王**与陈**、陈*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告陈**、陈*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人孙**、李**，被告陈**委托代理人张**，被告陈*及其委托代理人祁小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年4月3日，原告王**、被告陈**、陈*和中介郑州有一套房地产营**河路分公司（以下简称郑州有一套汝河路分公司）三方共同签订房屋买卖协议，主要约定二被告将位于郑州市陇海路华山路交叉口某号楼西单元13楼东户卖给原告，房屋建筑面积为155平方米，价款为95万元；合同签订时由原告先向二被告支付购房款80万元，余款15万元待过户完毕后再支付，同时二被告应当在2011年5月1日前帮助原告向物业公司购买停车位后原告再向被告支付5万元整，如果到期没有购买到停车位，则购房价款应当变更为90万元；被告方若违约应当双倍返还原告已支付的所有房款；原告若违约则无权要回所支付的房款；中介费由违约方承担等。合同签订后，原告如约分别向中介公司支付了中介费，向被告陈*支付了80万元的购房款，并于2012年2月14日再次向被告陈*支付了5万元的购房款，总计原告向被告陈*支付了85万元的购房款。在原告履行支付购房款的义务后被告方一直没有通知原告办理过户手续，原告等待不及前去涉案房屋查探，发现该房屋已经有人居住，经查问得知该房屋已经由被告方另卖给他人。原告震惊之余追问被告陈*怎么回事，被告陈*陈述手头缺钱，所以把该房一房多卖。被告陈*事发后承诺原告愿意返还购房款并按合同约定承担违约责任，但至今未予履行，故原告诉至本院要求判令二被告返还原告购房款85万元；要求二被告承担违约责任并赔偿损失55万元；要求二被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告陈**辩称：一、本案所涉房屋是其单位所分的福利房，并转卖给了案外人张**，该房屋的共有人只能是其妻子陶**，被告陈*并不是该房屋的共有权人，其也未委托陈*将该房屋出卖给原告王**，并且本案所涉房屋买卖合同中u0026ldquo;陈**u0026rdquo;的签名和指印也不是其本人所签或所捺的，均系陈*个人行为，另外，被告陈**也未收取原告任何钱款，故其本人并不是合同当事人，原告王**无权要求其退还房款并赔偿损失；二、本案房屋买卖合同是另一被告陈*与中介公司恶意串通所签，应属无效合同，中介公司对合同的无效存在过错，在明知陈*不是房屋共有人而且是无权代理的情况下，与原告签订合同，故中介公司应当退回中介费并承担相应的赔偿责任。

被告陈**称：一、其将本案涉案房屋出卖给原告王**固然有过错，但由于其并不是该房屋的所有权人，也不是共有权人，对该房屋没有处分权，在买卖合同签订时，被告陈**并未签字，是陈**其所签，故本案合同应属无效，陈*愿意退回王**的购房款85万元并承担一定的经济损失；二、原告要求被告赔偿损失55万元，其要求过高，在买房过程中，原告王**没有认真审查出卖人的有效证件及出卖房屋的所有权状况，故原告自身也存在过错，要求法院对原告的赔偿请求予以减少；三、其认为中介公司存在过错，应当承担退回中介费并承担一定的民事责任。

原告向本院提供的证据材料如下：

一、2011年4月3日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》一份，系原件，证明：原、被告双方存在房屋买卖合同关系，在被告违约情况下，根据双方合同约定，二被告应双倍返还原告已支付房款。

二、2011年4月3日和2012年2月14日被告陈*向原告王**出具的《收据》各一份，均系原件，证明：被告陈*收到原告购房款85万元。

三、2010年8月2日的《委托书》一份，来源于郑州有一套房地产营销策划有限公司，系复印件，证明：被告陈**委托其女儿陈*全权处理位于华山路与陇海路交叉口某号楼13楼东户的房屋。

四、2014年1月3日的《调解协议》一份，系原件，证明：二被告与原告达成协议，被告同意返还原告房款85万元并赔偿原告损失55万元。

被告陈**、陈*对原告提交的上述证据发表质证意见如下：

对证据一、三、四的真实性有异议，合同上u0026ldquo;陈**u0026rdquo;签字不是其本人所签；对原告的证据二无异议。

被告陈**向本院提交的证据材料有：

一、2014年3月4日，被告陈**的委托代理人张**对陈**及其妻子陶**的《调查笔录》一份，证明：陈**是本案所涉房屋所有权人；陈*不是房屋的共有人；陈**未向原告出卖房屋；陈**也未委托陈*出卖该房屋。

二、郑州有一套房地产营销策划及汝河路分公司工商资料一组，证明：房屋买卖合同的其他当事人恶意串通，涉案买卖合同应为无效合同。

原告王**对被告陈**提交的上述证据材料发表质证意见为：证据一系被告陈**代理人的调查笔录不能作为证据使用；证据二不能证明被告的证明目的。

被告陈*对被告陈**提交的上述证据材料均无异议。

被告陈*没有向本院提交证据。

本院对原、被告提交的证据材料分析认证如下：

原告的证据一、三、四，二被告对其真实性有异议，均认为这三份材料中u0026ldquo;陈**u0026rdquo;的签名不是陈**本人所签，也非陈**本人的意思表示，而原告在法庭陈述中也认可原告的证据一、四中u0026ldquo;陈**u0026rdquo;的签名是陈**签的，故本院对原告证据一、四中u0026ldquo;陈**u0026rdquo;的签名不予采信，其余的予以采信。原告的证据三，被告陈**予以否认，而原告也没有提供证据证明该份委托书与被告陈**有关，故本院对该份证据不予采信。原告的证据二，各方当事人均无异议，本院予以采信。

被告陈**的证据一，系被告陈**的代理人对陈**所作的调查笔录，该笔录属于当事人自己的陈述，在没有相关证据相互印证的情况下，本院不予采信。被告陈**的证据二无法证明其证明目的，本院不予采信。

本院查明

根据当事人陈述及当事人提交的有效证据，本院认定法律事实如下：

2011年4月3日，原告王**、被告陈*在郑州有一套汝河路分公司的见证下共同签订《房屋买卖合同》一份，协议主要约定：陈*将位于郑州**路交叉口某号楼西单元13楼东户的房屋转让给王**，房屋建筑面积约为155平方米，房屋总价款为95万元；陈*自合同签订时将购房收据交由有一套汝河路分公司保管，作为对房屋的真实性提供担保；合同签订当日王**应付首付款80万元，同时陈*将钥匙移交王**，剩余款项15万元待过户完毕后一次性支付；陈*在2011年5月1日之前帮助王**向物业购买车位后，王**再付5万元，如若陈*没有如期给王**购买到车位，则总房款变更为90万元整；陈*违约则双倍返还王**购房已支付的所有房款；王**违约则无权要回购房所支付的房款；代理人履行产权人同等的权利及义务，若产权人不履行合同则由代理人承担一切责任及后果。

2011年4月3日被告陈*向原告王**出具《收据》一份，载明：u0026ldquo;今收到王**某号楼西单元13楼东首付房款80万元整u0026rdquo;。

2012年2月14日被告陈*向原告王**出具《收条》一份，载明：u0026ldquo;今收到房款余款伍万元整u0026rdquo;。

2014年1月3日原告王**与被告陈*及中介郑州有一套房地产营销策划有限公司三方签订《调解协议》一份，载明：u0026ldquo;2011年4月3日，王**通过郑州有一套公司购买陈*位于中原区陇海西路南、华山路西某号楼3单元13层东户的房产，三方签订了《房屋买卖合同》，因陈*对此房一房两卖导致王**无法购买该房产，陈*无法继续履行合同，已构成合同违约，现遵循自愿、公平的原则由郑州有一套公司调解，达成约定u0026rdquo;。该协议主要约定，陈*收取的王**交付的购房款85万元应全部退回，陈*赔偿王**损失55万元。

本院认为

本院认为：原告王**与被告陈*签订的《房屋买卖合同》及《调解协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方应当按约履行。被告陈**、陈*辩称本案买卖合同是中介公司与其他当事人恶意串通，故意损害被告陈**的利益，应属无效，但二被告没有提供相关证据予以证明存在恶意串通的事实和对被告陈**造成损失的事实，反倒是原告王**的财产遭遇了明显的损失，故对二被告的该抗辩理由本院不予采信。同时二被告辩称，被告陈*没有代理权，u0026ldquo;陈**u0026rdquo;的签名是陈*代签的，没有经过陈**授权，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的有关规定，陈*没有代理权、超越代理权情况下以陈**名义订立的合同，未经陈**追认的，对陈**不发生效力，但行为人陈*应当承担责任。另外，被告陈*辩称《调解协议》并非其本人真实意思表示，但其没有提供证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采信。根据上述《房屋买卖合同》及《调解协议》，可以证实被告陈*在与原告签订买卖合同的过程中存在恶意违约行为，被告陈*应当根据双方合同约定承担相关违约责任。在《调解协议》中被告陈*愿意返还购房款85万元并赔偿原告王**55万元损失，该55万元是双方对原告损失的确定，该确认是双方真实的意思表示，不适用违约金调整的规定，故对于原告王**要求被告陈*退还85万元购房款并赔偿55万元损失的请求，本院予以支持。对于原告王**要求被告陈**承担责任的请求，由于原告没有提供充分证据证明陈**有委托陈*的行为，且被告陈**予以否认，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款的有关规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任，故原告王**应当承担举证不充分的责任，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈*自本判决生效之日起十五日内退还原告王**购房款85万元并赔偿原告王**损失55万元，共计140万元；

二、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果被告陈*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17400元，保全费5000元，共计22400元由被告陈*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年六月十六日