白**、冀*召与孙**、杨*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**、冀*召与被上诉人孙自强、杨*房屋买卖合同纠纷一案，平顶山市新华区人民法院于2014年5月26日作出（2013）新民初字第818号民事判决，白**、冀*召不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭于2014年8月7日进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2000年3月20日，孙**、杨*与白**、冀*召签订了协议书一份：“协议书，经双方协商决定：乐福新村四区九号楼三单元西户，作价叁**整，卖给孙**（其中包括三百元房子不合格打官司钱，贰百元水电气钱）官司利害与卖方无关，以后一切手续由买方办理，卖方协助（双方办理，买方出钱）。房*设施一块出售。以此为据，永不反悔。卖方：白**、冀*召，买方：孙**、杨*。作证人：刘**2000年3月20日”。2000年4月24日，冀*召收到孙**买房钱叁**（30500.00）。2000年3月20日，双方签买卖房屋协议时，白**、冀*召把平顶山煤**金管理中心出具的署名白**的18104.83元的房款的收款收据已交给孙**、杨*。协议签订之后，孙**、杨*开始在购买的乐福新村四区九号楼三单元西户居住至今。2007年5月31日，平顶**理局发放了房屋所有权人为白**的房产证，现该房产证由孙**、杨*持有。2005年11月23日，白**死亡。现孙**、杨*要求白**、冀*召继续履行合同，并于本判决生效后立即为孙**、杨*办理平顶山**新村四区九号楼三单元六楼西户房产过户手续。

一审法院认为

原审认为，孙**、杨*与白**、冀*召于2000年3月20日签订售房协议书，约定将乐福新村四区九号楼三单元西户的房屋作价30500元卖于孙**、杨*，孙**将房款交付给冀*召，白**、冀*召将房屋交付给了孙**、杨*，且孙**、杨*在协议签订之后就一直在该房屋居住。虽然房屋产权证上登记所有人为白青春，但白青春系白**父亲，白**、冀*召把署名为白青春的房款原始收据交给了孙**、杨*，房屋所有权证现亦由孙**、杨*持有，孙**、杨*有理由相信白青春同意该房屋买卖行为。故对孙**、杨*要求白**、冀*召协助办理过户的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：白**、冀*召继续履行合同并于本判决生效后十日内协助孙**、杨*办理位于新华**区四区九号楼西三单元西户房屋（房产证号为：平房权证字第0701004411号）的过户手续。案件受理费675元，由白**、冀*召负担。

上诉人诉称

上诉人白**、冀*召不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销原审法院（2013）新民初字第818号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由孙**、杨*承担。事实与理由：一、原审审理程序违法，未能依法追加有独立请求权的第三人到庭参加诉讼。在本案开庭审理前，白**、冀*召的母亲及兄妹作为涉案房屋的法定继承人曾向法庭提交书面申请，要求以第三人的身份参加本案的诉讼，但是原审在审理时未能接受该请求，甚至拒绝接收要求参加庭审的书面申请。因此，白**、冀*召认为原审在审理本案时严重违反法定程序，损害了白**、冀*召及其他当事人合法权益，对此二审法院应当依法予以纠正。二、本案认定事实与适用法律错误，虽然房屋是由白**、冀*召卖出，但是白**、冀*召为无权处分，应当依法判决房屋买卖协议无效。白**、冀*召与孙**、杨*于2000年3月20日签订了房屋买卖协议，但是涉案房产是由白**、冀*召的父亲白**于1996年出资购买，并留署名为白**的购房收据一份，但其中有部分房款是白**、冀*召的姐姐白新桦出资。白**、冀*召在与孙**、杨*进行所谓房产交易时，曾将该购房收据向孙**、杨*出示并交给其保管，孙**、杨*在交易时自始至终都明知该房产并不是白**、冀*召所有，而是白**、冀*召的父亲白**所有。事实证明，在2007年5月31日由平顶**管理局所下发的涉案房屋房产证同样可以佐证，该涉案房屋的所有人为白**。因此，白**、冀*召认为在未获得白**的许可与授权下，白**、冀*召与孙**、杨*针对涉案房屋的买卖交易无效，在交易完成后，白**本人同样不知情，且未对该交易行为进行追认，白**、冀*召的出卖行为属于无权处分，按照民法通则、合同法及物权法相关规定，白**、冀*召与孙**、杨*之间的房屋买卖协议应当认定无效。但原审不顾上述事实与法律规定，判决白**、冀*召继续履行本属于无效的合同，并协助孙**、杨*将本不属于白**、冀*召所有的房屋办理过户手续。因此，白**、冀*召认为原审认定事实与适用法律错误，损害了白**、冀*召合法权益。综上，白**、冀*召认为原审法院（2013）新民初字第818号民事判决程序违法，认定事实与适用法律错误。请求二审法院应依法撤销原审判决，予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人孙**、杨*答辩认为，原审程序合法，本案不存在有独立请求权的第三人，更谈不上追加。本案属于房屋买卖合同纠纷，房屋所有人白**在世时已由白**、冀*召以出卖的方式把房屋处分给孙**、杨*，白**对白**、冀*召处分房屋的行为是认可的，白**自2000年开始已不是本案房屋实际所有人。2005年白**去世，本案房屋已不是白**的遗产，白**、冀*召的母亲及兄妹根本不属于有独立请求权的第三人。本案白**、冀*召将白**的房屋出卖给孙**、杨*的事实清楚，孙**、杨*在本案房屋已居住十三年之久，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经二审审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为

本院认为，2000年3月20日孙自强、杨*与白**、冀*召签订售房协议，约定将乐福新村四区九号楼三单元西户的房屋作价30500元卖于孙自强、杨*，协议签订后购房款和房屋已交付完毕。同时白**、冀*召把署名为白**的房款原始收据交给了孙自强、杨*，且登记为白**的房屋所有权证也由孙自强、杨*持有，白**父亲白**在世时也没有对该房屋买卖行为提出异议，孙自强、杨*对该房屋一直居住至今。因此，孙自强、杨*有理由相信白**同意该房屋买卖行为，该房屋买卖协议应为有效协议，孙自强、杨*要求白**、冀*召协助办理房屋过户手续的请求，原审法院予以支持适当。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案白**、冀*召在与孙自强、杨*签订协议处分白**的房屋时，可能处分了其他共有人的财产，但不影响该房屋买卖协议的效力，其他权益可能受到侵害的共有人，有权向无处分权人追偿。因此，本案原审法院不追加其他人作为第三人参加诉讼适当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理适当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费562元，由上诉人白**、冀君召负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月二十五日