河南**有限公司与李*房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称天**公司）与被上诉人李*房屋买卖合同纠纷一案，李*于2013年2月4日向河南省鹤壁市淇**民法院提起诉讼。淇**民法院于2013年6月19日作出（2013）淇*民初字第380号民事判决。天**公司不服，提起上诉。本院于2014年1月22日作出（2013）鹤民三终字第65号民事裁定，撤销原判，发回重审。淇**民法院于2014年2月13日立案受理后，于2014年8月7日作出（2014）淇*民初字第497号民事判决。天**公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人天**公司的委托代理人赵**，被上诉人李*的委托代理人李*、赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

淇滨区人民法院一审认定：2011年5月15日，李*母亲李**与天**公司签订《欧洲风情认购协议》1份，约定购买鹤壁市淇滨区欧洲风情小区3号楼东4单元5层东户住宅1套，首付款为121342元。2011年5月20日，李*向天**公司支付首付款121342。2011年5月29日，双方签订《商品房买卖合同》1份，合同第四条约定李*向天**公司购买本案涉案房屋，房屋总价款为401342元。合同第六条约定房屋的付款方式及期限：买受人即李*按照下列第3种方式按期付款，即“首期支付房款壹拾陆万壹仟叁百肆拾贰元整，剩余房款贰拾肆万元整由买受人向银行申请贷款”。合同第八条约定房屋的交付期限：天**公司应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的经验收合格的商品房交付李*使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，天**公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且天**公司在发生之日起30日内告知李*的；2、因政府规划等政策调整，自然灾害、重大疾病传播等不可抗力以及其他出卖人原因导致影响施工进度的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，天**公司如未按本合同规定的期限将该涉案房屋交付李*使用，按照如下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，天**公司按日向李*支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，李*有权解除合同。李*要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天**公司按日向李*支付已付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，李*于2011年11月5日支付了天**公司40000元购房款。2011年7月15日，双方签订申*通知，要求李*在申*通知签订之日起5日内提交个人贷款资料，在30内办理完毕贷款事宜，将所欠房款转入天**公司指定账户。如李*未能达到银行贷款条件，或未按本通知时间要求将所欠房款转入天**公司指定账户的，李*在接到天**公司付款通知后15日内付清房款，逾期按照李*与天**公司签订的《商品房买卖合同》第七条处理。贷款条件以银行最终条件为准，如有调整按银行规定执行，天**公司不承担任何责任。此后，李*未按照申*通知约定的期限办理完毕贷款事宜，天**公司亦未提供证据证明其向李*出具过付款通知。李*、天**公司于2012年1月9日办理完毕银行按揭贷款手续，并直接将贷款240000元支付至天**公司指定账户。2012年9月19日，经验收合格，天**公司将涉案房屋交付李*使用。

一审法院认为

淇滨区人民法院一审认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2011年5月20日，李*向天**公司支付了首付款121342元，2011年5月29日双方订立合同，约定首付款金额为161342元，在双方未约定购房款履行期限的情况下，李*于2011年11月5日向天**公司另行支付40000元购房款，该两次付款均没有违约；订立合同后，天**公司虽向李*下达申贷通知，但商品房按揭贷款需要李*、天**公司相互配合，共同与贷款银行协商办理，在双方未在申贷通知确定的30日内办理完毕按揭贷款的情况下，天**公司未能提供证据证明依照该通知要求向李*下达了付款通知，上述事实说明李*、天**公司对合同付款期限的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，虽双方在合同中未约定购房款的支付期限，也未能就此达成补充协议，但因商品房买卖合同系双务合同，双方以按揭贷款方式支付剩余购房款时，在无法明确预期按揭贷款手续能否办理、何时办理完毕以及贷款何时发放的情况下，要求天**公司按照合同约定的房屋交付期限交付房屋不仅与商品房买卖交易习惯不符，还可能引发潜在的交易风险，这也与公平原则相悖。因此，确定涉案房屋购房款的支付期限与房屋交付时间相一致较为公平合理。2012年1月9日，李*、天**公司与贷款银行三方办理完毕按揭贷款手续，天**公司接受剩余购房款的行为，应认定此时李*履行了全部付款义务；天**公司接受剩余购房款时，亦理应向李*交付房屋。

天**公司以2011年11月20日至2012年3月14日共计114天的气温低于5摄氏度，不符合政府文件规定的施工条件为由，认为在此114天内予以停工属于不可抗力，不应对此114天停工期间承担违约责任的理由不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力应同时具备以下几个条件：1.事件应发生在订立合同之后；2.该事件是在订立合同时双方所不能预见的事；3.该事件的发生是不可避免、不能克服的；4.该事件不是因为任何一方过失所引起的。天**公司所主张的天气因素、质监站文件不构成不可抗力，理由有二：1、质监站文件中关于停止施工的要求系基于中华人民共和国行业标准《外墙外保温工程技术规程》（JGJ**）第5.0.11条（强制性条文）：“外保温工程施工期间以及完工后24h内，基层及环境空气温度不应低于5℃”，“在5级以上大风天气和雨天不得施工”的规定提出，《外墙外保温工程技术规程》系**设部制定并自2005年3月1日起实施，即便质监站未下发相应停止施工的文件，天**公司作为房地产企业仍应当对该强制性条文知晓并严格遵守执行；2、天气因素对施工进度的确会造成影响，但鹤壁市冬季气温低于5℃属于正常的天气现象，众所周知，并非不能预见，天**公司作为在鹤壁市注册登记的企业法人，在签订合同时，就应当依据本地的气象周期，合理预计工期，以确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。天**公司不能依此为由免除其承担逾期交房的违约责任。

综上，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，天**公司应当向李*支付逾期交房违约金50769.76元［房屋价款401342元乘以万分之五乘以253天（2012年1月10日-2012年9月19日）］。天**公司辩称2012年7月8日已通知李*于2012年7月10日至2012年7月14日到售楼部办理交房手续而李*未按期前往办理的意见，未提交有效证据支持，不予采纳。

淇**民法院一审判决：一、天**公司于判决生效之日起十日内给付李*逾期交付房屋违约金50769.76元；二、驳回李*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1092元，由李*负担20元，天**公司负担1072元。

上诉人诉称

天**公司上诉称：1、一审法院认为鹤壁**监督站所下达的鹤建质（2011）33号《关于立即停止外墙外保温施工的紧急通知》，不属于不可抗力，上诉人逾期交房的理由不成立，系认定事实不清。上诉人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二项之约定及《合同法》第一百一十七条之规定，鹤壁**监督站所下达的《通知》属于政府行为，包含在不可抗力因素之内，逾期交房并非由上诉人主观过错导致。因此，上诉人不应对因政府原因所延期的114天承担违约责任。2、一审判决将违约期限计算至2012年9月19日，不符合客观事实。本案证据证明，上诉人已明确告知李*2012年7月10日至14日为集中交房时间，李*在收到通知后未能及时受领房屋。因李*的过错导致交房延迟，相应责任应由李*自行承担。请求依法撤销原判，依法改判或发回重审，本案所有诉讼费用由李*承担。

被上诉人辩称

李*答辩称：上诉人的上诉请求不能成立。1、本案中鹤**监站下达的文件是对违反客观规律会造成房屋质量缺陷行为的制止，不属于不可抗力。2、上诉人没有证据证明已通知到当事人交房。请求法院维持原判。

在二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院查明

本院经开庭审理，充分听取了双方当事人的诉辩意见，认真审查了当事人所举证据，确认淇滨区人民法院一审认定事实成立。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉**贸公司与被上诉人李*双方于2011年5月29日签订了《商品房买卖合同》。2012年1月9日，李*履行了全部付款义务，天**公司亦应履行向李*交付房屋的义务。但天**公司实际于2012年9月19日交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉**贸公司辩称鹤壁**监督站所下达的通知属于政府行为，包含在不可抗力因素之内，逾期交房并非由上诉人主观过错导致，上诉人不应对因政府原因所延期的114天承担违约责任的理由不能成立。鹤壁**监督站下达的《关于立即停止外墙外保温施工的紧急通知》，系根据中华人民共和国行业标准《外墙外保温工程技术规程》的规定对鹤壁市施工单位提出的强制性要求。在鹤壁市本地，5℃以下的天气属于正常自然天气，不属于异常现象。上诉人作为房地产开发商，应当合理预见本地的天气情况，根据本地的自然条件，合理安排工期，在签订合同后确保在约定的期限内交付房屋。因此，鹤壁**监督站下达的停工通知并不能成为上诉人逾期交房的免责事由。上诉人上诉称其已明确告知李*于2012年7月10日至14日期间交房，因李*的过错导致交房延迟，但未能提供充分有效的证据予以证明，故本院不予支持。

综上所述，上诉**贸公司的各项上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。淇滨区人民法院一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1069元，由上诉人**贸公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月一日