原告李**诉被告周口天**限公司、中原银**周口分行买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告周口天**限公司（以下简称天**公司）、中原银**周口分行（以下简称中原**分行）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人种松柏，被告天**公司委托代理人田孝礼、被告中原**分行委托代理人韩*、赵*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，李**与天**公司于2013年11月14日，在周口**民法院执行局工作人员赵**的办公室，签订了房地产买卖协议，该协议约定：李**以1180万元购买天**公司名下位于周口市川汇区邦*大道的房产，且约定天**公司负责办理该房产的过户登记等手续。李**将购房定金50万元以及购房款900万元支付后，天**公司一直没有办理房产过户手续。后来赵**和天**公司退还了李**300万元购房款，其余550万元被天**公司偿还了天**公司在中原**分行的贷款，另外105万元去向不明。李**多次要求偿还购房款，未果。请求：1、判令解除与天**公司所签订的房屋买卖协议。2、判令天**公司返还李**购房款605万元及利息。3、判令天**公司向李**支付双倍定金100万元，违约金200万元。4、判令中原**分行承担连带清偿责任。5、判令天**公司和中原**分行承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**公司辩称，1、法院可以确认房屋买卖协议的效力，但不应判决解除合同，该房屋买卖协议是一个无效协议。2、天**公司一共收到李**购房款605万元，后来退还了100万元，所以应当只返还505万元。3、天**公司不存在违约行为，双倍支付定金以及违约金没有法律依据。

被告**口分行辩称，1、本案涉及房产在中原**分行抵押，协议进行了明确说明，不存在隐瞒。2、中原**分行与天**公司是借款合同关系，天**公司偿还贷款，中原**分行不存在过错与违约行为，不应当承担连带责任。

原告李**为证明自己的主张，向本院提交以下证据：房地产买卖协议书；补充协议；交接手续；天**公司向李**出具的收条两份；张**向李**出具的借条一份。

被告**公司对李**提交证据质证认为，1、对房地产买卖协议书的真实性无异议，但该协议书应为无效协议。2、对50万元定金的盖章和签名无异议，但其并未实际收到，该笔定金是打到第三方账户了。3、对张**向李**出具的5万元借款为购房款予以认可。4、天**公司一共收到李**购房款605万元，后来退还了100万元，下余未还购房款为505万元。

被告**公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：中国工商**口大庆路支行的银行转账单一份。

被告**口分行对李**提交证据不予发表质证意见。

原告李**对天**公司提交证据质证认为，对该100万元还款予以认可，但下余未还购房款为收到条中的705万元减去该100万元，所以下余未还款项为605万元。

本院查明

经审理查明，李**与天**公司于2013年11月14日签订了房地产买卖协议，该协议约定：李**以1180万元购买天**公司名下位于周口市川汇区邦*大道的房产。该房产除在中原**分行有抵押外，与他人无纠纷、无租赁。天**公司在协议签订之日起30日内负责将该房产过户到李**指定的公司名下。如天**公司不履行协议，则双倍退还定金50万元。如一方全部违约，赔偿对方200万元违约金。合同签订后，李**支付购房定金50万元以及购房款900万元后，天**公司一直没有办理房产过户手续。后，天**公司仍余605万元购房款和50万元定金款没有退还李**，天**公司将购房款中的546万元偿还了中原**分行的贷款。

另查明，2014年12月23日经河**局豫银监复（2014）593号文件批复，“周口**限公司”名称变更为“中原**限公司周口分行”。周口信**限公司工商注册登记信息于2013年12月30日由“周口信**限公司”变更为“周口天**限公司”。

本院认为

本院认为，李**与天**公司签订的“房地产买卖协议书”内容合法，系双方真实意思表示，应为有效。根据协议约定，天**公司应当在协议签订后三十日内将协议约定的房产所有权过户到李**指定的公司名下，但天**公司至今未履行该协议约定内容，致使合同无法实现，构成违约，应当承担违约责任。合同签订后，李**与天**公司协商并接受部分退款的行为，应视为双方对解除合同的认可，故对双方签订的房地产买卖合同应予以解除。天**公司仍欠李**购房款605万元，有天**公司出具的收到条为证，对李**诉请天**公司退还其下余605万元购房款及利息的诉请应予支持。由于天**公司违约，其应当按照合同约定向李**支付违约金200万元，鉴于双方均未就合同约定违约金的高低向法庭提出酌定增加或减少的请求，本院对此不予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。故对李**要求天**公司双倍返还定金的主张，本院不予支持，天**公司应当退还李**定金50万元。另外，天**公司将购房款中546万元用于偿还其所欠中原**分行贷款，因中原**分行与天**公司之间系借款合同关系，中原**分行收取天**公司偿还的贷款并不存在过错，故李**要求中原**分行承担连带责任于法无据，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十六条，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与周口天**限公司签订的房地产买卖合同；

二、被告周口天**限公司于本判决生效后十日内返还原告李**购房款605万元及利息（利息自2013年11月18日起按照中**银行同期贷款利率计算至本判决履行完毕之日止）；

三、被告周口天**限公司于本判决生效后十日内返还原告李**定金50万元；

四、被告周口天**限公司于本判决生效后十日内支付原告李**违约金200万元；

五、驳回原告李**对被告中原**周口分行的诉讼请求；

六、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费75150元，由被告周**有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十八日