郑州市**限责任公司与郑州九**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州九**有限公司（以下简称九**公司）因与被上诉人郑州市**限责任公司（以下简称安*公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人九**公司的委托代理人赵**、付精经，被上诉人安*公司的委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年5月17日，原告安**司与河南**印刷厂（以下简称印刷厂）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：印刷厂同意将××路××号院×号（综合楼）约3960平方米整体出租给原告，用于经营宾馆、酒店；租赁期限为5年，自2006年9月1日至2011年8月31日止等。

2006年8月1日，原告安*公司（作为出租方，经柴某某，，联系电话：138××××5844）与被**天公司（原为易家公司，作为承租方，经郭*，联系电话139××××8169）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：原告同意将现有在××路××号院××号约2850平方米房屋转租给被告，用于经营经济型酒店；租赁期限为10年，自2006年8月1日起至2016年7月31日止；2006年8月1日至2006年10月15日为被告装修免租期；被告在合同签订前交纳10万元租房订金，合同签订后租房订金转为房屋承租押金；双方议定年租金标准80万元，每满三年上浮5%，即首年至第三年年租金标准不变，第四年起租金上浮5%，之后以此类推；如租赁期间本区域市场租金价格上下浮动不超过20%则执行上述满三年上浮5%的标准；如市场租金上下浮动超过20%则年租金标准按照市场租金价格的优惠价执行，具体上浮后年租金标准由双方协商确定后执行；租金自2006年10月15日起开始计算，每三个月为一个交款期交纳租金20万元，首付款被告须在本合同签订后三日内足额支付20万元，后续款被告须在每个交款期的10日前足额交纳给原告，先付后用；房屋租赁期间因被告使用发生的水、电、电话费、宽带、有线电视等费用由被告负责交纳，如因拖欠引起的问题由被告负责解决；被告按时向原告交付租金和发生的代收代缴费用，不拖欠；经原告同意，被告可部分转租或转包；合同到期后本合同自动终止；如被告想继续承租，应在合同期满前三个月，向原告提出书面意向，双方另行签订合同；在本合同履行期间，一方如有违约，另一方有权提前解除合同，由此给对方所造成的经济损失由违约方承担；被告如未按时向原告支付租金及费用，应每日按2000元向原告收取滞纳金，逾期满一个月，原告有权解除合同，收回房屋，造成的损失由被告自负，并向原告支付违约金，违约金支付标准：以200万元为基数按十年递减（即第一年为200万元、第二年为180万元、第三年为160万元，以此类推）；合同执行期间，原告或产权单位无正当理由提出终止租赁的，须提前30日通知被告，并向被告支付违约金，违约金支付标准：以200万元为基数按十年递减；合同执行期间，如因原告与产权人发生纠纷原因造成被告无法正常经营或中断经营的，原告应以日租金标准的二至三倍按天向被告支付赔偿金等。

2006年10月15日至2009年7月15日期间，被告按约正常交纳房租。截止目前，被告已足额支付2009年7月16日至2010年10月16日期间的房租。2011年4月15日，原告安*公司向被告九**公司发出了一份《解除合同通知书》，主要载明：原告与被告于2006年订立的房屋租赁合同，在合同履行期间，被告严重违反合同约定，未经原告同意擅自将承租的房屋转租给第三方，未经原告同意私自对房屋进行改造扩建，并有拖欠部分费用至今等其他违反合同约定事项的行为；原告正式通知与被告解除合同等。当月16日，被告方胡*军代签了该通知书。

另查明：2006年7月28日，被告向原告方*某某交付房屋押金10万元。2010年10月11日，被**天公司存入原告方*某某的建行账户10万元，其中6.85万元系付本案所涉房屋2010年10月17日至2011年1月16日期间的租金。2011年1月5日，被**天公司存入原告方*某某的建行账户24.15万元，其中21万元系付本案所涉房屋2011年1月17日至2011年4月16日期间的租金。2011年4月6日，被**天公司存入原告方*某某的建行账户10万元，其中6.85万元系付本案所涉房屋2011年4月17日至2011年7月16日期间的租金。2011年5月至6月，被**天公司应支付水电费38519元；2011年7月至8月，被**天公司应支付水电费47457元.

另查明：柴某某与史某某于2003年10月30日登记结婚，2014年3月24日登记离婚。被告方郭*所持有的139××××8169的手机与138××××5844的手机之间的短信记录，所载明的时间和内容，具体如下：2010年6月30日7时10分31秒，发件人：138××××5844；非常感谢郭*，今天下午让财务把借据送去；2010年6月30日9时9分12秒，收件人：138××××5844；不用打借据啦，我们之间不需要借据，钱早晚不还得给你付房租吗。

2011年6月29日，原告安*公司提起本诉。审理中，被告九**公司举证一份个人业务凭证（填单），主要载明：借：户名：郭*；贷：户名：史某某；汇款金额50万元。该凭证下方被告方郭*于2010年7月2日备注“柴某某借款，用于冲抵房租，三个月后冲抵”。该单据欲证明被告于2010年6月28日向原告支付借款50万元，双方同意该笔借款冲抵日后被告应交纳的租金。审理中，原告称，史某某原是原告公司的业务人员，现已离职；138××××5844的手机号码并非柴某某本人使用。

一审法院认为

原审法院认为，原告安*公司与被告九**公司签订《房屋租赁合同》后，双方之间构成房屋租赁合同关系，均应按照合同的约定履行相应的义务。审理中，原、被告对2006年10月15日至2009年7月15日期间，被告按约正常交纳房租的事实均无异议，予以确认。双方争议的焦点为被告方郭*通过工行转账支付给史某某的50万元的借款是否应予以冲抵房租？被告辩称，双方同意该笔借款冲抵日后被告应交纳的租金，并举证个人业务凭证一份及短信记录二条。原告对此不予认可，认为与本案无关，即使属实，也应为被告与史某某之间的纠纷，与原告无关，且被告所举的短信记录中的另一方并非柴某某。根据庭审查明的事实，原、被告之间的房屋租赁合同中原告方订约人为柴某某，联系电话138××××5844，与被告所举的短信记录中的另一方相符。短信记录载明“非常感谢郭*，今天下午让财务把借据送去”；且史某某与柴某某系夫妻，结合上述证据，可以认定与被告方郭*发生借款关系的是柴某某。但是对于双方是否同意该笔借款冲抵房租，被告所举证仅是其单方陈述，并不足以证明其主张。该50万元的款项，被告可另行处理。综上，据本案合同约定，双方均认可自2010年10月17日起至2011年8月31日止，被告应向原告交纳房租750750元，现原告认可被告已交纳347000元，故原告要求被告支付租金403750元的诉请，有据、合法，予以支持。原告所主张的2011年5月至8月的水电费85976元，被告对该数额予以认可，但辩称应从50万元借款中冲抵的依据不足，不予采信，对原告的该项诉请，予以支持。原告所主张的2011年1月至4月的水电损耗2812元，被告对此不予认可，原告亦未提供其他相应的证据证明，故对该项诉请，不予支持。原告所主张的滞纳金实为违约金，双方约定明显过高，本院酌情按未付租金及水电费的30%予以确定，即（403750元＋85976元）×30%u003d146917.8元，过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告郑州九**有限公司支付原告郑州市**限责任公司租金403750元、水电费85976元和违约金146917.8元，于判决生效后10日内付清。

二、驳回原告郑州市**限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21117元，由原告负担14271.9元，被告负担6845.1元。

上诉人诉称

宣判后，九**公司不服，向本院提出上诉，其理由为：一、一审法院认定事实错误，上诉人对于房屋租赁合同的终止没有过错，不应承担违约责任。被上诉人将房屋转租给上诉人时，故意隐瞒其只有5年租赁期限的事实，与上诉人签定了10年的租赁合同。2011年8月31日，被上诉人与印刷厂的5年租赁合同期限届满，印刷厂要收回房屋，被上诉人安**司为了逃避承担违约责任，故意向上诉人发送解除合同通知，以混淆视听，掩饰其违约的事实。二、上诉人已经超额支付了被上诉人的租金、水电费和其他相关费用，不存在违约行为，一审法院判决上诉人向被上诉人支付房租、水电费和违约金缺乏事实和法律依据。上诉人于2010年6月28日向被上诉人的财务人员史某某账号支付的50万元，系被上诉人公司借款，一审法院将该笔借款认定为柴某某个人借款是错误的。上诉人将该笔50万元借款冲抵房租和水电费符合法律规定和市场交易习惯。请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人安*公司辩称，涉案50万元即使属实也是个人借款，上诉人主张该款项为公司借款无依据。上诉人违约，双方租赁合同已解除。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：关于上诉人是否拖欠被上诉人房租、水电费问题。对于上诉人是否拖欠被上诉人房租、水电费，必然涉及到上诉人向史某某支付的50万元款项的性质。首先，从双方订立合同时经办人的情况来看，代表上诉人的是郭*，代表被上诉人的是柴某某；其次，从被上诉人收取租金情况来看，上诉人首先向被上诉人的财务人员史某某支付了房屋押金10万元，以后支付租金均是直接存入柴某某的个人帐户；第三，从柴某某、史某某及被上诉人三者之间的关系来看，柴某某、史某某当时尚系正常的夫妻关系，且柴某某系双方租赁合同的签订者和具体经办人。同时，柴某某、史某某又系被上诉人的实际负责人和财务人员。因此，柴某某、史某某与上诉人进行的房屋租赁行为，应视为代表被上诉人。第四，从50万元借款发生的过程来看，通过上诉人负责人郭*所使用的139××××8169手机与被上诉人负责人柴某某使用的138××××5844手机在2010年6月30日早上的短信来往内容，清楚地表明被上诉人借上诉人50万元。同时，结合上诉人的负责人郭*于2010年7月2日在转款凭证中的备注内容“柴某某借款，用于冲抵房租，三个月后冲抵”，表明双方对被上诉人这笔50万元借款，冲抵日后上诉人应交纳的租金没有异议。最后，从诚实信用的要求来看，上诉人借给被上诉人50万元，当时是应被上诉人的需求，及时帮助被上诉人解决了资金困难，且上诉人基于对被上诉人的信任，并未要求被上诉人出具借据，说明双方当时的合作关系是比较友好的。本案如将这笔50万元借款与房屋租金割裂开来，按照被上诉人的意见，不冲抵房屋租金，有违诚实信用的原则。

综上所述，上诉人并未拖欠被上诉人房屋租金、水电费。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人认为上诉人拖欠租金、水电费缺乏事实根据和法律依据，其要求上诉人承担违约金更不能得到支持。原审查明的事实基本清楚，但对事实的认定错误，适用法律不当，判决有失公允，依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第257号民事判决；

二、驳回被上诉人郑州市**限责任公司的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各21117元，全部由被上诉人郑州市**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日