上诉人秦*贵与被上诉人范**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人秦**因租赁合同纠纷一案，不服殷都区人民法院（2013）殷*三初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年11月3日，被告秦*贵与王**委会签订《土地有偿使用协议》一份，协议约定：王**委会将村东路南107国道以东集体的16.9亩地出租给秦*贵有偿使用，使用期限为20年，从2006年1月1日起到2026年12月30日止，租赁费为每年27040元。2012年1月11日安阳市殷都区西郊乡统用三联单据显示：今收到秦*贵交来06年、07年、08年三年承包费，每年27040元，共计81120元。因原、被告之间存在纠纷，2009年9月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，该合同约定：范**将投资的位于王邵村段107国道东边4号院后东北处8.9亩土地使用权、房屋10间租于秦*贵，租赁期限为16年，从2009年9月13日至2025年9月13日，秦*贵每年9月13日向范**支付租赁费4万元，头两年租赁费为3万元，租赁费10日内付清，否则秦*贵向范**支付每月1%的违约金；如遇国家征收范**所属的土地和房屋，则该合同自动终止，同时秦*贵向范**支付房屋10间和8.9亩土地拆迁补偿费用，按国家标准计算；从签订之日起一切纠纷结束。另查明，2013年5月9日，殷都区国土资源局与秦*贵签订《拆迁补偿协议》一份，协议约定，范围内有秦*贵构筑的建筑物面积646.26平方米及其他附着物，拆迁补偿费共计367882.32元（具体分项见拆迁补偿结算清单）。拆迁补偿清单显示的各项补偿为：房屋为200082.10元（计算方式为建筑面积430元／平方米90%80%），简易房为2778.84元，简易棚为8716.20元，其他附属物87155.36元，拆迁费4523.82元，搬迁奖金64626元，总计367882.32元。2013年5月9日，秦*贵领取拆迁补偿款18万元。2013年5月20日，秦*贵领取拆迁补偿款187882.32元。2013年1月20日的《附着物丈量登记表》中对四号院内所有附着物进行登记，备注中显示该院内房屋图例，本案争议房产即为登记表中标注的房屋1、5、6号，《附着物补偿明细表》对应的1、5、6号房屋建筑面积分别为16.12平方米、40.8平方米、264平方米，面积共计320.94平方米。搬迁费按照房屋建筑面积乘以7元／平方米计算，搬迁奖金按照房屋建筑面积乘以100元／平方米计算。

一审法院认为

原审法院认为，被告秦**从王**委会通过租赁方式取得107国道以东16.9亩土地的使用权，原告范**在其中的8.9亩租赁土地上进行投资，期间，原、被告发生纠纷，2009年9月3日，原、被告通过协议方式处理纠纷并签订《租赁合同》一份，合同约定范**将其投资的土地和房屋租赁给秦**，合同更多地涉及投资物的租赁，并未违反法律强制性规定，也未侵害第三人合法权益，原、被告应按照协议履行。被告秦**称该合同系在被迫的情况下所签，对此未提供证据予以证实，不予采信。被告秦**应于每年9月13日向原告范**支付租赁费用，租赁费10日内付清，即2010年9月24日之前应支付租金，原告范**应当知道自身权益遭受侵害并未主张权利，但原告主张其后的租赁费并未超出两年的诉讼时效，即2011年9月13日（应付3万元）、2012年9月13日（应付4万元）、2012年9月13日至2013年5月9（房屋拆迁合同终止，应付26520元），被告秦**应支付的租赁费共计96520元，被告秦**怠于支付租赁费，应按照约定按月1%支付违约金。合同约定因征收导致合同终止，被告秦**应向原告支付涉案房屋及土地的拆迁费用，2013年5月9日和2013年5月20日，被告秦*喜分两次领取拆迁补偿款共计367882.32元，合同约定的房屋面积为320.94平方米，被告秦**应给付原告范**的房屋拆迁补偿款为320.94平方米430元／平方米90%80%u003d99363元，应给付原告范**的搬迁费和搬迁奖金为320.94平方米107元／平方米u003d34340元。原告范**主张的围墙补偿费，因其提供的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告秦**于本判决生效后十日内向原告范**支付费用96520元及违约金（其中3万元从2011年9月24日之日起至2012年9月23日止，7万元从2012年9月24日起至2013年5月9日止，96520元从2013年9月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照每月1%支付违约金）；二、被告秦**于本判决生效后十日内给付原告范**拆迁补偿费133703元；三、驳回原告范**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元，原告范**承担1276元，被告秦**承担4464元。

上诉人诉称

秦**不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，王**委会从未与被上诉人范**签订过任何土地租赁协议，诉争16.9亩土地使用权由村委租赁给上诉人使用，被上诉人没有任何权利。上诉人与被上诉人范**签订的土地租赁协议未经王**委会追认，该合同自始无效。原审判认上诉人支付被上诉人租赁费、补偿费等缺乏事实与法律依据，应予纠正，且原审程序违法，请求二审依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人范**答辩称，原审判决认定事实清楚、程序合法、判决合法正确，请求依法维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，上诉人秦*贵与被上诉人范**于2009年9月7日签订的租赁合同内容明确表明诉争8.9亩土地及房屋10间系被上诉人范**投资并租赁于上诉人秦*贵使用。合同对租赁费用及违约责任作出明确约定。现诉争土地被拆迁，投资人范**应依法取得所投资房屋的相应补偿，上诉人秦*贵亦应依照合同约定支付使用期间租金并承担违约责任，原审依据案情及合同约定作出的判决合法正确，上诉人称被上诉人对涉案土地及房屋无使用权的上诉请求证据不足，本院不予支持；上诉人上诉称原审程序违法，请求撤销原判，发回重审。经查，原审程序依法不具备发回重审的法定事由。上诉人该项上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5740元由上诉人秦双贵负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日