钱*、朱**等与南通市**有限公司、南通市**有限公司如皋颐园分公司商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷执行裁定书

案件描述

关于申请执行人朱**、南通弘**有限公司（以下简称弘业建筑公司）与被执行人南通市**有限公司（以下简称鑫**产公司）、南通市**有限公司如皋颐园分公司（以下简称鑫**产公司如皋分公司）商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷二案件，在执行过程中，案外人钱*向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行听证审查。异议人钱*，被执行人鑫**产公司及其如皋分公司的特别授权委托代理人季凯*到庭参加听证，申请执行人弘业建筑公司、朱**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。

请求情况

异议人钱勇执行异议称：2008年4月29日，我购买颐园新村215幢405室商品房。2009年12月，我交付房款430604元。2010年我装修住进，该房屋为我所有，现请求法院对该商品房予以解封，中止执行。

申请执行人朱**、弘业建筑公司未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。

答辩情况

被执**地产公司及其如皋分公司辩称：我公司同意异议人的异议请求，请求法院解除对异议人所购房屋的查封，中止执行。

经听证审查查明：2008年4月29日，异议人钱*与鑫**产公司签订商品房买卖合同一份，约定：钱*购买第215幢405号房，建筑面积共135.91㎡，单价3003.52元／㎡，合计金额408208元，附属设施：购买215幢21号车棚，建筑面积19.34㎡，单价1158元／㎡，总价计22396元，实际总房款计人民币430604元。2008年4月30日、6月2日、2009年9月29日，异议人钱*分别缴纳购房款141971元、211779元、76854元。2009年9月29日，异议人还缴纳维修基金、维修押金、楼宇对讲门、电表款等相关费用。同年12月9日，异议人钱*取得房屋销售不动产统一发票，载明收钱*颐园新村二区215幢405室售房款408208.28元和22395.72元。同月21日，异议人钱*缴纳房屋契税8612.10元。2009年9月，异议人取得所购房屋及车棚。2012年7月、2015年6月，异议人缴纳房屋的管理、设备运行等费用。2013年8月26日，异议人向本院提出上列执行异议。

认定以上事实的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，现金存款凭证，预收款凭据，收据，现金交款单。

本院查明

听证另查明，2008年12月25日，原告朱**向南通市中级**房地产公司、鑫**产公司如皋分公司商品房预售合同纠纷。同月31日，该院根据朱**诉讼保全的申请，裁定查封被告鑫**产公司如皋分公司名下的座落在如皋市颐园新村二区315幢（建设方原编号315幢，2011年4月更改为215幢）中含405室在内40套等房屋。2009年4月2日，双方达成调解协议：一、鑫**司、颐**公司给付朱**本金及利息1100万元，此款由鑫**司、颐**公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息。二、如鑫**司、颐**公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则朱**有权自鑫**司、颐**公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行。三、案件受理费91200元减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由朱**负担。后原告朱**向南通**民法院申请强制执行。2010年12月10日、2012年12月5日，该院分别裁定查封被告鑫**产公司如皋分公司名下的座落在如皋颐园新村二区215幢中含405室在内30套等房屋。

认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第3-1号协助执行通知书，（2009）通中民一初字第0003号民事调解书，（2009）通中执字第0144号、144号民事裁定书及协助执行通知书，如皋**监理所出具的登记记录。

2009年4月1日，原告南通市**程有限公司（以下简称万锦建筑公司，2014年11月6日更名为弘业建筑公司）向南通市中级**房地产公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议：一、被告鑫**司支付原告万**司已完成的工程款4000万元，此款鑫**司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫**司未能或未全部履行第一期付款义务，则万**司有权就鑫**司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万**司、被告鑫**司各承担60450元。后原告万**司向南通**民法院申请强制执行。2009年12月3日，该院裁定查封鑫**产公司如皋分公司名下的位于如皋市颐园新村315幢含405室30套等房屋。2011年11月28日、2012年11月26日，该院分别进行续封。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区215幢含405室在内等房屋。

认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋**监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明。

本院认为

本院认为，《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，异议人房屋最早被法院查封的时间是2008年12月31日。而异议人所购房屋及缴纳82.15％购房款的时间是2008年法院查封之前。2009年9月，异议人又缴清其余的房款并实际占有涉案房屋。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，其就不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上所述，异议人钱勇所提异议理由成立，本院应予支持。

据此，依照《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对如皋市如城镇颐园新村215幢405室房屋的执行。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年八月十四日