杨**、杨**等与南通市**有限公司、南通市**有限公司如皋颐园分公司商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷执行裁定书

案件描述

关于申请执行人朱**、南通弘**有限公司（以下简称弘业建筑公司）与被执行人南通市**有限公司（以下简称鑫**产公司）、南通市**有限公司如皋颐园分公司（以下简称鑫**产公司如皋分公司）商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷二案件，在执行过程中，案外人杨**、杨**向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开进行听证审查。异议人杨**、杨**，被执行人鑫**产公司、鑫**产公司如皋分公司的特别授权委托代理人季凯*到庭参加听证。申请执行人朱**、弘业建筑公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席听证。本案现已审理终结。

请求情况

异议人杨**、杨**执行异议称，2007年7月17日，我与鑫**产公司如皋颐园分公司签订商品房买卖合同，约定购买颐园新村二区219幢803室商品房及15号车棚，房款总价为439636.10元。2009年5月22日，我取得房屋并缴纳房屋维修基金。2011年6月9日，我取得房屋销售不动产发票及缴纳购房契税。2014年5月，我准备领取房屋产权证时，被告知所购房屋已被法院查封。我购买房屋及取得购房所有权没有过错，现请求法院对我所购买的房屋予以解封，中止执行。

申请执行人朱**、弘业建筑公司未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。

答辩情况

被执**地产公司、鑫祥房**分公司辩称：我们同意异议人的异议请求，请求法院解除对异议人所购房屋的查封，中止执行。

经听证审查查明：2007年7月17日，异议人杨**、杨**与鑫**产公司如皋分公司及鑫**产公司签订商品房预售协议和商品房买卖合同各一份，其中商品房买卖合同约定：杨**、杨**购买第219幢（预售协议上是319幢，2011年4月更名为219幢）803号房，建筑面积共143.15㎡，单价2902.65元／㎡，合计金额415514元，附属设施：购买219幢15号车棚，建筑面积17.48㎡，单价1380元／㎡，总价计24122元，实际总房款计人民币439636元。同日、异议人杨**、杨**缴纳购房款445753.64元。2009年5月22日，被执行人鑫**产公司退还杨**、杨**购房款6117.54元。同日，异议人杨**、杨**还缴纳房屋维修基金、电表费、自来水网管等费用，双方同时并办理房屋的交接手续。2011年6月9日，杨**、杨**取得房屋销售不动产统一发票一张，其上面载明收杨**、杨**颐园新村219幢803室购房款415513.70元及219幢15号车棚购房款24122.40元。同日，异议人杨**、杨**也缴纳颐园新村二区2195幢803室商品房及15号车棚契税8310.30元和482.40元。2014年，异议人准备领取房屋产权证时被告知所购房屋已被法院查封。同年5月，异议人向本院提出上列执行异议。

认定以上事实的证据有：当事人的听证陈述，商品房预售协议、买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，现金存款凭证，预收款凭据，收据，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明。

本院查明

听证另查明，2008年12月25日，原告朱**向南通市中级**房地产公司、鑫**产公司如皋分公司商品房预售合同纠纷。同月31日，该院根据朱**诉讼保全申请，裁定查封被告鑫**产公司如皋分公司名下的座落在如皋市颐园新村二区319幢803室等房屋。2009年4月2日，双方达成调解协议：一、鑫**司、颐**公司给付朱**本金及利息1100万元，此款由鑫**司、颐**公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息。二、如鑫**司、颐**公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则朱**有权自鑫**司、颐**公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行。三、案件受理费91200元减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由朱**负担。后原告朱**向南通**民法院申请强制执行。2010年12月10日、2012年12月5日，该院分别查封上述等房产。

认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第3-1号民事裁定书及协助执行通知书，（2009）通中民一初字第0003号民事调解书，（2009）通中执字第0144号、144号民事裁定书及协助执行通知书，如皋**监理所出具的登记记录。

2009年4月1日，原告南通市**程有限公司（以下简称万锦建筑公司，其于2014年11月6日更名为弘业建筑公司）向南通市中级**房地产公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议：一、被告鑫**司支付原告万**司已完成的工程款4000万元，此款鑫**司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫**司未能或未全部履行第一期付款义务，则万**司有权就鑫**司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万**司、被告鑫**司各承担60450元。后原告万**司向南通**民法院申请强制执行。2009年12月3日，该院裁定查封鑫**产公司如皋分公司名下的位于如皋市颐园新村319幢803室等房屋。2011年11月28日、2012年11月26日，该院分别进行续封。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区219幢803室等房屋。

认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222号-1、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋**监理所出具的登记记录。

本院认为

本院认为，《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，异议人房屋最早被法院查封的时间是2008年12月31日。而异议人所购房屋及缴纳房款的时间是2007年7月，这些行为均发生于涉案房屋被查封之前。2009年9月异议人已实际占有涉案房屋。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，其就不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上所述，异议人杨**、杨**所提异议理由成立，本院应予支持。

据此，依照《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对如皋市如城镇颐园新村219幢803室房屋的执行。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年八月十七日