上诉人侯**与被上诉人孙**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人侯**与被上诉人孙**租赁合同纠纷一案，孙**2015年1月9日向商丘**民法院提起诉讼，请求判令侯**返还租赁合同押金5000元，返还（赔偿）柜台使用装修费及未结销售货款5000元，并支付合同违约金50000元，共计60000元；侯**提起反诉，请求判令孙**偿付租金6080元，并支付违约金20000元。该院经审理于2015年6月17日作出（2015）商梁民初字第00190号民事判决，侯**不服该判决提起上诉。本院于2015年7月30日受理后依法组成合议庭，并于2015年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人侯**的委托代理人王**，被上诉人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年11月13日，侯**与河南豫**有限公司（以下简称豫**司）签订华联**中心租赁合同，合同约定：豫**司将华联**中心一期项目二、三层平价区1008平方米（公共面积）的柜位提供给侯**经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，侯**即对上述柜位进行招商，并与孙**签订柜位租赁合同，合同约定侯**将华联**中心二楼时尚街区约12.16平方米（公共面积）的柜位提供给孙**经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金1216元，每月28日前缴纳下月租金；合同签订时孙**须交纳合同保证金5000元；孙**销售款统一由豫**司收取，侯**每月5、15日向孙**结付上半月销售款；一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，孙**向侯**交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，侯**口头承诺减免孙**6-8月份房租；2014年8月1日，侯**以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。孙**对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫**司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求商户于2014年9月26日前将货品及柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。同年9月26日，孙**租赁区被停止供电。2014年11月25日，豫**司对孙**租赁的柜位进行了清理，孙**、侯**之间的租赁合同终止；孙**租金已交至2014年5月30日。

一审法院认为

原审法院认为，孙**、侯**双方在自愿基础上签订租赁合同，且在孙**交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。孙**租金虽交至2014年5月30日，但结合侯**以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和孙**提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。侯**虽未经孙**同意擅自变更租金交纳方式，要求孙**自9月份开始一次交纳3个月租金，但孙**仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因侯**不能按时交纳豫**司租金导致孙**经营区域停电，并于2014年11月25日被清理，导致租赁合同终止。孙**要求退还租赁押金5000元的诉讼请求应予支持，孙**要求赔偿柜台装修费，返还未结销售款，因未能提交有效证据加以证明不予支持。因豫**司于2014年9月26日停止对孙**经营区供电，孙**租金应交至9月25日。侯**反诉要求孙**偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，孙**应偿付侯**租金1013.33元（1216元÷30天×25天）。因双方在合同履行期间均存在过错行为，双方要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。

原审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、侯**返还孙**合同押金5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、孙**支付侯**租金1013.33元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回孙**其他诉讼请求；四、驳回侯**其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，孙**承担1000元，侯**承担300元；反诉费230元，侯**承担200元，孙**承担30元。

上诉人诉称

侯**不服一审判决上诉称：被上诉人原审提交的证据2、7，即《通知》及录音，《通知》上既无上诉人的签名，也未加盖时尚街办公室的印章，原审认定《通知》由上诉人发出没有依据；录音系上诉人与案外人蒋**在办公室的谈话，并无上诉人同意免交三个房租的承诺内容，原审以此认定上诉人承诺免交房租错误；该出租场地系上诉人从豫**司承租，豫**司对上诉人未减免租金，上诉人也无违约行为，上诉人无动机及理由对被上诉人减免租金，原审认定上诉人承诺减免三个月租金的事实有误。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人再支付拖欠上诉人的租金3648元。

被上诉人辩称

孙**辩称：上诉人2014年8月1日印发《通知》，要求从9月份恢复租赁合同价格，并要求商户一次性交纳三个月的房屋租金，该《通知》系由上诉人的会计张**挨户发放，张**及其他商户均能证明该事实；2014年11月份柜台等设施被拆除时，被上诉人曾报警，上诉人在公安机关的笔录中认可因经营状况不好，为挽留商户赠送三个月的租金，该口头协议有效；鉴于被上诉人的销售货款票据遗失，原审未能提交，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：上诉人是否承诺免除被上诉人三个月的租金，该租金被上诉人应否支付。

二审庭审中，被上诉人孙**提交其名下的银行流水账单一份，证明其前期经营期间的销售结算货款，均是每月两次从上诉人的账号汇入被上诉人在中国**支行开设的账号。

侯**对孙**银行流水账单的真实性及数次汇款为其所汇没有异议，但认为为被上诉人汇入的该款项与本案所涉货款没有关系。

鉴于被上诉人原审未提交未结算货款的票据，且原审判决对被上诉人未结销售货款未予支持，被上诉人未提起上诉，其提交该证据的证明目的与本案结果并无实际关联，本院不予确认其证据效力。

根据双方庭审陈述及一、二审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。

本院认为，被上诉人原审提交的上诉人侯**与其职员何**及涉案场地商户蒋**、赵*、贾*间的谈话录音，上诉人对该录音的真实性并无异议。该录音内容显示上诉人对向商户赠送三个月租金的事实并无异议，结合该出租场地上诸多商户认可的上诉人工作人员向其发放的《通知》中的内容，可以确认本案存在上诉人免收商户6、7、8三个月租金的承诺，原审对上诉人反诉要求被上诉人支付该三个月租金的请求不予支持，事实清楚，依据充分，上诉人的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人侯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十八日