朱**与郸城县**体建材厂租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱**诉被告郸城县吴台镇新型墙体材料厂租赁合同纠纷一案，原告朱**于2015年8月3日来院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告朱**及其委托代理人曹**、张**，被告郸城县吴台镇新型墙体材料厂法定代表人胡**及其委托代理人王*、赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱**诉称，原、被告于2015年1月18日签订了一份租赁合同，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了承包款和押金，并开始投资生产，在生产过程中，被告无故干涉，致使原告无法正常生产经营。本案被告曾起诉本案原告要求解除该租赁合同，后经双方协商，终止了合同，并对原告的投资进行了结算，被告撤诉后，违反约定，拒不返还原告支付的承包款和被告所欠的砖款等款项，致使原告遭到很大的经济损失。原告请求法院判令：1、被告偿还原告欠款共计551163元，并赔偿经济损失；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告郸城县吴台镇新型墙体材料厂答辩称，原告将被告的名称列为郸城县吴台镇新型墙体建材厂属所诉主体错误。原告实际租赁经营期间为2015年1月18日至2015年5月4日，而非原告所述的两个月。原告所诉没有依据，被告不欠原告的钱，反而是原告欠被告203322.47元。被告要求依法驳回原告的起诉或者诉讼请求，并判令原告返还被告203322.47元。

本院查明

经审理查明，原告朱**与被告郸城县吴台镇新型墙体建材厂的法定代表人胡**于2015年1月18日签订了一份租赁经营合同，合同书载明：发包方（甲方）为郸城县吴台镇新型墙体建材厂、承包方（乙方）为朱**。双方协议如下：一、甲方以大包干的方式将该企业租赁给乙方生产经营。乙方自主经营，自负盈亏，甲方不予干涉。二、租赁期限为5年（自2015年元月18日至2020年元月18日止）。三、租金标准及付款方式：1、租金（含土地、税费）全年平均砖价在每块0.32元以上至0.34元（含0.34元）以下，租金70万元。往上砖价年均每块上调2分，乙方全年增加15万元租金（即年均价在每块0.34元以上至0.36元以下，租金85万元，依次类推上不封顶）；相应的，砖价年均每块下降2分，乙方全年少交15万元租金［即年均价在每块0.32元（含0.32元）以下至0.30元以上，全年租金55万元；0.32元以下至0.28元以上，全年租金40万元］。在年均砖价低于0.28元的情况下，甲乙双方共同商量下步事宜，任何一方提出不在履行合同，均不算违约（乙方销售砖票应提供一联给甲方作砖价考核依据）。2、付款方式：全年分四期付租金，即元月1日付第一季度的租金、4月1日付第二季度的租金、7月1日付第三季度的租金、10月1日付第四季度的租金，2015年第一季度及第二季度的租金在工厂移交时交清。四、双方的责任、权利和义务：1、甲方将企业生产经营租赁给乙方，但甲方仍是企业的法人代表，各种证件的年检及变更由甲方负责，税务及各职能部门应收取的税费由甲方承担。甲方应确保乙方生产经营不受外界干扰，···。2、甲方必须提供乙方制砖用土（土质必须符合生产要求），因缺土问题造成乙方损失，应予赔偿。乙方每出一万块合格红砖，另付甲方挖运土方报酬200元。3、甲方确保乙方进出道路无阻碍，排水通畅无阻，并扩增红砖货场场地。4、甲方现有的设备照清单移交给乙方使用，甲方应确保设备能正常运转，不缺件。合同结束乙方如数交给甲方，并确保完好率80%以上，丢失赔偿。乙方应确保房屋、窑及烘干房面貌不变（特殊需要改造应由甲方同意方*）。5、甲方应用2015年第三季度的租金建库料房，产权归甲方所有（否则乙方拒付第三季度租金）6、乙方享有企业负责人的权利，乙方应教育工人严格遵守安全操作规则，一切工伤均由乙方负责。取土安全隐患有甲方负责。7、乙方应按时交纳租金，教育员工不做违法乱纪的行为。乙方为了改造生产条件，添置的可动产归乙方所有，不动产若属甲方违约应折价购买，属乙方违约或合同期满乙方不愿续租归甲方所有。9、甲方的债权、债务由甲方承担，不得因甲方的债务或纠纷影响乙方生产经营，造成损失如数赔偿。乙方的债权、债务由乙方承担，不得因乙方的债务影响甲方。10、甲、乙双方各自股东内部矛盾，自行解决，双方不得因自己内部矛盾导致合同无法履行。五、合同期满后，若甲方继续租赁，同等条件下乙方享有优先权。六、此合同一经签订，甲乙双方必须共同遵守，单方违约除赔偿对方损失外，另付对方违约金10万元。此合同一式两份，甲乙双方各一份，签字并交合同押金10万元后生效。此款在合同结束最后一季度租金中扣除。甲方胡**签字，乙方朱**签字。签约时间为2015年1月18日。后此合同经甲乙双方协商于2015年5月3日解除，租赁合同终止，甲乙双方一致同意双方均不存在违约。

2015年1月18日，原告交被告承包窑厂押金100000元。2015年2月4日，原告交被告2015年第一季度（1月、2月、3月）和第二季度（4月、5月、6月）租金350000元。2015年2月15日原告通过银行汇款借给被告100000元。以上原告共交给被告现金550000元。

另查明，在原告生产经营期间，2015年3月至5月份经被告法定代表人胡**的手，拉原告砖589000块，折款189750元（详见欠条单据）；2015年4月至5月份经被告法定代表人胡**担保赊销原告砖货款共计88040元（其中包括开发区砖款47740元、酒厂砖款31620元、杨**砖款7440元、胡增本砖款1240元，以上砖价均为每块0.31元）；2015年5月份经被告方王**（据原、被告签订租赁合同的联系人侯*证言，王**系被告法定代表人胡**的姐夫，又系被告的职工）的手销售原告砖299000块，折款89700元（详见欠条单据）；2015年5月7日被告接受原告移交库存材料（含机油），折款12003元；2015年5月10日被告接受原告移交库存合格红砖180000块（实际库存550000块，减去粉砖补损370000块，合格红砖每块0.30元），计款54000元，双方约定，粉砖补损均由被告承担。上述事实，有原告陈述、相关票据及证人侯*的证言等在卷佐证。

原告主张2015年初其投入维修材料及杂工开支21721元，被告认为属于原告租赁期间正常生产开支，不应由被告承担。且双方签订的《租赁合同》第四条双方的责任、权利和义务之七“乙方应按时交纳租金，教育员工不做违法乱纪的行为。乙方为了改造生产条件，添置的可动产归乙方所有，不动产若属甲方违约应折价购买，属乙方违约或合同期满乙方不愿续租归甲方所有。”据此，原告用于正常生产的维修开支及添置的可动产，不能作为原告的债权。故被告的辩解意见成立，本院予以支持。

原告承认应付给被告的款项：1、原告应付被告的租金数额。根据租赁合同第六条，“此合同一经签订，甲乙双方必须共同遵守，单方违约除赔偿对方损失外，另付对方违约金10万元。此合同一式两份，甲乙双方各一份，签字并交合同押金10万元后生效。此款在合同结束最后一季度租金中扣除。甲方胡**签字，乙方朱**签字。签约时间为2015年1月18日。”2015年1月18日原告即交被告法定代表人胡**押金100000元，至此，双方签订的租赁合同即生效。况且，原告于2015年2月4日交付被告2015年第一季度（1月、2月、3月）和第二季度（4月、5月、6月）租金共计350000元。据此，原、被告双方签订的租赁合同即生效。自2015年1月18日合同生效至2015年5月3日双方协议解除合同，双方履行的合同期限为三个月另十五天。根据租赁合同第三条，租金标准及付款方式：···年均价在每块0.32元（含0.32元）以下至0.30元以上，全年租金550000元，结合原告生产经营期间的销售砖价，可以看出，原告销售砖的单价在上述幅度内，因此，原告当年租金应按全年租金550000元计算。综上，租赁合同解除后原告应付被告租金为160416.66元（550000元／年÷12个月×3个15天u003d160416.66元）。

原告以该厂铲车司机杨**2015年3月9日进厂作业至2015年5月3日计56天的工资收条为依据，证明租赁合同签订后，原告实际施工开始时间为2015年3月9日，原告据此认为其实际履约时间应从2015年3月9日计算。自2015年3月9日实际投入生产至2015年5月3日双方协议解除合同，其生产经营不满两个月应按两个月计算租金，租金应为91600元（550000元／年÷12个月×2u003d91600元）。原告以此主张租赁合同的起始时间为2015年3月9日，于法无据，本院不予采信。

2、原告自认应付被告的电费82200元。

3、原告自认应付被告的挖运土方报酬56460元。从该厂烧砖技师甘**2015年4月7日、2015年5月5日对其工资及成品红砖的产量证明和2015年5月10日其工资领条上看，原告在租赁期间共生产红砖282.3万块，根据租赁合同第四条第（2）项，“甲方必须提供乙方制砖用土（土质必须符合生产要求），因缺土问题造成乙方损失，应予赔偿。乙方每出一万块合格红砖，另付甲方挖运土方报酬200元。”，故据此计算，乙方（原告）应付甲方（被告）挖运土方报酬56460元（200元／万块×282.3万块u003d56460元）。

4、原告经营期间结算后所欠债务（见原告所列应付款明细表）计219427元（其中包括欠被告仓库材料款7500元）。

被告主张原告欠其材料款7500元，有欠条为证，原告当庭予以认可，且原告所列债务中已包含此笔债务。被告的该主张，本院予以支持。被告主张原告用土每块砖应付被告0.03元（不包括挖运堆土方费用每块0.02元），原告认为关于供土价格应以合同约定为准，但从租赁合同的内容上看并没有具体载明相关的内容，因此，被告虽当庭提供有录音资料作为载体，但并没有相关的补充协议等其他证据相印证，因而，本院无法认定。被告主张因原告生产的粉砖给其造成损失187000元，原告不予认可。关于粉砖补损的问题，双方已在“2015年5月10日被告接受原告移交库存合格红砖180000块（实际库存550000块，减去粉砖补损370000块，合格红砖每块0.30元），计款54000元，双方约定，粉砖补损均由被告承担”。故被告的该主张，其当庭虽提供了证人证言及赔偿粉砖补损的收条，但这些证据不足以抵销双方先前约定的协议效力，故被告的这一主张，本院不予支持。被告主张原告租赁经营期间砖价为每块0.34元，原告不予认可，从庭审查明的情况看，2015年5月3日原、被告双方解除租赁合同之前的销售砖价均在每块0.32元左右，而在2015年5月3日租赁合同解除之后，被告发出的补损砖价每块则为0.34元，据此，被告推定原告租赁经营期间销售砖价为每块0.34元，被告主张原告的年租金应按700000元计算无事实依据，本院不予支持。

综上，原告对被告的债权共计983493元（550000元＋189750元＋88040元＋89700元＋12003元＋54000元），原告对被告的债务共计518503.66元（租金160416.66元＋电费82200元＋挖土方报酬56460元＋外欠债务219427元），原、被告的债权、债务相抵销后，被告应返还原告464989.34元。

又查明，被告郸城县吴台镇新型墙体建材厂与郸城县**体材料厂的企业住所地及法定代表人均相同，实为同一个企业。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告朱**作为承租人应当按照租赁合同的约定支付被告郸城县吴台镇新型墙体建材厂（出租人）租金。双方在2015年1月18日签订了为期五年的租赁合同，并对租金标准及付款方式作了详细而明确的约定，即租金（含土地、税费）根据全年平均砖价确定，“年均价在每块0.32元（含0.32元）以下至0.30元以上，全年租金550000元”，结合原告生产经营期间的销售砖单价，可以看出，原告销售砖的单价在上述幅度内，因此，原告当年租金应按全年租金550000元计算。双方约定“全年分四期付租金，即元月1日付第一季度的租金、4月1日付第二季度的租金、7月1日付第三季度的租金、10月1日付第四季度的租金，2015年第一季度及第二季度的租金在工厂移交时交清。”原告于2015年2月4日交付被告2015年第一季度（1月、2月、3月）和第二季度（4月、5月、6月）租金共计350000元。在合同履行过程中，经原、被告双方协商于2015年5月3日解除了该租赁合同，至此合同终止，原、被告一致同意双方均不存在违约。合同终止后，双方应就债权、债务进行清算，根据庭审查明的事实，原、被告的债权、债务相冲抵后，被告应返还原告464989.34元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郸城县吴台镇新型墙体材料厂应在本判决生效之日起十日内偿还原告朱**464989.34元；

二、驳回原、被告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9312元，由被告郸城县吴台镇新型墙体材料厂承担6000元，由原告朱**承担3312元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日