符**与洛阳懿**限公司、吴*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告符*娟诉被告洛阳懿**限公司、吴*、王**为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告符*娟及其委托代理人许**，被告洛阳懿**限公司的委托代理人刘**，被告吴*、王**的共同委托代理人杨**、袁*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告符*娟诉称，被告洛阳懿**限公司是一家在我市拥有60家连锁店的专业房产经纪服务公司。该公司向社会公开承诺“影响力地产中介”、“品质服务、超越您的需求；安全放心、透明流程跟踪…”等。出于对被告洛阳懿**限公司的信任，原告符*娟满心欢喜地以为很快会在懿**司的高效服务下买到房子。可万万没有想到的是，这一切竟是陷阱。原告到被告懿**司涧西区西苑路店后，被告懿**司给原告推荐了一套房产，即房产证上户名为被告吴*的、位于涧西区武汉路、面积79.40平方米的房产。原告对购买此套房产表示同意。随后，被告懿**司西苑路店置业顾问牛**于2015年8月15日夜晚上20：00多，突然打电话说安排原告和被告吴*、王**一起到店里签合同。到店里后，原告提出等产权人吴*到了再签合同，该店经理聂**讲“没事，他同意卖房子。这是她妻子（王**），她有吴*签名的委托书，你放心吧！”这样，原被告三方就于当天晚上9：00左右在西苑路店里签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同对房屋概况、成交价格41万元、中介服务收费、过户办理时间、违约责任等进行了约定。随后第二天，原告即按照合同的要求向被告懿**司缴纳了购房定金2700元、预交房款5000元、中介咨询费12300元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元，这些款项均由被告懿**司收取并向原告出具了收据。正当原告充满喜悦的心情准备购房、当原告按照懿**司的要求前往洛阳市行政服务大厅办理面签手续、并缴纳首付165000元、契税和个人所得税20500元时，懿**司突然说“你回去吧，这房子房主不卖给你了。”原告此时有一种被诈骗的感觉。诸被告的行为已经严重违法。随后，原告要求诸被告返还并赔偿各项损失，却得到被告门的拒绝。原告衷心希望中介公司树立良好诚信务实的商业形象，以实际行动取信于天下。“衙宅卧闻萧**，疑是民间疾苦声。”请求：1、判令三被告连带返还原告符*娟中介咨询费12300元，购房双倍定金5400元，预交房款5000元，过户服务费2000元，贷款服务费3000元。2、判令三被告连带赔偿原告违约损失41000元、律师代理费3000元。（以上合计71700元）；3、诉讼费等均由被告承担。

被告辩称

被告洛**有限公司辩称，一、2015年8月15日在我公司居间中介服务的基础上，买方符**与卖方吴*、王**签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同已成立并生效，该合同内容没有违反法律、法规强制性规定，该合同为有效合同，请求法院依法确认该合同的法律效力。我公司收取符**中介费12300元，定金2700元，预留尾款5000元，过户服务费2000元，贷款服务费3000元，合计25000元，是根据法律的规定和合同的约定，是合法收费，我公司依法经营，履行义务，合法收费。二、我公司提供了居间中介服务，促成该合同的成立，由于卖方拒绝出卖该房屋，双方不能协商一致，导致该合同不能履行，我公司无过错、无责任。谁的过错，谁的责任，应当承担什么责任，合同有明确的约定，法律有明确的规定，请求法庭依法作出裁决。三、鉴于该合同不能履行，我公司愿意返还符**预留尾款5000元，过户服务费2000元，货款服务费3000元，定金2700元。如何返还，请求法庭依法裁决，我公司愿依照法庭的裁决执行。

被告吴*、王**共同辩称，一、诉争房屋系被告吴*、王**双方共同财产，任何一方不得单独处分。二、原告与被告洛**有限公司在签订房屋买卖合同过程中具有明显过错，该合同对被告吴*、王**不发生法律效力。三、被告吴*、王**夫妻双方在该案中没有收到过原告分文，也没有得到任何利益，没有返还义务，应驳回原告起诉。四、被告洛**有限公司违规、违法操作，不能促成合同的实现，应当退还被告吴*、王**的结婚证和房产证。综上，被告吴*、王**不同意出卖双方共同房产是他的合法权益。他们在该案中没有收过原告分文，原告与被告洛**有限公司恶意串通违规、违法操作，应当依法驳回原告的诉讼请求，被告洛**有限公司还应当依法退被告吴*、王**的结婚证和房产证。

本院查明

经审理查明，2015年8月15日，被告王**代理被告吴*通过被告洛**有限公司与原告符**签订买卖房屋合同一份，原告以410000元的价格购买坐落于涧西区武汉路02-35幢1单元102号房屋。原告符**向被告洛**有限公司交付定金2700元、预留尾款5000元、支付被告洛**有限公司咨询费12300元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元，被告洛**有限公司向原告符**出具了收据。同时合同第七条第2款约定：卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10％作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项；合同第八条规定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。另查明，2015年8月15日，被告提供授权委托书一份，内容载明被告吴*委托被告王**代理其签署位于涧西区武汉路02-35幢1单元102号房屋交易项下的一切合同文本及相应法律文件，受托人即被告王**在其授权范围内的一切行为，委托人即被告吴*均予以承认。再查明，涉案房屋涧西区武汉路02-35幢1单元102号房屋所有权登记人为被告吴*，被告吴*与被告王**系夫妻关系。庭审中，被告洛**有限公司承认所提供的授权委托书中吴*的签名是由被告王**所签写，原、被告均承认被告吴*实际并没委托王**。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。表见代理指，当无权代理人拥有享有代理权的“权利外观”，足令相对人信其享有代理权时，被代理人应承受该无权代理之法律后果。原告符**通过被告洛**有限公司向被告吴*购买位于涧西区武汉路02-35幢1单元102号房屋，该房屋系被告吴*与被告王**夫妻共同财产，订立合同时被告向原告符**出示有被告吴*授权被告王**订立买卖房屋合同的委托书一份，虽该授权委托书并非真实，但对于原告符**已形成足以信服的“权利外观”，故符合表见代理的构成要件，该房屋买卖合同合法有效。被告王**、吴*在原告签订完合同后，予以反悔，构成根本违约，根据定金罚则，应由被告王**、吴*共同向原告符**返还双倍定金即5400元。另，被告洛**有限公司代收的2700元定金应交付被告王**、吴*。因合同未履行完毕，原告交付的预留尾款5000元、咨询费12300元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元，共计22300元，被告洛**有限公司应予以返还。根据原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》第八条之约定，对于原告符**因追究违约责任而产生的3000元律师费，由被告王**、吴*共同承担。由于已判令被告王**、吴*向原告符**返还双倍定金，对于原告符**诉求的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王**、吴*共同向原告符**返还双倍定金即5400元；

被告洛**有限公司向原告符**返还原告交付的预留尾款5000元、咨询费12300元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元，共计22300元；

被告王**、吴*共同向原告符**支付律师费3000元；

以上判决一、二、三项，被告王**、吴*、洛阳懿**限公司应于本判决生效之日起十五日内履行完毕；逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。

驳回原告符**其他诉讼请求。

本案受理费1592元，由原告符**承担392元，被告王**、吴*承担600元，洛阳懿**限公司承担600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十五日