上海*商贸有限公司与上海*企业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海*商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2009）松民三（民）初字第2541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，位于上海市松江区西林北路355号内由东向西建有四层大楼及七层大楼各一幢，产权属上海*企业（集团）有限公司（以下简称五**司）所有，五**司于2008年5月20日取得沪房地松字（2008）第012574号房地产权证。其中四层大楼一幢已由五**司出租他人开办了“松江**医院”，西部相邻的七层大楼一幢（即本案系争租赁房屋），由五**司、上海*商贸有限公司（以下简称佐品公司）于2008年9月28日签订了《租赁合同》，双方就此建立租赁合同关系。

五**司与佐**司间签订的上述《租赁合同》约定，五**司将位于松江区西林北路355号总部办公大楼1－6层及门前场地出租给佐**司用于从事餐饮、宾馆及休闲娱乐场所等（除医院外）。租期自2009年1月1日起至2023年12月31日止。交房日期为2008年9月30日。2008年10月1日至12月31日为免租期。第一年租金为750,000元（人民币，下同），租期内每二年递增5％。租金按季度支付，先付后用，即每年12月25日、3月25日、6月25日、9月25日前支付下一季度租金。签约之日佐**司支付第一期租金187,500元及保证金62,500元。合同第一条第3款约定，隐去女子医院在停车场中央的正面广告。合同第二条第4款约定：五**司提供350千瓦安电力容量，其不足部分，由五**司负责办妥，费用由五**司负责；合同第二条第5款约定，五**司提供垂直电梯一台。该电梯年检费用由五**司承担；五**司将电梯交付佐**司使用前，需做一次全面的维修保养，费用由五**司负责。之后，日常维护保养由佐**司承担。佐**司若需增加垂直电梯，则五**司配合提供位置、协助办理相关手续。其费用由佐**司承担。合同期满后，根据电梯残值，由佐**司转让给五**司；合同第八条第2款约定：五**司出租房屋应具备以下条件，餐饮用气管线按佐**司要求的用量接至围墙内，费用由五**司负担；合同第十条第2款约定，佐**司拖欠应缴租金达壹个月的，五**司有权解除合同。合同另对其它相关事宜均作了约定。

合同签订后，五**司依约将租赁标的物交付佐品公司，佐品公司遂对租赁房屋1至3层按酒店用途进行装修，并已付清合同约定的租赁保证金62,500元及截至2009年6月31日前应缴的租金375,000元。此后，因佐品公司认为五**司未履行提供350千瓦电力用量、餐饮用气管线按佐品公司要求容量接至围墙内、隐去女子医院停车场中央的正面广告等合同约定的义务，属不完全交房，故先后于2009年5月30日、7月17日、9月15日三次发函至五**司，要求其履行上述三项合同义务。期间，五**司于2009年6月8日回函称，现有的电量足以满足佐品公司装潢用电需要、餐饮管线已接至墙外且随时可接到墙内、租赁房屋入口处已装修门厅可隐去女子医院广告为由，不承认其存在违约行为。双方就此引起纠纷，佐品公司遂以不安抗辩为由，拒付2009年7月之后的租赁费，五**司催讨未果，遂成讼。

原审另查明，合同履行期间，经五**司向松江**医院交涉后，佐品公司在租赁房屋所在的松江区西林北路355号进口处搭建了钢结构的拱形门头，五**司据此认为该门头的搭建系三方协商的结果，用于履行“隐去女子医院停车场中央的广告”之合同义务。另，五**司于2009年7月1日向松江供电分公司提出对西林北路355号内用电量增容至500千瓦的申请，松江供电分公司于2009年7月18日向五**司函复同意五**司的供电方案，但双方庭审中均确认至本案诉讼时租赁房屋实际用电量为100千瓦。又，合同约定的餐饮用气管线已由燃气公司安装接通至租赁房屋西部围墙外。再，佐品公司在对租赁房屋装潢期间，五**司对租赁房屋内一部电梯设置为一楼直达七楼，供五**司员工出入，佐品公司之装潢材料直接从楼梯上下。租赁房屋内已预留另一部电梯的安装位置，但没有证据表明佐品公司向五**司提出另外安装电梯的事实。

原审又查明，2009年7月1日，佐**司与案外人上海妙**有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，由佐**司委托上海妙**有限公司对本案系争租赁房屋1至3层按开设酒店标准进行装潢，约定工程自2009年7月1日始至2009年8月19日竣工，暂定价格700,000元，工程结束验收合格后支付100,000元，余款一年内付清。该装潢合同履行过程中，因双方彼此认为对方违约而涉讼，现该案已由原审法院另案审理中，系争租赁房屋的装潢工程为此自2009年2月起一直停工至今。

原审审理中，五**司表示若判决解除合同，其对2009年12月起的租赁费用保留诉权，在本案中不作处理，对佐品公司已交付的租赁保证金62,500元，同意在本案中抵扣佐品公司应缴的租赁费用。佐品公司则对装潢损失未作明确表示。

五**司诉至法院，请求判令：一、五**司与佐**司间租赁合同于2009年11月30日终止履行；二、佐**司立即支付租金312,500元；三、佐**司于本判决生效后10日内将租赁房屋内财物搬离。佐**司反诉请求判令：一、五**司履行租赁合同第一条第3款；第二条第4、5款；第八条第2款义务；二、五**司退还因不完全交房而收取的375,000元租赁费用。

一审法院认为

原审认为，首先，五**司与佐品公司交接房屋时，用电量、餐饮用气管线、电梯、女子医院广告均系现场交付，佐品公司接受房屋时未提出异议，且实际已对租赁房屋进行装潢，故应视为佐品公司对房屋交付条件没有异议。其次，双方从签订租赁合同之日至实际交房仅二天，二天之内要求出租人完成用电量增容、餐饮管线安装等义务，显然不符情理。因此，上述四项合同内容应当认定系租赁合同履行过程中的当事人之合同义务。

本案双方当事人争议焦点二：佐品公司以五**司上述四项合同义务未履行为由拒付租金的事实和理由是否充分。

关于合同约定的“隐去女子医院停车场中央的正面广告”之合同义务。因租赁合同对该义务的履行主体及“隐去”的方式没有明确，故根据公平原则，双方均有义务共同负责。由于该项约定涉及案外人松江**医院的合法权益，未征得该医院同意，事后也未征得该医院追认，故在佐品公司装潢租赁房屋期间，由五**司出面向该医院交涉，且由佐品公司在租赁标的物进口处安装拱形门头，该门头的安装可以达到“隐去女子医院停车场中央的正面广告”的相应效果。因此，五**司辩称该项义务已经三方协商履行完毕的意见，原审法院予以采信。

关于合同约定的五**司提供350千瓦用电量。合同对该项义务的履行时间未作约定，五**司在收到佐品公司于2009年5月30日发出的催办函后，于2009年7月1日向松江供电分公司提出用电量增容申请，该供电公司于2009年7月18日批准五**司的增容申请，然，五**司在实施过程中，佐品公司却明确表示暂缓交付自2009年7月起的租金，又因佐品公司自2009年2月起对租赁房屋装潢处于实际停工状态，且佐品公司也未提供证据证明存在用电量未达350千瓦致其无法履行合同目的之事实，故五**司为避免电量增容造成租赁成本扩大，暂停用电量增容施工，并无不妥。

关于合同约定的五**司提供垂直电梯一台。经原审法院实地查看，租赁房屋内已安装垂直电梯一部，并留有安装第二部电梯的空间位置，且没有证据证明佐品公司向五**司提出另外安装电梯的事实，故佐品公司认为五**司未提供垂直电梯的辩称意见，与事实不符，原审法院不予采信。对该电梯使用中发生的争议，双方应通过协商予以解决，佐品公司以此为由拒付租金，于法无据。

关于合同约定的餐饮用气管线按佐品公司要求的用量接至围墙内。因合同对该项义务的履行时间未作明确约定，而佐品公司自2009年2月起对租赁房屋装潢处于实际停工状态，且佐品公司也未提供证据证明存在餐饮用气管线未安装导致其无法履行合同目的之事实，故五**司为避免安装餐饮管线造成租赁成本扩大，暂缓餐饮用气管线接至围墙内的施工行为，并无不妥。

综上，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同约定的义务有先后履行程序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案五**司与佐品公司间签订的房屋租赁合同，系双方当事人充分协商后真实意思的表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵守。合同履行过程中，佐品公司在初期尚能履行租金交付义务，但此后佐品公司以五**司交付的房屋不符合约定的交付条件，拒绝支付2009年7月起租金，没有事实依据和法律依据。经五**司催讨及原审法院在审理中敦促，佐品公司仍拒绝履行支付义务，其行为已构成根本违约。故五**司要求解除租赁关系、佐品公司迁出租赁房屋内财物的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。由于没有证据证明五**司在起诉前已向佐品公司发出解除合同的书面通知的事实，故本案五**司之起诉状副本可视为解除合同的书面通知。鉴于该起诉状副本已经送达佐品公司，故原审法院确认该起诉状副本第一项诉请载明的解约日期，即2009年11月30日为合同解除之日。佐品公司应向五**司支付2009年11月30日前的租金并参照租金标准支付合同解除后占用租赁物期间的使用费。

五**司表示对2009年12月起的租赁费用在本案中不作处理及同意佐品公司已交付的保证金抵扣应缴的租赁费用，系其自愿处分民事权利的行为，于**，应予准许。鉴于佐品公司与案外人间的装饰装修合同纠纷尚未了结，且佐品公司也未提出在本案中对装潢损失一并处理的明确要求，故在本案中不作处理。

合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故佐品公司要求五**司履行前述四项合同义务的反诉请求，应予驳回。佐品公司接受租赁物后，已对房屋进行装潢，视为已实际使用租赁房屋，根据权利义务对等之原则，其要求五**司返还已交付的租赁费用，于法无据，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一○年一月二十六日作出判决：一、上海*企业（集**公司与上海*商贸有限公司间签订的租赁合同于2009年11月30日解除;二、上海*商贸有限公司于判决生效之日起十日迁出位于上海市松江区西林北路355号租赁物房屋内的财物，并向上海*企业（集**公司返还租赁标的物；三、上海*商贸有限公司应支付上海*企业（集**公司自2009年7月1日至2009年11月30日期间的租金312,500元，扣除已交付的保证金62,500元，余款250,000元于判决生效之日起十日内付清。四、驳回上海*商贸有限公司的所有反诉请求。如果上海*商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向上海*企业（集**公司支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币6,148元，减半收取人民币3,074元，反诉案件受理费人民币3,503元，合计诉讼费人民币6,577元。由上海*商贸有限公司负担。

上诉人诉称

原审判决后，上诉人佐品公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人至今未按合同约定成就交付条件、未全面履行合同规定的交付义务，包括没有履行合同约定的隐去女子医院广告等义务。上诉人因此中止支付租金，系依法行使抗辩权；上诉人按约履行，并给予被上诉人履行交付、成就交付条件的充分合理时间。故请求二审法院撤销原判，改判被上诉人承担违约责任。

被上诉人辩称

被上诉人五**司辩称：被上诉人已经按约履行了合同义务，交付的标的物是符合合同约定的，故被上诉人并无违约事实。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金是承租人最重要的一项合同义务，租金是承租人使用收益租赁物的对价，是出租人的合同主要目的所在。现经被上诉人催讨及原审法院在审理中敦促，上诉人仍拒绝履行支付义务，其行为已构成根本违约，被上诉人有权请求解除租赁合同，原审法院据此作出解除系争租赁合同的判决并无不当。至于上诉人以被上诉人未按合同约定条件交付租赁标的物为其抗辩理由而拒付租金，原审法院在查明事实的基础上，已充分阐述了对当事人的诉讼请求支持与否的理由和法律依据，本院经审核，并无不当。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币6,577元，由上诉人上海*商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一○年四月七日