上诉人河南兴**限公司因与被上诉人郑州**限公司租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人河南兴**限公司（以下简称兴**司）因与被上诉人郑州**限公司（以下简称康**司）租赁合同纠纷一案，不服郑州**业开发区人民法院（2013）开民初字第4947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：

原河南**制造厂拥有郑**学大道70号综合办公楼一幢，房屋产权证号：郑高开房权证字第2001111502号，混合结构，建筑面积4722.17平方米，帐面价值5887350.09元。

2003年11月10日，河南省**民法院以（2003）济**破字第1号民事裁定书，裁定宣告河南**制造厂破产。2004年4月12日，河南**制造厂破产清算组将河南**制造厂破产财产处理分配方案提交债权人讨论并通过。2004年6月21日，该院出具（2003）济**破字第1-2号民事裁定书，裁定确认河南**制造厂破产清算组提出的破产分配方案合法有效，予以执行。2004年12月22日，兴**司通过济源市拍卖行以24000000元竞买取得河南**制造厂的破产资产、抵押资产及待处理的资产。河南**制造厂破产（抵押）资产移交汇总表载明：房屋建筑物账面价值12156862.59元，其中抵押房屋价值5887350.09元。2008年2月21日，兴**司持河南**人民法院“关于协助办理河南兴**限公司房产转移的函”至郑州**业开发区房产局办理了该房屋产权变更，取得房屋所有权，所有权证号为：郑**高开字第20080179号。该函的主要内容为，该院于2003年11月5日立案受理河南**制造厂破产一案，在破产清算过程中，中国建**金元支行申报有担保债权300万元，担保资产为该厂所有的郑州房产“科技综合楼”，并请求对上述债权优先受偿。该厂资产依法进行评估后，破产财产不足以支付职工安置费用，因此，郑州**支行申报债权并要求优先受偿依法不予支持。综上，鉴于该行申报的担保债权受偿率为零，其抵押权相应丧失，予以解除（郑*开房管字97第022）。请贵局协助办理河南**制造厂位于郑州高新区科学大道科技综合楼过户给河南兴**限公司的相关手续。

郑州**管局依据该函将位于郑州高新区科学大道科技综合楼房屋所有权由河南**制造厂（郑*开房权证2001111502号）转移登记给兴**司（郑**高开字第20080179号）。

2013年1月19日，郑州高新区房管局办公会议纪要郑开房管会纪﹤2013﹥3号载*，“关于郑州神**有限公司申请撤销河南兴**限公司名下科技综合楼产权登记的会议纪要”，主要内容为：2013年1月10日，本局向河南**人民法院发函，要求该院确认2008年3月21日向本局出具的“关于协助办理河南兴**限公司房产转移的函”是否真实有效，并在该函中告知如该文件不是河南**人民法院出具的，本局将依法撤销依据该文件所做的房屋登记。2013年1月15日，该院工作人员表示，该函属于兴**司断章取义，更改河南**人民法院下发的一个证明文件。至今，河南**人民法院未有书面复函，为维护当事人的合法权益，经会议研究决定（1）将该房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状，在此基础上作出行政限制。（2）将处理结果书面告知河南兴**限公司及河南**人民法院。

2009年7月20日，双方签订了房屋租赁协议书一份，约定兴**司将位于郑**学大道70号的房屋（房产证号：郑**高开字第20080179号、六层、建筑面积4722.17平方米）出租给康**司；租期五年，租金80万元，从2009年1月20日至2014年7月20日（装修期为6个月）；康**司责任为合理使用房产及附属设施，在符合建筑安全要求并征得兴**司同意的基础上，根据企业要求对房屋进行改造、装修；违约责任为兴**司因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，兴**司负责赔偿康**司损失。

其后，双方分别于2009年11月26日、2010年5月19日、2012年1月20日签订补充协议共三份，约定在原来租赁协议的基础上，租期延长至十五年，至2029年7月20日止（扣除6个月的装修期）；延长期限内租金每年20万元，每年增加1000元；若遇不可抗力或因地方政府统一规划或征用，导致无法继续履行时，本合同自动终止。

2010年5月24日，康**司向兴**司出具装修变更申请一份，显示兴**司同意康**司对该房屋进行装修做酒店使用。

2012年3月23日，康**司向兴**司出具申请一份，显示兴**司同意康**司在偏房二层的基础上加接会议室和员工宿舍。

2012年5月3日，郑州市“二环十五放射“道路绿化提升工程建设指挥部下发郑**（2012）24号文件，康**司承租的房屋被列入政府指定的拆迁范围。

2013年初，兴**司接到郑州**委会的拆迁通知，并口头通知了康**司。

2013年3月15日，兴**司向郑州**委会出具情况说明一份，载明该涉案房屋内部的装修均由康亨中州酒店投资，收益归其所有，兴**司委托的评估机构作出的评估报告中不包含房产内部装饰装修，贵委可以单独委托评估机构对房产内部的装饰装修进行评估，并可对此部分直接向康亨中州商务酒店作出补偿。同日，康**司出具资产评估委托书一份，委托河南中财**所有限公司对该房屋装修工程价值进行评估。2013年4月20日，河南中财**所有限公司出具了评估报告一份，显示评估基准日委估资产评估净值账面原值994.14万元，评估净值612.14万元。康**司支出评估鉴定费3万元。

2013年4月26日，郑州康亨**有限公司与郑州高**办公室达成科学大道绿化提升工程拆迁补偿协议，其主要内容为：“根据郑**﹤2012﹥19号”通知要求，郑州市“二环十七放射”绿化提升工程科学大道段涉及原重阳街70号（郑*开房权证2001111502号）房产征收，康**司为房产实际使用人，双方达成如下协议：郑州高**办公室对郑州康亨**有限公司的停产停业损失补偿、搬迁补助和奖励：1、按停产停业3个月给予共计31万元停产停业损失补偿；2、按被拆迁房屋面积4722.17平方米，每平方米40元的标准给予拆迁补助，计19万元；3、郑州康亨**有限公司承诺协议生效后3日内（2013年4月29日）完成搬迁，郑州高**办公室支付其299万元奖励，以上合计349万元，协议生效后当日一次支付郑州康亨**有限公司。

2013年11月12日，郑州**务酒店出具情况说明一份，证明系康**司对该涉案房屋进行了装修，并无偿交付其经营使用，其承诺以后不会对该房屋的装饰装修部分主张任何权利。

一审法院认为

原审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，2013年1月19日，郑州高新区房管局办公会议纪要郑开房管会纪﹤2013﹥3号决定将兴**司房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状即房屋所有权仍归河南**制造厂所有（郑*开房权证2001111502号），故自2013年1月19日始，该决定发生法律效力，兴**司自始对该房屋即不具有所有权。兴**司未提交证据证明其经过该房屋权利人追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，双方所签订的签订的房屋租赁协议书及三份补充协议均为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。兴**司违法取得该房屋所有权，与康**司签订房屋租赁合同，后该房屋所有权被依法撤销，兴**司具有重大过错，且房屋租赁协议约定兴**司因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，兴**司负责赔偿康**司损失。故对康**司因此所受到的损失兴**司应当承担赔偿责任。在合同履行过程中，经兴**司批准，康**司对所租赁的房屋进行装饰装修，因该房屋兴**司不具有合法所有权致被政府征用后，康**司不能依法取得相应的装修部分的补偿。根据中华人民共和国住房和城乡**设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条之规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”，该房屋的评估结果显示其房屋装修工程的评估净值为612.14万元，但康**司仅得到299万元的房屋搬迁奖励补偿，尚有313.14万元的损失，故康**司请求判令兴**司赔偿其经济损失313.14万元、鉴定评估费3万元，合法有据，该院予以支持。

兴**司辩称康**司没有经过其同意而加盟中州商务酒店，且康**司与郑州康**管理公司是独立的法人，郑州康**管理公司是涉案房屋征收前的实际使用人，康**司主体不适格。该院认为兴**司同意康**司对房屋进行装修并做酒店使用，该房屋装修系康**司出资完成，郑州康**管理公司系该酒店的管理人而非所有人，且其已经出具情况说明，不再主张对该房屋装修部分的权利，康**司诉请时亦已经扣除了征收办对郑州康**管理公司的奖励款项，故康**司诉讼主体适格，兴**司该辩称理由不能成立，该院不予支持。兴**司辩称该房屋系其通过合法拍卖程序取得，其享有对该涉案房屋的处分权，但兴**司的房屋所有权登记已经被郑州高新区房管局依法撤销是客观事实，该辩称理由没有事实及法律依据，该院不予支持。兴**司辩称租赁合同终止的原因系政府征用，属于可以免责的范围，但其房屋所有权证被撤销，其自始不具有该房屋权利，其辩称理由，该院不予支持。兴**司辩称郑州康**管理公司已经和郑州**委会拆迁办达成补偿协议，损失已经补偿，但郑州高新区房屋征收办公室补偿依据是河南**制造厂（郑*开房权证2001111502号）房屋，而非兴**司所有的房屋，且康**司所领取的299万元的房屋搬迁奖励也已经扣除，对康**司剩余部分损失，兴**司仍应承担。故其辩称理由，该院不予支持。兴**司辩称康**司无权对其委托鉴定，但并未申请重新鉴定，该辩称理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：河南兴**限公司赔偿郑州**限公司经济损失三百一十三万一千零四百元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费三**、鉴定评估费三万元，由河南兴**限公司负担。

上诉人诉称

兴**司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、郑州康亨**有限公司与政府达成拆迁补偿协议，并领取补偿款。评估报告中评估单位和资产显示均为该公司。被上诉人康**司无权向我公司主张赔偿。一审认定康**司主体适格错误。二、兴华机械厂破产时，我公司通过司法程序，支付2400万元对价款善意取得买受了该厂房产。房产办至我公司名下，至今房产证仍有我公司持有，政府从未通知过我公司房产证被撤销。康**司即使能主张权利，也应该向政府主张。一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

康**司答辩称：一、我公司主体适格。我公司与兴**司签订租赁协议，系房屋承租权人。租赁的房屋由我公司实际出资，房屋装修在前，酒店设立在后。我公司装修后无偿提供给中**司使用，拆迁时，政府仅将搬迁费用、停业损失赔付给中**司，但房屋装修部分并未涉及。因兴**司房屋产权手续存在瑕疵，政府将兴**司房产证予以撤销，造成我公司没有获得应有的赔偿。兴**司理应赔偿我方损失。一审判决正确，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为

本院认为：本案中，康**司与兴**司签订房屋租赁协议，并经兴**司同意康**司对房屋进行装修做酒店使用，房屋装修系康**司出资完成，郑州康**管理公司系该酒店的管理人而非所有人，且其已经出具情况说明，不再主张对该房屋装修部分的权利。故兴**司上诉称康**司主体不适格，理由不能成立。兴**司取得涉案房屋所有权，办有房屋所有权证，现政府相关部门已将兴**司房屋所有权转移登记撤销，并恢复到原状即房屋所有权仍归河南**制造厂所有。依据康**司与兴**司所签订的租赁协议中明确约定兴**司因房屋瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效的，兴**司负责赔偿康**司损失。康**司与政府达成的拆迁补偿协议中，载明的赔偿范围里不显示包含装修部分的损失，故康**司委托评估后，就房屋装修损失，向兴**司主张赔偿，原审判决认定兴**司应予赔偿，并无不当，兴**司如认为政府相关部门将其房屋所有权证予以撤销，存在不当，可通过其他途径予以解决。本案中兴**司的上诉理由，缺乏充分证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31851元，由河南兴**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日