戚**与沈阳万**发有限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告戚**因与被告沈阳市铁西区国有资产监督管理局（以下简称铁**资局）、第三人沈阳万**发有限公司（以下简称万和顺**公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提出诉讼。本院受理后，依法由审判员李*担任审判长，与代理审判员韩**（主审）、代理审判员李**组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告戚**，被告铁**资局的委托代理人计静、李*，第三人万和顺**公司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告戚*郴诉称：2009年12月28日原告与第三人万和顺**公司签订了房屋买卖合同，总价307，197元，首付款97，197元购买了第三人开发建设的位于沈阳市铁西区兴华北街27-3号2-8-2的房屋，并签订商品房买卖合同，第三人承诺办理贷款。第三人于2010年8月9日将房屋交付原告使用。原告于2012年1月13日至2012年3月1日分三笔共计102，800元交于第三人。但第三人原因未能办理房屋贷款，买卖合同备案和相关产权手续。2011年第三人将其开发建设的位于沈阳市铁西区兴华北街27-3号2-8-2的房屋，在原告与其他所有权人不知情的情况下抵押给被告，被告并于2011年向贵院提出执行申请，要求查封上述房屋，贵院于2011年11月28日预查封了原告所有的位于沈阳市铁西区兴华北街27-3号2-8-2的房屋。根据《物权法》、《合同法》和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告支付了大部分房款且已经实际占有使用房屋，并且原告与第三人订立买卖合同时间先于被告于第三人订立抵押合同的时间，因此原告对该争议房屋享有的权利优先于被告的抵押权。现因第三人无法接收原告剩余未支付的房款，原告愿意将剩余未支付的107，200元房款提存于贵院，请求法院确认原告享有该房屋所有权，并依法解除对该房屋的查封。

被告辩称

被告铁**资局辩称：一、戚**不是本案房屋所有权人。1、本案诉争房屋登记在第三人名下，戚**没有办理房屋变更登记，不动产物权没有发生转移，不发生物权变动的法律效力。2、戚**提供的交款证明《收款收据》属于三联据，不是专门的收款发票，这种三联据是随便都可以任意购买和开具的，收据的姓名、时间、金额及公章都不能真实的反映出实际情况，在没有其他配套、辅助证据证明的情况下，不具有真实性，收款收据完全可以是后填写的。戚**应提供取款的银行记录、收款收据编码是否符合第三人整本收款收据的先后顺序等材料。3、戚**提供的其他收款收据除了不是发票外，其收款日期记载为2012年1月13日、2012年1月16日、2012年3月1日，铁**资局保全该房屋日期为2011年11月28日，这些日期均在铁**资局保全房屋时间之后，在房屋已经法院依法保全查封的前提下，再进行交易、付款的行为是无效的。4、戚**没有办理《准住通知单》，也没有实际占有该房屋，《准住通知单》是办理入住的法定手续，没有《准住通知单》无法办理契税等任何与房屋买卖配套的其他法律手续，对此，作为一个买房人是应当知道的常识，戚**提供的其他入住缴费通知单及水费单均无法替代《准住通知单》的效力，可以说戚**根本没有入住，即房屋没有实际交付。5、没有交完全款就交付房屋不符合《商品房买卖合同》日常交易规则，戚**所谓的特批入住没有第三人的任何手续，也没有合理的理由，从购买房屋到没有全额支付房款，再到房屋入住可能是戚**与第三人恶意串通，损害铁**资局利益的行为。二、无论戚**是否购买并支付房款，法院查封该房屋符合法律规定，不能解除涉诉房屋的查封。根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定：u0026ldquo;被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。u0026rdquo;本案房屋首先没有足够的证据证明买卖合同及交付房屋的真实性，其次房屋没有办理产权过户登记，人民法院完全可以按照法律规定依法查封、执行该房屋，如果法院依法查封的财产仅仅是因为第三人提供与戚**恶意串通的合同及材料就解除查封、不能执行的话，铁**资局的合法权益如何保护，国有资产就此流失，这就是法院的责任。三、戚**不属于善意第三人。1、戚**自称是由于第三人原因未能办理房屋贷款，第一，戚**没有证据证明是由于第三人原因不能办理银行贷款的，第二，在铁**资局申请查封之前涉案房屋是可以并能够办理房屋备案及其他一切手续的，也有购房的业主是银行贷款购买，戚**没有办理并不是因为第三人不能办理。因此，戚**主张是因为第三人的原因造成其无法全额支付房款，其理由不能成立。2、该房屋依法查封并已经房产局登记备案，戚**对此应当知道，在查封之后依然还要继续支付房款，该行为本身就是违背法律规定的，戚**应当预见其行为的法律后果，而且从诉讼保全到执行已经三年了，在此期间铁**资局从未提出过任何异议，如果戚**及时与铁**资局沟通，核实情况属实的话是可以对此调整的，但是直至今日马上就要拍卖房屋了才提出异议，显然是拖延时间、阻碍执行的顺利进行而进行的有目的的安排，铁**资局认为人民法院不应该仅凭戚**是自然人，所谓的老百姓就纵容房地产开发公司故意操作的恶意阻碍法院正常程序，法律面前人人平等，诉讼双方当事人拥有同等的诉讼权利和义务，被答辩人这种行为不仅违背法律公平、损害了法院的公信力、执行力，还会严重损害当事人的合法权益，造成国有资产的大量流失。四、戚**不符合提存的要件，且法院不是提存机构，法院没有权利办理提存业务。1、根据《合同法》第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。第三人现在还存在，没有经工商局注销，其主体没有消灭，其在沈阳尚有开发项目，还有楼盘出售，有公司账号，并没有下落不明，也没有拒绝受领。戚**没有支付全额房款是其个人原因，戚**不符合办理提存的法定条件。2、没有法律明确规定法院是办理提存的专门机构，提存公证是公证处的工作范围，提存机关属于国家认可的市场中介组织，提存机关是以中间人的身份介入债权人、债务人或保证人之间的。人民法院作为审判机关，其职能在宪法中很明确，提存作为特殊的债的灭失方式，本身就存在纠纷的可能，如果法院开办提存业务，而发生纠纷又由其审判，岂不滑稽。法院提存就解除查封不再执行，不提存就查封执行，这本身就是不合理也不合法的。因此，人民法院不应以戚**同意将房款提存交给法院作为支付全额房款的解除查封不予执行的标准。综上所述，戚**的诉讼请求及事实理由没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回戚**的诉讼请求，维护铁**资局的合法权益，防止国有资产再度流失。

第三人万和顺**公司述称：原告于2009年购买涉案房屋，于2010年入住使用，由于我公司不能办理贷款，导致原告未将全部房款交齐，实际上原告已拥有该房屋，并实际居住了，请法院解除对涉案房屋的查封。我公司不同意原告将剩余房款提存至法院。原告应将剩余房款交于我公司，因此双方的房屋买卖合同可以继续履行。

本院查明

经审理查明：2009年12月13日，原告戚**与第三人万和顺**公司签订《商品房买卖合同》，约定戚**购买万和顺**公司坐落于沈阳市铁西区兴华北街27-3号10#2-8-2号房屋，建筑面积62.06平方米，房屋总价款307，197元。合同约定首付款人民币97，197元，于合同签订之日交齐，余款人民币210，000元，由买受人15日内配合开发商办理银行贷款。合同签订当日戚**向万和顺**公司交付了房屋首付款97，197元。2010年8月9日万和顺**公司为戚**办理了入住手续，戚**缴纳了煤气费、水费、电费、物业费、电梯费、垃圾清运费等相关费用，戚**实际入住该房屋至今。因诉争房屋存在在建工程抵押，戚**无法向银行办理贷款，戚**陆续分别于2012年1月13日支付38，800元，2012年1月16日支付房款12，000元，于2012年3月1日支付149，197元。

本院另查明，因*和顺**公司与铁**资局之间存在借款合同法律关系，铁**资局申请本院于2011年11月28日查封了诉争房屋，戚**向本院提出异议，本院作出（2014）沈*执裁字第154号执行裁定书。裁定认为戚**虽然对其购买的房屋已实际占有使用，但其没有支付全部购房款。且经本院释明后，不同意将剩余款项提存，故依法驳回了戚**的异议。戚**不服向本院提起诉讼。在本院审理期间，戚**向本院提存了购房余款107，200元。另在本院审理期间，戚**向本院申请撤回了确认其享有诉争房屋所有权的诉讼请求。

上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、（2014）沈*执裁字第154号执行裁定书、结算票据、现金缴款单等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为

本院认为：依据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：u0026ldquo;被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结u0026rdquo;之规定，本案原告戚**与第三人万和顺**公司于2009年12月13日签订《商品房买卖合同》，早于被告铁**资局向法院申请查封的时间。原告戚**并于签订合同当日交纳的房屋首付款，余款约定向银行贷款，但因第三人万和顺**公司存在在建工程抵押，导致原告戚**无法办理合同登记及向银行办理贷款等手续，且第三人万和顺**公司对于存在抵押的情形未向原告戚**说明，故导致原告戚**无法办理银行贷款支付房款的责任在第三人万和顺**公司。戚**其余付款虽系在被告铁**资局申请法院查封之后，但系在无法办理银行贷款的情况下才以现金的方式支付，故此期间的付款时间不符合合同约定时间亦符合客观实际。在本院审理期间原告戚**向本院提存了剩余了房款107，200元。至此原告戚**已履行了全部支付房款的义务。因第三人万和顺**公司的原因导致无法办理房屋产权证，而非原告戚**自身原因。原告戚**购买诉争房屋的目的系用于居住，并于2010年8月9日办理入住手续后一直居住至今。故原告戚**提出的执行异议成立。依据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：u0026ldquo;对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的u0026rdquo;之规定，本案原告戚**对诉争房屋享有的权利能够排除被告铁**资局的执行，故应不得执行坐落于沈阳市铁西区兴华北街27-3号10#2-8-2号房屋。综上，依照《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

不得执行坐落于沈阳市铁西区兴华北街27-3号10#2-8-2号房屋。

案件受理费5908元，由沈阳市铁西区国有资产监督管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月三日