桂**与漯河**限公司买卖合同纠纷一审判决书

审理经过

原告桂**与被告漯**限公司（以下简称万盛置业）买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告桂**及其委托代理人李*、被告的委托代理人张*到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告与被告签订住宅订购协议，购买被告于漯河市人民路燕山路西“万盛香槟国际”2号楼105号商铺一套，原告先后交付被告766117元购房款，被告收取以上款项后向原告出具购房款收据，2016年1月4日漯河戴**有限公司审核原告业主身份后，与原告签订了2号楼105号商铺《入住合约》、《前期物业服务协议》等文件，原告正式以业主身份领钥匙入住，并将该房出租于他人进行装修。之后有人找到原告锁门阻止施工，称该房已经出售，并办理完成备案登记，这时原告才知道被告违反合同约定，将该房屋又卖给他人，并办理商品房买卖登记备案，原告合同不能实现，被告行为给原告带来了巨大损失。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法判令：1、判令解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告退还原告购房款766117元，并支付占用购房款期间的利息；3、判令赔偿原告损失100000元；4、判令被告承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任，即766117元；5、判令本案一切诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告万盛置业答辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，被告的行为不属于一房两卖，请求法院依法驳回，公司向案外人李**借款，把没有出售的房屋暂时备案在李**名下，作为一种担保方式，主观意图不是卖房，本案原告在买房时，由于时间早，房管局不具备电脑备案条件，因此在向案外人李**备案过程中，由于公司工作人员的失误把已售给原告的房产备案在李**名下，公司目前正在积极处理案外人李**之间的债务纠纷，解除涉案房屋的备案，为原告消除影响，公司愿意为自己的错误赔偿原告。

原告为支持自己主张提供如下证据予以支持：证据一、2011年10月4日，桂**与漯**置业有限（以下简称万盛置业）签订万**国际签订的《商铺购买协议》一份，用以证明万盛置业与桂**签订了本案所涉商铺购买协议，该协议对出卖人、买受人、商铺位置、面积、总价、单价进行了约定，并加盖了万盛置业的合同专用章，置业顾问为郭**；证据二、2011年10月5日桂**与漯**置业签订万**国际签订的《商铺购买结算单》，用以证明万盛国际再次对商铺的出卖人、买受人、位置、面积、单价、总价、付款方式、优惠措施、测绘费、契税、维修基金、天然气初装费、预告登记费、公证费等进行了详细约定，并有置业顾问郭**签名确认；证据三、万盛置业向桂**出具的购房款收据6份，用以证明1、万盛置业向桂**收取争议商铺购房款766117元，具体为2011年10月4日收取商铺定金5000元；2011年10月5日收取购买商铺首付款391117元；2011年10月23日收取购买商铺首付款200000元；2015年10月25日收取购买2-2-105商铺房款100000元；2015年10月30日收取购买2-2-105商铺房款50000元；2015年12月28日收取购买2-2-105商铺房款20000元。2、证明桂**购买的商铺为万盛国际2号楼2幢105号（2-2-105）商铺。3、收据上全部加盖万盛置业财务专用章，收据记载事项真实有效。证据四、漯河戴**有限公司与桂**签订的《前期物业服务协议》，用以证明1、万盛置业已向桂**交付2号楼2幢105号（2-2-105）商铺。2、2016年1月4日漯河戴**有限公司审核认可了原告桂**商铺业主身份；证据五、漯河戴**有限公司与桂**签订的《入住合约》，用以证明1、万盛置业已向桂**交付2号楼2幢105号（2-2-105）商铺。2、2016年1月4日漯河戴**有限公司审核认可了原告桂**2号楼2幢105号（2-2-105）商铺业主身份；证据六、漯河戴**有限公司向桂**发放的《装修管理规定》，用以证明桂**2号楼2幢105号（2-2-105）商铺业主身份；证据七、2016年1月22日市房管局监察大队调查处理万盛置业一房二卖的全程录音光盘及录音笔录，用以证明1、万**司经理陈**承认将桂**的商铺又卖于第三人李**，并办理登记备案的事实。2、万**司经理陈**承认由于一房二卖造成了桂**的损失。3、市房管局监察大队调查查证万盛置业属一房二卖；证据八、河南省漯河市召陵区人民法院（2015）召民二初字第134号民事判决书，用以证明陈**系万盛置业员工；证据九、桂**拍摄的市房管局监察大队在产权交易中心调取的证明一份，用以证明万盛置业已把桂**的2号楼2幢105号（2-2-105）商铺出售给第三人李**，并办理登记备案的事实；证据十、桂**申请法院调取的产权交易中心证明一份，用以证明万盛置业已把桂**的2号楼2幢105号（2-2-105）商铺第三人李**，并办理登记备案的事实，与证据九相吻合；证据十一、2016年1月28日漯河晚报对万盛置业将桂**商铺又卖于他人的调查报道纪实，用以证明1、万**司承认将桂**的商铺又卖于第三人李**，并办理登记备案的事实，2、由于因万盛置业一房二卖，致使另一业主出面阻挠，强行锁门造成桂**巨大损失，3、李**认可购买了2号楼2幢105号（2-2-105）商铺，并在房管局办理备案登记的事实，4、市房管局监察大队认可了万盛置业一房二卖的事实；证据十二：桂**与于**签订的2号楼2幢105号（2-2-105）商铺《房屋租赁合同》，用以证明1、桂**2号楼2幢105号（2-2-105）商铺业主身份，2、桂**将2号楼2幢105号商铺出租给于**期限两年，自2016年2月1日起至2018年2月1日止，已预付一年的租金，但由于万盛国际违约将商铺出售给他人，致使另一业主李**出面阻挠，强行锁门造成桂**丧失两年80000元租金，产生预期利益损失；证据十三、于**出具的证人证言，用以证明1、于**为经营需要租赁桂**2号楼2幢105号（2-2-105）商铺后进行装修，水电已铺设完毕，装修所需水泥、沙子、地砖等装修材料已购买堆放2号楼2幢105号商铺，并支付了运费、人工费等费用，因万盛置业一房二卖，致使另一业主李**出面阻挠，强行锁门造成巨大损失，2、于**租赁商铺后向漯河戴**有限公司缴纳了2000元装修保证金，进行装修，说明桂**2号楼105号商铺业主身份；证据十四、于**出具装修损失情况说明、于**装修损失照片，用以证明1、于**装修损失的现状，2、于**装修损失11650元的构成，3、桂**必定会发生11650元的损失；证据十五、争议商铺的外观图，用以证明商铺现在被强行锁门及发生争执的现状；证据十六、桂**收取又退还于**半年租金的凭证，用以证明桂**退还于**租金后，造成自己20000元的损失；证据十七、桂**委托河南**事务所起诉万盛置业的委托合同及交纳律师代理费的发票，用以证明桂**支出律师费10000元是因为万盛置业的过错造成，应有万盛置业承担。

被告万*置业质证称：1、对证据1、2、3、4、5、6真实性没有异议；2、证据7录音笔录没有异议；3、证据8与本案没有关联；4、证据9、10、11没有异议；5、证据12真实性没有异议，合同上显示租金一年4万元；6、证据13、14无法确定真实性，证据14没有发票，不予质证；7、证据15无法认定就是涉案房屋；8、证据16不是原件，不予质证；9、证据17没有异议。

被告为支持自己主张提供如下证据予以支持：1、借款抵押协议一份，证明被告与案外人李**是借款关系，不是买卖关系；2、不动产发票一份，显示单价3618.03元，该价格是2015年7月24日，原告是在2011年购买当时的价格是7373.02一平米，明显不符合市场价格，涉案房屋登记在李**名下不是买卖关系，是抵押担保，担保的数额是300万元，总共抵押给李**7套房屋。

原告质证称：1、对证据1，真实性原告无法判断，这体现出被告公司又给出了第二种说法，是将已售给原告的房屋抵押给了李**，根据法律规定将已售的房屋抵押给其他人，也要双倍赔付，被告所称的借款，应当提供借款借据及支付凭证，而本案中没有提供；2、对证据2发票真实性没有异议，恰恰证实了被告将本案所涉房屋又售给了李**，这个发票抬头是销售，不是抵押，而且已经在房管局办理了备案登记，该份发票也印证了被告将房屋一房二卖的行为已经确定存在，法律规定的是事实是否存在，至于一房二卖存在的原因与我们无关。

本院查明

审理查明：2011年10月4日，原告与被告签订了商铺订购协议，购买被告于漯河市人民路燕山路西“万盛香槟国际”2号楼2幢105号商铺一套，面积101.06平方米，截止2015年12月28日原告先后共交付被告766117元购房款，被告收取以上款项后向原告出具了购房款收据。2016年1月4日漯河戴**有限公司审核原告业主身份后，与原告签订了2号楼105号商铺《入住合约》、《前期物业服务协议》等文件，原告正式以业主身份领钥匙入住，并将该房出租于案外人于**，并于2015年12月28日签订了房屋租赁合同，于**派人进行装修。装修期间涉案房屋被案外人李**派人锁门阻止施工，称该房已经出售给案外人李**，并办理完成备案登记，经查，被告已经在2015年7月24日将涉案房屋登记备案在案外人李**名下，备案证号为411100201507240061。由于无法装修使用涉案房屋，原告于2016年1月22日退还了收取案外人于**的租金20000元。原告为维护其合法权益，在房屋被登记备案人锁门阻止施工后，与被告协商未果，在2016年1月21日与河南**务所律师签订了委托代理合同，委托该所律师李*进行诉讼，并支付了律师费10000元。原告称被告的行为构成一房二卖的事实，给其造成巨大损失，故要求解除买卖合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并按照规定赔偿原告一倍的购房款。被告对一房二卖的事实不认可，称其与案外人之间是借款关系，不是买卖，被告并未将涉案房屋卖给案外人李**，故不同意解除合同，也不同意赔偿原告所诉损失。

本院认为

本院认为：被告将涉案房屋卖给原告后，又将涉案房屋登记备案在案外人李**名下，导致原告不能正常接收涉案房屋，被告的行为已经构成一房二卖。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，现在原告已经无法取得涉案房屋，合同目的已经无法实现，故被告应当返还原告已付购房款766117元及利息，利息从原告最后一次交付购房款之日即2015年12月28日起计算至被告还清上述购房款之日止，立案按照中**银行同期贷款利率计算。关于原告诉求被告承担已付购房款766117元一倍的赔偿责任，不违反法律的规定，本院对此予以支持。关于原告诉求损失租金20000元及律师费10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同发生后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告诉求的租金损失及律师费损失，不是原被告签订合同时双方能够预见到的损失，故对原告诉求上述损失，本院不予支持。被告辩称其与案外人李**之间不属于买卖关系而是借款关系，虽然提交了借款协议，但是，被告庭审时还提供了销售不动产统一发票，该发票显示器是将涉案房屋卖与了案外人李**，且已经进行了备案登记，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此案外人李**已经取得了涉案房产的物权，故对被告辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定判决如下：

裁判结果

一、解除原告桂**与被告漯**限公司之间签订的房屋买卖合同；

二、被告漯河**限公司在判决生效后十日内返还原告购房款766117元及利息（利息按照中国人民同期贷款利率计算，从2015年12月28日起至归还完购房款之日止）并支付赔偿金766117元；

三、驳回原告桂**的其他诉讼请求。

如未按照判决确定期间履行义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19450元，保全费5000元，合计24450元，由被告漯**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省**民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费视为上诉人未上诉。

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裁判日期

二〇一六年四月十二日