上诉人白*与被上诉人孟**、郭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白*因与被上诉人孟**、郭**为房屋买卖合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2014）唐*一初字第1709号判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人白*及其委托代理人韩高贵，被上诉人孟**、郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，二原告系夫妻关系，原、被告彼此熟悉，经协商于2012年8月25日签订了“房屋买卖协议”，约定：将原告所有的位于唐河县腾龙小区北区房屋及院落一处【房权证号：唐房权证私字第55495号，土地使用证号：唐**（2007）第0148号】作价82万元转让给被告。被告当天给付原告价款52万元，下余30万元于2013年12月30日前付清；房权证、土地使用证待被告付清房款后交给被告；如一方违约，应向对方支付按房价20%的违约金等。并有唐河县**道法律服务所出具（2012）年滨法（见）字第08251号见证书。协议签订后，被告即入住该房屋。另查明，被告于2012年9月1日给付原告房款60000元，2013年2月1日被告通过中国农业**唐河县支行给原告转账30000元，现下欠房款210000元。2013年12月30日前，原告向被告催要房款未果。2014年6月16日，原告向被告发出“解除房屋买卖协议通知书”，要求被告5日内给付房款30万元及违约金，逾期解除双方签订的“房屋买卖协议”，被告于2014年6月17日收到后，双方亦进行了磋商未果。

一审法院认为

原审认为，原、被告签订的“房屋买卖协议”系双方自愿达成，不违反法律规定，为有效合同。协议生效后，根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”就本案来讲，作为被告，应按合同约定的期限及时向原告付清余款。由于被告到期后未付清余款，存在违约行为。本案争议焦点是因被告违约行为，原告能否获得单方解除权的问题。单方解除权来源于事前约定和法律规定。原被告在房屋买卖协议中未约定解除情形。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订“房屋买卖协议”生效后，截止2013年12月30日前被告已给付原告房款64万元，已履行了主要债务，原告虽于2014年6月17日书面催告被告在5日内履行，被告到期未履行，但该解除情形不符合法律规定，且该通知中根据现有证据来看债务数额存在错误，双方对已付款数额中确实存在争议，致合同履行中应支付的数额难定，故该争议亦是合同不能及时履行的原因。综上原告不能获得单方解除权，原告诉请确认解除原被告于2012年8月25日签订的房屋买卖协议的请求，本院不予支持，合同应当继续履行。被告因在履行期限届满前未付清余款，亦未进行有效提存，存在违约行为，应当承担违约责任。庭审中，双方对违约金约定无异议，本院予以采纳。原告主张被告下欠房款300000元，依现查明的事实该数额存在错误，对纠纷的发生原告亦有责任，可有被告承担部分违约责任，结合本案，有被告承担违约金按房价的10%为宜。原审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、驳回原告孟**、郭**确认解除原被告于2012年8月25日签订“房屋买卖协议”的诉讼请求；二、驳回原告孟**、郭**要求被告白*返还房屋及土地的诉讼请求；三、被告白*于本判决生效后十日内给付原告孟**、郭**违约金82000元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13640元，由原告孟**、郭**负担6820元，被告白*6820元。

上诉人诉称

白*不服原判上诉称：一、上诉人与二被上诉人之间订立房屋转让协议后，上诉人欠部分房款未付，情况属实，但事出有因。被上诉人在接受房款后反悔，意欲涨价，双方才产生纠纷。上诉人在后来履行过程中通过转账等手段支付给被上诉人一部分房款，但被上诉人故意设置障碍拒不接收，导致上诉人在约定，履行期限内未能履约。上诉人认为，被上诉人基于非法目的，阻止上诉人履行债务，其过错主要在于被上诉人，可一审对此未能充分考虑，判决上诉人承担82000元的违约金明显错误。二、被上诉人在庭审中，明确表示来牌时借了上诉人11000元，虽称五日后已归还上诉人，但未提供任何还款的证据，应视为债务成立，按照常理，上诉人还欠着被上诉人房款，被上诉人不可能主动归还该笔债务，况且在被上诉人向上诉人借款时，上诉人也是基于还欠房款的事实才借出，因此，该笔债务与房屋欠款应该相互抵消，可原审却以系另一法律关系为由不予支持，明显错误。白*据此请求：一、请求依法撤消原判，改判上诉人不承担任何违约金。二、请求二审法院依法支持上诉人与被上诉人之间的11000元借款，与上诉人所欠被上诉人二房款相互抵消11000元。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人孟**、郭**辩称：一、双方的合同明确约定：下余30万元房款于2013年12月30日前付清；但上诉人拖延付款，经多次催要没有支付，应承担违约责任。二、11000元的款项，与本案无关；原审对此处理正确。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，一、白*与被上诉人孟**、郭**订立“房屋买卖协议”后，白*当天给付房款52万元，下余30万元明确约定于2013年12月30日前付清；违约应支付按房价20%的违约金，但白*在约定的期限内未支付下余的房款，构成了违约；原审确定按房价的10%承担违约，基本适当。二、11000元的款项，双方对是否偿还存在异议，可另行予以解决。综上，原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1850元，由信达财产**阳中心支公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月七日