（2016）豫14民终1045号民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人郝**房屋租赁合同纠纷一案，上诉人王**于2015年8月7日向商丘**民法院提起诉讼，请求依法判令解除其与郝**的房屋租赁合同，郝**补偿其在政府修路期间的房屋租金18333元，同时判令郝**赔偿其房屋装修、经营损失等100000元。该院经审理于2015年12月28日作出（2015）商睢民初字第03133号民事判决。王**对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理后，于2016年3月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王**的委托代理人王**与被上诉人郝**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2013年5月21日，郝**与王**签订房屋租赁合同，将位于商丘市**元村门面房出租给王**使用，双方约定租赁期限为2013年6月1日至2016年12月31日，每年租金为22000元，同时约定租金为每年一交，承租人拖欠房租过20天不交，出租人有权终止合同，另约定修路停业期间，出租人应按照租赁费用标准补偿承租人。后该门面房门前的宇航路自2013年8月8日至2014年1月8日进行修路施工。王**向郝**交纳房租至2015年5月31日，郝**于2015年7月1日将该房屋门锁更换。双方就此协商不成，王**因此诉至法院。

一审法院认为

原审认为，王**与郝**签订房屋租赁合同的行为系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，为有效合同。故王**要求郝**补偿修路期间房屋租金的请求予以支持。本案中合同签订后，郝**依约将房屋交付王**使用，但王**在合同期内只向郝**支付了两年的房屋租金，且超过合同中约定的超过20天未交纳房租，系王**违约，故王**要求郝**赔偿房屋装修损失和经营损失的请求不予支持。

原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条之规定，判决：一、解除王**与郝**签订的房屋租赁合同。二、郝**于判决生效后10日内补偿王**房屋租金9282.2元。三、驳回王**的其他诉讼请求。一审案件受理费2766元，由王**负担2700元，由郝**负担66元。

上诉人诉称

王**不服一审判决上诉称，原审期间，上诉人申请法院调取商丘市睢阳区公用事业局掌握的宇航路修路期间具体多长时间，但原审法院只调取了宇航路下水道施工合同，其工期为五个月，宇航路修路是下水道、路面全面改造，只依下水道施工合同认定修路期间为五个月错误。在被上诉人没有支付补偿的房屋租金情况下，应当按照修路期间延长相当于修路期间的租期不再收取房屋租金，因此上诉人在被上诉人强行将房屋门锁更换时并不欠房屋租金，没有违约。而是被上诉人于2015年7月1日强行更换门锁违反合同，应当赔偿上诉人损失。原审认定被上诉人没有按期支付房租、违约错误。请求撤销原判第二项，判令被上诉人补偿上诉人房屋租金18333元，并判令被上诉人赔偿上诉人装修损失及经营损失共33400元，由被上诉人承担诉讼费、评估费。

被上诉人辩称

郝**未提交答辩状，庭审时口头答辩称，上诉人违反了合同约定，超过20天没有缴纳房租，答辩人有权收回承租房。上诉人一直占用房屋至2015年10月9日，上诉人应支付答辩人从2015年5月31日至2015年10月9日的房租。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据王志品与郝**的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审认定被上诉人补偿上诉人房屋租金9282.2元是否正确；上诉人是否构成违约，其要求被上诉人赔偿损失33400元应否支持。

双方当事人对此焦点均无异议，并进行了论辩。

二审庭审中，郝**提交物品清单一份，证明上诉人直至2015年10月9日才将其物品拉走，腾出房屋。

经质证，王**对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被上诉人是2015年7月1日开始锁上涉案房屋的门，并进行招租，拉走东西是为避免损失，在法院的提议下由律师见证进行的。

由王**申请，本院调取商丘市宇航路道路排水工程竣工资料复印单五页，显示涉案工程开工日期为2013年8月8日，竣工日期为2014年3月6日。

经质证，王**、郝**均对该证据无异议，均认可涉案工程的开工、竣工时间。

本院经审查认为，郝**所提交物品清单，显示王**拉走物品的时间，但并不显示涉案房屋门被锁的时间，王**的异议成立。该证据达不到郝**的证明目的，本院不予采信。对本院调取的商丘市宇航路道路排水工程竣工资料复印单涉案工程的开工、竣工时间双方均无异议，本院予以采信。

本院经审理查明的事实除与原审认定的部分事实相一致外，另查明，涉案门面房门前的宇航路自2013年8月8日开始施工，至2014年3月6日竣工。

本院认为，关于原审判令被上诉人补偿上诉人房屋租金9282.2元是否正确的问题。上诉人与被上诉人签订有房屋租赁合同，约定了租赁期限，并约定修路停业期间，出租人即本案被上诉人应按照租赁费用标准补偿承租人即本案上诉人，上诉人亦按约定交纳了两年的房屋租赁费用。涉案房屋门前的宇航路自2013年8月8日开工修路，至2014年3月6日工程竣工，历时近7个月，依照双方的约定，修路停业期间，被上诉人应按照租赁费用标准补偿上诉人，上诉人向被上诉人交纳房租至2015年5月31日，至被上诉人2015年7月1日将涉案房屋门锁更换，扣除上诉人未交纳的2015年6月份的房租，被上诉人应补偿上诉人的房屋租金应为：22000元*365日/1809日u003d10849.3元。

关于上诉人是否构成违约、其要求被上诉人赔偿损失33400元应否支持的问题。从原审及二审审理情况看，上诉人已向被上诉人交纳两年的房租至2015年5月31日，而依照双方约定，涉案门面房在修路停业期间被上诉人应按照租赁费用标准补偿上诉人，修路时间近7个月，被上诉人应将这近7个月时间抵扣房租而未抵扣，在2015年7月1日就将涉案房屋门锁更换，构成违约，对因被上诉人违约给上诉人造成的房屋装修损失应予赔偿，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。

综上，原审认定事实基本清楚，但认定上诉人超过20天未交纳房租构成违约不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持商丘市睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第03133号民事判决第一项、第三项，即：一、解除王志品与郝**签订的房屋租赁合同；三、驳回王志品的其他诉讼请求；

二、撤销商丘市睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第03133号民事判决第二项，即：二、郝**于判决生效后十日内补偿王志品房屋租金9282.2元；

三、郝**于判决生效后十日内补偿王志品房屋租金10849.3元；

四、郝**于判决生效后十日内赔偿王志品房屋装修损失33400元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2766元，由王**负担1700元，由郝**负担1066元；二审案件受理费1093元，由郝**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日