过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，其就不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上所述，异议人潘**提异议理由成立，本院应予支持。

据此，依照《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条、《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对如皋市如城镇颐园新村221幢1601室房屋的执行。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年九月二十一日