上诉人郑州市中**段庄村委会与被上诉人刘**及原审被告河南**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州市中**庄村民委员会（以下简称段庄村委）与被上诉人刘**及原审被告河南**限公司（以下简称兴**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段庄村委的委托代理人邱学金，被上诉人刘**及其委托代理人任文军到庭参加诉讼。被上诉人兴**司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年12月1日，刘**（购房人）与兴**司（售房人）、段**（售房人）签订《段庄新村安居工程购房合同》，约定：刘**购买位于郑州市中原区大岗刘乡段**第五村民组四号楼二单元四层东户的房屋，建筑面积96.9平方米，户型三房一厅一卫；购房人签署本购房合同时一次性付清房款；由于售房人原因导致本购房合同无法实施，视为售房人违约，购房者的购房款全额退还；本工程项目为段庄新村安居工程，主要解决段庄村民安置事宜，售房人承诺在购房入住段庄新村后三年内办理房产权证书，否则购房者有权提出退房，售房者应全额退房款，房产权证书办理的费用由购房者承担；购买商品房一套，可将二至三人户口迁入该村，但费用自理，购房者的子女上学享受该村待遇；合同还约定了其他权利义务内容；合同落款售房人处加盖有段**和兴**司印章，兴**司印章处有谢登新的签名。

2011年12月1日，兴**司向刘**出具《收据》，载明：三号楼二单四楼东户，购房款251400元，收款人谢**。刘**自认实际交付兴**司购房款为175000元。

原审法院另查明，刘**所购房屋位于四号楼二单元四楼东户，《段庄新村安居工程购房合同》和《收据》上记载的房屋位置有错误，由兴教公司谢*新在2013年6月16号出具《证明》予以证实。2013年4月17日段庄村委将该房屋重复出售给他人。刘**实际并未入住本案所涉房屋。

原审法院再查明，刘**非段庄村居民。郑州市中**村民委员会现更名为段庄村委。

一审法院认为

原审法院院认为：段**委、兴**司与刘**所签订的《段庄新村安居工程购房合同》中明确约定，本项目工程为段庄新村安居工程，主要解决段庄村民安置事宜，而刘**并非段庄村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，该份《段庄新村安居工程购房合同》应属无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，出卖人兴**司和段**委应当将购房款175000元返还买受人刘**，并支付占有期间的利息损失，该利息损失相当于同期同类银行贷款利息。刘**主张的利息为73500元，该主张超过同期同类银行贷款利息的部分，属于不合理范围，该院不予支持。故对于刘**要求段**委及兴**司返还购房款175000元及利息73500元的诉讼请求，该院支持返还175000元及相应利息（利息以175000元为基数，按照同期同类银行贷款利率自2011年12月1日起计算至实际还款之日止）。对于刘**主张的可得利益损失87500元及惩罚性损失150000元，由于刘**的证据不足以证明损失的发生及损失额，故该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、河南**限公司、郑州市中**庄村民委员会自本判决生效之日起十日内返还刘**购房款175000元并支付相应利息（利息以175000元为基数，按照同期同类银行贷款利率自2011年12月1日起计算至实际还款之日止）；二、驳回刘**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，由刘**负担4940元，由兴教公司和段庄村委负担3650元。

上诉人诉称

宣判后，段庄村委不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审事实错误。刘**所购买的房子是兴教公司抵工程款给了谢**，谢**出售给刘**，并非我方出售给刘**的，刘**也将房款交给了谢**，并没有交付给我方，因此，段庄村委不应承担还款及支付利息义务。二、原审应追加谢**为本案被告。我方在原审期间已向法院说明该房是谢**出售的，房款也是其收取，谢**也到原审法院说明了情况，原审应追加谢**为本案被告并判由其归还房款。三、刘**所签订的合同为无效合同，不存在支付利息的问题。刘**不是段庄村村民，无权购买段庄村集体土地上的房产，购房合同无效，不存在支付利息的问题。

被上诉人辩称

被上诉人刘**口头答辩称：原审判决正确，请求维持。刘**提供的购房合同和收据显示是段**委出售给我的，段**委和兴**司应该返还购房款及利息，是段**委和兴**司导致房屋卖于他人，责任应由其承担。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为

本院认为：售房合同上所载明的售房人为“郑州市中原区大岗刘乡段庄村委”，并加盖有段庄村委及兴**司的公章，由于所售房屋为安居工程，针对的系特定主体即段庄村村民的安置，因刘**并非段庄村居民，故双方所签订的房屋买卖合同无效，段庄村委及兴**司应返还刘**购房款。段庄村委上诉称该合同实际系谢*新与刘**所签故房款应由谢*新返还的理由，无合同依据，本院不予支持。虽该合同被认定无效，但段庄村委及兴**司占有刘**的房款期间必然会给刘**带来利息损失，原审据此判令应按同期银行贷款利率支付刘**利息，并无不当，本院予以维持。段庄村委上诉称合同无效不应支付利息的请求，不能成立，本院不予采纳。兴**司经本院传票唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3650元，由段庄村委负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十六日