高**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称亚**司）与被上诉高**房屋买卖合同纠纷一案，高**于2014年4月25日向河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，请求判令亚**司履行交房义务，支付逾期交房违约金（违约金计至2014年4月30日为33313.65元，要求违约金计算至实际交付房屋之日）。原审法院经审理于2015年3月11日作出（2014）红民一初字第688号民事判决，亚**司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年5月24日，高**与亚**司签订商品房买卖合同，双方约定：高**购买亚**司开发的位于新乡市开发区振中街599号桂竹花园二期第26幢东2单元9层东号房屋一套，面积155.610平方米，单价为每平方米3058.35元，总金额475909元；高**于2010年5月22日支付首付款145909元，其余330000元由银行贷款变更为公积金贷款支付；亚**司于2010年6月30日前将依照国家和地方人民政府有关规定验收合格的房屋交付高**使用；逾期不超过60日，自2010年7月1日起至实际交付之日止由亚**司按日向高**支付已交付房价款0.5%00的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，高**有权解除合同，解除合同的，亚**司应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按高**累计已付款的0.5%向其支付违约金；高**要求继续履行合同的，合同继续履行，亚**司应自2010年7月1日起至实际交付之日止按日向高**支付已交付房价款0.5?的违约金。2014年4月1日，亚**司与高**签订交房结算单。高**至今未领取到房屋钥匙，现其诉至法院，要求亚**司履行合同义务。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。高**与亚**司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。根据前述查明的事实可知，双方当事人在合同中约定，亚**司应于2010年6月30日前交付房屋，逾期超过90日后，高**要求继续履行合同的，合同继续履行，亚**司应自2010年7月1日起至实际交付房屋之日止按日向高**支付已交付房价款0.5%00的违约金，而高**至今未领取到房屋钥匙，亚**司明显已构成违约，故对高**要求亚**司履行交房义务以及支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。亚**司辩称其已履行交房义务，并多次通知高**领取房屋钥匙，其出于个人原因拒不领取，但未提交相应证据证明，故对其上述意见不予采纳。亚**司还辩称本案已超过诉讼时效，但根据涉案商品房买卖合同第十一条约定，双方进行房屋验收交接时需签署房屋交接单，而高**提交的交房结算单显示的日期为2014年4月1日，故对亚**司的该辩称理由也不予支持。高**还要求将违约金计算至房屋实际交付之日，但根据前述合同第十一条“买受人接到通知后10日内办理完毕交接手续，逾期则视为此房已交接”的约定，高**于2014年4月1日收到交房结算单，故对高**的前述要求，不予支持，其应尽快履行领取房屋钥匙的义务。综上，根据双方当事人的合同约定，亚**司应向高**支付2010年7月1日至2014年4月1日逾期交付房屋的违约金，即475909元×0.5%00×1371天＝32623.56元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决：一、亚**司于判决生效之日起十日内将位于新乡市开发区振中街599号桂竹花园二期第26幢东2单元9层东号房屋交付高**；二、亚**司于判决生效之日起十日内支付给高**违约金32623.56元；三、驳回高**的其他诉讼请求。案件受理费732元，由亚**司承担。

上诉人诉称

亚**司上诉称：1、高**所购买的案涉房屋系现房，该房屋在2009年已经通过验收，相关手续也于2010年1月21日办理完毕，案涉合同签订时房屋已经具备交房条件，双方约定于2010年6月30日交房，只是办理交付房款等相关手续的最晚时间，相关手续办妥随时可以交房。高**按约交付首付并办理按揭贷款手续，2010年7月8日银行贷款转入亚**司账户后，亚**司就通知高**办理交房手续，但高**未办理交房手续；2011年4月高**到亚**司领取房屋发票时，亚**司催促高**办理交房手续，领取房屋钥匙，高**亦未办理，事实上系高**为少交物业费，从2010年5月拖延收房，于2014年4月前来办理交房手续；2、案涉交房清算单是亚**司内部使用的流程文件，对外不具有法律约束力，且高**并未签字，原审法院认定该交房清单是双方签订的不当。另与高**同时购房的其他客户均已办理交房手续，亚**司在案涉合同履行过程中已履行己方义务，高**因其个人原因未领取房屋钥匙，由此造成的后果不应由亚**司承担；3、原审超审限审理，程序违法。另本案已超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

高黎红辩称：1、亚**司主张多次通知答辩人领取钥匙，答辩人因个人原因拒不领取没有证据证明；2、案涉交房结算单不管其是内部文件还是外部文件，均不影响其证明亚**司于2014年4月1日通知答辩人交付房屋的事实，且该证据符合法律要求，达到高度盖然性证明标准，应予认定；3、亚**司所称房屋具备交付条件，与是否实际交房不同，具备交付条件，并不代表亚**司具备交房义务，另在该房屋交付之前，房屋被盗，防盗门被损坏，屋内设施毁损，亚**司主张具备交房条件不符合事实；4、亚**司称答辩人是为了少交物业费而迟延接收房屋的说法不能成立；5、本案未超过诉讼时效，另原审由简易程序转为普通程序审理，并未无故超期审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，亚**司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。

二审诉讼中**公司提供的证据有：1、商品房买卖合同4份及业主档案一份，证明案涉房屋所在26号楼交房时间的约定以合同为准；2、物业交房文件2份，证明交房结算单为开发商单方出具的内部办理入伙手续流程文件，其签订时间并非书面通知交房时间，同时证明高**知晓交房事宜；3、交房结算单10份，证明交房结算单法律性质及领取钥匙的时间；4、办理房屋产权证材料领取登记表，与案涉按揭到账凭证，发票等形成证据链，证明亚**司多次通知高**办理交房手续。高**认为亚**司所提交的上述证据均不是新证据，亦与本案没有关联性，另业主档案系亚**司单方制作，不具有证明效力。

高**提交的证据有：1、通话录音（共计3段），证明案涉房屋存在被盗的情况，另一审判决后，高**要求亚**司交付房屋，亚**司与物业公司人员相互推诿，不履行交房义务。亚**司认为该录音是在一审庭审之后，不能证明诉讼时效中断，亚**司也未将交付房屋义务转到第三方。

亚**司所提供的证据1-证据4系亚**司与案外人所签订合同及履行情况，与本案无关。亚**司对高**提供录音的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。

本院查明

本院经审理查明：双方当事人所签商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”高**于2010年7月8日付清了案涉房屋价款。另一审判决作出后，高**要求亚**司办理房屋交付手续，亚**司称如办理需由高**拿着交房结算单找物业公司，并按照物业公司要求提供前期物业费等手续予以办理。

其他事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守。依据案涉房屋买卖合同约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知高**办理交付手续；出卖人应在2010年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。依据上述合同约定，亚**司应当书面通知高**办理交付手续。亚**司主张己方已通知高**办理房屋交接手续，但未提供其按照上述合同约定方式通知高**的证据，亦未对其主张的通过其他方式通知高**办理交付房屋手续提供证据加以证明，亚**司该项主张依据不足，本院不予采信。亚**司未依约交付房屋超过90日，高**要求继续履行合同，依据案涉合同约定，合同应继续履行，另高**作为案涉房屋买受人，其于2010年7月8日付清案涉房屋价款，履行己方合同义务，亚**司应自2010年7月8日起至2014年4月1日止按照已付房屋价款的万分之零点五支付违约金，原审判决亚**司自2010年7月1日起支付违约金欠妥，本院予以纠正。亚**司应支付违约金为475909元×0.5%00×1364天u003d32456.99元，故对高**该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。

关于亚**司主张高**起诉已超诉讼时效的问题。因案涉延期交付房屋处于持续状态，高**可以随时主张权利，故对亚**司主张诉讼时效应从2010年7月1日开始计算，至2014年4月25日高**主张权利之日已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。关于亚**司主张的案件审理超期问题。经审查原审卷宗，本案自2014年4月25日立案至2015年3月11日作出判决，超过法定审理期限，但原审法院该程序瑕疵，不影响对案件实体处理。综上，原审判决认定事实部分有误，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第688号民事判决第一项、第三项及诉讼费用负担部分；

变更河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第688号民事判决第二项为：河南**限公司于本判决生效后十日内支付高黎红违约金32456.99元。

二审案件受理费616元，由河南**限公司负担566元，由高**负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日