吕*与王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人吕*租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二**二初字第3543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王*的委托代理人张*、被上诉人吕*及其委托代理人程建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年7月10日，吕*与王*签订房屋租赁合同约定，将位于郑州市二七区大学路119号二楼出租给王*，租期为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日，第一年租金为280000元，王*于合同签订时向吕*支付130000元，第一年的其余租金150000元于2015年元月1日前支付完毕。合同第七条约定，王*于2014年7月15日向吕*交纳押金20000元。该合同第十七条还约定，在合同期内任何一方违约，守约方可解除租赁合同或同时向守约方支付违约金30000元，若王*逾期10日内未向吕*交清租金，应视为违约。该合同的实际履行中，吕*按照合同的约定将位于郑州市二七区大学路119号的二楼交付王*使用。王*租用吕*交付的房屋至2015年8月30日，先后共向吕*支付210000元（含押金）。后吕*因房屋租金拖欠及房屋使用问题与王*发生纠纷，吕*诉至本院。另查明，一、吕*于2015年5月至2015年8月期间先后四次向王*邮寄解除合同通知书和通知，其中2015年5月29日的解除合同通知书于2015年5月30日由王*签收，该解除合同通知书载明已解除双方2014年7月10日签订的房屋租赁合同，并要求王*承担违约责任并交还所承租的房屋。二、吕*垫付王*2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间的电费5000元。

一审法院认为

原审法院认为：一、关于2014年7月10日房屋租赁合同的效力及履行。吕*、王*2014年7月10日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效，双方应按照合同的约定履行相应的义务。该合同的实际履行中，吕*已按照约定将位于郑州市二七区大学路119号的二楼交付王*使用，已履行合同约定的义务。王*支付部分租金后，未在2015年元月1日前支付第一年其余租金，违反了合同约定的义务，应承担相应的法律责任。二、关于2014年7月10日房屋租赁合同权利义务的终止。吕*于2015年5月29日以书面方式作出解除合同通知书，在该解除合同通知书中，吕*明确要求解除其与王*2014年7月10日签订的租赁合同，该解除通知书已于2015年5月30日由王*签收，且王*未提出异议。故吕*、王*2014年7月10日的房屋租赁合同已于2015年5月30日解除，双方关于郑州市二七区大学路119号的二楼租赁合同的权利义务关系已于2015年5月30日终止。三、关于王*拖欠房屋租赁费以及2015年5月30日后继续使用郑州市二七区大学路119号二楼费用的处理。王*拖欠吕*的房屋租金，并在收到吕*解除合同通知书后，仍继续使用郑州市二七区大学路119号的二楼，既未提出异议，也未就继续使用该房屋达成协议并交纳相关费用，故应承担相应的法律责任。对拖欠2015年5月30日前的房屋租赁费，王*应按照2014年7月10日房屋租赁合同的约定支付吕*房租；对2015年5月30日房屋租赁合同解除后继续使用该房屋，王*也应参照该租赁合同约定的租金标准支付吕*相应的费用。按照王*2014年9月1日至2017年8月30日实际使用364天的期间，王*的房租及占用房屋费用合计为279232.88元，扣除王*已支付的210000元，王*尚需支付吕*应支付房租及占用房屋费用69232.88元。四、关于吕*垫付王*2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间电费的处理。吕*垫付的5000元电费，发生在王*2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间，应由王*负担。但吕*要求王*支付该期间5207元电费的诉讼请求过高，对过高部分不予支持。王*支付吕*电费的数额应以吕*实际垫付的5000元为准。五、关于吕*主张2191.1元水费的处理。吕*要求王*支付水费，其出示的郑州自**有限公司水费交纳通知单无法显示该水费已由吕*垫付，也未能证明通知单上显示的水量全部由王*消耗。故对吕*主张2191.1元水费的诉讼请求不予支持。六、关于吕*主张的30000元违约金的处理。按照吕*、王*2014年7月10日房屋租赁合同第十七条“在合同期内任何一方违约，守约方可解除租赁合同或同时向守约方支付违约金叁万元。若被告逾期10日内未向原告交清租金，应视为违约”的约定，王*未履行合同第三条中的约定，没有在2015年元月1日前支付吕*其余的150000元房租，应承担违约责任。但该合同第十七条约定的30000元违约金数额过高，对过高部分该院不予支持。王*支付吕*的违约金数额，应按王*实际拖欠的房租数额为基数，以同期银行贷款利率的四倍计算的数额为限。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王*应于本判决生效后十日内支付吕*房租及占用房屋费用69232.88元、电费5000元，合计74232.88元元。二、王*应于本判决生效后十日内支付吕*相应的违约金（以69232.88元的房租及占用房屋费用为基数，以同期银行贷款利率的四倍为标准，从2015年1月1日计算至判决生效之日）。三、驳回吕*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，吕*承担738元，王*承担1710元（该费用吕*已垫付，王*应将此费用连同判决主文所确定的数额一并支付吕*）。

上诉人诉称

上诉人王*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定上诉人未按合同约定支付租金错误。2014年7月10日双方签订房屋租赁协议后，被上诉人即应按约定保证上诉人正常使用，确保水电正常。但上诉人使用房屋之初就发生房屋严重漏水情况，被上诉人以种种理由推脱不予解决，给上诉人造成严重损失。2015年5月份，上诉人使用的房屋无故停电。最终因被上诉人的过错导致双方解除合同。上诉人无奈之下行使不安抗辩权，并非故意拖延时间交纳后续租金。后双方相互发出了解除合同要求赔偿的通知书，一直在协商双方之间的纠纷，在未达成一致意见的情况下，被上诉人于2015年8月将上述房屋租给案外人王*，开办了郑州市二七区王*大虾，并将其扣留上诉人的财物非法转让给王*，非法获益万元。本案中的实际违约方应为被上诉人吕*。二、原审法院认定事实不清。上诉人实际使用涉案房屋截止至2015年7月22日，原审法院认定上诉人使用至2015年8月30日错误，被上诉人没有任何证据证明上诉人使用至2015年8月30日。后被上诉人给房屋加装门锁，上诉人仅拉走了部分财物。关于被上诉人垫付5000元电费一事，被上诉人提供的电费收据是伪造的。上诉人分三次共向被上诉人支付23万元，被上诉人当庭仅承认20万元，原审法院却认定了21万元。上诉人实际缴纳23万元，根据上诉人实际使用房屋时间，已足够其租赁费用。双方解除合同后，被上诉人多次阻挠上诉人搬离物品，并在大门加装门锁，私自变卖上诉人财物，严重侵犯上诉人合法权益。**提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并判令诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人吕*答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

上诉人王*为支持其上诉请求，向本院提交电子银行交易补制回单一份，拟证明其于2015年4月22日向吕*交房租3万元，分三次向吕*实际交纳房租共计23万元。

被上诉人吕*对以上证据的质证意见为：真实性有异议，不是银行正规凭证；证明目的有异议，我方共收到租金21万元（含押金）。

本院查明

根据双方的举证、质证和本院调查认证，本院经审理查明事实除与原审法院查明事实部分一致外，另查明：2015年4月22日，王*向吕*交纳房租3万元，王*通过转账和现金形式共向吕*交纳房租23万元。

本院认为

本院认为：承租人有按约定期限支付租金的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王*上诉称被上诉人吕*存在房屋漏水、无故停电等过错导致合同解除，其迟延交纳租金系行使不安抗辩权，非出于故意，但上诉人并未提供证据证明其主张，故其上诉理由不成立。上诉人还称其实际使用房屋至2015年7月22日而非2015年8月30日、被上诉人吕*垫会电费的收据系伪造的、其实际向吕*交纳房租23万元，本院认为，现有证据证明上诉人实际交纳房租23万元，本院对此予以认定，上诉人的其他上诉主张因未提供相关证据予以证明，故上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实部分不清，应予以改判，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2015）二**二初字第3543号民事判决第一项、第二项；

二、上诉人王*应于本判决生效后十日内支付被上诉人吕*房租及占用房屋费用49232.88元、电费5000元，合计54232.88元；

三、上诉人王*应于本判决生效后十日内支付被上诉人吕*相应的违约金（以49232.88元的房租及占用房屋费用为基数，以同期银行贷款利率的四倍为标准，从2015年1月1日计算至判决生效之日）；

四、维持河南省郑州市二七区人民法院（2015）二**二初字第3543号民事判决第三项。

二审案件受理费2448元，由上诉人王*负担2148元，被上诉人吕*负担300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日