刘**与陕西明**限公司租赁合同民事二审判决书

审理经过

上诉人刘**因租赁合同纠纷一案，不服咸阳**民法院作出的（2013）咸秦*初字第00506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人党**、陈**与被上诉人**有限公司的委托代理人王*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明，原被告于2011年11月1日签订了《（石材城）租赁合同》，双方约定原告租用被告中国原点石材城进口石材区的房屋经营石材，该租赁物位于泾阳县高庄镇铁道西，景观大道卢家村以南3栋东北角（纬一路西段），面积1217.25平方米，租期3年，从2011年12月25日起至2014年12月24日止。租金为每平方米13元／月，即每月租金15824.25元。合同约定“租金按每六个月缴纳一次，当缴纳下半年租金时，应在半年的最后一个月（即租赁期第六个月）中旬前交足下半年的全部租金，原告必须在合同签订当日缴纳一个月的租金作为合同押金，租赁期满时，如无本合同约定的被告可没收押金的情形，被告以不计息方式全额退还原告。”合同第九条违约金责任第二款约定：“原告应按时向被告缴纳水电费及相关费用，连续超期45天不交租金，被告有权扣押原告货物，调解无效可卖，冲抵租金及相关费用，并有权解除合同、没收保证金。”第九条第四款约定：“如任何一方随意终止合同，应向对方支付两个月租金作为违约金》。”合同签订当天，原告按照合同约定向被告缴纳了6个月租金94946元，合同押金15825元。被告没有同时履行自己的义务向原告交付房屋钥匙，直到2012年6月12日才将租赁房屋的一把3-3#电动门钥匙交予原告，原告缴纳了500元的钥匙押金。原告租赁的房屋有十三个门，其中三个银白色的电动门可以打开，其他十个蓝色的门是焊死打不开，三个电动门共6把钥匙。原告领取的钥匙可以打开朝东的三个门中最左边的电动门。被告交付钥匙后，原告在租赁的房屋内进行装修，实际上只修建了一条水渠，但一直未开业。2012年9月19日，原被告协议一致又签订了租赁合同，对原签订的《租赁合同》进行了变更，租赁期变更为“自2012年7月1日起至2015年6月30日止。任何一方无故终止合同，应向对方支付违约金。原告违约时应向被告支付合同约定的两个月租金作为违约金，被告允许其在规定的时间撤出。押金两年后无产品质量问题或者其他问题予以退还。”合同第八条约定：合同的解除第一款“原告有下列情形之一的，被告有权终止合同、收回店铺并不予退还保证金：第（2）项拖欠租金十日以上（含十日）。”合同增加了第九条文件送达方式“第一款为直接送达，第二款为邮寄送达。被告或者原告不能直接送达时，可以按照下列地址向对方采用挂号或者快递的方式邮寄送达文件，自文件寄出后第三天即为送达。”原告地址一栏写明：福建省屏南县照岭乡梨洋村101号。2012年12月31日，被告就同一租赁物与西安东**限公司签订了租赁合同，租赁期限为2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租赁期限未届满的情况下，被告将租赁物予以转租。故原告诉至法院。

庭审中，原告对第五项诉讼请求予以放弃。

一审法院认为

原审法院认为：一、2011年11月1日原、被告签订的《（石材城）租赁合同》，主体适格，意思表示真实、内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了半年租金及合同押金，被告没有同时履行交付房屋的义务。原告半年租金的期限从2011年12月25日起至2012年6月24日止，被告在2012年才将一把钥匙交予原告。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告辩称原告不愿意交钥匙押金所以被告也没有交付钥匙且被告员工多次打电话催促原告来领取钥匙，原告都以西安的店面正在装修为由拒绝领取钥匙并拒绝进场经营。被告当庭提供的证人书面证言，不足以证明其上述主张，所以，被告未完成履行合同义务的举证责任，其辩称原告拒绝领取钥匙，被告并未违约的理由，本院不予采信。由于被告迟延履行合同义务，导致2011年11月1日签订的租赁合同实际上并未履行。二、当事人协商一致，可以变更合同。2012年9月19日，原被告协商一致又签订了租赁合同，该合同对原合同进行了变更，租赁期限变更为2012年7月1日起至2015年6月30日止。违约责任变更为原告拖欠租金十日以上（含十日），被告有权终止合同、收回商铺并不予退还租赁保证金。违约条款变更为任何一方无故终止合同，应向对方支付违约金。乙方违约则应向甲方支付合同约定的两个月租金作为违约金。原告诉称租期应是一个月装修期、六个月租期以及被告合同备注的开业可享受4个月免租期共计十一个月，即从2012年7月1日到2013年6月30日。因两份租赁合同均没有约定装修期，原告也一直未开业，所以，原告主张自己享受一个月装修期和四个月免租期，本院不予支持。原告缴纳的半年租金期限应从2012年7月1日开始顺延半年至2012年12月31日止。庭审中，原告称要将租赁房屋的所有钥匙全部交付，才能进场开业经营，但现场照片反映出租赁房屋只要一个门打开，就能进入到整个屋内进行装修开业经营，无需交付全部钥匙，而且被告交付钥匙后，原告即在租赁房屋内修建水渠。原告在2012年7月1日至12月31日这半年租赁期内，完全能够占有、使用该房屋，但其一直未开业经营是其自身造成的。所以，原告诉称被告必须交付所有的房屋钥匙才为交付房屋，其方能进场开业经营进而要求被告退还半年租金及承担利息的请求于法无据，本院不予支持。三、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，被告根据变更前合同的租赁期限要求原告在2012年9月19日至9月21日缴纳下半年的租金，原告未缴纳。遂依照变更前的合同第九条第二款的约定于2012年9月26日向原告通过挂号信邮寄送达了解除合同的通知。由于合同的租赁期限、解除条件都已发生变更，原告的租赁期限从2012年7月1日起顺延半年至2012年12月31日止，根据解除合同的条件并未成就，其依据变更即已作废的合同条款解除正在履行的合同于法无据。因此，被告辩称2012年9月26日依法解除了双方的租赁合同这一主张，本院不予采信。四、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同变更后，原告缴纳的租金期应从2012年7月1日开始顺延半年至2012年12月31日止。2012年12月31日，被告与西安东**限公司签订了租赁合同，租赁期自2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租赁期限未届满的情况下，被告将原告租赁的房屋予以转租致使原告租赁房屋的合同目的不能实现。原告主张被告违约请求法院解除与被告的租赁合同，证据充分于法有据，本院予以支持。显而易见，被告以自己的转租行为表明其与原告的租赁合同实际于2012年12月31日予以解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。变更后的合同违约条款只对原告违约规定了应向被告支付两个月租金作为违约金，根据权利义务对等原则，被告违约也应向原告承担两个月租金作为违约金。因此，原告要求被告承担两个月租金作为违约金、退还钥匙押金，退还合同押金并承担该押金的利息，利息从2011年11月1日起计算至2013年2月25日止，利率按照中**银行同期贷款利率计算，本院予以支持。五、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告赔偿其财产损失33820元，其中修建水渠花费13000元，原告仅提供了修建水渠花费3000元定金收条，该收条属于孤证没有其他证据予以佐证且被告不予认可。所以原告要求被告承担修建水渠的损失13000元，该主张本院不予支持。物资丢失的损失20820元，原告当庭陈述已于2013年4月15日向高**出所报案，派出所己立案，所以根据“先刑后民”的原则，该诉讼请求本院不予论处。六、原告当庭放弃第五项诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、原告刘**、被告陕**有限公司于2012年9月19日签订的《租赁合同》为有效合同，该合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陕**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘**违约金31648.5元：退还原告刘**缴纳的钥匙押金500元：退还原告刘**缴纳的合同押金15825元并承担该押金的利息。（利息从2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中**银行同期贷款利率计算。）三、原告刘**于本判决生效之日起十日内退还被告陕西名**限公司租赁房屋的3—3#电动门钥匙一把。四、驳回原告刘**其他的诉讼请求。如原告刘**、被告陕**有限公司未按本判决指定的履行期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的法律责任。案件受理费4475元，由原告刘**承担3375元，由被告陕**有限公司承担1100元。

上诉人诉称

宣判后，刘**不服，向本院提起上诉，刘**上诉称：一、被上诉人不履行合同义务交付房屋全部钥匙导致上诉人无法使用该房屋，无法正常开业经营，又在合同未到期的情况下单方面毁约解除合同致使上诉人的合同目的根本无法实现，因此被上诉人应当依法返还上诉人的租金并承担相应利息。二、被上诉人在2012年9月的租赁合同中注明给上诉人免4个月租金，因被上诉人的违约导致合同解除，因此上诉最少也应退还4个月租金。三、上诉人为经营需要而装修房屋，现水渠己实际修建。现由于被上诉人违约导致合同解除，故对上诉人的装修损失13000元，被上诉人应依法赔偿。综上所述，故请求二审法院依法改判一审判决第四项，判令被上诉人返还上诉人6月租金94946元，并支付该租金从支付之日至今产生的利息，判令赔偿上诉人装修损失13000元，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人陕西明**限公司以原判正确、应予维持予以答辩。

本院查明

经审理查明：本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：2011年11月1日，上诉人与被上诉人签订的《（石材城）租赁合同》，主体适格，意思表示真实、内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，上诉人刘**按照合同约定向被上诉人缴纳了半年租金及合同押金，被上诉人明珠家居没有同时履行交付房屋的义务。上诉人半年租金的期限从2011年12月25日起至2012年6月24日止，被上诉人在2012年6月才将一把钥匙交予原告。被上诉人没有提供足够有效的证据证明上诉人拒绝领取钥匙而违约。故由于被告迟延履行合同义务。导致2011年11月1日签订的租赁合同实际上并未履行。2012年9月19日，上诉人与被上诉人协商一致又签订了租赁合同，该合同对原合同进行了变更，租赁期限变更为2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中合同备注商户开业后可享受4个月免租期，上诉人缴纳的半年租金期限应从2012年7月1日开始顺延半年至2012年12月31日止。上诉人刘**称要将租赁房屋的所有钥匙全部交付，才能进场开业经营，但现场反映出租赁房屋只要一个门打开，就能进入到整个屋内，无需交付全部钥匙才能装修开业经营，而且被上诉人交付钥匙后，上诉人即在租赁房屋内修建水渠。上诉人在2012年7月1日至12月31日这半年租赁期内，完全能够占有、使用该房屋，但其一直未开业经营是其自身造成的。故上诉人辩称因明珠家居不交付房屋全部钥匙导致上诉人无法使用该房屋，无法正常开业经营而要求被上诉人退还半年租金及承担利息的请求于法无据，本院不予支持。因合同备注商户开业后可享受4个月免租期，但是由于上诉人在2012年7月1日至12月31日这半年租赁期内，完全能够占有、使用该房屋，因其未开业不享受4个月免租期。故对上诉人辩称被上诉人最少也应退还上诉人4个月租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。房屋装修包括修建水池水渠，上诉人实际上已经修建完水渠，且提供装修花费3000元定金收条，现该水渠归被上诉人明珠家居所有。被上诉人应该承担上诉人修建水渠花费3000元。故上诉人要求被上诉人承担修建水渠的损失13000元诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持咸阳市泾阳县人民法院作出的（2013）咸秦*初字第00506号民事判决第一、二、三、四项即：一、原告刘**、被告陕**有限公司于2012年9月19日签订的《租赁合同》为有效合同，该合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陕**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘**违约金31648.5元：退还原告刘**缴纳的钥匙押金500元：退还原告刘**缴纳的合同押金15825元并承担该押金的利息。（利息从2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中**银行同期贷款利率计算。）三、原告刘**于本判决生效之日起十日内退还被告陕西名**限公司租赁房屋的3—3#电动门钥匙一把。四、驳回原告刘**其他的诉讼请求。

二、增判被上诉人陕西明**限公司于本判决生效后十日内支付上诉人刘**装修费用3000元。

一审案件受理费4475元，由上诉人刘**承担3375元，由被上诉人**有限公司承担1100元。二审案件受理费2458元，由上诉人刘**承担2100元，由被上诉人**有限公司承担358元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月七日