原告邓**诉被告**限公司、惠州**有限公司、惠州市**限公司民间借贷纠纷一案一审生效民事判决书

审理经过

原告邓**诉被告**限公司、惠州**有限公司、惠州市**限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。

被告辩称

当事人的诉辩意见

原告邓**诉称，2011年4月15日和2011年12月2日，原告分别与三被告共同签订《借款合同》两笔，第一笔借款合同约定：原告向被告一提供借款1000万元用于流动资金周转，借款自2011年4月15日至2012年4月14日止，共计12个月，借款利率为25u0026permil;，合同还约定，如被告一违约，合同中第四条违约责任：②如果乙方逾期未归还本金，乙方应向甲方支付违约金伍拾万元，还仍应支付月利息及咨询费、顾问费给甲方；③如果乙方逾期未交付利息及咨询费、顾问费给甲方，除正常利息外，在逾期30天内乙方应按实际逾期天数的万分之五按天向甲方支付罚金，逾期超过30天，则乙方应向甲方额外支付违约金人民币伍拾万元，甲方有权同时中止本合同并要求乙方立即归还全部借款本息。2012年4月15日，原告与三被告又签订了借款合同补充协议，双方约定借款从2012年4月15日延至2012年10月14日止。针对上述债务，被告一以u0026ldquo;光耀荷兰水乡u0026rdquo;首期位于惠州市东平半岛12号小区的第7栋二、三、四号；第8栋三、四号、十号共六间商铺，建筑面积合计648.3平方米作为借款抵押物；另以位于惠州市陈江街道办五一村（土地使用人为u0026ldquo;惠州市**限公司u0026rdquo;）的u0026ldquo;光耀荷兰小城u0026rdquo;项目作为本次借款担保；惠州市**限公司仅以本项目范围内的资产为本次借款作担保（国土证分别为：惠府国用（2009）第13021800095号；第13021800096号；第13021800099号；第13021800092号；第13021800093号；第13021800094号；第13021800097号；第13021800098号；第13021800100号；第13021800101号；共10份）。第二笔借款合同约定：原告向被告一提供借款1000万元用于流动资金周转，借款自2011年12月2日至2012年12月2日止共计12个月，借款利率为25u0026permil;，另每月支付甲方信息咨询费及顾问费人民币15万元。如被告一违约，合同中第十条违约及违约责任：③违约方应当承担赔偿相当于本合同项下人民币借款本金金额的20%的违约金，另应当承担守约方因实现债权而产生的诉讼费、因财产保全产生的保全费用、评估、执行费、拍卖费、过户费和律师费等。针对上述第二笔债务，2012年12月2日双方又签订协议书：被告一以惠州市桥东上东平光耀荷兰水乡花园（八期翡俪港）6套别墅分别是（房号：2号楼01号房、02号房；3号楼01号房、02号房；4号楼01号房和02号房），建筑面积1954.39平方米作为还款保证，双方自愿签到订了此6套别墅的买卖合同；另，被告二惠**有限公司以惠州市水口镇樟霞村惠城村证字第2012第01805号666亩的林权证作为相应担保。以上两笔借款合同签订后，被告一向原告共计借款人民币2000万元，被告二及被告三同原告就其抵押物办理了抵押登记及担保手续，但被告一至今未能就其抵押的商品房同原告办理抵押登记或过户手续。上述借款到期后，虽经原告多次催讨，被告一所欠本金分文未还，从2014年2月至今共拖欠利息人民币450万元。综上所述，被告的上述行为违背了合同的约定，损害了原告的合法权益，为此，特诉诸贵院，请求:一、判令被告一立即偿还原告欠款本金人民币2000万元，利息450万元（利息暂计算从2014年2月至10月23日），并按照月利率25u0026permil;支付利息至本息还清之日；二、判决被告一支付原告违约金200万元，律师费20万元；三、认定被告一的抵押担保成立，认定被告一和原告签订的u0026ldquo;广东省商品房买卖合同u0026rdquo;生效，如被告一未能依照判决书确定的时间足额还款，则原告对依法处分抵押物所得有优先受偿权；四、认定被告二及被告三以抵押物价值为限对被告一的上述债务承担担保责任，原告对依法处分抵押物所得有优先受偿权；五、判决三被告承担本案的全部诉讼费用。另外，庭审中，原告将其诉讼请求第三项作出如下说明：对于被告所欠的2000万元借款，其中的7817560元借款，因原告与被告一在协议书中约定如到期未还款，则被告一应履行双方签订的六套别墅的《商品房买卖合同》，因此，对于7817560元借款的偿还方式我方选择以双方签订的商品房买卖合同的方式履行，即请求确认双方签订的六套别墅的《商品房买卖合同》合法有效，并同意自法院确认合同有效之日起在借款本金中扣除该7817560元借款；剩余的借款12182440元及利息应按双方在借款合同中的约定执行；另外，被告方应对该剩余的借款12182440元及利息履行抵押担保责任。此外，原告称，其要求行使抵押权所对应的抵押物为6套别墅、6套商铺及林权证。

被告**限公司、惠州**有限公司辩称，一、本案事实：2011年4月14日，答辩人（借款人）光耀**公司与被答辩人（贷款人）邓**、惠州**有限公司等（保证人）共同签订一份《借款合同》，约定由借款人光耀**公司向被答辩人借款1000万元整，借款期限为2011年4月15日至2012年4月14日。合同约定，当借款人不能履行还款义务，不足部分由担保人承担连带担保责任。2012年4月15日，答辩人与被答辩人邓**等就前述《借款合同》又签订一份《借款合同补充协议》，同意将借款期限延长至2012年10月14日。2012年12月2日，借款人光耀**公司与贷款人邓**、保证人惠州**有限公司又签订一份《借款合同》，约定由借款人光耀**公司向被答辩人借款1000万元整，借款期限为2012年12月2日至2013年12月1日。惠州**有限公司以惠州市水口镇樟霞村惠城村证字第2012第01805号666亩的林权作为抵押担保。二、2011年4月15至2014年3月13日期间，答辩人以及答辩人委托郭**、郭**通过银行转帐向被答辩人邓**偿付了借款本息263.4万元，该时间段支付给被答辩人的利息等费用远远超出了中**银行同期同类贷款利率的4倍,对超出部分应予返还或等额折抵剩余的借款本息。根据《最**法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定u0026ldquo;民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护u0026rdquo;。故答辩人与被答辩人之间约定的月利率不得高于中**银行同期同类贷款利率的4倍，而实际答辩人偿还的本息比例，远远高于中**银行同期同类贷款利率的4倍。对于借款人已超额偿还的借款本息费用，应当自被答辩人诉求的借款本息中依法予以相应扣减和冲抵。三、被答辩人所主张的利息、违约金及律师代理费等费用，远高于中**银行同期同类贷款利率的4倍，对于超出的部分应不予支持。根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012)240号】第六条u0026ldquo;关于民间借贷纠纷案件u0026rdquo;（二）关于高利贷问题（60项）规定u0026ldquo;民间借贷既约定利息又约定违约金，当事人同时请求支付利息和违约金的，可予以支持，但二者之和不能超过依据最**法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定的利率限度所计算的数额；对于超出该数额的部分，一般不予保护。u0026rdquo;故被答辩人所主张的利息、违约金、律师代理费等不能超过中**银行同期同类贷款利率的4倍。退一万步来讲，即便法院支持被答辩人主张所谓的违约金，而根据《合同法》第114条第二款u0026ldquo;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少u0026rdquo;的规定，本案被答辩人主张的违约金200万元，明显过分高于答辩人需支付给被答辩人的利息损失，法院应根据答辩人经营非常困难的实际情况，对违约金予以大幅减少。四、被答辩人邓**虽然提供了借款人光耀**公司与其签订的《商品房买卖合同》的6套房产以证明为抵押物，但实际并未办理不动产登记手续。抵押物的抵押权及优先受偿权《物权法》有明确规定。本案纠纷中，不动产抵押物未办理抵押登记，抵押权未设立。被答辩人邓**虽与光**团虽然签订了《借款合同》，但未到相关部门去办理上述6套房产的抵押登记手续。根据《物权法》第187条的规定u0026ldquo;以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。u0026rdquo;涉案的抵押房产属于《物权法》第180条第一款第一项规定的u0026ldquo;建筑物和其他土地附着物u0026rdquo;，属于必须办理抵押登记才能设立抵押权的范围，而涉案房产并未办理登记，因此，涉案的房屋抵押权并未设立。依照我国《担保法》规定，在设立抵押时，应当办理抵押物登记而当事人未办理登记的，抵押合同不发生效力，债权人对抵押物不享有优先受偿权。因此，涉案惠州市桥东上东平光耀荷兰水乡花园（八期翡偭港）6套房产，不能作为本案的抵押物及优先受偿。同理，借款人光耀**公司位于惠州市东平半岛12号小区u0026ldquo;光耀u0026middot;荷兰水乡u0026rdquo;的6间商铺因其未办理抵押登记手续，抵押权也未设立。另外，补充意见如下：遵照原、被告双方真实的意思表示，认可6套别墅的《商品房买卖合同》的签名盖章的真实性，但原告是否对6套别墅享有所有权，由法院予以认定。

被告惠**有限公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。

查明的事实

本院查明

经审理查明，2011年4月14日，原告邓**作为甲方、被告**限公司作为乙方、被告惠**有限公司和惠州市**限公司及案外人郭**作为丙方，三方签订了《借款合同》，约定：甲方于2011年4月15日前提供1000万元贷款给乙方，用作流动资金周转，借款期为一年（自2011年4月15日至2012年4月14日），月利率为25u0026permil;（每月应付利息为25万元），乙方另外需每月向甲方支付信息咨询费及顾问费15万元；合同期满，乙方一次将本金归还甲方；乙方在每月15日前一次性用现金支付当月利息及其相关费用给甲方；如果甲方逾期未交付贷款，甲方应支付乙方人民币50万元违约金，如果乙方逾期未归还本金，乙方应支付甲方人民币50万元违约金，乙方仍应支付月利息及咨询费、顾问费给甲方；如果乙方逾期未交付利息及咨询费、顾问费给甲方，除正常利息外，在逾期30天内乙方应按实际逾期天数的万分之五按天向甲方支付罚金，逾期超过30天，则乙方应向甲方额外支付违约金人民币伍拾万元，甲方有权同时中止本合同并要求乙方立即归还全部借款本息；丙方自愿为乙方的债务提供保证担保，保证方式为连带责任保证（丙方与乙方对债务承担连带责任）；丙方保证担保的范围包括为甲方壹仟万元贷款本金、利息、费用、违约金及实现抵押权的费用等项目担保；具体如下：1、众**公司郭耀名个人以公司自有资产及个人全部财产为借款人作连带责任担保，直至上述借款本息全部还清为止；2、借款人以u0026ldquo;光耀u0026middot;荷兰水乡u0026rdquo;首期位于惠州市东平半岛12号小区的第7栋二、三、四号；第8栋三、四号、十号共六间商铺，建筑面积合计648.3平方米作为借款抵押物；3、保证人以位于惠州市陈江街道办五一村（土地使用权人为u0026ldquo;惠州市**限公司u0026rdquo;）的u0026ldquo;光耀u0026middot;荷兰小城u0026rdquo;项目作本次借款担保；惠州市**限公司仅以本项目范围内的资产为本次借款作担保（国土证分别为：惠府国用（2009））第13021800095号；第1302180096号；第13021800099号；第13021800092号；第13021800093号；第13021800094号；第13021800097号；第13021800098号；第13021800100号；第13021800101号；共10份）。上述商铺及土地使用权均未办理抵押登记。

合同签订后，被告**限公司于2011年4月15日向原告发出《付款指令》，要求原告将上述1000万元借款直接支付至开户名为惠州**有限公司的账户（账号：44001712211053008403，开户行：建设惠州横江三路支行）以及开户名为郭**的账户（账号：6222604910000272686，开户行：交行惠州惠城支行）。当日，原告按上述《付款指令》将1000万借款支付至了被告**限公司指定的上述账户（每个账户中各500万元）。被告**限公司于同日出具了收据及借据对收到上述1000万元借款予以确认。

另查一，借款到期后，因被告**限公司未能偿还借款，三方（原告邓**作为甲方、被告**限公司作为乙方、被告惠**有限公司和惠州市**限公司及案外人郭**作为丙方）于2012年4月15日签订《借款合同补偿协议》，约定：因乙方资金周转困难，将上述1000万元借款的还款期限延期至2012年10月14日，保证人同意承担连带担保责任至本息还清为止；在延期还款期限内（即2012年4月15日至2012年10月14日）乙方每月应向甲方支付利息为人民币25万元整，另乙方每月仍需同时向甲方支付信息咨询费及顾问费人民币15万元整；如本次借款逾期超过30天，则乙方无条件协助甲方把本合同项下约定的抵押物全部过户至甲方名下。

另查二，2012年12月2日，原告邓**作为贷款人、被告**限公司作为借款人、被告惠**有限公司作为保证人，三方签订了《借款合同》，约定：原告向被告**限公司发放贷款1000万元用于流动资金周转，贷款期限为2012年12月2日至2013年12月1日，利息按40u0026permil;计算（其中，月利息按25u0026permil;计付，另15u0026permil;为咨询费、顾问费、中介费）；违约方应当承担赔偿相当于本合同项下人民币借款本金金额20%的违约金，另应当承担守约方因实现债权而产生的诉讼费、因财产保全产生的保全费用、评估、执行费、拍卖费、过户费和律师费等；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金贷款人实现债权的诉讼费、因财产保全产生的保全费用、评估、执行费、拍卖费、过户费和律师费等用；保证人自愿为借款人的借款行为向贷款人提供连带责任保证；担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金，以及贷款人实现债权的诉讼费、因财产保全产生的保全费用、评估、执行费、拍卖费、过户费和律师费等用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布提前贷款到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。作为合同附件的《抵押物清单》中载明：1、位于惠州市桥东上东平光耀荷兰水乡花园（八期翡俪港）、预售证号：惠市房预许（2011）085号的6套房屋[2号楼01、02号房（建筑面积：651.78㎡）；3号楼01、02号房（建筑面积：650.85㎡）；4号楼01、02号房（建筑面积：651.76㎡）]；2、被告惠**有限公司位于惠州市水口镇樟霞村的林地使用权[惠城林**（2012）第01805号]。上述抵押物清单中，被告惠**有限公司名下的位于惠州市水口镇樟霞村的林地使用权[证号为：惠城林**（2012）第01805号，面积为：666亩；抵押权人：邓**；价值1000万元]办理了抵押登记。

合同签订后，原告按被告**限公司的指令将合同约定的上述1000万元借款提供给了被告**限公司，被告**限公司出具《确认书》及《借据》对收到上述借款进行了确认。

另查三，对于上述两笔借款的偿还问题，原告与被告**限公司针对被告**限公司位于惠州市桥东上东平光耀荷兰水乡花园（八期翡俪港）的六套房屋（房号、面积、总价分别为：2号楼01号房建筑面积320.5平方米、总价1282000元；2号楼02号房建筑面积331.28平方米、总价1325120元；3号楼01号房建筑面积320.5平方米、总价1282000元；3号楼02号房建筑面积330.35平方米、总价1321400元；4号楼01号房建筑面积321.43平方米、总价1285720元；4号楼02号房建筑面积330.33平方米、总价1321320元）于2012年12月2日分别签订了《商品房买卖合同》，合同显示，该六套房屋为在建商品房，《商品房预售许可证》号为：惠市房预许（2011）085号；六套房屋的总价款为7817560元。同日，原告与被告**限公司签订了《协议书》，约定：一、2012年10月17日前，乙方归还甲方借款本金人民币伍佰万元整，部分原欠资金占用费人民币柒拾伍万元整，合计人民币伍**拾伍万元整，为保证尚欠借款本金人民币壹仟伍佰万元整及尚欠资金占用费的安全，乙方承诺以翡俪港共6套别墅（房号：2号楼01号房、2号楼02号房、3号楼01号房、3号楼02号房、4号楼01号房、4号楼02号房，建筑面积1954.39平方米），及10套洋房（房号：A栋27层01号房、A栋27层02号房、A栋28层01号房、A栋28层02号房、A栋29层01号房、A栋29层02号房、A栋30层01号房、A栋30层02号房、A栋31层01号房、A栋30层02号房，建筑面积2115.35平方米），建筑面积合计4069.74平方米，作为还款保证，并予甲方签订购房合同，双方自愿以购房合同约定的单价成交；二、u0026hellip;u0026hellip;三、乙方承诺，本协议项下约定仍欠甲方的借款本金人民币壹仟伍佰万元整及资金占用费，乙方应于解除抵押之日其10天内全部还清给甲方，否则，从逾期之日起10天内乙方应按日及所欠本金向甲方支付5%的罚金，逾期超过10天，乙方应无条件协助甲方按购房合同约定的面积及单价把本协议约定的物业预售登记到甲方名下，乙方欠款不予归还；四、若乙方按时全部归还上述借款本息，则甲方应无条件退还全部购房合同给乙方。

另查四，上述协议签订后，被告**限公司并未按约偿还借款，后，被告**限公司、惠州**限公司、惠州市**限公司于2014年4月2日向原告邓**发出《声明书》，声明：u0026ldquo;我司于2011年4月15日向你借款人民币壹仟万元（￥10000000元）已于2012年4月14日到期，后延期至2012年10月14日，上述借款本息本公司保证于2014年4月25日前全部还清，担保人惠州**有限公司、惠州市**限公司、郭**继续履行担保责任至上述借款本息全部还清为止，同时追加公司法定代表人郭**个人全部财产承担连带责任担保。同日，被告惠州**限公司、光耀**公司针对2012年12月2日的借款偿还问题向原告邓**发出《声明书》，声明：u0026ldquo;我司于2012年12月2日向邓**借款人民币壹仟万元（￥10000000元）已于2013年12月1日到期，由于公司资金周转困难拖欠至今；上述借款本息本公司保证于2014年4月25日前全部还清，担保人惠州**有限公司继续履行担保责任至上述借款本息全部还清为止，同时追加公司法定代表人郭**个人全部财产承担连带责任担保。u0026rdquo;

另查五，被告**限公司于2014年4月24日向原告出具《欠条》，确认对其向原告所借的包括本案所涉两笔借款在内的三笔共计3000万借款，尚欠2014年2月、3月、4月利息共计235万未还。对于本案所涉的两笔借款，原、被告均确认，被告仅支付了2014年2月份以前的利息，自2014年3月份起未再支付利息。

裁决的理由和结果

本院认为

本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。原告提交的《借款合同》、《借款合同补充协议》、《付款指令》、转账凭证、《确认书》、借据、收据、《协议书》、《声明书》显示，原告将合同约定的两笔共计2000万元借款实际提供给了被告**限公司，双方之间的借贷关系已成立并生效，依法应予以保护。被告**限公司于2014年4月2日针对本案两笔借款的偿还问题向原告出具的声明中，承认尚欠原告2000万元借款本金及相应利息未予偿还，因此，原告请求被告**限公司偿还所欠的上述2000万元借款本金，合法有理，本院予以支持；根据《最**法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，原告请求被告**限公司对所欠的上述借款支付自2014年2月份起按月25u0026permil;计算的相应利息，计算标准过高，本院仅支持自2014年3月1日（庭审中，原告已自认被告偿还了2014年2月份及以前的利息；另外，利息的计算基数按12182440元计算）起至借款还清日止按中**银行同期同类贷款利率四倍计算的部分，对于原告主张的利息中超出的部分本院不予支持。对于被告迟延还款的问题，本院已支持原告按照银行贷款四倍利率计算的相应利息，原告再请求迟延还款违约金200万元，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告已经支付的利息，属于被告主动履行双方的约定，且已履行完毕，被告虽抗辩称其按照法律规定多支付了利息，但其未提起反诉，故，本院对此不予调整，其要求将已经支付的利息冲抵本金，本院不予采纳。原告请求被告赔偿其律师费损失20万元，但未对其该项损失举证予以证实，本院对此不予支持。

为保证本案借款的偿还，原告与被告**限公司签订了6份《商品房买卖合同》，并于当日签订了《协议书》，约定如被告**限公司未能在协议约定的期限内偿还借款，则被告**限公司应按照购房合同的约定将协议约定的物业预售登记至原告名下；若被告**限公司按时归还全部借款本息，则原告应无条件退还全部购房合同。从上述协议约定的内容来看，原告与被告**限公司针对六份购房合同总价款（7817560元）所对应数额的借款实际上先后设立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系，双方为此所签订的《借款合同》及《商品房买卖合同》属于并立又存在联系的合同，《借款合同》及《商品房买卖合同》均已成立并生效，在被告**限公司未按照协议约定偿还借款的情况下，双方约定的商品房买卖合同的解除条件并未成就，原告选择要求被告以履行商品房买卖合同的形式偿还对应的借款（7817560元），不违反法律规定，其请求确认其与被告**限公司之间签订的本案六份《商品房买卖合同》有效，并请求在其对被告**限公司所主张的借款本金中扣除该六份《商品房买卖合同》所对应的款项（（7817560元）），本院予以支持。

为保证被告**限公司于2012年12月2日向原告所借的1000万元借款的偿还，被告惠州**有限公司以其位于水口镇樟霞村的林权证[惠城林**（2012）第01805号]进行抵押担保，并办理了抵押登记，因此，原告请求被告惠州**有限公司以抵押物价值为限对该笔借款的偿还承担担保责任，符合法律规定，本院予以支持，原告对该林权的处置价款享有优先受偿权。原告请求对被告惠**有限公司的6套商铺行使抵押权，但上述商铺未办理抵押登记，因此，其该项请求本院不予支持。

被告惠**有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

裁判结果

1、被告**限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓**偿还借款12182440元及利息（自2014年3月1日起至清偿之日止按中**银行同期同类贷款利率四倍计算）。

2、原告邓**与被告**限公司针对位于惠州市桥东上东平光耀荷兰水乡花园（八期翡俪港）的六套房屋（房号、面积分别为：2号楼01号房，建筑面积320.5平方米；2号楼02号房，建筑面积331.28平方米；3号楼01号房，建筑面积320.5平方米；3号楼02号房，建筑面积330.35平方米；4号楼01号房，建筑面积321.43平方米；4号楼02号房，建筑面积330.33平方米）于2012年12月2日签订的6份《商品房买卖合同》有效。

3、原告邓**对被告惠州**有限公司位于水口镇樟霞村的林权[证号：惠城林**（2012）第01805号，面积：666亩]的处置价款享有优先受偿权（优先受偿权的范围以1000万元为限）。

4、驳回原告邓**的其他诉讼请求。

本案受理费175300元、保全费5000元，合计180300元，由被告**限公司负担（其中的73590元，由被告惠**有限公司与被告**限公司共同负担）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月六日