上诉人李**与上诉人冯**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、冯**因房屋租赁合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2015）平民初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人李*，上诉人冯**的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，2014年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：原告将位于实验小学北第二间门面租赁给被告；租赁三年，自2014年4月1日至2015年4月1日止；年租金60000元，一年一付，协议到期后在同等条件下被告优先续约，在合同期内，房费随行就市；合同到期，被告可以转让，未经原告同意，不得任意改变房屋结构，如需改动，到期后，要把房屋结构恢复原貌；被告逾期不支付租金和水电费甲方有权终止协议，收回房屋场地，租赁费不予退还等。该房屋租赁协议证明李**是出租人，冯**是承租人；租赁费是一年一付，房费随行就市，根据协议第四条第三项的规定，承租方逾期不支付租金，解除合同。被告冯**对房屋租赁协议没有异议。原告提交土地使用权转让合同，证明其对房屋有使用权。提交张*出具的收条及出庭证明其已经将收取被告冯**转让费85000元交给张*。另有两位证人出庭证明与原告李**相邻的房屋2015年的租赁费为70000元。被告冯**对三位证人证言有异议，质证为：证人张*没有使用该房，收取85000元转让费不符合情理，另两位证人证言证明了出租人不应收取转让费，且因房屋的结构、面积不同，租金也会不同。被告（反诉原告）冯**提交2014年3月18日支取3000元现金交付给原告及向原告（反诉被告）李**转款30000元的明细对账单，2014年4月5日汇款40000元的汇款凭证及李**的收条，2014年4月8日的汇款凭证，同时，与原告李**签订的《房屋租赁协议》背面，被告冯**于2014年3月18日出具的证明，内容为“今付房租叁万叁仟元整（33000元），下欠贰万柒仟元整（27000元），另欠门店转让费捌万伍仟元整（85000元），确定于2014年4月5日还清。”在该证明的左下方原告李**写明“已付清”，被告冯**的证明目的是2014年租房时向原告李**共交付145000元。原告李**认可收到被告冯**60000元一年的租金，另85000元已转交给了李**之前的承租人张*。另外，冯**提交录音资料，证明因原告向租房户要求房租过高导致房屋转租不出去，其不应承担房租损失。原告李**质证意见为：对张*出具的85000元的收条没有异议，证明目的有异议，85000元是代张*收取。其没有向租赁户要求80000元租赁费。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告于2014年4月1日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，双方均应按约定履行合同内容。从协议约定：租赁费65000元一年一付，在合同期内，房费随行就市，可以认定原、被告原约定的租期应为三年。本案中被告冯**已支付2014年4月1日至2015年4月1日一年的租金60000元。一年到期后，被告冯**没有交付2015年4月1日之后的租金，根据协议约定：冯**逾期不付租金和水电费李**有权终止协议，收回房屋场地。因此，原告李**请求解除租赁合同、腾空房屋交付房屋，予以支持；请求被告冯**支付从2015年4月2日起至腾房之日止的房屋租金，每日按192元计算（70000元÷365天），因原告方的证人证明2015年与原告李**相邻的门面房年租金为70000元，故该请求予以支持。对反诉原告冯**请求反诉被告李**返还转让费85000元，从李**提交的《房屋租赁协议》背面的证明内容，可证明李**收到冯**85000元的门店转让费。李**辩称，该85000元转给了张*，但从张*出庭证明内容分析，其没有向李**交付房屋转让费，且从与李**商谈租房到交付仅三个月左右的时间，并没有实际租用房屋，其证明内容被告冯**不认可。原审法院认为，张*证明内容不客观、不真实，无法采信。原告李**的另两位证人均证明了出租人不应收转让费。另外，反诉原告冯**提供的反诉被告李**与租房户的通话记录，证明李**同意冯**转租并收取转让费。但因李**请求解除租赁合同、腾空房屋，致使冯**无法转租收取转让费，故对其收取冯**的85000元应予以返还。综上，对被告冯**辩称原告李**请求没有事实与法律依据；反诉被告李**辩称不应返还反诉原告冯**转让费85000元，均不予采信。据此，原审法院判决：一、解除原告李**与被告冯**于2014年4月1日签订的《房屋租赁协议》；二、被告冯**于本判决生效后十日内腾出并向原告李**交付租赁的门面房（位于平**验小学大门北第二间），并向原告李**支付从2015年4月2日至搬出之日止的租金，每日按192元计算；三、反诉被告李**于本判决生效后十日内向反诉原告冯**返还转让费85000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告冯**负担；反诉费962元，由反诉被告李**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人李**、冯**均不服，向本院提起上诉。

上诉人李**上诉称，原审法院判决返还转让费是错误的。为此，请求撤销原审判决第三项，驳回被上诉人要求返还转让费的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。

上诉人冯**上诉称：1、原审判决冯**向李**支付从2015年4月2日至搬出之日止的租金每日192元，属认定事实错误；2、原审法院收取案件受理费过高；3、原审判决适用法律错误。为此，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由李**承担。

本院查明

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，关于上诉人李**提出“原审法院判决返还转让费是错误的”问题。根据原审双方提交的证据，可以认定上诉人李**收到了冯**的房屋转让费85000元。李**要求解除合同，致使冯**无法转租收取转让费，其收取冯**的房屋转让费应当予以返还，原审法院判决并无错误。上诉人李**的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人冯**提出“原审判决冯**向李**支付从2015年4月2日至搬出之日止的租金每日192元，属认定事实错误；原审法院收取案件受理费过高；原审判决适用法律错误”的问题。上诉人冯**的房屋租赁费用交至2015年4月1日，其与李**的房屋租赁合同解除后，其若继续占用该房屋，应支付租金，原审法院根据房屋路段租金，判决冯**按日支付192元，并无不当。原审法院根据案件事实，适用法律，并计算双方当事人应当支付的诉讼费用，符合法律规定。上诉人冯**的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3962元，上诉人李**负担962元，上诉人冯**负担3000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月五日