牛**与鹤壁绿**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人牛**因与被上诉人鹤壁绿城**有限公司（以下简称鹤壁绿**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人牛**、被上诉人鹤壁绿**司委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：牛**原系鹤煤六矿工作人员。2012年4月24日，牛**与鹤**公司签订商品房买卖合同，合同约定：牛**向鹤**公司购买幸福里小区第36号楼东1单元5层西号房，建筑层数为地上6层，建筑面积126.52平方米，总价款人民币318198元；鹤**公司应当在2012年12月30日前向牛**交付使用经验收合格的商品房，出卖人逾期超过90日后，鹤**公司从最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向牛**支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，牛**向鹤**公司共支付购房款350649元。

2012年12月20日，鹤**公司电话通知牛**到小区物业办公室办理接房手续，牛**以鹤**公司未按照合同约定履行建造房屋义务，拒绝接收房屋。双方协商未果，争执成讼。

另查明：2011年5月26日，鹤**公司取得幸福里小区及配套设施项目《建设用地规划许可证》；2011年9月9日，鹤**公司取得鹤国用（2011）第75号土地使用权证；2011年9月22日，鹤**公司取得幸福里小区36号楼《建设工程规划许可证》；2011年10月21日，鹤**公司取得幸福里小区36号楼《建筑工程施工许可证》；2011年11月10日，鹤**公司取得幸福里小区36号楼《商品房预售许可证》。2013年3月10日，幸福里小区36号楼竣工验收合格申请备案。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：鹤壁绿**司为合法成立的房地产开发公司，具备了从事房地产开发、销售的资质；鹤壁绿**司在合法取得幸福里小区房地产开发范围内的土地使用权和持有本案36号楼建设规划许可证，并在办理了本案36号楼的《商品房预售许可证》后，与牛**签订了商品房买卖合同，该合同为双方真实意思表示，其内容符合法律规定，双方均应按该合同履行相应的义务。

本案庭审中，牛**以其交纳房款购房时鹤壁绿**司未取得建设工地规划许可证等证件、不具备委托他人售房条件，未告知牛**房屋规划许可、购买的涉案房屋有部分房屋变为顶层，且该顶层没有隔热层为由，要求鹤壁绿**司返还其购买顶楼部分房屋差价20000元的请求。首先，鹤壁绿**司庭审中提交的购房款收据中显示其交纳房款最早的时间为2012年4月29日，数额为50000元，与牛**自己陈述的交纳时间以及金额均不一致。且鹤壁绿**司已在2011年11月10日即与牛**签订房屋买卖合同之前取得涉案房屋预售许可证。在牛**未能提交证据证明鹤壁绿**司在未取得预售许可委托他人向牛**出售房屋的情况下，对其陈述的该事实不予认定。其次，双方签订的房屋买卖合同中在附件一中附有房屋平面图，且在合同第十条明确约定鹤壁绿**司履行通知义务的适用范围为经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或适用功能时。本案中，鹤壁绿**司提供的幸福里小区总平面图及一审法院调取的36号住宅楼五层、六层平面图、屋顶平面图显示，涉案房屋在2011年5月初始规划时即存在六层有退台的情形，且该规划图也经鹤**划管理局审定通过，至今规划未变更。鹤壁绿**司建设符合规划，亦不违反双方合同约定，且双方在合同中对于涉案房屋退台部分是否附隔热层并无特别约定。故牛**诉请的房屋差价20000元无事实及法律依据，对此亦不予支持。

牛**依约已向鹤**公司支付了涉案房屋的房价款350649元，鹤**公司理应按合同约定的交房期限2012年12月30日前通知牛**交接房屋。鹤**公司于2012年12月20日履行了通知交房的义务，但涉案36号楼于2013年3月10日竣工验收合格，才具备合同约定的交房条件。鹤**公司履行交接房屋通知义务时并不具备房屋交付条件，客观上仍存在逾期交房的行为，应承担相应的违约责任。牛**主张鹤**公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。但牛**主张的违约金应根据双方合同约定，从鹤**公司最后交付期限的第二天（即2012年12月31日起）以牛**实际已交付的房屋价款350649元为基数，按照日万分之0.5计算至合同约定的交付条件完备之日止（即涉案房屋经验收合格之日：2013年3月10日），共计1227元。

双方签订的商品房买卖合同中第十五条明确约定，出卖方在条件成熟后及时配合买受人办理房地产权属登记，双方并未明确约定办理房产证的期限，且牛**在涉案房屋具备交房条件后至今未履行接受房屋的义务，故对于牛**请求鹤**公司支付逾期办理房产权证的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、鹤**公司于判决生效后五日内支付牛**违约金1227元；二、驳回牛**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人牛**上诉称：一审判决认定事实、适用法律错误。鹤**公司违法委托不具备资质的单位向牛**出售房屋，且未告知牛**经过审批的房屋设计规划，牛**购买的房屋中30多平方米实际处于顶层状态，应赔偿牛**楼层差价损失；绿**司交房时，未取得验收合格证等证明文件，且房屋存在严重质量问题，不具备交房条件，依据合同约定牛**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由鹤**公司承担；鹤**公司未及时给牛**办理房产证，应承担逾期办理房产证的违约责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持牛**的诉讼请求，鉴定费、诉讼费均由鹤**公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人鹤壁绿**司答辩称：涉案房屋已经验收合格，不存在质量问题。房屋设计规划经过审批，中间无变更，鹤壁绿**司是严格按照审批规划履行建设义务。鹤壁绿**司不存在逾期交房、逾期办证问题，不应承担违约责任。

本院查明

本院查明事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为：鹤**公司与牛**签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同履行相应义务。

牛**上诉要求鹤**公司返还涉案房屋有部分房屋面积变为顶层的差价20000元的上诉请求。本院认为，鹤**公司对涉案房屋设计规划系经鹤**划管理局审定通过，且中间未曾有过变更，鹤**公司的房屋建设符合双方合同约定，牛**的该项上诉请求缺乏依据，不能成立。对于牛**要求鹤**公司支付逾期交付房屋以及逾期办理房产证的上诉请求。本院认为，鹤**公司虽提供证据证明在2012年12月20日已履行了通知交房义务，但涉案房屋2013年3月10日才竣工验收合格，具备合同约定的交房条件。鹤**公司在不具备交付房屋条件的情况下作出交接房屋通知，不产生通知效力。涉案房屋竣工验收合格后，鹤**公司未有证据证明已履行通知交房义务，鹤**公司应承担逾期交房责任，牛**要求支付从2013年1月1日起至一审起诉之日逾期交房违约金12000元（以牛**实际交付的房款350649为基数，按日万分之0.5计算至牛**起诉之日止即2015年6月23日，逾期交房违约金应为15832元）的理由成立。一审认为2012年12月20日鹤**公司已履行了通知交房义务，缺乏公正性、合理性，本院应予纠正。关于牛**要求支付逾期办理房产权证违约金的上诉请求。本院认为，涉案房屋一直处于未交付状态，牛**依法不应再主张支付逾期办证违约金。综上，牛**的上诉理由部分成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1879号民事判决；

鹤壁绿**有限公司于本判决生效后五日内支付牛**违约金12000元；

驳回牛**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各600元，由牛**、鹤壁绿**有限公司均担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日