上诉人侯**与被上诉人张**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人侯**与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，张**于2015年1月9日向商丘**民法院提起诉讼，请求判令侯**返还租赁合同押金5000元，返还（赔偿）柜台使用装修费及未结销售货款5000元，并支付合同违约金50000元，共计60000元；侯**提起反诉，请求判令张**偿付租金10117元，并支付违约金20000元。该院经审理于2015年6月17日作出（2015）商梁民初字第00191号民事判决，侯**不服该判决提起上诉。本院于2015年7月30日受理后依法组成合议庭，并于2015年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人侯**的委托代理人王**与被上诉人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2013年11月13日，侯**与河南豫**有限公司（以下简称豫**司）签订华联**中心租赁合同，合同约定：豫**司将华联**中心一期项目二、三层平价区1008平方米（公共面积）的柜位提供给侯**经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，侯**即对上述柜位进行招商，并与张**签订柜位租赁合同，合同约定侯**将华联**中心二楼时尚街区约12.16平方米（公共面积）的柜位提供给张**经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金2023元，每月28日前缴纳下月租金；合同签订时张**须交纳合同保证金5000元；张**销售款统一由豫**司收取，侯**每月5、15日向张**结付上半月销售款；一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，张**向侯**交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，侯**口头承诺减免张**6-8月份房租；2014年8月1日，侯**以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。张**对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫**司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求商户于2014年9月26日前将货品及柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。同年9月26日，张**租赁区被停止供电。2014年11月25日，豫**司对张**租赁的柜位进行了清理，张**、侯**之间的租赁合同终止。张**租金已交至2014年5月30日，张**销售款630元未支付。

一审法院认为

原审认为，张**、侯**双方在自愿基础上签订租赁合同，且在张**交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。张**租金虽交至2014年5月30日，但结合侯**以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和张**提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。侯**虽未经张**同意擅自变更租金交纳方式，要求张**自9月份开始一次交纳3个月租金，但张**仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因侯**不能按时交纳豫**司租金导致张**经营区域停电，并于2014年11月25日被清理，导致租赁合同终止。张**要求退还租赁押金5000元及部分未结销售款630元的诉讼请求应予支持。张**要求赔偿柜台装修费，返还未结销售款超出部分，因未能提交有效证据加以证明不予支持。因豫**司于2014年9月26日停止对张**经营区供电，张**租金应交至9月25日。侯**反诉要求张**偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，张**应偿付侯**租金1685.83元（2023元÷30天×25天u003d1685.83元）。因双方在合同履行期间均存在过错行为，双方要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。

原审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决：一、侯**返还张**合同押金5000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、侯**返还张**未结销售款630元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、张**支付侯**租金1685.83元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回张**其他诉讼请求；五、驳回侯**其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，张**承担1000元，侯**承担300元；反诉费280元，侯**承担200元，张**承担80元。

上诉人诉称

侯**不服一审判决上诉称：1、被上诉人原审提交的证据2、7，即通知及录音，通知上既无上诉人的签名，也未加盖时尚街办公室的印章，原审认定通知由上诉人发出没有依据；录音系上诉人与案外人蒋**在办公室的谈话，并无上诉人同意免交三个月房租的承诺内容，原审以此认定上诉人承诺免交房租错误；该出租场地系上诉人从豫**司承租，豫**司对上诉人未减免租金，上诉人也无违约行为，上诉人无动机及理由对被上诉人减免租金，原审认定上诉人承诺减免三个月租金的事实有误。2、被上诉人提交的销售货款票据加盖的为“豫**司”印章，涉案经营场地实际是由豫**司经营管理，部分营业款也是由豫**司收取，原审判令上诉人返还销售款错误。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人再支付拖欠上诉人的租金6069元。

被上诉人辩称

张**没有提交答辩状，庭审中口头答辩称：上诉人2014年8月1日印发《通知》，要求从9月份恢复租赁合同价格，并要求商户一次性交纳三个月的房屋租金，该《通知》系由上诉人的会计挨户发放，该会计及其他商户均能证明该事实；2014年11月份柜台等设施被拆除时，被上诉人曾报警，上诉人在公安机关的笔录中认可因经营状况不好，为挽留商户赠送三个月的租金，该口头协议有效；租赁合同约定销售款由上诉人每个月两次打入商户的账号，实际也是按此履行，原审判决结果并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：1、上诉人是否承诺免除被上诉人三个月的租金；2、上诉人应否返还被上诉人的未结销售货款。

二审庭审中，被上诉人张**提交其名下的银行流水账单一份，证明其前期经营期间的销售结算货款，均是每月两次从上诉人的账号汇入被上诉人在中国**支行开设的账号。

经质证，侯**对张**银行流水账单的真实性及数次汇款为其所汇没有异议，但认为为被上诉人汇入的该款项与本案所涉货款没有关系。

经本院审查认为，鉴于上诉人对2014年2月至7月间，多次为被上诉人张**名下中**行商丘支行账号上汇款的事实没有异议，但不能合理说明其与张**还有其他的经济往来，结合上诉人与被上诉人、上诉人与豫**司之间租赁合同中“由上诉人与商户（被上诉人）、上诉人与豫**司分别进行货款结算”的约定，以及其他相关有效证据，可以确认该账号上的汇款为上诉人与被上诉人之间的部分结算货款，故对被上诉人的证明目的本院予以采信。

根据双方庭审陈述及一、二审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。

本院认为，被上诉人原审提交的上诉人侯**与其职员何**及涉案场地商户蒋**、赵*、贾*间的谈话录音，上诉人对该录音的真实性并无异议。该录音内容显示上诉人对向商户赠送三个月租金的事实并无异议，结合该出租场地上诸多商户认可的上诉人工作人员向其发放的《通知》中的内容，可以确认本案存在上诉人免收商户6、7、8三个月租金的承诺，原审对上诉人反诉要求被上诉人支付该三个月租金的请求不予支持，事实清楚，依据充分，上诉人的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。

上诉人与被上诉人2013年12月22日签订的《时尚街·协议书》第四条第（二）款第4项约定：甲方（侯**）每月5日结付乙方（张**）上月1-15日货款，每月15日结付上月16-31日货款。根据上述协议结算条款的约定及上诉人与豫**司间协议中类似条款的约定，并结合上诉人向被上诉人银行账号多次汇款的事实，可以确认涉案场地商户的货款由豫**司直接收取，豫**司与侯**进行结算，侯**再与各商户进行结算。故本案被上诉人货款应由上诉人结算并支付的事实清楚，上诉人主张应由豫**司给付货款的上诉理由不能成立。

综上，原审认定事实清楚，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人侯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日