郑州未**有限公司与郑州四**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州未**有限公司因与上诉人郑**询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2015）金*一初字第2192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑州未**有限公司的法定代表人王**及委托代理人武中文、张海莲，上诉人郑**询有限公司的委托代理人段**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州未**有限公司于2015年5月15日向郑州**民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告因违约减少交付租赁物面积，退还原告2012年3月1日至2015年2月28日期间多收取的租金603508.11元；2、被告赔偿因违约给原告造成的安装然气设备等投资损失361483元；3、被告赔偿因违约给原告造成的额外租用停车位损失65700元；4、从2015年3月1日起，按每年213239.53元标准减收租金，并按6%标准每三年调增该数额直至合同期结束；5、从2015年3月1日起，按每年21900元标准减收租金，直至合同期结束；6、本案诉讼费用由被告负担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，1、2011年11月29日，原、被告签订了《租赁合同》一份，合同主要约定：本合同约定的租赁物为原告享有合法出租权（郑州晖**有限公司享受合法所有权）的郑州市xx路xx大厦的一层大厅、三至十一层、地下室（总面积为：7173㎡）；地下停车场归被告使用，原告也可以存车；原告协调被告办理天然气的使用手续，费用被告自理；一楼天然气收费大厅门外现有停车位的使用权在合同期内归被告所有，原告同意被告在合同期内在楼体前停车位树立市政上的标准停车牌。租赁期限为12年，从合同生效之日起计算。租赁日期为：2011年12月1日至2024年12月1日；免费装修期三个月，2011年12月1日至2012年3月1日；租赁期满，被告办妥退房手续，并结清水电所有费用，原告应将押金20万元全部退还给被告。租金按年计算，每年租金为180万元；递增方式为：总合同期内每三年递增一次，递增幅度为6%，即第一次递增从2015年3月1日开始。首年租金的支付方式为：每季度支付一次；合同签订后被告即支付原告押金20万元；三日内双方进行租赁物交接，原被告双方交接后即日被告支付原告首期三个月房租45万元；以后租金支付方式：每次需提前一个月支付1季度的房租。原告3楼自留办公室3间（不能转让、转租），如原告离开该房屋，使用权归被告；办公用房产生的水电、暖气费用按月结算，由被告承担。被告已将11楼和8楼的3间房租予电信公司，维持现状，水电、暖气费用自付，租赁合同到期后，如不再使用后归原告。本合同履行期内，如果原告拖欠房租时间达60天，被告有权单方面终止合同等。

2、被告曾因本案所涉房屋引起的房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，请求法院确认被告于2013年10月10日向原告发出的解除租赁合同通知书有效，并要求判令原告向被告支付租金105万元。一审法院作出（2013）金民二初字第6846号民事判决书，后因原告对该判决不服，上诉至郑州**民法院，该案经郑州**民法院调解，双方达成调解协议，主要内容如下：一、2015年3月31日前原告欠付被告的195万元房租，双方商定按照以下方式偿付：2015年5月30日前原告支付被告43.33333万元；2015年6月至12月原告每月支付被告21.66667万元，每月30日前付清。2015年12月30日前原告支付完原欠被告的195万元房租；2015年4月1日开始，双方仍然按照2011年11月29日所签合同履行。三、若本调解协议履行期间原告出现一次违约，双方即解除2011年11月29日的租赁合同，且原告应于合同解除后一个月内一次性支付所欠被告全部房租。本调解协议履行期间，若原告未违约，被告不得解除双方于2011年11月29日所签合同，双方严格按2011年11月29日合同履行，等等。

3、庭审中，原告认可被告曾出面协调过安装天然气事宜。

4、被告认可其占用本案涉案房屋中的4间房屋，其中被告曾于2013年向原告缴纳多占用的一间房屋自2013年1月1日至2013年12月31日期间的房租，共计7200元。

一审法院认为

原审法院认为，关于原告要求被告退还2012年3月1日至2015年2月28日期间多收取的租金603508.11元的诉讼请求，因双方已经郑州**民法院调解，达成调解协议，在该调解协议中载明2015年3月31日前原告欠付被告195万元房租，可见双方对2015年3月31日前产生的房租已形成一致意见，故原告再要求被告退还2012年3月1日至2015年2月28日期间多收取的租金603508.11元，于法无据，不予支持。

关于原告要求被告因违约给原告造成的安装天然气设备等投资损失361483元，被告已按合同约定履行协调原告办理天然气使用手续的协调义务，且天然气的使用手续能否办理决定权不在被告，故关于该项诉请，不予支持。

关于原告要求被告赔偿因违约给原告造成的额外租用停车位损失65700元的诉讼请求，双方在2011年11月29日所签订的《租赁合同》中约定“一楼天然气收费大厅门外现有停车位的使用权在合同期归乙方所有”，但根据庭审调查，被告认可上述停车位系公共停车位，而原告亦认可其在签订《租赁合同》时并未对上述停车位进行相关了解，故对于原告现无法取得上述停车位使用权的后果，双方均有过错，均应对原告的该部分损失承担相应的责任。根据被告的过错程度，酌定被告赔偿原告2012年3月1日至2015年2月28日停车位损失21000元。

关于原告的第四项、第五项诉讼请求，因根据原、被告双方的合同约定被告自留3楼办公室3间，而被告认可其实际占用办公室4间，并称双方约定将原属被告的水电管理权交给原告管理，该间房屋由被告免费使用，但是被告并未提交充分的证据予以证明，原告亦不认可，故对于被告的该辩称不予采信，参照被告于2013年向原告缴纳的房租，从2015年4月1日起，被告应按每年7200元标准减收租金；另外，因双方关于一楼天然气收费大厅门外现有停车位使用权的约定无效，根据本案情况，酌定被告再应按照每年7000元的标准减收租金。综上，自2015年4月1日起，被告应当按照每年1785800元的房租标准计收本案涉案房屋的租金，租金递增方法应按原、被告双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》约定履行。原告主张要求减去电信公司和移**司所占用房屋及地下停车场的租金，原告在签订本案所涉《租赁合同》时，已知晓上述房屋租予电信公司和移**司，且双方在合同中约定被告已将11楼和8楼的3间房租予电信公司，维持现状，水电、暖气费用自付，租赁合同到期后，如不再使用后归原告，但上述房屋现仍由电信公司和移**司使用；同时，原告亦无证据证明其不能使用停车场的原因在于被告，故对于原告的该部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州**有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑州未**有限公司停车位损失21000元。二、自2015年4月1日起，被告郑州**有限公司按每年1785800元的房租计收租金，租金递增方法按照原、被告双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》约定履行。三、驳回原告郑州未**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14076元，由原告郑州未**有限公司负担13789元，由被告郑州**有限公司负担287元。

上诉人诉称

宣判后，郑州未**有限公司、郑州四**有限公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

郑州未**有限公司上诉称：1、郑州四**有限公司未完全履行租赁物交付义务，未向郑州未**有限公司交付633.92平方米地下室、门前停车场、3楼房屋一间及其租赁给电信公司和移动公司的房屋；2、郑州四**有限公司应当赔偿因其不能履行协调办理天然气使用手续的协调义务给郑州未**有限公司造成的损失；3、郑州四**有限公司未完全交付租赁物，应当扣减相应租金。请求二审法院撤销一审判决，改判支持郑州未**有限公司一审的全部诉讼请求。

针对郑州未**有限公司的上诉，郑州四**有限公司答辩称，1、合同签订后，郑州四**有限公司已按合同约定将租赁物完全交付郑州未**有限公司，郑州未**有限公司一直在使用租赁物；2、郑州四**有限公司已按合同约定协调郑州未**有限公司办理天然气使用手续；3、依合同约定，郑州未**有限公司所称的郑州四**有限公司多占用的一间房及8楼和11楼的三间房屋郑州四**有限公司可以无偿使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

郑州四**有限公司上诉称：1、一审判决认定郑州未**有限公司无法取得停车位的后果，双方均有过错，判决郑州四**有限公司承担相应责任错误；2、郑州四**有限公司占用4间房是合法占用，双方约定郑州未**有限公司将水电管理权交予郑州四**有限公司，郑州四**有限公司免费占用上述一间房屋；3、一审判决认定双方协议中对停车位的使用权的约定无效错误。

针对郑州四**有限公司的上诉，郑州未**有限公司答辩称：1、双方《租赁合同》第一条第6项约定，“一楼天然气收费大厅门外现有停车位”属公共场所，郑州四**有限公司无权出租；2、一审判决认定郑州四**有限公司一审中自认实际占用4间房屋正确，但未扣减2014年1月1日至2015年4月1日期间的租金错误。

二审中郑州**询有限公司提交如下新证据：本案房屋的土地使用证复印件一份，证明郑州四**有限公司对一楼天然气收费大厅门外停车场有出租权。

郑州未**有限公司的质证意见是：1、该证据是复印件，真实性无法核实；2、即便该证据是真是的，也不能证明郑州四**有限公司对该停车位有处分权，因为一楼天然气营业场所的产权辉**司已经转让给天然气公司；3、郑州四**有限公司不能证明其已经将自己认为有处分权的停车位按照约定移交给了郑州未**有限公司；4、该土地使用证的图纸上有郑州四**有限公司自己手写的内容，该位置实际是公用位置；5、郑州四**有限公司所举该证据恰恰证明了其未按约定提供停车位，同时天然气公司不予认可。

本院查明

本院经审理查明，一审郑州四**有限公司提交证据四，证明地下停车场是公用的。双方之间无租赁物品交接清单，双方争议的633.92平方米地下室，一直被晖达小区居民占用，郑州未**有限公司一直未实际取得633.92平方米地下室的使用权。

本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，郑州未**有限公司要求郑州四**有限公司退还2012年3月1日至2015年2月28日期间多收取的租金603508.11元，因双方经郑州**民法院调解，已达成调解协议，在该调解协议中双方确认2015年3月31日前郑州未**有限公司欠付郑州四**有限公司195万元房租，可见双方对2015年3月31日前产生的房租已形成一致意见，一审判决未支持郑州未**有限公司要求郑州四**有限公司退还2012年3月1日至2015年2月28日期间多收取的租金603508.11元的诉讼请求正确。

一审中郑州四**有限公司提交证据四，证明地下停车场是公用的。双方之间无租赁物品交接清单，双方争议的633.92平方米地下室，一直被xx小区居民占用，郑州未**有限公司一直未实际取得633.92平方米地下室的使用权。郑州四**有限公司对租赁物的交付存在瑕疵，郑州未**有限公司对地下室的状况未进行相关了解，对于郑州未**有限公司现无法实际取得地下室使用权的后果，双方均有过错，双方均应对郑州未**有限公司的该部分损失承担相应的责任，本院酌定郑州四**有限公司承担郑州未**有限公司未实际取得地下室使用权的损失30%的责任，从2015年4月1日起郑州四**有限公司每年按47722.96元（1800000元÷7173㎡×633.92㎡×30%u003d47722.96元）减收地下室租金。

郑州未**有限公司要求郑州四**有限公司赔偿因其不能履行协调办理天然气使用手续的协调义务给郑州未**有限公司造成的损失，郑州四**有限公司已按合同约定履行协调办理天然气使用手续的协调义务，且天然气的使用手续能否办理，决定权不在郑州四**有限公司，一审判决未支持郑州未**有限公司的该项诉讼请求正确。

郑州未**有限公司要求郑州四**有限公司赔偿因其违约给原告造成的额外租用停车位损失65700元，双方在2011年11月29日签订的《租赁合同》中约定“一楼天然气收费大厅门外现有停车位的使用权在合同期归乙方所有”。一审庭审中，郑州四**有限公司认可上述停车位系公共停车位，郑州未**有限公司也认可其在签订《租赁合同》时未对上述停车位进行了相关了解，一审判决认定对于郑州未**有限公司现无法取得上述停车位使用权的后果，双方均有过错，双方均应对郑州未**有限公司的该部分损失承担相应的责任，酌定郑州四**有限公司赔偿郑州未**有限公司2012年3月1日至2015年2月28日停车位损失21000元，并按照每年7000元的标准减收租金，符合本案实际。

双方合同约定郑州四**有限公司自留3楼办公室3间，一审中郑州四**有限公司认可其实际占用办公室4间，一审法院参照郑州未**有限公司2013年向郑州四**有限公司缴纳的房租，判决郑州四**有限公司从2015年4月1日起按每年7200元标准减收租金正确。

郑州未**有限公司要求减收电信公司和移**司所占用房屋及地下停车场的租金，郑州未**有限公司在签订本案《租赁合同》时，已知晓上述房屋租予电信公司和移**司，且双方在合同中约定郑州四**有限公司已将11楼和8楼的3间房租予电信公司，维持现状，水电、暖气费用自付，租赁合同到期后，如不再使用后归原告。现上述房屋仍由电信公司和移**司使用，一审判决未支持郑州未**有限公司的该项诉讼请求正确。

综上，上诉人郑州未**有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。郑州四**有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持郑州市金水区人民法院（2015）金*一初字第2192号民事判决第一项，即“一、郑州四**有限公司于本判决生效后十日内赔偿郑州未**有限公司停车位损失21000元。”。

二、撤销郑州市金水区人民法院（2015）金*一初字第2192号民事判决第二、三项，即“二、自2015年4月1日起，郑州四**有限公司按每年1785800元的房租计收租金，租金递增方法按照双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》约定履行。三、驳回郑州未**有限公司的其他诉讼请求。”。

三、自2015年4月1日起，郑州四**有限公司按每年1738077.04元的房租计收租金，租金递增方法按照双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》约定履行。

四、驳回郑州未**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各14076元，共计28152元，郑州未**有限公司负担25592元，郑州四**有限公司负担2560元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日