洛阳市涧**主委员会与洛阳润**限公司、河南润**有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳市涧**主委员会（以下简称润泽**委会）因与被上诉人**有限公司（以下简称润**公司）、河南润**有限公司（以下简称润升公司）、吴**物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润泽**委会的委托代理人李*、柴承柱，被上诉人润**公司法定代表人吴**及其与被上诉人润升公司、吴**的共同委托代理人符**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告润泽**委会系经法定部门认可的由洛阳市涧西区润泽苑小区业主选举产生的组织，被告润*物业公司系原告润泽**委会成立之前即为洛阳市涧西区润泽苑小区提供物业服务的公司，被告润升公司为涉案的润泽苑小区的开发商，被告吴**系被告润升公司的法定代表人。本案审理过程中，原告润泽**委会提供了三份会议记录，第一份显示的参加人为胡**等全体业主代表，显示的会议时间为2013年7月23日，会议内容为“通报更换物业公司”。第二份显示参加人为业委会成员，会议时间为2013年8月11日，会议内容为“更换物业公司”。第三份显示为“润泽苑全体业主大会议事会议记录”，会议时间显示为2013年10月28日，参加人为业委会人员、业主代表，该会议的内容包括解聘原告物业公司润*物业公司等八项内容。就第三份显示的会议，原告润泽**委会还提交了显示时间为2013年10月11日的《召开业主大会公告》、中泰花城社区于2013年10月11日出具的“今收到中泰花城社区润泽苑小区《召开业主大会公告》一份”的证明一份、原告润泽**委会制定的显示形成于2013年10月29日的《关于执行全体业主大会决议的通知》，但前两份会议记录未附上述材料。被告润*物业公司在案件审理过程中，提交了案外人签字出具的证明两份，内容均为：“我们是涧西区润泽苑小区的业主，截至到2013年9月1日之前，我们从来没有见过润泽**委会张贴过要召开业主大会的公告，也没有接到过任何通知，更没有表决过任何关于解聘、选聘物业公司的决议。特此证明”。

原审法院另查明：2013年11月6日，为解决润泽苑小区出现有关问题，洛阳市涧西区人民政府周*路办事处与洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室共同组织原告润泽**委会、被告润*物业公司及案外**业公司（原告业委会另外自行聘请的物业服务公司）召开了协调会，该会议形成会议纪要一份，内容为：“周*路办事处会同区物业办于2013年11月6日召开关于润泽苑小区问题的协调会，润*物业公司、鑫**公司及润泽**委会共同参加，会议达成以下共识：1、究竟该由润*物业公司或鑫**公司管理润泽苑小区应由小区全体业主决定。近期将召开全体业主大会进行现场表决，具体时间和地点由涧西区物业办告示通知为准。2、关于今年供热问题，鉴于小区目前状况，各方一致同意先由周*办中泰社区工作人员代收，以确保今年小区准时供热。原告业委会人员胡**、王*，被告润*物业公司人员易*在该纪要上进行了签名。2013年11月7日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具会议通知一份，内容为：“润泽苑小区业主：鉴于小区目前状况，根据相关政策法规规定“小区重大事项如选聘和解聘物业公司等必须召开业主大会”。兹定于二零一三年十一月二十四日（2013年11月24日、周日）下午3：30，召开润泽苑小区业主大会，会议由涧西区物业办和周*路办事处主持。会议地点待确定后另行通知……”。其后，因原告润泽**委会向法院提起诉讼，此次业主大会并未实际召开。

2014年1月14日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具《关于润泽苑小区有关情况说明》一份，内容为：2013年11月6日下午在周**事处二楼会议室召开润泽园小区协调会，会议由我办主持，参加会议的有周**事处副主任孙*，社区主任马**，润**业公司吴**、易敏，鑫园物业公司白*，小**委会主任胡**、副主任王*。召开此次协调会背景原因有二：一是在我办成立之前，该小区就已经有2个物业公司存在，小区陷入混乱，造成不稳定因素；二是虽然业委会提出“以书面形式征求过居民意见，且周**事处对征求意见的结果进行了抽查”，但是在此次协调会之前我办也收到润泽苑超过20%以上业主联名信和市物业办交办给我办的润泽苑业主联名信，两封联名信均反映润泽苑小**委会不作为等行为。根据“超过20%以上业主提议必须召开业主大会和小区诸如解聘、选聘物业公司等重大事项必须召开业主大会”等相关条例政策的规定，所以我办在此次协调会上引导三方“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。经过协调会上几方充分发言、争执，最终达成一致意见“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。

原审法院查明：洛阳市规划局于2008年8月8日出具编号为2008-333《建筑工程规划许可证》，该许可证显示的建设项目名称为：润泽苑6#社区服务用房（肆层），建设单位为润升公司，建设位置为涧西区周山路与瀛洲路交叉口，并在证上加盖了“本证许可的建设项目未经本机关验收，不作为权属登记的依据”的示意。2012年2月17日，规划部门为被告润升公司开发的润泽苑6号楼颁发了建字第410300201200069号建设工程规划许可证，同时收回了原编号为2008-333号的该6号楼的建设规划许可证。建字第410300201200069号建设工程规划许可证与2008-333号建设工程规划许可证相比，只是建设规模不一致，其他内容没有变化。上述房屋还取得了房屋管理部门颁发的编号为洛房权证市字第××号《房屋所有权证》，该证登记的所有权人为润升公司，登记的规划用途为社区用房。原告润泽苑小区业委会认为规划部门作出的上述规划许可以及房屋管理部门作出的房屋所有权证不当，依法向人民法院提起了行政诉讼，经过河南省洛阳市洛龙区人民法院、河南**人民法院审理，河南省**民法院作出（2015）洛行终字第17号行政判决书，终审判决撤销洛阳市城乡规划局2012年2月17日颁发的建字第410300201200069号建设工程规划许可证。并限洛阳市城乡规划局在判决生效后90日内对润泽苑6号楼重新作出建设工程规划许可。2015年10月19日，房管部门注销了编号为洛房权证市字第××号《房屋所有权证》，原告润泽苑小区业委会也撤回了对房管部门提起的行政诉讼。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当依法维护自己的合法权益。本案中，在润泽苑小区物业管理出现问题、业主进行投诉的情况下，主管物业管理工作的区政府部门履行了协调解决有关问题的职能，在协调过程中，包括原告、被告润*物业公司在内的有关当事人形成了通过召开业主大会来选定物业管理公司的一致意见，该意见符合我国相关法律的规定，系各方当事人真实意思表示，应当认定为有效；根据当事人的陈述、有关政府部门作出的协调会召开背景的证明以及相关法律规定，首先应当认定该意见系原告、被告润*物业公司及其他当事人共同作出的关于解决涉案物业公司选聘问题方式方法的一种自主约定；其次，该意见也应当作为政府物业管理部门依法处理业主投诉等涉案物业问题的一种结论。各方当事人应当依法依约按照意见内容，依照法定程序召开业主大会，在不违背法律禁止性规定的前提下妥善处理本案涉及的物业问题。现原告在各方当事人约定的业主大会尚未召开的情况下，要求重新按照协调会议之前的意见处理物业公司选聘问题，有违民事活动的基本原则，于法无据，应当依法予以驳回，故此，对于原告在本案中提出的要求被告润*物业将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的润泽苑小区物业管理资料、前期物业收支账册以及收益、维修基金账册等移交给原告并将润泽苑小区物业管理权给洛阳市涧**主委员会，同时被告润*物业公司撤出洛阳市涧西区润泽苑小区的诉讼请求，该院不予支持。对于原告要求三被告共同返还原告润泽苑小区社区办公配套用房并返还前期租金收益给原告的诉讼请求，根据庭审查明的事实，人民法院的生效判决已经依法撤消了规划部门作出的针对涉案小区社区服务用房的《建设工程规划许可证》，且目前并无证据证实规划部门对涉案小区的社区用房项目重新作出了规划，在也没有其他有效证据证实涉案小区社区服务用房的具体情况的情况下，无法对社区服务用房的坐落位置、面积、形态等作出合法化认定，而原规划显示为社区服务用房的房屋在丧失《建设工程规划许可证》后，因其性质须等待有权机关依法予以认定，其产生的收益的归属也丧失了依法予以认定的依据，故对于原告的此项诉讼请求，该院不予支持。对于原告要求判令被告润*物业公司将润泽苑小区违反规划违法建筑车库、修理厂予以拆除并返还前期收益给原告的诉讼请求，根据我国《城乡规划法》等相关法律法规的规定，城乡规划管理工作应当依法由城乡规划主管部门进行管理，具体到本案中，原告诉讼请求中涉及的建筑物或建设行为是否违反规划以及如何处理均应依法由城乡规划主管部门依法作出相关的处理决定，现原告要求人民法院直接予以处理，于法无据；至于原告在该项诉讼请求中提到的前期收益问题，在相关建筑物或建设行为性质尚未明晰、权责未定的情况下，原告是否有权要求该部分收益尚不能确定；综上，对于原告的此项诉讼请求，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城乡规划法》第一条、第九条、第十一条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第二条、第五条、第六条、第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告洛阳市涧**主委员会的诉讼请求。本案受理费100元，由原告洛阳市涧**主委员会负担。

上诉人诉称

润泽**委会上诉称：一、一审判决事实认定错误。1、洛阳**民法院（2015）洛行终字第17号行政判决书已经认定上本案所涉房产为“物业管理用房”（见判决书），故本案所涉房产应属于全体业主所有。而三被上诉人未经小区业主许可将润泽苑小区社区办公配套用房（即润泽苑小区业主自治监督和物业管理专用房、业主共同共有配套设施、财物等）非法出租并受益，且违反规划违法建筑车库、修理厂。原审法院故意隐瞒上述事实，在上级法院判决书中已经认定“将6号楼的用途变更，取消“物业”二字，直接变更为“社区服务用房”，导致该小区没有配套物业管理用房，违反法律规定。”的情况下仍认定“在也没有其他有效证据证实涉案小区社区服务用房的具体情况的情况下，无法对社区服务用房的坐落位置，面积，形态等作出合法化认定”并认定涉案房屋为“小区社区服务用房”属认定事实严重错误。2、本案所涉房屋为物业管理专用房，故根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”之规定，润泽苑小区6号楼作为小区的物业管理用房，其所有权属于全体业主所有。上诉人要求将小区所属物业管理用房及其房屋交付使用所得收益移交的诉讼请求事实清楚，于法有据。一审判决在未查明事实的情况下就驳回上诉人的一审诉讼请求，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，认定事实严重错误。二、原审适用法律错误。根据《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”规定，洛阳市润泽苑小区6号楼属物业管理用房，其所有权属全体业主所有，被上诉人润鑫物业公司将被上诉人润升公司违建的车库修理厂进行出租并共同受益，将规划的润泽苑小区物业办公大楼一、二、三层出租，四五层做个人住宅擅自占用，处分，已严重侵害了全体业主的合法权益。上诉人请求被上诉人依法返还润泽苑小区社区办公配套用房并返还前期租金收益，合理合法，应依法得到支持。本案应为小区6号楼房屋所有权确认之诉，一审判决却以物业服务合同纠纷为案由进行审理，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均严重错误，请求二审法院依法撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

润**公司、润**司、吴**共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、润泽苑小区6号楼的产权人是答辩人润**司，上诉人没有资格对该房产主张任何权利。**设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第8条明确规定了小区业主所购房屋公用建筑面积组成的两个部分，并一一进行了列举，其中不包括本案所涉及的房屋。《物权法》第73条也对小区的共有部分做出了界定，同样也不包含涉案的6号楼。按照《物权法》及相关法规规定，不动产实行的是登记制度，即房屋所有权以房产地行政主管部门的备案登记为准。涉案的6号楼登记的产权人是润**司，因此，润**司对6号楼拥有合法的所有权。二、按照《洛阳市物业管理办法》第5条的规定，建设单位应当按照物业总面积2‰-4‰的比例提供物业管理用房，照此规定，润**司只需提供99.13―198.26平方米的物业用房即可。但润**司在润**公司进驻润泽苑小区时，将6号楼三层全部面积为221.25平方米移交给物业公司为小区物业管理办公用房及社区配套用房使用至今。上诉人不是6号楼的产权所有人，也没有对小区6号楼进行过任何投资，因此对该房产不享有任何权利，该房屋产权所有人对出租获取收益，都是正当合法的。答辩人吴**是润**司法定代表人，而润**司是房屋所有权人，该房屋由吴**居住，是产权所有人的权利，任何单位和个人无权横加指责和干涉。三、上诉人无权要求答辩人润**公司将小区物业管理资料、前期物业收支账册及收益，维护基金账册移交给他们。根据《物业管理条例》第29条第一款规定，在办理物业承接验收手续时，建筑企业应当向物业服务企业移交材料，而不是移交给上诉人。因此，润**公司是该小区合法的物业企业，就应当接收保存建筑企业移交的材料，上诉人无权索要任何材料。上诉人也无权要求答辩人拆除小区内车库及修理厂，要求返还前期收益给上诉人更是于法无据。综上所述，一审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为：润泽**委会上诉的主要理由为，涉案的润泽苑小区6号楼属于物业管理用房，其所有权应归全体业主所有，故要求被上诉人返还该房屋及前期租金收益。对此，本院认为，虽然发生法律效力的洛阳**民法院（2015）洛行终字第17号行政判决书撤销了洛阳市城乡规划局2012年2月17日为涉案房屋颁发的建字第410300201200069号建设工程规划许可证，但该判决同时判令洛阳市城乡规划局对润泽苑小区6号楼重新作出建设工程规划许可。在润泽**委会未提交证据证明洛阳市城乡规划局已重新作出建设工程规划许可且将涉案房屋全部确定为物业管理用房的情况下，其主张润泽苑小区6号楼房屋全部属于物业管理用房并要求予以返还，证据不足，故原审法院对润泽**委会要求被上诉人返还该房屋及前期租金收益的诉讼请求未予支持并无不当。原审法院对本案的处理，符合法律规定，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人洛**区业主委员会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十六日