海安县**活动中心与海安智**园有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人海安县**活动中心（以下简称活动中心）因与被上诉人海安智**园有限公司（以下简称创意公司）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安**初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月7日公开开庭进行了审理，上诉人活动中心的法定代表人颜*及其委托代理人谢孝存，被上诉人创意公司的法定代表人汤忠益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，创意公司原为海安**有限公司（以下简称服装公司）。服装公司于1979年12月设立，系股份合作公司；2011年4月28日经工商行政管理部门批准变更为创意公司。服装公司拥有坐落在海安县城江海西路18号厂区内、建筑面积为8437.22平方米的房屋。

2009年3月23日，服装公司与颜*签订房屋租赁合同一份，合同约定：服装公司将其厂区内的食堂（房屋一幢，建筑面积为505.84平方米，房屋产权证附图中标号为第13号房）租赁给颜*用于经营；年租金为40000元，期限二年，从2009年5月1日至2011年4月30日；房租每一年预交一次，否则出租人有权解除合同；水电费按实际用量及市场价格，承租人每半年交纳一次，逾期不交，出租人有权收回房屋，并追缴所欠费用；承租人应对租赁房屋履行保护职责，造成损失按实赔偿；承租人如需对房屋进行装修改造，必须经出租人同意，添置的材料、设施归出租人所有，租赁期满交房时不得拆除和向出租人结算费用。合同签订后不久，双方再次签订租房补充合同一份，约定：承租人租用出租方的房屋用于开办舞厅，其治安、消防、环保等由承租人负责；出租方同意将食堂西北角的一小间房屋（建筑面积166.83平方米，房屋产权证附图中标号为12号）租赁给承租人；承租人同意接收出租人的两名员工为其工作，服务期限与租房期限相同；补充协议与房屋租赁合同具有同等法律效力。

上述房屋租赁合同及补充协议签订后，颜*对承租房屋进行了装修，装修施工合同以活动中心作为当事人对外签订。2009年12月，海**政局颁发了海民民证字第320621080193号民办非企业单位登记证书（法人），名称为活动中心；法定代表人为颜*；开办资金为40000元；业务范围：开办文体活动、组织培训竞赛、对外交流；业务主管单位为海安县海安镇人民政府。此后，颜*对该活动中心进行管理和经营，以经营舞厅业务为主。颜*按约交纳了至2011年4月30日的房屋租金以及至2010年6月份的水电费用。服装公司收取上述款项开具的收款收据中交款单位均为颜*。

2010年7月12日，服装公司将其股权全部转让给汤**（创**司法定代表人），并签订相关股权转让手续。此后，创**司向行政主管部门提出申请，在原服装公司厂区内设立创意园。经上级主管部门批准后，创**司于同年8月开始对原服装公司的基础设施进行改造。由于需要拆除厂区东北角的厕所，该厕所又与舞厅共用，为方便顾客和保证顾客出入舞厅，创**司在厂区西围墙上（舞厅大门西侧）打开了一个缺口（约2.5米宽，厂区南大门未封闭，因楼房外立面装修而留有过道）。该缺口北侧有一公共厕所。

2011年4月29日下午，创**司将西院墙的缺口进行了封闭。同年4月30日，房屋租赁合同期限届满，双方未续签合同，但颜*仍占用涉案租赁物。2011年5月12日，创**司向颜*发出迁让通知书一份，载明：你于2009年3月23日签订租赁合同期限已满，望你接到本通知之日起5日内，将房屋内所有属于你方的物品全部搬走或拆除，逾期将视为无主财产处理，特此通知。颜*收到上述通知后，于同年5月16日，向创**司发出“协商解决纠纷函告”，载明的主要内容：本人在经营舞厅期间，因服装公司妨碍给本人造成损失，并引起纠纷；本人未迁让房屋是由于与服装公司有纠纷，未能得到协商解决；2011年5月8日在与服装公司的纠纷中，本人遭到了不明身份人的人身攻击，我已报警，目前此案未有结果，恕本人不能接受贵公司（创**司）的任何要求；本人与服装公司的纠纷在前，本人再次声明，并非本人不愿迁让，而是本人一直在等待服装公司释放善意通知前去友好协商解决纠纷；舞厅的财产系本人所有且完好，本人已通过第三方清点和公证，如因贵公司的不法侵害造成财产损失，概由贵公司承担责任。

因双方就房屋迁让事宜存在争议，2011年9月16日，创意公司向原审法院提交诉状，原审法院立案后，颜*提出反诉，请求判令创意公司赔偿其租赁期间的经营损失135232元、投资损失125843.9元、减免租金33330元、支付维修费用18600元。2011年12月25日下午，颜*前往案涉房屋搬迁桌椅等物品，遭到创意公司阻止，创意公司称因颜*未结清电费和占用费。

原审法院曾作出（2011）安**初字第1262号民事判决书，双方当事人均不服，提起上诉，本院裁定将该案发回重审。重审过程中，颜*当庭变更反诉请求，仅要求创**司赔偿其损失10000元，后书面申请撤回反诉，原审法院裁定准许。2013年5月13日，原审法院作出（2012）安**初字第1287号民事判决书，判令颜*支付创**司电费21180元、赔偿房屋占用费损失26019元，合计47199元，扣减创**司应当负担的防水工程费用3965.5元，颜*尚应给付创**司43233.5元。颜*不服提出上诉，本院审理后对一审判决予以维持。创**司已向原审法院申请强制执行。

本案审理中，活动中心主张创**司对其构成了侵权，要求创**司赔偿因持续妨碍正常开展社区服务活动造成的服务费收益损失合计80000元。为证明创**司装修对其构成侵权、影响其正常开展活动，活动中心申请证人到庭。1.证人严*到庭作证称，2009年4月，服装公司让我和吴*到颜*处帮忙，我以看车子为主，颜*经营主要是收取茶水钱，我们的工资是颜*发放的。第二年，施工的车子进材料等对颜*的生意有影响，搭脚手架导致跳舞的人的汽车进不去。2.证人吴*到庭作证称，颜*的生意开始还好，后来老板把房子卖了，新的老板要装潢，不好走，居民也有意见，将垃圾放在门口，在西边开了门，效益就不好了。

活动中心对于主张标的额80000元的构成未提供书面证据，但作了如下说明：友谊公司没有变更以前，从2009年5月1日至2010年6月30日，14个月的服务收入293950元，月平均20966元，；从2010年7月1日至2011年4月29日，服务收益74728元，月平均为7472.8元；每月减少13523.2元。按照这个数字计算10个月，应当是135232元，但只主张80000元损失。

一审法院认为

原审认为，服装公司与颜*签订的房屋租赁合同及补充合同，系当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合同成立且合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。服装公司更名为创**司后，创**司依法承继原服装公司租赁合同的权利义务。颜*成立活动中心后，以活动中心的名义在承租房屋内开办舞厅。如活动中心认为其合法权益受到损害，可向侵权人主张损失，故活动中心作为本案原告的主体资格适格。

活动中心认为创意公司的施工行为损害了其合法权益，以侵权为由向创意公司主张损害赔偿。但活动中心未能举证证明创意公司的施工、装修行为与损害后果之间的因果关系，亦未能举证证明因创意公司的行为而给其造成的具体损失。活动中心以2008年5月1日至2010年6月30日与2010年7月1日至2011年4月29日的服务收入对比作为其主张损失的依据，服务收入为动态收入，且该依据真实性、关联性均存疑，活动中心以此为证据，显然达不到其证明目的，故对活动中心的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回活动中心的诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由活动中心负担。

上诉人诉称

宣判后，活动中心不服，向本院提起上诉称，创意公司的装修施工客观造成了来活动中心活动人员的大幅减少，直接影响了活动中心服务收益的最大化，损害了活动中心的合法权益，一审法院理应依法对侵权行为作出客观公正的认定，对收益损失作出合理公正的判决。然而，一审法院所作的判决明显牵强，既不符合逻辑常理更不符合客观事实，不但未能保护反而损害了活动中心的合法权益，请求二审法院查明并确认侵权和损害的客观事实，撤销原判，支持活动中心的一审诉讼请求，并由创意公司承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人创意公司答辩称，活动中心与创意公司无任何关系，房子是创意公司租赁给颜*的，停水停电是因颜*未交水电费，活动中心的损失应向颜*主张。活动中心的上诉无理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：1、活动中心是否具有权利主体资格，是否有权向创意公司主张相应的权利？2、活动中心主张赔偿损失能否得到支持。

关于活动中心是否具有权利主体资格的问题。租赁合同系颜*与原服装公司签订，合同订立后，颜*作为活动中心的法定代表人，将承租房屋交由活动中心作为使用场所，以承租房屋为住所地办理了民办非企业单位登记并通过了消防许可，该行为并不为法律、行政法规所禁止。对此，服装公司、创**司亦知情并未表示反对。活动中心登记设立即成为独立的民事主体，在认为其合法权利受到侵害时有权向侵权人主张损失，故活动中心具有权利主体资格，有权向创**司主张相应的权利。

关于活动中心主张赔偿损失能否得到支持的问题。根据我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。活动中心要求创**司赔偿其因受装修影响而减少的收入，属于侵权责任的范畴。侵权责任的构成需具备侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间的因果关系及过错四个要件。虽然在活动中心主张的期间内，创**司确实存在装修行为，但活动中心还需举证证明其产生的损失、损失与装修行为之间存在直接、确定的因果关系及创**司对上述损失的产生存在主观过错。活动中心所主张的损失为装修期间收入与前期收入对比减少的数额，但活动中心提供的前期收入依据系其单方制作，除此之外未能提供证据证明其产生的具体损失。收入系经营情况的集中体现，除环境外，还受到市场行情、竞争、管理等多方面因素的影响。活动中心未能证明损失的具体数额及其与创**司装修行为之间存在直接、确定的因果关系，应当承担举证不能的法律后果。原审据此未予支持活动中心的诉讼请求并无不当。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人海**活动中心负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年一月二十日