赵**与赵**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人王**、原审第三人赵**案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员赵**担任审判长，审判员周**，代理审判员王*参加评议的合议庭，于2015年2月6日公开开庭对本案进行了审理，上诉人委托代理人孙**，被上诉人王**，原审第三人委托代理人赵**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**一审起诉称：原告于1998年3月1日在第三人处购买房屋一套，因当时房产局不给办理更名过户，所以没有将该房屋所有权人变更为原告名下，但原告及其家人购房后一直居住在此房屋内至2009年10月动迁。沈阳市东陵区人民法院执行庭于2014年3月25日将原告房屋查封，查封依据为2009年被告与第三人的民事判决书，原告于2014年4月22日提出案外人异议，2014年4月15日沈阳市于洪**居民委员会先行出具证明对上述事实予以确认，但东**法院于2014年9月4日仍然下达了裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，原告购买第三人房屋的行为合法有效，且购买行为发生在被告与第三人发生纠纷之前，故东**院查封原告房屋的行为不当，故原告诉至法院，请求停止对沈阳市于洪区汀江街40号1-3-3室房屋的执行；确认原告与第三人签订的买卖合同合法有效。

一审被告辩称

王**一审答辩称：不同意原告的诉讼请求，法院执行的是第三人的房屋，其与原告没有关系，在第三人房屋动迁之前即2009年该房屋就被执行了，执行之前已经通知了第三人，冻结以后动迁办通知了第三人，在摇号时，第三人妻子及儿子去的，原告当时也没有参加摇号，房屋也没有更名到原告名下，所以法院执行没有错误。

赵**一审答辩称：1998年其已经将房屋卖给原告，村里也有记录。原告已经在此房屋居住多年，对于被告所述房票及房屋被冻结第三人没有接到任何通知，当时办不了更名过户手续，拆迁办要求必须的是原房主配合办理。摇号的时候原告和第三都去了，都在现场。

一审法院查明

一审法院经审理查明：第三人赵**名下有位于沈阳市于*区造化镇小方士村7号412室建筑面积为50平方米（房产证号：沈房权证于*字第035940号）的房屋一处，2009年10月11日，沈阳市**道办事处与第三人签订城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换），约定对第三人赵**所有的上述房屋进行拆迁，作为补偿置换给第三人建筑面积为60平方米的期房一处。2014年4月22日，于*区**理办公室对于*区造化镇小方士村的产权调换房进行了公开现场摇号选房，辽宁省沈阳市于*公证处对此进行了公正，经过现场摇号，第三人选取的是位于沈阳市于*区汀江街40号1-3-3室建筑面积为64.58平方米的房屋，本院于当日对该房屋进行了查封。原告于2014年4月22日向本院提出执行异议，本院于2014年9月4日作出（2010）东陵执恢字第1265号执行裁定书，裁定驳回赵**的异议。原告赵**不服该裁定，故来院起诉。

庭审中，原告赵**向本院提交了其与第三人赵**于1998年3月1日签订的房屋买卖协议书一份，约定其以36000元的价格购买第三人位于沈阳市于洪区造化镇小方士村7号4－1－2室，建筑面积为50平方米的房屋一套（房产证号：沈房权证于洪字第035940号，契证号：沈**第0050092号）。但其未能向法庭提交其已支付购房款的相关证据。

另查明，原告所购买的沈阳市于洪区造化镇小方士村7号412室房屋的房屋所有权证于2001年2月19日发放，契证于2000年12月11日发放。

一审法院认为

一审法院经审理认为：原告赵**向本院提交的房屋买卖协议书，是于1998年3月1日签订的，该协议书中记载了该房屋的房产权号和契证号，但是该房屋的房产证及契证是在协议签订之后取得的，因此该房屋买卖协议存在瑕疵。同时原告亦未能向法庭提交其支付购房款的证据，证明其已经支付全部房屋价款，故原告要求终止对沈阳市于洪区汀江街40号1-3-3室房屋的执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张1998年3月1日的房屋买卖协议书是后期补签的，所以写明了房产权号和契证号，但原告未向法庭提交证据对其该项主张予以证实，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：驳回原告赵**的诉讼请求。案件受理费700元，由原告赵**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人赵**不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审认定上诉人提交的房屋买卖协议书签订于1998年3月1日与事实不符，上诉人已经说明1998年买卖房屋后签订了一份协议，约定2000年办理更名过户，因2000年国家文件要求冻结土地，不允许办理更名过户，故契税证还是赵**的名字，双方协商补签了该份协议，日期写的还是1998年。2、假设协议是后补的，此协议也是在2000年签订的，王**与赵**之间的诉讼发生在2009年，协议签订在先，诉讼发生在后，可以通过鉴定协议形成年份证明协议的真实性。3、涉案房屋位于农村，买卖双方都是农民，买卖房屋距今已16年之久，留存买卖协议已经实属不易，协议书就是收条，还有书证、物证及证人证言证明，上诉人已经支付购房款，如同法院调解书中支付款项写*（已经实际给付）一样。4、公安机关的居住证也可以看出，上诉人及家人早在2000年就居住在涉案房屋至2009年动迁。居住证明注明的居住原因为u0026ldquo;购房u0026rdquo;，进一步证明赵**早在2000年就已将房屋交付给上诉人，上诉人已经实际占有涉案房屋的事实。5、当地居委会出具证明，能够证明赵**与赵**之间的房屋买卖事实存在，也证明购买房屋后一直未能更名过户的事实。居委会系国家地方一级的基层组织，对外出具的文件具有法律公信力，高于其他证据的效力，一审法院应予采信。综上，赵**与赵**的买卖行为符合《最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条。

被上诉人辩称

被上诉人王**二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2010年法院第一次查封动迁手续，2014年选房后查封涉案房屋，当地村里知道查封的事儿，并没有提出过异议。查封房屋拆迁前后都是小产权房子，是不允许买卖的，上诉人主张的买卖本身就是违法的。

原审第三人赵**二审答辩称：同意上诉人的上诉意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

上述事实，有当事人的陈述，房产证、契证、执行裁定书、房屋买卖协议、户口本、居住证、拆迁协议及补充协议、沈阳市于洪**居民委员会出具的证明、证人证言等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。被上诉人已经按照合同约定将涉案租赁房屋交付给上诉人经营使用，故上诉人亦应当按照合同约定向被上诉人支付租金、物业费和相关费用。据此，一审判决上诉人承担违约责任，向被上诉人支付上述各项费用及违约金，并未不当，应予维持。

关于上诉人提出行使同时履行抗辩权的问题。首先，上诉人主张冬季供暖温度低，影响其儿童摄影的正常营业，因此造成客户退单，并在二审提交

关于被告提出供暖温度不达标影响经营的问题，因原告对此予以否认，被告未提供证据予以证明，故本院对被告的这一抗辩主张不予支持。被告提出承重墙有裂纹，租赁场地的通风口问题，原告一直未予解决，本院认为，这两个问题即使存在原告也没有证据证明这些问题影响到被告的经营活动。故本院对被告的这一抗辩主张也不予支持。关于原告提出营业场地被淹五次，影响正常营业，造成一定损失的抗辩主张，本院认为，如果这些损失存在，被告可另行提供财产损失的证据向原告主张权利，本案不予审理。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十日