范某某与秦某某租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告范某某与被告秦某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告范某某委托代理人杨**，被告秦某某委托代理人孔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告范某某诉称，2009年9月7日，原、被告双方签订租赁合同，原告将位于107国道王邵村段路东4号院东北处8.9亩土地使用权和房屋10间租给被告，合同第二条约定：租赁期限为16年，从2009年9月13日至2025年9月13日，秦某某每年9月13日向范某某支付租赁费4万元，头两年租赁费为3万元，租赁费10日内付清，否则秦某某向范某某支付每月1%的违约金。合同第四条约定：如遇国家征收范某某所属的土地和房屋，则该合同自动终止，同时秦某某向范某某支付房屋10件和8.9亩土地拆迁补偿费用，按国家标准计算。2013年，上述场地和房屋被政府征收，被告领取了房屋拆迁补偿费不通知原告，被告尚欠原告租赁费10万元未付清，原告多次催要，被告拒不支付。诉讼请求：1.判令被告支付原告场地租赁费10万元及违约金；2.判令被告支付给原告拆迁补偿款196786.84元；3.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告秦某某口头辩称，1.原、被告之间所签订的租赁合同系无效合同。首先是签订合同不是被告的真实意思表示，是迫于形势所迫，即不和原告签订该协议，被告就无法在自己所租赁的土地上正常经营；2.我方提供的2005年11月3日秦某某与西郊**村委会（以下简称王**委会）签订的土地有偿使用协议，可以证实本案所争议的租赁地块使用期限从2006年元月1日起至2026年12月30日止，原告主张的地块就在秦某某与王**委会签订的有偿使用协议中约定的16.9亩之中，且上面房屋均系被告建造；3.被告与原告签订协议是保障被告正常经营需要，原告对该地块没有使用权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2005年11月3日，被告秦某某与王**委会签订《土地有偿使用协议》一份，协议约定：王**委会将村东路南107国道以东集体的16.9亩地出租给秦某某有偿使用，使用期限为20年，从2006年1月1日起到2026年12月30日止，租赁费为每年27040元。2012年1月11日安阳市殷都区西郊乡统用三联单据显示：今收到秦某某交来06年、07年、08年三年承包费，每年27040元，共计81120元。因原、被告之间存在纠纷，2009年9月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，该合同约定：范某某将投资的位于王邵村段107国道东边4号院后东北处8.9亩土地使用权、房屋10间租于秦某某，租赁期限为16年，从2009年9月13日至2025年9月13日，秦某某每年9月13日向范某某支付租赁费4万元，头两年租赁费为3万元，租赁费10日内付清，否则秦某某向范某某支付每月1%的违约金；如遇国家征收范某某所属的土地和房屋，则该合同自动终止，同时秦某某向范某某支付房屋10间和8.9亩土地拆迁补偿费用，按国家标准计算；从签订之日起一切纠纷结束。

另查明，2013年5月9日，殷都区国土资源局与秦某某签订《拆迁补偿协议》一份，协议约定，范围内有秦某某构筑的建筑物面积646.26平方米及其他附着物，拆迁补偿费共计367882.32元（具体分项见拆迁补偿结算清单）。拆迁补偿清单显示的各项补偿为：房屋为200082.10元（计算方式为建筑面积430元／平方米90%80%），简易房为2778.84元，简易棚为8716.20元，其他附属物87155.36元，拆迁费4523.82元，搬迁奖金64626元，总计367882.32元。2013年5月9日，秦某某领取拆迁补偿款18万元。2013年5月20日，秦某某领取拆迁补偿款187882.32元。2013年1月20日的《附着物丈量登记表》中对四号院内所有附着物进行登记，备注中显示该院内房屋图例，本案争议房产即为登记表中标注的房屋1、5、6号，《附着物补偿明细表》对应的1、5、6号房屋建筑面积分别为16.12平方米、40.8平方米、264平方米，面积共计320.94平方米。搬迁费按照房屋建筑面积乘以7元／平方米计算，搬迁奖金按照房屋建筑面积乘以100元／平方米计算。

上述事实，有原告范某某提供的证据2009年9月13日的《租赁合同》一份，被告秦某某提供的证据1.2005年11月3日的《土地有偿使用协议》一份；2.三联单据一份；3.王邵村村委会证明一份，本院根据申请调取的证据1.《拆迁补偿协议》一份；2.拆迁补偿结算清单一份；3.收据两张；4.《附着物丈量登记表》一份；5.《附着物补偿明细表》一份，以及原、被告当庭陈述证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为

本院认为，被告秦某某从王**委会通过租赁方式取得107国道以东16.9亩土地的使用权，原告范某某在其中的8.9亩租赁土地上进行投资，期间，原、被告发生纠纷，2009年9月3日，原、被告通过协议方式处理纠纷并签订《租赁合同》一份，合同约定范某某将其投资的土地和房屋租赁给秦某某，合同更多地涉及投资物的租赁，并未违反法律强制性规定，也未侵害第三人合法权益，原、被告应按照协议履行。被告秦某某称该合同系在被迫的情况下所签，对此未提供证据予以证实，本院不予采信。被告秦某某应于每年9月13日向原告范某某支付租赁费用，租赁费10日内付清，即2010年9月24日之前应支付租金，原告范某某应当知道自身权益遭受侵害并未主张权利，但原告主张其后的租赁费并未超出两年的诉讼时效，即2011年9月13日（应付3万元）、2012年9月13日（应付4万元）、2012年9月13日至2013年5月9（房屋拆迁合同终止，应付26520元），被告秦某某应支付的租赁费共计96520元，被告秦某某怠于支付租赁费，应按照约定按月1%支付违约金。合同约定因征收导致合同终止，被告秦某某应向原告支付涉案房屋及土地的拆迁费用，2013年5月9日和2013年5月20日，被告秦**分两次领取拆迁补偿款共计367882.32元，合同约定的房屋面积为320.94平方米，被告秦某某应给付原告范某某的房屋拆迁补偿款为320.94平方米430元／平方米90%80%u003d99363元，应给付原告范某某的搬迁费和搬迁奖金为320.94平方米107元／平方米u003d34340元。原告范某某主张的围墙补偿费，因其提供的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告秦某某于本判决生效后十日内向原告范某某支付费用96520元及违约金（其中3万元从2011年9月24日之日起至2012年9月23日止，7万元从2012年9月24日起至2013年5月9日止，96520元从2013年9月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照每月1%支付违约金）；

二、被告秦某某于本判决生效后十日内给付原告范某某拆迁补偿费133703元；

三、驳回原告范某某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5740元，原告范某某承担1276元，被告秦某某承担4464元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十日