郑州九**有限公司与郑州市**限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州九**有限公司（以下简称九**公司）因与被上诉人郑州市**限责任公司（以下简称安*公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人九**公司的委托代理人赵**、付精经，被上诉人安*公司的委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2006年5月17日，被告安**司与河南**印刷厂（以下简称印刷厂）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：印刷厂同意将××路××号院×号（综合楼）3960平方米整体出租给被告，用于经营宾馆、酒店；租赁期限为5年，自2006年9月1日至2011年8月31日止等。

2006年8月1日，被告安*公司（作为出租方，经柴建琦，联系电话：138××××5844）与原**天公司（原为易家公司，作为承租方，经郭*，联系电话139××××8169）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：被告同意将现有在××路××号院×号2850平方米房屋转租给原告，用于经营经济型酒店；租赁期限为十年，自2006年8月1日起至2016年7月31日止；2006年8月1日至2006年10月15日为原告装修免租期；原告在合同签订前交纳10万元租房订金，合同签订后租房订金转为房屋承租押金；（第四条）双方议定年租金标准80万元，每满三年上浮5%，即首年至第三年年租金标准不变，第四年起租金上浮5%，之后以此类推；如租赁期间本区域市场租金价格上下浮动不超过20%则执行上述满三年上浮5%的标准；如市场租金上下浮动超过20%则年租金标准按照市场租金价格的优惠价执行，具体上浮后年租金标准由双方协商确定后执行；租金自2006年10月15日起开始计算，每三个月为一个交款期交纳租金20万元，首付款原告须在本合同签订后三日内足额支付20万元，后续款原告须在每个交款期的10日前足额交纳给被告，先付后用；房屋租赁期间因原告使用发生的水、电、电话费、宽带、有线电视等费用由原告负责交纳，如因拖欠引起的问题由原告负责解决；原告按时向被告交付租金和发生的代收代缴费用，不拖欠；经被告同意，原告可部分转租或转包；合同到期后本合同自动终止；如原告想继续承租，应在合同期满前三个月，向被告提出书面意向，双方另行签订合同；（第十条）在本合同履行期间，一方如有违约，另一方有权提前解除合同，由此给对方所造成的经济损失由违约方承担；原告如未按时向被告支付租金及费用，应每日按2000元向被告收取滞纳金，逾期满一个月，被告有权解除合同，收回房屋，造成的损失由原告自负，并向被告支付违约金，违约金支付标准：以200万元为基数按十年递减（即第一年为200万元、第二年为180万元、第三年为160万元，以此类推）；合同执行期间，被告或产权单位无正当理由提出终止租赁的，须提前30日通知原告，并向原告支付违约金，违约金支付标准：以200万元为基数按十年递减；合同执行期间，如因被告与产权人发生纠纷原因造成原告无法正常经营或中断经营的，被告应以日租金标准的二至三倍按天向原告支付赔偿金等。

2007年3月16日，被告安*公司（作为出租方，经柴某某）与原**天公司（原为易家公司，作为承租方，经郭*）另签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：被告同意将现有在××路××号院附×号二层约290平方米房屋转租给原告用于经营，原告同意承租该房屋，租赁期限为五年，自2007年3月17日起至2011年4月16日止（其中2007年3月17日至4月16日为原告免租装修期）；房屋租金从2007年4月16日开始计算，每3个月为一个交款期计付租金一次，于每个付款期的10日前付下一期的房租，季度租金为3万元；自2010年4月17日其租金递增5%；由被告代收代付的费用（包括但不限于水、电、卫生等费用），原告应在收到被告的收费通知后5个工作日内一次付清；首期款于合同签订后3日内付清；在合同履行期间，原告如未按时向被告支付租金及代收代付的费用，由被告每日按原告所欠租金和费用总额的千分之六收取滞纳金；逾期满一个月，被告有权解除合同，收回房屋，造成的损失由原告全部承担，原告应同时承担全年租金50%的违约金赔付被告；合同执行期间，任何一方提前终止租赁的须提前三个月通知对方，征得对方同意并按全年租金的50%赔付对方等。

2006年10月15日至2009年7月15日期间，原告按约正常交纳房租。2011年4月15日，被告安*公司向原告九**公司发出了一份《解除合同通知书》，主要载明：原告与被告于2006年订立的房屋租赁合同，在合同履行期间，原告严重违反合同约定，未经被告同意擅自将承租的房屋转租给第三方，未经被告同意私自对房屋进行改造扩建，并有拖欠部分费用至今等其他违反合同约定事项的行为；被告正式通知与原告解除合同等。当月16日，原告方*远军代签了该通知书。

另查明：2006年7月28日，原告向被告方*某某交付房屋押金10万元。2009年7月9日，原**天公司通过杨某某的建行账户向被告方*某某转账23万元，系付2009年7月17日至2010年10月16日期间的租金。2009年10月10日，原**天公司存入被告方*某某的建行账户24万元，系付2009年10月17日至2010年1月16日期间的租金。2009年12月9日，原**天公司存入被告方*某某的建行账户8333元，系付2009年8月17日至2009年10月15日期间的上浮房租。2010年1月4日，原**天公司存入被告方*某某的建行账户24万元，系付2010年1月17日至2010年4月16日期间的租金。2010年4月2日，原**天公司通过张*的建行账户向被告方*某某支付2010年4月17日至2010年7月16日期间的租金24万元。

2010年4月13日，原告九**公司存入被告方*某某建行账户1500元，系付2010年4月17日至2010年7月16日期间的上浮租金。2010年7月5日，原告九**公司存入被告方*某某建行账户24.15万元，系付2010年7月17日至2010年10月16日期间的租金。2010年10月11日，原告九**公司存入被告方*某某的建行账户10万元，系付2010年10月17日至2011年1月16日期间的租金。2011年1月5日，原告九**公司存入被告方*某某的建行账户24.15万元，系付2011年1月17日至2011年4月16日期间的租金。2011年4月6日，原告九**公司存入被告方*某某的建行账户10万元，系付2011年4月17日至2011年7月16日期间的租金。2011年5月至6月，原告九**公司应支付水电费38519元；2011年7月至8月，原告九**公司应支付水电费47457元。

另查明：柴某某与史某某于2003年10月30日登记结婚，2014年3月24日登记离婚。原告方*某所持有的139××××8169的手机与138××××5844的手机之间的短信记录，所载明的时间和内容，具体如下：2010年6月30日7时10分31秒，发件人：138××××5844；非常感谢郭*，今天下午让财务把借据送去；2010年6月30日9时9分12秒，收件人：138××××5844；不用打借据啦，我们之间不需要借据，钱早晚不还得给你付房租吗。

2011年9月16日，原告九**公司提起本诉。审理中，原告九**公司举证一份个人业务凭证（填单），主要载明：借：户名：郭*；贷：户名：史某某；汇款金额50万元。该凭证下方原告方郭*于2010年7月2日备注“柴某某借款，用于冲抵房租，三个月后冲抵”。该单据欲证明原告于2010年6月28日向被告支付借款50万元，双方同意该笔借款冲抵日后原告应交纳的租金。审理中，被告称，史某某原是被告公司的业务人员，现已离职；138××××5844的手机号码并非柴某某本人使用。

一审法院认为

原审法院认为，原**天公司与被告安**司签订《房屋租赁合同》后，双方之间构成房屋租赁合同关系，均应按照合同的约定履行相应的义务。审理中，原、被告对2006年10月15日至2009年7月15日期间，原告按约正常交纳房租的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点为原告方郭*通过工行转账支付给史某某的50万元的借款是否应予以冲抵房租？原告诉称，双方同意该笔借款冲抵日后原告应交纳的租金，并举证个人业务凭证一份及短信记录二条。被告对此不予认可，认为与本案无关，即使属实，也应为原告与史某某之间的纠纷，与被告无关，且原告所举的短信记录中的另一方并非柴某某。根据庭审查明的事实，原、被告之间的房屋租赁合同中被告方*约人为柴某某，联系电话138××××5844，与原告所举的短信记录中的另一方相符。短信记录载明“非常感谢郭*，今天下午让财务把借据送去”；且史某某与柴某某系夫妻，结合上述证据，可以认定与原告方郭*发生借款关系的是柴某某。但是对于双方是否同意该笔借款冲抵房租，原告所举证仅是其单方陈述，并不足以证明其主张。该50万元的款项，原告可另行处理。综上，原告主张此款冲抵房租、水电费依据不足，故原告要求被告退还多支付的房租10274元的诉请，于法无据，不予支持。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。结合本案，原告未按合同约定按时向被告交纳房租，已构成违约，被告的合同目的已经无法实现。根据本案所查明的事实，被告于2011年4月15日向原告主张解除合同，原告并未提供相应的证据证明其在收到该解除函后在合理期限内提出异议，故该院确认该合同于2011年4月16日即原告收到该函后予以解除。原告主张违约金100万元，依据不足，不予支持。关于房屋承租押金10万元，合同并未约定处理方式，现因该合同已解除，原告要求退还押金10万元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告郑州市**限责任公司返还原告郑州九**有限公司房屋承租押金10万元，于判决生效后10日内付清。

二、驳回原告郑州九**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14792元，由原告负担13459.72元，被告负担1332.28元。

上诉人诉称

宣判后，九**公司不服，向本院提出上诉，其理由为：一、上诉人于2010年6月28日向被上诉人的财务人员史某某账号支付的50万元，系被上诉人公司借款，一审法院将该笔借款认定为柴某某个人借款是错误的。被上诉人该笔借款充抵上诉人的租金后，剩余的款项应当返还上诉人。二、上诉人不存在任何违约行为。三、被上诉人将房屋转租给上诉人时，故意隐瞒其只有5年租赁期限的事实，与上诉人签定10年的租赁合同，致使本案租赁合同无法继续履行，导致双方的租赁合同提前终止，给上诉人造成巨大的经济损失，被上诉人依法应承担违约责任。请求撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人安*公司辩称，涉案50万元即使属实也是个人借款，上诉人主张该款项为公司借款无依据。上诉人违约，双方租赁合同已解除。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：关于上诉人是否拖欠被上诉人房租、水电费问题。对于上诉人是否拖欠被上诉人房租、水电费，必然涉及到上诉人向史某某支付的50万元款项的性质。首先，从双方订立合同时经办人的情况来看，代表上诉人的是郭*，代表被上诉人的是柴某某；其次，从被上诉人收取租金情况来看，上诉人首先向被上诉人的财务人员史某某支付了房屋押金10万元，以后支付租金均是直接存入柴某某的个人帐户；第三，从柴某某、史某某及被上诉人三者之间的关系来看，柴某某、史某某当时尚系正常的夫妻关系，且柴某某系双方租赁合同的签订者和具体经办人。同时，柴某某、史某某又系被上诉人的实际负责人和财务人员。因此，柴某某、史某某与上诉人进行的房屋租赁行为，应视为代表被上诉人。第四，从50万元借款发生的过程来看，通过上诉人负责人郭*所使用的139××××8169手机与被上诉人负责人柴某某使用的138××××5844手机在2010年6月30日早上的短信来往内容，清楚地表明被上诉人借上诉人50万元。同时，结合上诉人的负责人郭*于2010年7月2日在转款凭证中的备注内容“柴某某借款，用于冲抵房租，三个月后冲抵”，表明双方对被上诉人这笔50万元借款，冲抵日后上诉人应交纳的租金没有异议。最后，从诚实信用的要求来看，上诉人借给被上诉人50万元，当时是应被上诉人的需求，及时帮助被上诉人解决了资金困难，且上诉人基于对被上诉人的信任，并未要求被上诉人出具借据，说明双方当时的合作关系是比较友好的。本案如将这笔50万元借款与房屋租金割裂开来，按照被上诉人的意见，不冲抵房屋租金，有违诚实信用的原则。故上诉人并未拖欠被上诉人房屋租金、水电费。该笔50万元款项冲抵房租、水电费后，上诉人不仅不欠被上诉人房租、水电费，被上诉人反而应将多收的10274元连同10万元押金全部返还上诉人。此外，因被上诉人提前违法解除合同，还应承担相应的违约责任。

关于违约金问题，因双方先后签订了两份房屋租赁合同，且两份合同对违约金的约定不一致，鉴于两份合同的年租金分别为80万元和12万元，结合按全年租金的50%赔付对方的合同违约条款，被上诉人应向上诉人支付46万元的违约金［（80＋12）×50%］。

综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人以上诉人拖欠房租、水电费为由解除合同不能成立，本院不予支持。原审查明的事实基本清楚，但对事实的认定错误，适用法律不当，判决有失公允，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第261号民事判决；

二、被上诉人郑州市**限责任公司应将多收的10274元房租、水电费，于*判决生效后10日内全部返还上诉人郑州九**有限公司；

三、被上诉人郑州市**限责任公司应于本判决生效后10日内，向上诉人郑州九**有限公司支付违约金460000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费14792元，二审案件受理费14792元，共计29584元，由被上诉人**有限责任公司负担17750元，上诉人郑州九**有限公司负担11834元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日