杨**与刘**、刘**、靳**房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

原审原告杨**因与原审被告刘**、刘**、靳**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年12月11日作出（2014）焦民立字第00003号民事裁定，再审本案。再审诉讼中，因本案诉争的房地产涉及到了共有权人张**和陈**的利益，故本院于2015年6月1日作出追加第三人通知书，依法追加张**、陈**为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨**及其委托代理人武中文、原审被告刘**、第三人张**、陈**到庭参加了诉讼。原审被告刘**、靳**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

2013年9月27日，原审原告杨**起诉至本院称，2002年11月6日，陈**、刘**、刘**、张**、靳**五人订立了“合作协议书”，按照协议书约定：1、五人合伙购买（位于武陟县黄河大道098号）武陟县**裘皮公司的房地产；2、购买后的房地产共分四份，陈**、刘**、张**各持一份，刘**、靳**合持一份；3、房地产所有权归合伙的四份五人共有；4、此房地产的出租、使用、买卖、抵押须经合伙人五人协商同意。如意见不一致，采取少数服从多数的原则执行。2003年9月30日，武陟县国土资源局为五人办理了土地使用证书。2002年12月，武陟县房管局为五人办理了房屋共有权证书和所有权证书。2008年11月18日，陈**将自己所持有的份额以65万元人民币转让给了刘**和靳**二人。2013年4月6日，刘**、刘**、靳**三人与原告签订了“房地产股份转让合同”，按约定：1、甲方（刘**、刘**、靳**）将武陟县黄河大道098号的房地产股份全部转让给乙方（杨**）；2、转让价为570万元；3、合同生效后甲方在武陟县黄河大道098号房地产的所有权益转移给乙方。2013年4月12日，在原告将合同约定的价款交付刘**、刘**、靳**三人后，即持有了武陟县黄河大道098号房地产75%份额和此份额所产生的所有权益。由于刘**、刘**、靳**三人的原因，导致原告所购买的房地产迟迟不能办理过户手续。原告为确保自己的合法权益不受侵犯，为此提起诉讼。诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的“房地产股份转让合同”合法有效；2、依法确认武陟县黄河大道098号房地产原属于三被告的75%土地使用权、房屋所有权真实合法；3、责令三被告尽快配合原告办理土地、房产过户手续。

本院受理本案后，本院立案庭组织双方当事人进行了调解工作，并于2013年9月29日作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书，该调解书的主要内容是：1、原告杨**与被告刘**、靳**、刘**2013年4月6日签订的房地产股份转让合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2、被告刘**、靳**、刘**原持有的武陟县黄河大道098号房地产75%的份额及该份额所产生的所有权益自2013年4月12日原告付款后即转移给了原告。3、被告刘**、靳**、刘**应积极协助原告杨**办理房地产相关转移手续。4、本案诉讼费51700元减半收取28850元，由原告杨**负担18850元，被告刘**、靳**、刘**共同负担10000元。该调解书于2013年9月29日发生法律效力。

本案再审过程中，第三人张**称，1、刘**、刘**、靳**将共有财产75%的股份转让给杨**没有合法依据。另外，刘**私自将共有财产处分给杨**，直接损害了其他共有权人的利益。刘**、刘**、靳**与杨**签订的房地产转让协议和在法院达成的民事调解协议应属无效。2、在诉讼中刘**提供了伪证，陈**将股份转让给刘**和靳**的协议是伪造的。3、张**之所以就第三人撤销之诉申请撤回起诉，主要原因是本案已启动了再审程序，达到了其诉讼目的，但并不等于放弃权利。第三人陈**称，1、杨**起诉刘**、刘**和靳**这个案件其不知道。2、刘**、靳**购买其的股份这个事情，其也不知道，根本不存在。原审原告杨**委托代理人武中文针对张**的申诉理由称，1、杨**获得75%股份的依据充分，没有伪证。2、杨**取得75%股份是经过代表该股份的全体股东的同意，而张**向张**出售所有股份时没有取得其他股东刘**、刘**和靳**的同意，按照张**的思维，其向张**的出售行为同样无效。原审原告杨**的委托代理人武中文针对陈**的申诉理由称，陈**称其不知道刘**、刘**和靳**将股份转让给杨**这有可能，但并不能否定杨**取得相关股份的法律效力。2008年11月10日，陈**出具了委托刘**为其在河**房地产转让的代理人，委托期限至2008年底为止，转让价格为65万元。另外，受武陟县人民法院的委托，河南中允司法鉴定中心于2012年3月15日作出司法鉴定书，证实该委托书上的签字确系陈**本人所签。因此，刘**代表陈**与刘**、靳**签订的房地产转让协议书应当有效的。杨**与刘**、刘**和靳**之间签订的房地产转让协议有效，法院所作出的民事调解书也是合法有效的。根据该房地产五名股东之间的协议，刘**、刘**和靳**有权向杨**转让股份，陈**已将其名下的股份转让给了刘**和靳**，刘**、刘**和靳**向杨**转让75%股份合法有效。并且杨**依据转让合同已经支付了所有的款项，也拿到了产权证书。综上述理由，杨**的诉讼主张合法有效，应当得到支持。

再审诉讼中，原审原告杨**所举证据有四组：第一组1号证据，2002年11月6日，陈**、张**、刘**、刘**、靳**共同签订的合作协议书。据此说明针对诉争房地产的转让如果共有权人意见不一致，采用少数服从多数的原则执行。第一组2号证据，2008年11月9日，陈**、张**、刘**、刘**、靳**就共有房地产的转让和转让价款达成的协议书。据此说明刘**等五共有权人均同意放弃优先权，向共有权之外的“他人”转让共有房地产，另说明转让价格不得低于300万元，否则转让行为无效。据第一组证据证明刘**、靳**、刘**有权将其名下房产在不低于300万总价前提下转让给原审原告杨**。第二组1号证据，2008年11月10日，陈**出具的委托书。据此说明陈**委托刘**以65万元价格转让其名下的房产股份。第二组2号证据，2012年3月15日，河南中允司法鉴定中心作出的豫中允司鉴中心（2012）文鉴字第43号司法鉴定意见书。据此说明2008年11月10日陈**出具的委托书中“陈**”签名系其本人所签。第二组3号证据，2008年11月18日，刘**代表陈**为甲方与乙方刘**、靳**签订的房地产股份转让协议书。据此说明陈**及其委托人按照原定价格与刘**、靳**签订了房地产股份转让协议。第二组4号证据，刘**和陈**分别于2008年11月18日和12月9日出具的收到房地产股份转让款（65万元）的收条。据此说明刘**已按照约定时间、数量付清房地产股份转让款项，实际取得原来陈**名下25%房地产的所有权。第二组5号证据，武陟县黄河大道098号房地产的房屋所有权证和土地使用权证。据此说明由于房屋所有权证和土地使用权证均由陈**持有，其他共有权人仅持有共有权证，所以，杨**持有此两证进一步说明陈**名下的房地产股份已经完成对刘**、靳**的实际移交。据第二组证据说明陈**名下四分之一股份已经转让给了刘**、靳**所有，刘**、刘**、靳**拥有四分之三房地产的所有权，能够代表多数合伙人。第三组1号证据，2013年4月6日，刘**、刘**靳**与杨**签订的房地产股份转让合同。据此证明刘**、刘**、靳**将其名下四分之三的房地产所有权转让给了杨**。第三组2号证据，杨**的中**银行个人业务凭证（其中网银转款一张）五张和刘**于2013年4月13日出具的收款条。据此说明杨**已经按照合同约定履行了付款义务。第三组3号证据，武陟县黄河大道098号房地产的房屋所有权证和土地使用权证，以及刘**、刘**、靳**的共有权证。据此说明除张**持有的共有权证书外，诉争房地产的房产证、土地使用证和共有权证已经全部交付给了杨**持有，诉争不动产已经实际交付完成，杨**已合法占有，并开始实际使用。第三组4号证据，河南**公证处于2013年4月16日作出的（2013）武证民字第156号公证书。据此说明刘**、刘**、靳**三人将其名下75%份额房地产转让给杨**的事实通过公证机构通知了张**，进一步说明诉争房地产已经实际交付，杨**已经依法拥有75%份额房地产及其附属权利。据第三组证据说明刘**、刘**、靳**名下四分之三房地产所有权已经合法转让给杨**，杨**已合法占有，并开始实际使用。第四组1号证据，诉争房地产的现状照片61张。据此说明诉争房地产在杨**接收后进行了大规模改建和实际投资。第四组2号证据，杨**提供自2013年4月至2015年6月期间，其接收诉争房地产后，对该房地产进行扩建支出费用的相关财务凭证（复印件784页），据此说明杨**接收房地产后，对该房地产进行改扩建、装修工程的实际投资。

经质证，原审被告刘**对原审原告杨**所举的四组证据的真实性和证据的证明指向均表示没有异议。第三人陈**对原审原告杨**所举的四组证据中除了对第一组和第四组证据表示没有异议外，对其他证据均提出了异议。对第二组证据的真实性提出异议，认为该组证据是虚假的；对第三组证据称，该组证据的内容其均不知情，所以其对此不发表意见。第三人张**对原审原告杨**所举四组证据中除了对第一组证据的真实性表示没有异议外，对其他证据均提出了异议。对第二组证据称，对陈**的委托书和陈**的笔记鉴定书，因为陈**本人在场，其不发表意见。对房地产股权转让协议书和收款收条的真实性提出异议称该证据系刘**伪造的。对诉争房地产的产权证书的真实性表示没有异议。对第三组证据提出，该房屋转让合同和付款凭证都是刘**和杨**伪造的，对武陟县黄河大道098号产权证的真实性没有异议，对公证书的内容其不清楚这件事。对第四组证据提出，对杨**是否投资其不清楚这件事。

本院查明

针对原审原告杨**所举的四组证据，第一组证据，原审被告刘**和第三人张**、陈**对该证据的真实性和证据的指向表示没有异议，故本院再审对该证据的效力予以确认。第二组证据，第三人陈**对该组证据提出了异议，认为该组证据均是伪造的。但陈**承认2008年11月10日其向刘**出具委托书的内容和落款处“陈**”的签名系其本人所签。因此，本院再审对第二组证据中第1、2号证据的效力予以确认。第三人张**对该组证据也提出了异议，认为诉争房地产股份转让协议书和收款收条都是刘**伪造的。本院再审认为，陈**虽然给刘**出具委托书，委托刘**作为诉争房地产的转让代理人，但该委托书中亦明确载明：“在转让签字时本人愿意配合签字”，并且陈**对于刘**将其名下的房地产份额转让给刘**、靳**的事实表示并不知情。另外，陈**对于2008年11月18日和12月9日落款处署名为“陈**和刘**”的收到房地产转让定金和房地产股份转让款的收据亦表示不知情，刘**亦认可2008年11月18日所签订的房地产股份转让协议书和两张收款收据均系刘**代替陈**所签，并不是陈**本人签字。因此，本院再审对第二组3、4号证据的效力不予确认。针对武陟县黄河大道098号房地产的产权证书的真实性，第三人张**表示没有异议，陈**也没有证据证明该证据系虚假的。因此，本院再审对第二组5号证据的真实性予以采信。但该证据仅能证明诉争不动产所有权的归属问题，在所有权登记没有完成变更登记之前该不动产的所有权并不发生转移，该证据并不能证明陈**名下的房产股份已经完成对刘**、靳**实际移交，故本院再审对第二组5号证据的效力不予确认。第三组证据，系刘**、刘**、靳**（刘**代签名）作为甲方与乙方杨**于2013年4月6日签订的房地产股份转让合同，杨**向刘**支付房地产股份转让款的支付凭证，武陟县黄河大道098号房屋所有权证书和共有权证书，以及刘**、靳**、刘**通过武陟县公证处向张**送达诉争房地产已经转让给杨**通知。该组证据能够证明甲方就武陟县黄河大道098号房地产在其名下的份额进行转让，转让合同签订后，乙方杨**按约定分期向甲方刘**支付房地产股份转让款550万元，以及在乙方杨**履行付款义务后，甲方刘**将诉争房地产的所有权证书和靳**、刘**、刘**的共有权证书和该宗土地的使用权证书交付给杨**的事实，并证明刘**、刘**、靳**将诉争房地产股份转让给杨**的事实告知了张**的事实。第三人陈**虽然对该组证据提出其对该组证据的内容均不知情，第三人张**提出该房屋转让合同和付款凭证都是刘**和杨**伪造的，另对公证书的内容其不清楚这件事。对此，第三人陈**、张**未对其的质证意见加以举证说明，故本院再审对该组证的效力予以确认。第四组证据，原审被告刘**、第三人陈**对该组证据的真实性表示没有异议，另外，第三人张**对原审原告杨**已实际占有和使用诉争房地产的事实表示认可。因此，本院再审对该组证据效力予以确认。

经庭审质证，依据有效证据，本院再审确认以下事实：2002年11月6日，陈**、刘**、张**、刘**、靳**五合伙人签订合作协议，共同购买武陟县粮**裘皮公司（武**河大道098号）房地产，房地产总价265万元，分为四股，陈**、刘**、张**各持一股，刘**、靳**合为一股。2002年12月4日，武陟**理局为该房产办理了过户登记手续，房产证号为：武房权龙字第00001536号，该房屋建筑面积为3220.58平方米，登记的房产所有权人为陈**，共有权人分别为张**、刘**、刘**、靳**。2003年9月30日，武陟县国土资源局为该宗土地办理了国有土地使用权证，土地证号为：武**（2003）第1158号，该宗土地的使用面积为5799.56平方米，登记的土地使用权人为刘**、陈**、刘**、靳**、张**。2008年11月9日，该五共有权人签订书面协议，约定一致同意将其共有的房地产整体转让，并约定转让价300万元以上即可转卖。

2008年11月10日，陈**给刘**出具了委托书，委托书的内容为：今委托刘**为本人在河**房地产转让代理人，委托时间2008年底为止，房地产价格陆拾伍万元，在转让签字时本人愿意配合签字。2008年11月18日，刘**代表陈**作为甲方，刘**、靳**作为乙方，双方签订了房地产股份转让协议书，将属于陈**名下的25%的房屋所有权和土地使用权的股份全部转让给刘**、靳**，转让价为65万元。该转让协议签订当天，刘**向刘**支付了房地产转让定金15万元，刘**又于2008年12月9日向刘**支付房地产股份转让款50万元，刘**分别向刘**出具了收款收条，该两张收条落款处签名均为“陈**、刘**”，但陈**对该转让事实表示并不知情，字不是其本人所签，刘**承认该转让协议书和两张收条中“陈**”的签名均不是陈**本人所签，而是刘**代签的。

2013年4月6日，刘**、刘**、靳**与杨**签订了房地产股份转让合同，将位于武陟县黄河大道098号房地产75%的份额以570万元的价格转让给了杨**。该合同签订后，自2013年4月6日起至2013年4月12日止，杨**分别以汇款和现金支付的方式共计向刘**支付购买房地产股份款550万元，余款20万元双方约定待办理完房地产过户登记手续后予以结清。之后，杨**开始实际占有、使用诉争房地产至今，并已实际投资对该房地产进行了一定规模的改建、扩建和装修。

另查明：2009年12月16日，张**与张**签订协议书，将武陟县黄河大道098号房地产的所有权转让给了张**，约定转让金为265万元。同日，陈**夫妇和张**夫妇在注销土地证的申请上签名按指印，并签署了房地产买卖契约。2009年12月20日，张**与张**签订补充协议，约定追加转让费40万元，但约定一切契税、过户费等一切转让所发生的税费由张**负担，并约定转让金额中265万元由张**在协议签订后一个月内支付给张**或其他共有人，所余40万元待办理过户手续后一个月内一次性支付给张**，还约定张**办理过户手续应在收到张**265万元的三个月内办理完毕，如张**不能按时办理，应支付违约金，从违约之日起按265万元的月息一分五计算至过户手续办结之日止。2009年12月16日，张**向陈**支付房地产转让金65万元、支付张**70万元，2009年12月26日，张**向张**支付房地产转让金130万元，陈**、张**分别向张**出具了收条。2013年7月23日，张**起诉至武**民法院，诉讼请求：1、判令张**、陈**、刘**、刘**、靳**履行双方于2009年12月16日和2009年12月20日签订的房地产买卖协议，立即到武陟县房地产管理部门办理过户手续；2、暂给付其违约金50万元（下余违约金从违约之日起，按265万元的月息1.5分计算至该房地产过户手续完毕之日止）。2014年1月27日，武**民法院作出（2013）武民二初字第00201号民事判决，判决：1、被告张**、陈**、刘**、刘**、靳**应于本判决生效后十五日内，协助原告张**办理位于武陟县黄河大道098号房地产（武房权证龙字第00001536号）过户手续；2、被告张**应于本判决生效后十五日内，给付原告张**违约金，违约金从2010年3月25日以本金265万元，按照月息1.5分计算至本判决第一项确定的履行义务之日止；三、驳回原告张**的其他诉讼请求。一审宣判后，该案被告刘**、刘**、靳**不服判决，向本院提起上诉。本院二审于2014年6月5日作出（2014）焦民一终字第141号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，经本院审判委员会讨论决定，再审本案。该案经本院再审已于2015年8月13日作出（2015）焦民再二终字第00026号民事裁定，以本案的判决结果直接影响到了案外人杨**的利益，原审未通知杨**参加诉讼，漏列诉讼主体为由，裁定：1、撤销本院（2014）焦民一终字第141号民事判决及武**民法院（2013）武民二初字第00201号民事判决；2、本案发回武**民法院重审。目前，该案正在一审审理过程中。

本院认为

本院再审认为，杨**诉争的武陟县黄河大道098号房地产系陈**、张**、刘**、刘**、靳**五合作人按份共有的财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此说明对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭是以变更登记确定所有权转移的，另对于按份共有的财产共有权人处分共有财产须经占份额三分之二以上的共有人同意。本案中，杨**称陈**已将属于其本人的房地产份额转让给了刘**和靳**，并提供了陈**给刘**出具的委托书和刘**代表陈**作为甲方与乙方刘**、靳**签订的房地产股份转让协议书，以及刘**代表陈**出具的收到房地产转让款的收条，证明陈**委托刘**为其本人房地产份额的转让代理人，将属于陈**的房地产份额转让给了刘**和靳**。对此，陈**表示均不知情，并提出其的房地产份额并未转让。本院再审认为，陈**给刘**出具的委托书中明确载明：在转让签字时，本人愿意配合签字。据此说明刘**作为陈**房地产转让的代理人与买受人刘**、靳**签订房地产转让协议时，应当告知陈**，并由陈**在房地产股份转让协议中签字确认后该转让合同关系方能成立。刘**代表陈**与刘**、靳**签订的房地产股份转让协议，没有陈**的签字确认，而且刘**承认该房地产股份转让协议和收款收条中陈**的签字不是其本人所签，而是刘**代签，故该房地产转让协议针对陈**不具有约束力。另外，对于陈**所享有的房地产份额仍登记在其的名下，所有权并未发生实质性转移。因此，杨**与刘**、刘**、靳**于2013年4月6日所签订的“房地产股份转让合同”未达到该房地产三分之二以上的按份共有权人的同意，该转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故该房地产股份转让合同无效。第三人张**、陈**称该转让合同应为无效的抗辩理由成立，本院再审予以采纳。原审原告杨**要求依法确认其与刘**、刘**、靳**之间的“房地产股份转让合同”合法有效，并要求确认武陟县黄河大道098号房地产原属于刘**、刘**、靳**的75%土地使用权、房屋所有权真实合法，另责令刘**、刘**、靳**尽快配合办理土地、房产过户手续的诉讼请求，本院再审依法不予支持。本院作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书所确认当事人达成的协议内容违反了法律强制性规定，且损害了诉争房地产按份共有权人张**、陈**的利益。因此，依法应予以撤销。另外，再审诉讼中，原审原告杨**向本院提出现场勘验申请，要求对诉争房地产进行现场勘验，旨在确认诉争房地产的实际使用人以及扩建、装修的情况。对此，鉴于共有权人张**、刘**、陈**对于杨**已实际占有、使用大部分诉争房产，并对诉争房地产进行了扩建和装修的事实表示认可，故本院再审对其的现场勘验申请不予准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零九条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销本院（2013）焦民一初字第38号民事调解书；

二、驳回原审原告杨**的诉讼请求。

案件受理费51700元，由原审原告杨**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十一月五日